東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目

＞自己資金で買える人でわざわざローンを組む人なんているんでしょうか？

そうともいえませんよ。
私は、融資金額と預金金額が一応同額で、できる計算になっていますが、これをローンを使わないで、現金で住宅を購入する手元残る現金がかなり少なくなってしまいます。

東京スターに積んでおく預金も、普段は使えないですが、いざというときの緊急資金には、使うことができるのです。預金を取り崩した分は金利がかかりますが、住宅ローンの金利は、他のローンに比べればずっと安いです。取り崩した分をまた余裕がでたときに返せばまたゼロ金利になります。

もし、ローンを使わずに、現金買いしてしまうと、緊急時の資金余裕がなくなるので危険です。
ローンをすることでキャッシュに余裕を持たせることができます。

２４０さんも、手持ちの２０００万をすべて払ってしまうのは危険だと思います。
ローンをすることで、手持ちの資金余裕を持つことは意味があると思いますよ。
住宅ローン減税は、あくまでおまけです。ローンをすることは、企業で言えばキャッシュフローを
確保するために必要ということです。内部留保がたくさんあるトヨタの優良企業でも、大規模投資のために、社債を発行したりするのと同じです。（たしかにトヨタは銀行から借りませんが、社債などで資本市場から金を借りています）

ご返答ありがとうございます。
通常手持ちにはいくらぐらい残せば良いものでしょうか？
私と主人と1歳の子供がいますが。

＞＞244さん
ちなみに東京スターで借り入れするならって話が前提だと思いますよ！
他行の場合は自己資金で購入した方が有利なのは間違いありませんよ
手持ちには400万も残せば十分では？？

通常手持ち?
それこそ人それぞれ・・・
およその金額を聞いてその額貯めたところで、
いざ困った時はケースバイケースだから・・・。

私も3000万手持ちがあり東京スターで最大借入れして3300万のローンを
組みました。(手付け一割は現金支払)
金利が0なら借りないほうが損だと気づきました。

↑訂正
3300万の物件で、3000万のローンです。

ところで、ローン返済される口座は、
普通預金の口座とは当然別になるのですよね?

借入れと普通預金額が同一額で、
バランスを維持したいと思っていますが、
いっそのこと普通預金からローンの引き落としを
してもらえれば、入出金の手間がなくなると思うのですが・・・?
実際はどのような管理(入出金の手間)が必要なのでしょうか?

借り入れをここで、と決めていますが
詳細はわからない状態です。
おそらく普通預金からの引き落としとなると思いますが。
そうでなければわざわざ口座を作る意味がない。
自分はとりあえず持ち金のほとんどはここの普通口座に入れて、
毎月なるべく入金して、
光熱費等もそこからの引き落としにしようと思ってます。
で、なるべく早く金利ゼロを目指したい。
そうすれば金利上昇をそれほど気にしなくて済むと、
甘いでしょうか。

>>248

実は、同じ疑問を東京スターさんに質問しました。
東京スターに限っていえば、ローン返済される口座と普通預金の口座は同一です。
つまり、１０００万円ローンで借りたとして、１０００万円+団信保険料を預金していれば、
毎月自動的に、ゼロ金利で返済していくことになります。

私は25年前に一戸建てを持ちました。
まず住宅金融公庫、年利5.5%でした。
足りない分は厚生年金転貸しと県の貸し出し。
当時、銀行はそれでも足りない分を高利で借りる、だったと思います。
今は各銀行が様々な商品を出してますから
自分の条件にあったものを自由に選ぶことができます。
つまり、自己責任、勉強次第。
火災保険もそうです。
インターネットもない時代ですから言われるままに
掛けていました。
今思えば払いすぎていたとおもいますが（最近の新聞記事にあるとおり）。
凶とでるか吉と出るかはわかりませんが
すべては自己責任。

>>244

手持ちをいくら用意すべきかというのは、例えば、年収の1.5年分は必要という人もいますし、４百〜５百あれば十分という方もいます。いずれにせよ、手持ち資金を全部住宅資金に投入するのは危険なので、住宅を購入するときは、たとえ金利がかかってもローンをするのが普通だと思います。
（ゼロ金利が、当然有利ですが、住宅ローンは他のローンに比べても低利なので、借りすぎなければ
利用しないほうが損だと思います。

>250さん
回答有難う御座いました。
安心して"塩漬け"が出来ます。
預金額と借入れ額が同一ならば、
一切手間要らず、と言う事ですね。
(団信未加入予定)
248でした。

ところで火災保険は、
いくらでも良いから借入れ期間、加入との事ですが、
最低価格は皆さんいくらほどでしょうか?

当方物件東京近郊50㎞圏、3300万、建物1800相当評価
キッチンはHI、給湯器はガス、RC造、15Fの1Fなので、
万一他の家の火災などが発生して、
消化活動による水害被害はあっても、
延災の心配は少ないかと勝手に解釈。
実家が工務店なので、万一の際には内装工事くらいは
実費で対応可能と考えています。

で、最低額の火災保険で対応しようかと思っています。
皆さんの最低料金が、ふと気になりました次第です・・・。

それとも第一抵当権の都合で、
物件価格の最低加入額ってあるのですか?

キッチンがIHだと火災の発生可能性はぐっと低くなりますよね。
給湯器でガス爆発でもなったら別ですが
考えられることのひとつは他の火災での水の影響、
と解釈して見積もりして一番安いところに決めようかと思ってます。
家財は別。まずはローン用に火災保険を。
評価額は損保会社によってまちまちです。（同じ条件なのに）
よって、（比較的）評価額が高く、保険金額の低いところを探してます。

254さん

私は東京スター申し込みのときに、火災保険も見積もりもらいました。ローンに必要な最低限の保険
（地震保険無し、家財保険無し、建物だけ）の見積もりもすぐもらえましたよ。
私の場合はマンションですが、7万円ちょっとでした。木造戸建は少し高いのかな？

254です。
7万とは安いですね。
借入れ期間にもよるのかと思いますが、
東京スターのお勧め保険で十分でしょうか、
それとも色々調べて激安保険を探して加入するのか、
考えています。
激安保険だと、
どうしても地方の保険会社になってしまうような傾向に・・・

>>257

安いほうでいいのじゃないかな？
東京スターからの見積もりを基準に他と比べさせればどうでしょう。

激安保険という奴に興味あるのですが、地方に損保なんかありますか？
東京だけだと思っていました。

色々調べて激安保険が見つかったら教えてくださいね。

>>252さん
ゼロ金利が、当然有利ですが、住宅ローンは他のローンに比べても低利なので、借りすぎなければ利用しないほうが損だと思います。

利用しない方が損というのは、具体的に何故損なんですか？

めいいっぱい借りて、半分ぐらいをドルにしておけばローン金利以上の
金利がもらえて、円のインフレにも備えられる。
為替のリスクは負うけど、30年ずっと円安ってこともないだろうという
読み。ただ、今ドルを買うのがいいかは、判断に迷うけどね。
まー、いつドルに替えてもいいわけだし。
その上、ローン減税まで受けられたら、いうことなし。
まー、得られるはずの利益を取り損ねるのも、損ってことですよ。

>>241
ここに詳しく書いてありますよん。
http://money.jp.msn.com/loan/columns/Columnarticle.aspx?cc=07&nt=0...

今年にローン減税を申し込めるのであれば、市町村に申し出れば、
所得税が減った分、住民税の減免が受けられるそうなので問題なしです。
今年中に入居できない人は厳しいですね。まー所得税の定率減税も
減るので、去年の源泉徴収票とにらめっこして、どのぐらいの額を
借りるのがいいか、共働きの奥さんと共有名義にするとか色々と
考えた方がいいですよん。(あくまでも、法律にのっとってですけど。)

>>252

企業経営的に例えて言えば、キャッシュフロー確保のための、コストも必要であろうということです。
無借金でも資金ショートしたらおしまいですから。

手持ち資金をはたいて、家を購入するということは、一時的な資金需要に対する対応がなくなるということです。住宅ローンを借りすぎないのは、当然ですが、ローンを借りないことを優先するために、手持ち資金を
なくしてしまうということはありえないということです。最低限をいくらまでするかということですが、
家族人数にもよりますが、年収の半年分を切ると赤信号でしょうね。

>>252

263のコメントは、財務の守りのスタンスで、キャッシュフローを確保するために、ローンを利用するということですが、261さんは攻めの財務的な立場で、住宅ローンを利用していますね。
住宅ローンは低利なので、長期的な運用をうまくやれば、利ざやをとる可能性もあるのです。
外為でも、投信でも、株式でも、手持ち資金がなければまったくできません。

私も来年から東京スターで実行する予定ですが、
ローン残高と普通預金をどうにかやりくりして同額に出来そうです。
しかし、ゼロ金利確保されますが、実際同一口座から
引き落としされるのであれば"塩漬け"にしておく
無難な対処にしようかと思っています。
現実的には、一括返済しても同じ様に見えますが、
いざという時には・・・という"ゆとり"がもてます。
でも、実際には資金繰りに困っていない
債権とかあったりしますが・・・。

>>262
参考になった。
でも、その対象になる人は所得の低い人だけだよね？
住宅ローン控除が満額引ける人には関係ないよね。

>241
計算式があまりよく分らなかった・・・
年収500万の例も減額対象になる理由がいまいち。
H19から、源泉徴収額が減って住民税が増える?
源泉徴収額が、ローン控除に達していれば問題ないって事ですか?

>>265

ただ塩漬けにするのではなく、何割か外貨にして攻めるのもいいかもしれない。

SONYへ問い合わせたら、4月実行は-0.9%優遇がなくなりますと冷たく言われました。
きっと何らかの優遇は残ると思うのですが。（なきゃ、あの金利で誰が借りるの！！）
誰か4月以降の優遇情報をお持ちではないでしょうか？

>>269

スレが違うよ。

>>270
すいません。転載までしていただいて。感謝です。

東京スターを検討している者です。このスレの過去ログを見ていると、
数年で金利ゼロにできなければメリットなしとの意見が多いようです。

2000万を借り入れ、500万を手元に残そうと思っていますが、借入れが
6割以上なので10年固定だと3.85%、実質はその3/4、団信を含めても3.2%
程度。三井住友の10年固定3.15%と大差なし、保証料なしの分安い、と
思っています。

リスクは「借入れ額の1/4の貯金を維持できるか？」ですが、ぎりぎりを
維持したとしても三井住友とトントン、元金は減るし貯金は増やすと思え
ば住友より得になる可能性大。金利ゼロになるのがかなり先でもお得と
思えるのですが。

皆さんのご意見と私の計算でずいぶん違うので、なにか見落としがあるの
かと不安になっています。ご意見をお願いします。

＞＞２７２さん
まさに私と同じケースで借り入れ、預金も同じくはじめようとおもってます。
ただ、あなたと違うのは１０年固定じゃなく当初３年固定、後変動？、毎年最低１００万以上くらい預金を増やす計画です。
これでも不安は確かにありますが、あなたの１０年固定でも十分大丈夫かなあとおもいますよ。
ただ、毎年いくら預金ができるによりますし、できたら１０年くらいで預金と借り入れが同等にして
金利０をできればベストかなあとおもいます。（ちょっと無理かもね。）

確かにこのスレの書き込みされている方は未経験者が多いので、悪く言う方もおるけど、ある程度計画性のある家庭なら大丈夫ですよ。
最初から預金と借り入れが同じくらいの人って２割もいないと窓口の方が言ってましたよ。

私は　２５００万の借り入れで、預金が１７００万でスタートしました。
１０００万の借り入れで、２００万の預金でも良かったのですが、
所得税の住宅控除を考えたら、２５００万借り入れが有利と判断しました。
まだ半年くらいですが、一生懸命預金を増やしています。
子供のために預けてあった郵便局の定額貯金も解約したり
（利率が１％よりはるかに少ない）もして、預金を増やしました。
この調子でいくと、３年くらいで利子ゼロになりそうです。
ものを買うときも、なるべく現金でなくクレジットカードで購入します。
実際に口座から引き落とされるのは１ヶ月以上先なので、その間の
住宅ローンの利子が相殺されるということになります。
よって、今では財布の中の現金をなるべく少なくして、
利子の削減にまい進しています。（ちょっとせせこましいですが・・・）
私にとっては、とても良いローンだと思っています。
期間は短いですが、一応経験者からのリポートでした。

272です。
273さん、274さんありがとうございます。

273さん：
> ただ、毎年いくら預金ができるによりますし、

借入額の1/4の貯金をキープ、つまり元金が減るに従って貯金が
減ったとしても住友とトントン、と計算したんですが、、やっぱり
貯金は必須ですか？
貯金の予定はあるんですが、できなかった場合のリスクが不安な
もので、、、

中期的（１５年以上）なスパンで大手メガバンクの住宅ローンとは単純に比較しないほうがよいかと思います。東京スターを信用しないわけではないですが、やはり外資資本の銀行です。普通の銀行とは経営のやり方も異なります。実際契約時には預金連動計算をやめることもあることを承知の上サインをしなければ契約できません。短期決戦のつもり（１０年内位）でメリットをだせる自信があればよいかとも思います。

＞＞２７５
２７３です。
そうですね。実際毎年貯蓄いくらできるかが、重要なポイントになりますね。
それと、２７６さんの言うとおり１０年以内が勝負でしょうね。
１５年以上だとあまりメリットがじっかんできないですね。
だけど、なるべく貯蓄していこうという気持ちがあるなら、スターかなあ。
別に三井住友と比べて、最良の選択をすれば良いじゃないですか。
よく考えましょう。
私も迷ってますよ。

最近、借り入れ同等預金前提の話がなくなり、実質的な相談で良いですね。
実際、そのようなケースが多いですよ。
私も３０００万借り入れで１０００万当初預金で悩んでいますから。

274さん、情報ありがとうございます。
大変参考になりました。
自分も2400借り入れ、1100預金でスタートしたいと思ってます。
毎年最低100増やすことを目標にしてます。
目標がないとズルズルお金を使ってしまいそうですから。
カードでボーナス払いを利用するのもいいですよね。
要するになるべく現金払いを先送りすることですね。
“マメ”であることがポイント。

そのほか参考になることがあればまた教えていただきたい、と
思っておりますのでよろしくお願いします。

７２４です。
参考になるかどうかわかりませんなが、少し書き込みます。

まず、何年のローンを組むか？
私の考え方は、「なるべく長いローン」を組むこと。
理由は、元金が少しずつしか減らない
⇒年末残が多いので住宅ローン減税額が多い
という考え方です。
その反面、預金があまり増えないと、
返済する利子総額が多くなるので、
減税額のうまみと、利子負担の兼ね合いが
どっちが得かを、比べてください。
長期ローンということは、月間の返済額も少ない
⇒返済が少ない分、預金がたくさんできる（はず）
という構図にもなります。

次に、金利のタイプをどうするか？
私は、利子ゼロになるのが３年先くらいという試算だったので、
変動金利を選びました。
とにかく、返済開始からスタートダッシュで預金を増やせば、
仮に変動金利が少し上がっても、
利子の対象になる金額（ローン残−預金）が少なくなっており、
金利上昇の影響が相対的に下がるからです。
実質利子ゼロになるのが１０年先とかなら、
固定金利のほうが、良いのかも知れません。
（今後の金利上昇の具合にもよるので、一概には言えませんが）
いずれにしても、東スタのＨＰのシュミレーションで
いろんなパターンを試してから、最終判断を下してください。

ちなみに、私の目標は、３年で実質金利ゼロにして、
その後の７年は、元金のみ返済しながら、年末には
住宅ローン減税をいただくつもりです。
１０年たって、所得税減税がなくなったら、
繰り上げ返済をして、身軽になるつもりです。

274さん、ありがとうございます。
早速様々なシミュレーションを試みてみます。

ひとつお尋ねしたいのですが、
普通預金に入れるお金の出所は税務署から問われることはないでしょうか。
つまり、できるだけ普通預金の額を増やしたいので家族（妻など）の預金をそこに集中させる、
とした場合、です。

２７４です。
私はまだ今年の入居なので、税務署のことも、
住宅ローン減税のための確定申告も未経験です。

私見ですが、
少々の額なら、家族の預金も問題ないと思いますよ。
何百もの額なら、ちょっと心配な気もします。
まあ、私のところは専業主婦なので、
嫁さんのへそくりも（結婚前にはほとんど無かったはずなので）
すべて私の稼ぎのはずですが・・・

答えになってなくて、すいません。

274さん、早速の返答ありがとうございます。
一応銀行に確認してみます。

はい、１２月にまた銀行さんとお会いすることになっているので、
その時に確認して、結果を書きますね。

２８０さんへ

よくわからないのですが、
「その後の７年は、元金のみ返済しながら、年末には
住宅ローン減税をいただくつもりです」って
本当にできるのでしょうか？そんなうまい話はないと思うので・・・

確か、金利１％以下のローンは控除の対象外だったと思うのですが、
このあたりは銀行さんがうまくやってるのでしょうか？教えてください。

過去ログにもあるように頭金の出所は調べても
普通預金の内容を調べる事はありません。

別の言い方をしますと例えば
3千万円の物件購入　資金内訳
　　−頭金1千万円→内容確認されます。
　　−住宅ローン2千万円→借金です。

これが全てです。

288です。
あと、合法的なテクニックは脱税では無く
”節税”と言います。

たとえば妻の預金２百万円を夫名義の口座に
入金すれば贈与。
しかし、夫の収入を年2百万円預金し、その分
妻の預金２百万円を生活費に当てれば贈与には
なりません。

続けて申し訳ありませんが288です。

まぁ、私の場合は家内の出し分は
きっちり共有名義の持分比率と致しましたが。

共有名義にした方が説明がラク