東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目

フラット３５は契約途中で条件が変わることはまずないと思いますが、東京スターは預金連動計算をやめる可能性があります。その時はかなりの損失が発生する可能性があります。（差引計算停止の可能性は低いとは思いますが、契約条件違反とはなりません。）また預金連動はＭＡＸ１０年しか固定できないので１０年後の金利がどうなっているかなどではないでしょうか。

おっしゃる通り、そのような可能性はあります。
ローン＝預金でスタートし、ローン及び
普通預金以外の取引もする予定ですが
預金連動を止めたら即、全額繰上げ返済。
口座解約し、２度とこの銀行と付き合いません。

長いスパンで考えるとこの銀行、不安要素がなくはないですね。
だから数年で（少なくても10年以内に）ゼロ金利を達成でき、
預金連動型になったら繰り上げ返済できる人、
なら良いかもしれませんが。
借り換えという手もありますから
預金連動型を使えるうちは使おうと思ってます。

自分が今気になっていることは
連動型にした場合、その普通預金に
名義人以外のお金をどれだけ入金できるか、です。
たとえば、夫名義の通帳にこれまでの家族名義（妻や子）の定期を
解約して入金するという程度ですが。
銀行に聞いたらそれは銀行側としてははっきりお答えできないということ
でした。ま、そう答えるしかないですよね。
自分の想像では個人の普通預金に入っているお金の出所まで
税務署が調査するとは思えませんが、わかりません。

不動産を購入した場合は税務署からのお尋ねというのが
きますよね、調べてみると必ずしも購入者全員ではないようですが。
・・・・・・・・・・・
「お尋ね」 では、住宅の購入価格やその支払い方法、購入先、前年の所得金額、購入資金の調達方法などを回答することになっていますが、それらによって、未申告の贈与がないか、脱税による隠匿資金がないか、などがチェックされます。
・・・・・・・・・・・・・・・・

家族間の普通預金の出し入れ程度をあまり深刻に考えなくてもいいかとも思いますが。

3500万のローン残高を、転職の退職金から同額を預金して金利0にしてます。ローン金利の3%を利回りと考えれば、繰り上げ返済で手元資金をつぎ込むより、いつでも下ろせる預金にしておくメリットは大きいと思う。
金利変動や繰上げ返済のタイミングとか手数料を考えずに、元本のみゆっくり返せばいいから、気持ちのゆとりもできる。

現金で買える人はわざわざ住宅ローン控除受けるために預金連動性を利用する意味あるのかね？それに住民税は増えるんでしょ？？

住宅ローン控除なんかより、現金買いで手元資金がなくなるリスク回避のメリットが大きい。

＞370
そういうもんか？？

１０年以内には家を建てたいのですが、素人です。　ローン残高と同じ金額を入金しておけば、支払い金利ゼロで、住宅控除もうけられるということですが、やっぱり現金で住宅購入するよりお得なんですか？
何だか信じられないのですが・・・・
それと、３６９さん、「住民税は増える」とは、どういうことでしょうか？教えてください。

>372さん
368、370です。
得かどうかは個人の考え方です。私は、何千万円の金を一度に支払うより、いつでもおろせる預金にしておくほうが、将来安心だと考えて借り換えました。今は元本と団信料だけが預金から相殺されています。毎月5万円近い利子が不要なので、預金0の時の返済額と比較すると、ボーナス分含め2年間で累計180万円位の利子節約になっています。学費など不意のまとまった出費があっても、通常預金のようにいつでも引き出せる利便性は大きいと思います。また、金利動向や繰上げの資金繰りも考える必要なく、預金しておくだけというのも気が楽です。

＞372さん
住宅ローン控除の制度はいつまで続くか判りませんよ。
税制は常に検討、変更されていくものですから。

>３７３さん
２０００万とかお金があれば、お得のようですね。　前レスを読んだんですが、預けた現金を外貨や株にしておいてもいいんですか？　それならすごくいいですね。　でも私はまだ１０００万くらいしかお金がないので、まずは増やしてから家の購入は考えないといけませんが・・・
今後住宅ローン控除の制度が変わるのはしかたありません、現状の制度で私たちにどう有利かだと思います。　

残念ながら株には出来ません。
残念ながら控除はあと2年で終了です。

>375
塩漬け・・・って知ってます？

要は、塩漬けにしても得な方は、東スタを選べば良いし、
塩漬けより有利な方法を選択できる人は、別な方法（銀行）を
選べば良いということ。
私は東スタを選択しました。

団信保険料が少し安くなるみたいですね。通常保障の場合ですが。
毎月数百円だとしても、助かります。

塩漬けで、ゼロ金利
実質現金一括買いと同じと思えば、
団信の加入も考え方次第・・・
私は団信未加入です。
生命の保証はありませんが、
確率的には低いと判断しました。
これも一種の懸けだと思って割り切りました。

その分生命保険は現状維持で、
継続予定。

>>380

380さんの意見には賛成。
生命保険に別途入っているなら、団信は保険の重複です。

＞団信の加入も考え方次第・・・

そうなんです。保険というのは保険屋に半ば脅されて入っているようなもの。
こういうケースがあります、とか言われるとあ〜やっぱりもう少し高額のに入った方が
いいか、と入ってましたが、幸いなことに使ったことは一度もありません。
火災保険もそうです、地震保険も。
テレビコマーシャルでいろいろ言ってますが、
安心を買いたい人はどんどん入ればいいということです。

保険というのは保険に入っていてよかったという人は
ごくごく少数です。
自動車保険も火災保険も。
確率的には低い。
だから保険会社が成り立つわけです。
こうなったらああなったら、と考えるときりがありません。
自分でよ〜く考えてバランスを取るしかないでしょう。

380です
団信未加入予定なのですが、
身近(会社関係)で2人亡くなっています。
1人は交通事故
1人は突発性の病気
実の姉は、急性で身体障害者に・・・

だからと言うのも変ですが、
もうこれから先の確率は低いのかと
勝手に解釈しました。

生身の人間明日は何が起るかわからないのが、
本当の話なのでしょう。

結局のところ人生の予知は不可能ですから、
生命保険は、高額の株と同じなのでしょうか?

塩漬けは少し株やってますのでわかりますよ。　外貨にしておいてもいいようですが、その利息は少ないようですね。
　あと２年でローン控除なくなるなら、現金買いできる人なら２年後からはじめるにはメリットがないように思えますがどうなんですか？

>塩漬けは少し株やってますのでわかりますよ
株云々のことではないです。

>その利息は少ないようですね
円よりはるかに高い。
が、ここの住人は利息よりも為替差益のメリットの方にウマミを感じているハズ。

>２年後からはじめるにはメリットがないように
それ以外のメリットも東スタのHPでも見て研究してよ。

すべてにおいてズレてるぞ。しっかりしようよ。

>静岡　男さん
購入予定の目標を立ててからでも十分かと。
人生の長期計画をしっかりと検討してください。
そして自分には今何が必要か、分ってくると思います。

>>386
もちろん株の話をしているのではありませんよ、「塩漬け」の意味が分かるということを言いたかったのです。
外貨の利息が円よりも高いのは分かるのですが、他のネット銀行の外貨預金よりも利息が低いことを言いたかったのですが・・・
まだローンについては初心者ですし、言葉が足りなかったですが、あまり厳しいこと言わないでくださいよ。

確かに生きるために必死です。
ローン初心者とは表現がまずかったのでは?
ローンのプロは多重債務者とでも言うのか・・・
色々勉強してみんなより良いプランを構築するために
ここに来て情報交換している。
ここが厳しいと思うなら、他スレで情報交換すれば良い。
後で自分のためになるのは何か十分考慮の上。

金利が小刻みに上がってますね〜。
自分は2007年1月実行ですが、
11月、12月と上がってますからまた来月も・・

東京スターと北日本銀行の預金連動型の住宅ローンとではどちらがいいんですかね。
比べた人がいたら教えて下さい。

北日本は地域に条件があります。
家族名義の預貯金もローン残高連動されます。

私は・・・
色々比較しましたが、東京スター塩漬けで
良い所、外貨にする程度で留めています。
実質ゼロ金利達成すると、
後は為替レートの差益でハラハラよりも、
円ベースの塩漬けで、
安全圏での安心を求めてしまいました。

実質ゼロ金利になるくらい預金をたくさんしてて、
東京スターの方が倒産したらペイオフ？相殺可？？

>東京スターの方が倒産したらペイオフ？相殺可？？

取引の規定にあります。１０００万円まではペイオフで保証、それを超える分は
借金と相殺になります。外貨預金している場合も同様です。

スター銀行で借換えを考えている者ですが諸先輩方、教えて下さい。

私の状況は
・借入　　２３００万
・預金　　１０００万
・返済　　　　２０年
・ゼロ金利まで１０年
・住宅取得控除　終了

この書込みを読んでいると
・住宅取得控除あり
・預金が借入の半分位ある
・ゼロ金利までに５年位でその後に全額返済出来る方

に有利と書いてあります。私はこの書込みにある条件に該当しませんが、今現在の住宅ローンと比較シミュレーションしたのですが『４００万お得』とでたのですが、何か落し穴があるのでしょうか？
どうかアドバイスを宜しくお願いします。

円預金も定期もあれば、
外貨普通預金も定期もあります。
住宅ローン残高連動の場合は定期は出来ません。

ペイオフについてはファイナンシャルラウンジで相談したほうが
良いかと思われますが・・・
それともそんなに心配なら
あまり深入りしないうちに
やめたほうが無難と思われます。

借入期間中ずーと心配していることになりますよ。
ある程度腹をくくりお互い信用するしかないでしょう・・・。

↑場所を間違えましたので、削除依頼しました。スミマセン。

私は現在、東京スター銀行の預金連動型で住宅ローンを
スタートして約半年。
預金変動を選択したので、半年に１回金利が変わります。
スタート時点は２．４５％だったのですが、
次の金利変更が１月です。
今は２．６５％とＨＰに載っていますが、
１月には、金利が何％になるのか？
ちょっと不安です。
でも、金利に影響されないくらい、
預金を増やして、どんどん相殺部分を増やすべく
がんばっています！

このローンでは、団信の月次掛金が毎年1月に見直されますが、今年はなんと前年に比べ値上がり。月に数百円程度の値上がりだったが、団信保険料は毎月下がるものと考えていたので驚いた。理由はよくわからないが、外資系保険会社（カーディフ？）なので、引受額の問題かもしれない。

・借入　　２３００万
・預金　　１０００万
・返済　　　　２０年
・ゼロ金利まで１０年
・住宅取得控除　終了

十分じゃないの？
借り入れも預金の2倍ちょっとしかないし、10年でゼロ金利になるし。
住宅ローン減税も延長されたし。
心配だったら、預金のペースをもう少し早めていけばいいのでは？

>今現在の住宅ローンと比較シミュレーション

東京スターだと預金分が借入れ残高から相殺されるから
金利計算は1300万に対して。

他行での計算は、
繰り上げ返済して1300万にしていますか?

>繰り上げ返済して1300万にしていますか?

それは条件をそろえるのとは違う。

1000万円を塩漬けするといっても、預金するわけなので、
繰上げ返済して、なくしてしまうのと話は違うと思う。

もしもの時は、1000万円の一部を切り崩せる余裕を残すのと、単純に1000万返してしまうのと
同等に扱うのは、乱暴すぎる。

でもねー、頭金を1000万円積み増して、ローンの総額を減らせられるのに、
その分を加味しないで、比較してもねぇ…。スター銀行のHPや店頭説明の
シミュレーション結果をそのまま鵜呑みにするのもどうかと思ったけどなー。
普通の銀行でシミュレーションする場合は、頭金ぎりぎりで、貯金できる
分は繰り上げ返済に回すという設定にしないと。
それと、スター銀行の差額分、ローン減税分なんかを加味して、さらに
いつでも必要になったときに低金利(住宅ローン金利)で、普通預金にして
ある金額が使えるメリットを天秤にかけないと。
私の場合は、色々検討した結果、スターにしましたけど、万人にお勧め
とは言えないかと。金利高いしね。

ローン残高イコール預金高の金利0状態を想定すれば、利便性が分かります。
ローン金利を利回りと考えれば、リスクの小さい良い金融商品だと思う。

>>万人にお勧めとは言えないかと。金利高いしね。

あたりまえすぎて。。。。。
振り出しに戻ってますよ。
このスレではじめから議論しつかされています。
頭金が少ない人は、元々使ってはいけないローンですから。

いや、当たり前のことを判っていないかたが出てきて、もっともらしく
仰ってたので、しゃしゃり出てきたまでで。すでに、ここのローンを
使っている人にとって当たり前なのは承知なんですけどね。

現在、ここのローンを検討中のものです。
みなさん、教えてください。

現金でマンションが買えてしまう人が、住宅取得控除を使うためにここのローンを使うのは賢い
方法だと思います。では、いくらまでの借入なら許容範囲か？

住宅取得控除を最大限取れる２５００万円の実質借入をした場合、（物件の６割以内）２５万円の
税額控除を受けられますが、ここの借入利率は他行に比べ高いので、１％の差で２５万の税額控除
分は吹っ飛んでしまいまうよね。三菱UFJ信託とか最近の金利の安い所と比較すると金利差は１％
を越えてしまうと思います。（保証料混みの上乗せ金利入れると丁度１％位？でもこっちは団信
が別途必要）

実質的なメリットだけ考えると、２５００万円以上借りると金利の安い銀行と比較し、持ち出しに
なる可能性があると考えて良いのでしょうか？

又、実質的なメリットは余りなくても、手続き無しで、残高置いておくだけで差額のみに利息負担
がかかる事や、両建ての預金は外貨預金でも良い点、又は407さんが書かれているように、

>もしもの時は、1000万円の一部を切り崩せる余裕を残すのと、単純に1000万返してしまうのと
同等に扱うのは、乱暴すぎる。

この部分をどう評価するか？なのかなと思いましたがこの銀行のローンを検討された方のお考え
は如何でしょうか？

＞ここの借入利率は他行に比べ高いので、１％の差で２５万の税額控除
＞分は吹っ飛んでしまいまうよね。三菱UFJ信託とか最近の金利の安い所と比較すると金利差は１％
＞を越えてしまうと思います。


すみませんが、おっしゃっている意味がわかりませんよ。

東京スターの場合、何千万借りようが、同額の預金をすれば、金利負担がゼロなので、上記の
ここの借入利率は他行に比べ高いので　は意味をなしません。

むしろこの銀行のリスクは別のところにあるんだけどな。
最近もこういう記事が出たけどな。
http://www.asahi.com/business/topics/TKY200612250078.html
＞おまとめローン「慎重に」　金融庁、監督強化

金融庁の監視体制が強化されるというのがこの銀行にとっては
経営上のリスクなんだな。
所詮は他行のやらない危ないところで勝負するしかない銀行ってこと。

>>414

もうそういう話も聞き飽きた。
東京スターがつぶれても、別に。。。というかんじですよ。

所詮、現金買いの代替ですから。

銀行自体どうなろうとも、保証分1000万円以外は借り入れと相殺されるだけ。
預金を十分持ってる人には便利なローン。

貧乏人には関係ない銀行であり、ローン商品です。

多重債務者を食い物にして生きている銀行だろ。
貧乏人とここまで密接な関わりを持っている銀行は他にない。

借り換えを検討しています。

　借入　１５００万　預金　５００万　期間　１６年

金利は１０年固定を想定して、年＋２０万預金を上積みするとして、１０年目で０金利になる予定。
実際は、私（妻）が、あと数年したら働きに出るので、もう少し預金できると思いますが、
子供の教育資金等にまわる事を想定して、この程度におさえた予測です。
今借りている住宅ローンよりはメリットが高いと判断しています。

しかし、恥ずかしながら、我が家は高収入ではありませんので、
万一、預金が相殺されなくなった場合、１０年目以降の金利が固定でないのが不安です。
まあ、その時は、繰上げ返済するなり、全額返済するなり出来るとは思うのですが……。

皆さんは、預金連動型が将来なくなる可能性は、どの程度あると思っていますか？

>>419

預金が少ないからやめとけ

連帯債務を考えています。
預金連動のメリットを享受しつつダブルでローン控除を受けるために私名義の口座に預金を積み、
その後私7:妻3程度の割合で返済をしていこうと思っています。そこでまず、妻の預金\1,000万
を当該口座に移そうと思っています。が、単に移しただけだと贈与となると思うのですが、そも
そも何のために移すか、と考えると、積むそれぞれの額が、私、妻それぞれの金利低減に作用す
るだけ、と解釈できる（と思っている）ので贈与とはならない気もするのですが、実際のところ
どのような扱い、解釈になる可能性があるか、お知恵を拝借できればありがたいです。
結果的に贈与扱いとなる（なりそう）のであれば、控除は減りますが、借入金を減らし妻の預金
移しも中止しようと思います。

完全に贈与扱いである。贈与税を払わない上に、住宅ローン減税をうけようとする行為が税務署に見つかったら、悪意があるとみなされ、追徴課税となるであろう。

借入金を減らし妻の預金移しはやめておけ。

>>421

ここで堂々と脱税の手口を相談しないでください。
税務署にかぎつけられると、他の東京スターの利用者にも、当局の監視の目がついてまわるように
なるからね。
421本人は自分で、削除依頼しなさい。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローンと北日本銀行の預金連動型住宅ローンでは
融資額と同額の預金が可能な場合、どちらが有利か教えて下さい。

↑いい加減、こう思うがどうでしょう？位の書き込みを
お願いします。

>424
北日本銀行のデメリットは、
・半年毎のCB方式
・変動金利のみ
・外貨建は不可
・保証人が必須
だと思います。この条件でも納得できるのであれば北日本のほうがよいのではないでしょうか。
（団信を考えると初期費用がお得なので）

ただ、ご自身で相当額の預金が準備できるのであれば、上記のようなデメリットを被ってまで
わざわざ北日本を選ぶ必要はないような気がします。（とくに首都圏の方は）

・外貨建は不可
・保証人が必須

致命的なデメリットなので、検討にも値しないかな。

東京スターのデメリット（北日本銀行のメリット）は、
　・自分自身の口座のみが預金連動の対象（北日本銀行は５口座）
　・団信が金利とは別途必要（北日本銀行は金利に含まれる）
　・優遇金利の適用なし（北日本銀行は最大で１％の優遇金利あり）
424さん記載の北日本銀行のデメリットと比べて、北日本有利かと感じます。
ただ、銀行の破綻リスクの大きさも一考の必要あるでしょうね。
（ペイオフ1000万円で、他は借入金と相殺とは聞いてますが）

北日本の家族の口座まで預金連動の対象って、人によっては凄く大きなメリットだよね。
たとえば421みたいな人は、なにも変なこと考えなくてもそのままで預金連動するんだし。
変動金利といっても、預金がいっぱいあって全部金利が戻ってくるなら怖くないし。

他人名義の5口座までCB対象の預金としてカウントするのはOK？
東☆の預金には名前がついてないが、家族名義合算というのは気になる。

北日本銀行の家族の口座まで預金連動の対象

ご本人、同居ご家族、本人または配偶者のご両親の口座となります。ただし、ご返済用の口座を含めて、最大5口座まで対象にできます。

* 決済性預金（普通預金）は対象外となります。

地域限定バージョンの話を全国区の
書き込みでされても…

なんかわからんけど、１月に入って他行は金利を先月より下がっているのに、スターは上がっている。おかしいなあ。
来月実行だけど、預金あるから関係ないけどね。

＞429＞430＞431
ここはスター銀行のスレ。
北日本銀行の話題はスレ違いだと思う。

＞432
それをいったらスター銀行の住宅ローンも地域限定だよ。
スターワン住宅ローンの営業範囲は店舗まで2時間で行ける地域だけど、その店舗は関東に集中している。
関東を除けば5店舗しかないスター銀行は全国区とは到底言えない銀行だよ。
もしかして首都圏の人は首都圏=全国と思っているのかな？

東京スターは関西もあるよ。
関東と関西を押さえれば、全国とはいえないが、ローカルというほどでもないだろ。

北日本は本拠地の東北と東京支店から1時間圏内だから、千葉、神奈川、埼玉の多くにエリアが融資対象外。関西もなし。これじゃつかえんだろ。

関西っていっても大阪に一店舗だけね。それで関西押さえるとは言えないですよね。
それに対して関東には30店舗。どうみても関東中心の銀行だと思いますよ。
確かに首都圏の銀行だからローカルじゃないでしょうけど、435さんもお認めになったように全国区ではない。
435さんには北日本は使えない銀行でしょうが、残念ながら私にはスターは営業範囲外で使えない銀行なんです。

関東＋大阪、名古屋、福岡、仙台、甲府の店舗へ
２時間で行ける地域が対象ですよね。
日本の主要都市及びその近郊では使えます。
人口カバー率では、どのくらいか？
かなり高いと思います。

住宅購入の資金需要の大きい地域をカバーしていればいい。
必然的に土地や住宅価格の高い大都市中心で、土地の安い＝資金需要の少ない地域にはない。
都区内の土地は、地方の中小都市と比べ10倍以上の差があるし、
人口集中で持ち家需要も多いからね。

銀行も商売ですから。
ある段階迄は、費用対効果で
主要都市経営がベスト。

都市銀行というのは、本来、大都市中心。だから地方銀行があるのじゃないか。
北日本銀行は東北中心の銀行、東京スターは東京中心の銀行。

ほんとの意味の全国区の銀行なんか日銀と民営化後の郵貯しかないぞ。

そもそもこの掲示板って全国区以外禁止なんて制限はないはず。
三重銀行とかのスレもたってるぞ。
432が意味不明で話しがこじれた。責任取れ！（｀ε´）

だいたい不動産ってもの自体、エリア限定の話じゃねーか。432のタコめ。

三重銀行とか・・・と言っておるが、三重銀行は立派な地銀。
ここは三重銀行よりも格下の第二地銀。
地銀と第二地銀では全然格が違う。
旧分類だと、普通銀行なのは都市銀行と地方銀行だけ。

東スタは格下の第二地銀なの？

443のイカめ！

４４３のスルメめ。

437＝439ですが、442さんの責任取れだとか
443、446、447のタコだの、イカだの、スルメだの
しょうもない書き込みはやめませんか。
意味不明なら聞けば良い。
言葉使いが悪いのは、自ら自身の知性・品格の
無さを公表しているだけ。

4月から実行する予定ですが、
借入れ総額の90%の資金を集められました。

このまま普通預金で実行を待つのか、
3ヶ月ほどの短期で他の商品に手を出したほうが良いのか
迷っています。
3ヶ月でリスクを払って元本割れたら
本末転倒でしょうか?
最近外貨レートも円安傾向だし・・・

東スタの短期定期は0.15%→0.0015
仮に2千万を1ヶ月で税引き後利子\198にしかなりません。

>449
動かざること山の如し、かな

東京スター銀行が預金連動型住宅ローンを止めると噂を聞きましたが本当でしょうか？
その場合、今、申し込み中の人はどうなるのでしょうか？

その噂のソースですか？
このスレ見てる人には凄い気になるので教えてください。

>４４９
円安傾向と思うなら外貨預金でいいのでは？
高金利と為替差益が両方得られる可能性もあり（短期で２円以上の円安が必要だが）

>>451
先週仮審査を申し込んだ者ですが、止める気はないとのことです。
また、貸出残高が2000億程度で、全体のマーケットの1%程度だから
法律を改正してまで金融庁あたりが止めさせる事も考えられない、と
のことです。

もし今後横やりが入るとしたら、免除されている金利は貯蓄金利とみなされ、
20%の源泉分離課税がかかる可能性はあるとのことです。ただし、この話は
一切当局から出されたことはないそうです。

と、いうことで、私は買い換えのリスクがあるため（現在のマンションを
買ってくれる予定の買い主さんが万が一のデフォルトを起こしたなど）、
3月実行で3000万ほど変動で借りる予定です。

つなぎ融資みたいな借り方ですが、売却代金が入ってきてもそのまま
10年塩漬けにしてローン控除を受けるつもりです。こんな保険みたいな
借り方もあります。ご参考まで。

全額即金で買おうか、スター銀の預金連動型住宅ローンにしようか迷っています。
金利がつかなくても団信や手数料に１００万位かかりそうで、あまりメリットが無いかも。
北日本銀行のように、団信が金利に含まれているとメリットがあるのですが。
北日本銀行は、東北と都内限定だそうで・・・

神奈川の物件でも大丈夫です。
勤務先が都内なら。

なぜ即金買いと比較するのに団信加入するのか?
自分は団信未加入で実行します。
火災保険も最低額で検討しています。

1.住宅所得控除の上限枠と期間による率
2.自分の所得額に応じ、控除されると思われる金額の確認
今年から所得税の税率も変わることだし、実際にシュミレーションしたほうが
良いと思います。
効率の悪い(得しない)領域も当然あります。

団信か、連帯保証人のどちらかが必要です。

一人で上限枠いっぱいに借入れするのも効率悪いので、
うちは、妻と連帯債務者になり借入れ金額を
物件価格の最高9割に設定しました。
これだと団信・連帯保証人も不要。

団信は相続人のためですかね。

現金買いするなら団信など入りませんよね。
金利ゼロ状態でスタートできる人には団信など無用かと・・・
生保でカバーしたほうが現実的ですから。