東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目

フラット３５は契約途中で条件が変わることはまずないと思いますが、東京スターは預金連動計算をやめる可能性があります。その時はかなりの損失が発生する可能性があります。（差引計算停止の可能性は低いとは思いますが、契約条件違反とはなりません。）また預金連動はＭＡＸ１０年しか固定できないので１０年後の金利がどうなっているかなどではないでしょうか。

おっしゃる通り、そのような可能性はあります。
ローン＝預金でスタートし、ローン及び
普通預金以外の取引もする予定ですが
預金連動を止めたら即、全額繰上げ返済。
口座解約し、２度とこの銀行と付き合いません。

長いスパンで考えるとこの銀行、不安要素がなくはないですね。
だから数年で（少なくても10年以内に）ゼロ金利を達成でき、
預金連動型になったら繰り上げ返済できる人、
なら良いかもしれませんが。
借り換えという手もありますから
預金連動型を使えるうちは使おうと思ってます。

自分が今気になっていることは
連動型にした場合、その普通預金に
名義人以外のお金をどれだけ入金できるか、です。
たとえば、夫名義の通帳にこれまでの家族名義（妻や子）の定期を
解約して入金するという程度ですが。
銀行に聞いたらそれは銀行側としてははっきりお答えできないということ
でした。ま、そう答えるしかないですよね。
自分の想像では個人の普通預金に入っているお金の出所まで
税務署が調査するとは思えませんが、わかりません。

不動産を購入した場合は税務署からのお尋ねというのが
きますよね、調べてみると必ずしも購入者全員ではないようですが。
・・・・・・・・・・・
「お尋ね」 では、住宅の購入価格やその支払い方法、購入先、前年の所得金額、購入資金の調達方法などを回答することになっていますが、それらによって、未申告の贈与がないか、脱税による隠匿資金がないか、などがチェックされます。
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家族間の普通預金の出し入れ程度をあまり深刻に考えなくてもいいかとも思いますが。

3500万のローン残高を、転職の退職金から同額を預金して金利0にしてます。ローン金利の3%を利回りと考えれば、繰り上げ返済で手元資金をつぎ込むより、いつでも下ろせる預金にしておくメリットは大きいと思う。
金利変動や繰上げ返済のタイミングとか手数料を考えずに、元本のみゆっくり返せばいいから、気持ちのゆとりもできる。

現金で買える人はわざわざ住宅ローン控除受けるために預金連動性を利用する意味あるのかね？それに住民税は増えるんでしょ？？

住宅ローン控除なんかより、現金買いで手元資金がなくなるリスク回避のメリットが大きい。

＞370
そういうもんか？？

１０年以内には家を建てたいのですが、素人です。　ローン残高と同じ金額を入金しておけば、支払い金利ゼロで、住宅控除もうけられるということですが、やっぱり現金で住宅購入するよりお得なんですか？
何だか信じられないのですが・・・・
それと、３６９さん、「住民税は増える」とは、どういうことでしょうか？教えてください。

>372さん
368、370です。
得かどうかは個人の考え方です。私は、何千万円の金を一度に支払うより、いつでもおろせる預金にしておくほうが、将来安心だと考えて借り換えました。今は元本と団信料だけが預金から相殺されています。毎月5万円近い利子が不要なので、預金0の時の返済額と比較すると、ボーナス分含め2年間で累計180万円位の利子節約になっています。学費など不意のまとまった出費があっても、通常預金のようにいつでも引き出せる利便性は大きいと思います。また、金利動向や繰上げの資金繰りも考える必要なく、預金しておくだけというのも気が楽です。

＞372さん
住宅ローン控除の制度はいつまで続くか判りませんよ。
税制は常に検討、変更されていくものですから。

>３７３さん
２０００万とかお金があれば、お得のようですね。　前レスを読んだんですが、預けた現金を外貨や株にしておいてもいいんですか？　それならすごくいいですね。　でも私はまだ１０００万くらいしかお金がないので、まずは増やしてから家の購入は考えないといけませんが・・・
今後住宅ローン控除の制度が変わるのはしかたありません、現状の制度で私たちにどう有利かだと思います。　

残念ながら株には出来ません。
残念ながら控除はあと2年で終了です。

>375
塩漬け・・・って知ってます？

要は、塩漬けにしても得な方は、東スタを選べば良いし、
塩漬けより有利な方法を選択できる人は、別な方法（銀行）を
選べば良いということ。
私は東スタを選択しました。

団信保険料が少し安くなるみたいですね。通常保障の場合ですが。
毎月数百円だとしても、助かります。

塩漬けで、ゼロ金利
実質現金一括買いと同じと思えば、
団信の加入も考え方次第・・・
私は団信未加入です。
生命の保証はありませんが、
確率的には低いと判断しました。
これも一種の懸けだと思って割り切りました。

その分生命保険は現状維持で、
継続予定。

>>380

380さんの意見には賛成。
生命保険に別途入っているなら、団信は保険の重複です。

＞団信の加入も考え方次第・・・

そうなんです。保険というのは保険屋に半ば脅されて入っているようなもの。
こういうケースがあります、とか言われるとあ〜やっぱりもう少し高額のに入った方が
いいか、と入ってましたが、幸いなことに使ったことは一度もありません。
火災保険もそうです、地震保険も。
テレビコマーシャルでいろいろ言ってますが、
安心を買いたい人はどんどん入ればいいということです。

保険というのは保険に入っていてよかったという人は
ごくごく少数です。
自動車保険も火災保険も。
確率的には低い。
だから保険会社が成り立つわけです。
こうなったらああなったら、と考えるときりがありません。
自分でよ〜く考えてバランスを取るしかないでしょう。

380です
団信未加入予定なのですが、
身近(会社関係)で2人亡くなっています。
1人は交通事故
1人は突発性の病気
実の姉は、急性で身体障害者に・・・

だからと言うのも変ですが、
もうこれから先の確率は低いのかと
勝手に解釈しました。

生身の人間明日は何が起るかわからないのが、
本当の話なのでしょう。

結局のところ人生の予知は不可能ですから、
生命保険は、高額の株と同じなのでしょうか?

塩漬けは少し株やってますのでわかりますよ。　外貨にしておいてもいいようですが、その利息は少ないようですね。
　あと２年でローン控除なくなるなら、現金買いできる人なら２年後からはじめるにはメリットがないように思えますがどうなんですか？

>塩漬けは少し株やってますのでわかりますよ
株云々のことではないです。

>その利息は少ないようですね
円よりはるかに高い。
が、ここの住人は利息よりも為替差益のメリットの方にウマミを感じているハズ。

>２年後からはじめるにはメリットがないように
それ以外のメリットも東スタのHPでも見て研究してよ。

すべてにおいてズレてるぞ。しっかりしようよ。

>静岡　男さん
購入予定の目標を立ててからでも十分かと。
人生の長期計画をしっかりと検討してください。
そして自分には今何が必要か、分ってくると思います。

>>386
もちろん株の話をしているのではありませんよ、「塩漬け」の意味が分かるということを言いたかったのです。
外貨の利息が円よりも高いのは分かるのですが、他のネット銀行の外貨預金よりも利息が低いことを言いたかったのですが・・・
まだローンについては初心者ですし、言葉が足りなかったですが、あまり厳しいこと言わないでくださいよ。

確かに生きるために必死です。
ローン初心者とは表現がまずかったのでは?
ローンのプロは多重債務者とでも言うのか・・・
色々勉強してみんなより良いプランを構築するために
ここに来て情報交換している。
ここが厳しいと思うなら、他スレで情報交換すれば良い。
後で自分のためになるのは何か十分考慮の上。

金利が小刻みに上がってますね〜。
自分は2007年1月実行ですが、
11月、12月と上がってますからまた来月も・・

東京スターと北日本銀行の預金連動型の住宅ローンとではどちらがいいんですかね。
比べた人がいたら教えて下さい。

北日本は地域に条件があります。
家族名義の預貯金もローン残高連動されます。

私は・・・
色々比較しましたが、東京スター塩漬けで
良い所、外貨にする程度で留めています。
実質ゼロ金利達成すると、
後は為替レートの差益でハラハラよりも、
円ベースの塩漬けで、
安全圏での安心を求めてしまいました。

実質ゼロ金利になるくらい預金をたくさんしてて、
東京スターの方が倒産したらペイオフ？相殺可？？

>東京スターの方が倒産したらペイオフ？相殺可？？

取引の規定にあります。１０００万円まではペイオフで保証、それを超える分は
借金と相殺になります。外貨預金している場合も同様です。

スター銀行で借換えを考えている者ですが諸先輩方、教えて下さい。

私の状況は
・借入　　２３００万
・預金　　１０００万
・返済　　　　２０年
・ゼロ金利まで１０年
・住宅取得控除　終了

この書込みを読んでいると
・住宅取得控除あり
・預金が借入の半分位ある
・ゼロ金利までに５年位でその後に全額返済出来る方

に有利と書いてあります。私はこの書込みにある条件に該当しませんが、今現在の住宅ローンと比較シミュレーションしたのですが『４００万お得』とでたのですが、何か落し穴があるのでしょうか？
どうかアドバイスを宜しくお願いします。

円預金も定期もあれば、
外貨普通預金も定期もあります。
住宅ローン残高連動の場合は定期は出来ません。

ペイオフについてはファイナンシャルラウンジで相談したほうが
良いかと思われますが・・・
それともそんなに心配なら
あまり深入りしないうちに
やめたほうが無難と思われます。

借入期間中ずーと心配していることになりますよ。
ある程度腹をくくりお互い信用するしかないでしょう・・・。

↑場所を間違えましたので、削除依頼しました。スミマセン。

私は現在、東京スター銀行の預金連動型で住宅ローンを
スタートして約半年。
預金変動を選択したので、半年に１回金利が変わります。
スタート時点は２．４５％だったのですが、
次の金利変更が１月です。
今は２．６５％とＨＰに載っていますが、
１月には、金利が何％になるのか？
ちょっと不安です。
でも、金利に影響されないくらい、
預金を増やして、どんどん相殺部分を増やすべく
がんばっています！

このローンでは、団信の月次掛金が毎年1月に見直されますが、今年はなんと前年に比べ値上がり。月に数百円程度の値上がりだったが、団信保険料は毎月下がるものと考えていたので驚いた。理由はよくわからないが、外資系保険会社（カーディフ？）なので、引受額の問題かもしれない。

・借入　　２３００万
・預金　　１０００万
・返済　　　　２０年
・ゼロ金利まで１０年
・住宅取得控除　終了

十分じゃないの？
借り入れも預金の2倍ちょっとしかないし、10年でゼロ金利になるし。
住宅ローン減税も延長されたし。
心配だったら、預金のペースをもう少し早めていけばいいのでは？

>今現在の住宅ローンと比較シミュレーション

東京スターだと預金分が借入れ残高から相殺されるから
金利計算は1300万に対して。

他行での計算は、
繰り上げ返済して1300万にしていますか?

>繰り上げ返済して1300万にしていますか?

それは条件をそろえるのとは違う。

1000万円を塩漬けするといっても、預金するわけなので、
繰上げ返済して、なくしてしまうのと話は違うと思う。

もしもの時は、1000万円の一部を切り崩せる余裕を残すのと、単純に1000万返してしまうのと
同等に扱うのは、乱暴すぎる。

でもねー、頭金を1000万円積み増して、ローンの総額を減らせられるのに、
その分を加味しないで、比較してもねぇ…。スター銀行のHPや店頭説明の
シミュレーション結果をそのまま鵜呑みにするのもどうかと思ったけどなー。
普通の銀行でシミュレーションする場合は、頭金ぎりぎりで、貯金できる
分は繰り上げ返済に回すという設定にしないと。
それと、スター銀行の差額分、ローン減税分なんかを加味して、さらに
いつでも必要になったときに低金利(住宅ローン金利)で、普通預金にして
ある金額が使えるメリットを天秤にかけないと。
私の場合は、色々検討した結果、スターにしましたけど、万人にお勧め
とは言えないかと。金利高いしね。

ローン残高イコール預金高の金利0状態を想定すれば、利便性が分かります。
ローン金利を利回りと考えれば、リスクの小さい良い金融商品だと思う。

>>万人にお勧めとは言えないかと。金利高いしね。

あたりまえすぎて。。。。。
振り出しに戻ってますよ。
このスレではじめから議論しつかされています。
頭金が少ない人は、元々使ってはいけないローンですから。

いや、当たり前のことを判っていないかたが出てきて、もっともらしく
仰ってたので、しゃしゃり出てきたまでで。すでに、ここのローンを
使っている人にとって当たり前なのは承知なんですけどね。

現在、ここのローンを検討中のものです。
みなさん、教えてください。

現金でマンションが買えてしまう人が、住宅取得控除を使うためにここのローンを使うのは賢い
方法だと思います。では、いくらまでの借入なら許容範囲か？

住宅取得控除を最大限取れる２５００万円の実質借入をした場合、（物件の６割以内）２５万円の
税額控除を受けられますが、ここの借入利率は他行に比べ高いので、１％の差で２５万の税額控除
分は吹っ飛んでしまいまうよね。三菱UFJ信託とか最近の金利の安い所と比較すると金利差は１％
を越えてしまうと思います。（保証料混みの上乗せ金利入れると丁度１％位？でもこっちは団信
が別途必要）

実質的なメリットだけ考えると、２５００万円以上借りると金利の安い銀行と比較し、持ち出しに
なる可能性があると考えて良いのでしょうか？

又、実質的なメリットは余りなくても、手続き無しで、残高置いておくだけで差額のみに利息負担
がかかる事や、両建ての預金は外貨預金でも良い点、又は407さんが書かれているように、

>もしもの時は、1000万円の一部を切り崩せる余裕を残すのと、単純に1000万返してしまうのと
同等に扱うのは、乱暴すぎる。

この部分をどう評価するか？なのかなと思いましたがこの銀行のローンを検討された方のお考え
は如何でしょうか？

＞ここの借入利率は他行に比べ高いので、１％の差で２５万の税額控除
＞分は吹っ飛んでしまいまうよね。三菱UFJ信託とか最近の金利の安い所と比較すると金利差は１％
＞を越えてしまうと思います。


すみませんが、おっしゃっている意味がわかりませんよ。

東京スターの場合、何千万借りようが、同額の預金をすれば、金利負担がゼロなので、上記の
ここの借入利率は他行に比べ高いので　は意味をなしません。