東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目

＞１２１
なるほど。わかるよ。
あのさあ、基本的にローンの話じゃないのかなあ？
最近なんか脱線してるよね。

迷っているので、ご意見、お願いします。
物件価格　3100万円
借入金額　2400万円
預金額　100〜200万円
です。
東京スターで借りようと思っていたのですが、預金も少ないので、
初めから東京スターで借りるより、最初は他行の短期固定（2年）で借りて、
その後東京スターの預金連動型に借り換えた方がいいのだろうかと思うようになりました。
他行の短期固定にした場合、元金均等返済で、月々の返済額を東京スターで借りた場合と
同じくらいの金額になるように返済期間を設定すれば、
2年後の預金額は同じくらいで、ローンの残高は100万円くらい少なくなります。
借り換えにかかる費用等考えても、その方がいいのかなとも思うのですが、どうなのでしょうか？
借り換えに伴うリスク等あれば教えて下さい。

担保評価が３年先にどうなってるか
金利が思ったほど安くない(団信別・担保評価にあわせた金利上乗せ＋金利上昇など)
この２点がポイントでしょうね。
借入の２０％程度の預金が出来ればそれなりの効果が出そうですが。

＞123
私はこの銀行のローンで実際得をしているが
預金額　100〜200万円ではメリットがないのでは？

＞＞１２３
止めたほうがいいよ。当初預金は最低２５パーセントでしょう。
あなたは短期固定（２年）後の物件の評価はどのくらいになるかわかってない。
新築時は購入金額で評価してくれるが、中古査定は厳しいよ。
やるなら、最初からやるほうがマシかもよ。
普通の銀行（短期固定）の保証料は無駄になってしまうのでは？

東京スターで住宅ローンを借りる目安

①新築より借換がよい（一度繰り上げ返済後ならなおよい）
②ローン残高より最低１／３以上の預貯金あり
③物件価格の６割以内にして上乗せ金利なし
④５年以内に金利０となるシュミレーションがくめる

④５年以内に金利０となるシュミレーションがくめる
5年程度で決着しないと、リスクは先物取引と変わらないもんね。

＞＞１２７
５年以内で金利０は無理だよ。

俺は物件価格４４００万円で、頭金２５００万円出して、借り入れを１９００万で、当初預金５００万だよ。毎年１２０万は貯金だけど、これでもお得かなあと思うよ。
返済始まったら、小遣いも口座に入れとくよ。

123です。
ご意見ありがとうございました。
おっしゃる通り、物件の評価が変わってしまうということが分かっていませんでした...。
ということで、短期固定からの借り換えは止めることにします。
あとは東京スターにするか他行にするかもう少し悩んでみます。

>>123

自己資金が少ないと割り増し金利が適用される。
物件価格　3100万円
借入金額　2400万円

6割超かつ8割以内の融資だから、上乗せ金利　0.30％

>>129

129のケースは、
物件価格　4400万円
借入金額　1900万円

融資比率は43％だから上乗せ金利もないし、５００万円預金すれば、当初９００万分にだけ金利が
かかるだけだから、余裕ですよ。十分メリットあり。

おっと間違えた。
５００万円預金すれば、当初１４００万分にだけ金利がかかるだけだから、余裕ですよ。十分メリットあり。

外国人で永住持っていないですが、利用は可能でしょうか？

利用条件に●日本国籍の方または外国籍で永住権をお持ちの方。
とありますので、永住権がないとご利用はできないものと思われます。

検討中です
物件価格3800万（+オプション価格）で
頭金　1800万　借り入れ　2000万　の予定です

残り資金は現金は5-600万の予定です。他に　株などが1500万ほどあります。
スター銀行は　金利・手数料ともに高いそうですが
上記のような状況で借り入れて　今後の貯金の半分くらい（年100万くらい）は銀行預金にし
残り半分を証券に投資して行くのと

普通の銀行で借りて　今後の貯金のほぼ全額を証券投資して行くのと
どちらが懸命だと思われますか？

投資がうまく行くとは限らないのですが
余り芳しくない場合は　全額売却してローン返済にあてることを考えています

>>１３６
うらやましい。

>>136
どっちかねぇ、わかんねえな

中古マンション購入で東京スターにしました。
9割融資ですが0金利予定です。
住宅ローン減税の期間が終わったら全額返済予定。
会社の住宅利子補給制度(３％を超える金利を補給)というものがあるのですが、使えるかどうか微妙です。
使えるなら10年固定にしようと思いましたが、とりあえず変動で様子見。
9月実行予定です。

>>139

はじめからゼロ金利なら、変動で正解だよ。固定の必要ない

個別相談をしてきました。
物件価格3800万 頭金　800万　借り入れ　3000万 当初預金2000万予定なので
変動金利 25年返済としてみて、十分にメリットがありそうなので決定しようと思っています。
ペイオフについても確認しました。
借り入れ残 1300万、預金2500万の状態でペイオフが発生したときは
1000万の預金は保護,保護対象外の1500万のうち1300万は借り入れと相殺、残り200万は保護されない
とのことだったので、1000万＋借り入れ残を超える預金はしないほうがよさそです。

借り入れ残 1300万、預金2500万の状態　そんなやつこのスレにはいないよ。借り入れ残 1300万なら預金も1300円が上限。余剰金は、株で運用するか、他の銀行に預けるでしょ。

>>140

住宅利子補給制度(３％を超える金利を補給)が使えるようであれば10年固定で金利4％ちょい。
つまり残債に対して約1%が会社より補給されるのです。
これが使えるかどうかで金利高く設定しようとしているわけです。

>>143

ふふふ、会社利子補給の１％分まるまる懐に入れる気か。お主なかなかの策士じゃのう。
住宅ローン減税もとれるし、旨みがある。
でも、ゼロ金利を知らずに利子補給するばかな会社があるのかな？

>>143

そうなんですよね。だから変動にして、会社に申請書類等を確認。
あわせて、東京スターにどのような書類が作成できるか確認。
多分、契約金利と半年後との残債が判るようなものでいいとは思うんだけど。
間違っても実質金利０なんて項目は載せないようにしようとしています。
最終、会社がＯＫをだすのであれば、10年固定にしようと思ってます。
ふふふ

>>145
会社の担当者もプロだから、東京スターのゼロ金利は知っているはずだが、大人の作法として無視してもらう
ことを期待するということかな。検討を祈るよ　ふふふ。

参考意見を聞かせてください。最初から金利ゼロでスタートされる方の預金のほうは、円ですか、外貨ですか。外貨の場合、その比率はどれぐらいですか。外貨は、２つあるい３つに分けてですか。

外貨：円比率５０％〜６０％で考えてますが
現在、地合いが悪く、外貨買えない状況。

>>149　東京スターに何かうらみでも？　過去最大の利益を出していて未だに利用者から手数料を取り続けるという大手都市銀行を見方する理由は？

スターのカードで下ろせば月に8回まで？は無料でしょ。
しかも、ここのスレ見てる人間のほとんどは口座を塩漬けでしょ。
他行カードが有料化されても痛くも痒くもないよ。
スターの不安を煽りたいみたいだけど、もしもの時は借り入れと相殺するだけだしね。
149ネタはもういいよ。

というか、この流れからいくと、数年後には各所から東京☆のＡＴＭ撤去という
方向に発展する可能性があると思うけどね。
コンビニ等は大手行の客が来てくれるという読みでＡＴＭ設置に同意したわけだろう。
それがないのなら、売り上げに貢献しない粗大ゴミを店内から撤去するのは時間の問題。

で？ATM撤去されても、月に8回までは、どこで下ろしても手数料
キャッシュバックされるんだけら、ここの利用者には関係ないのでは？

そう、154は根本的に分かっていないのでは？
今まで手数料を得していたのは、東京スター銀行以外の口座の
キャッシュカード、つまり東京スター銀行以外の口座の持ち主で
東京スター銀行のでＡＴＭで引き出していた人たちでしょ？
東京スター銀行のＡＴＭが有料化になって困るのは
東京スター銀行の口座の持ち主ではなく、他の銀行の口座の持ち主。
まぁ、その手数料は東京スター銀行が、手に入れていた訳だから
東スタ側もちょっと減収にはなるけど、東スタ利用者には
痛くも痒くもないのです。

ここで東京☆をかばっている人はビジネスのルールを分かってない人だろ？
東京☆が何で金融界で四面楚歌になっているのか理解出来ないと見える。

↑では、なくて
肯定的なのは、一定資産があり、東京スターの
メリットを享受出来る人。
あなたの様に否定的な方々は、資産が無くて
東京スターのメリットを享受出来ない人たち。

借り入れ額＝預金額　つまり利息０の場合、東京スター側に何のメリットがあるのでしょうか？更に外貨預金の場合、その利息を利用者に支払うので、赤字になるのでは？？

もっと言えば、ＡＴＭの件とかどうでも良い事。
東京スターのＡＴＭが消滅しようが、東京スターが
破綻しようが、問題無し。
その範囲内で、メリットを享受しています。

>>159さん
「その利息」と言ってももちろん東☆は、それ以上の利金を外貨で確保しているから問題ないでしょう。為替手数料も得られますし。
逆にいくら付与利息が０円で済むといっても、普通預金に全額塩漬けされているほうが、東☆的には厳しいのでは。（だからこそ住宅ローン利用者向けに片道為替手数料無料キャンペーンをちょこちょこやっているのでしょう。）

157のいう金融界のビジネスルールってのはよぉ、
一般人には受け入れられねえんじゃねえかなぁ。
そんなルール理解したかあねえよ。
行員とその関係者以外はよ、みんな銀行が大嫌いだぜよぉ。

サービスビジネスの基本は顧客第一でしょ。
そんな内向きのルールにこだわってるから、日本の金融界は
あかんのでしょう。
預金連動にしても、海外じゃ一般的な国もあるみたいだしね。
なんで、他の銀行が追随しないのか不思議です。
そしたら、高利とってるスター銀行なんてすぐにそっぽ向かれる
のに、なぜかそうしないんだよね。ATMの無料化もそうだけど。

うちも住宅ローンは東京スターです。
はっきり言ってローン金額＋アルファ（団信）で塩漬け状態です。
外貨はソニーバンク、株式投資用資金はイーバンクを利用しています。
投資信託はソニーとイーバンクの両方でやっています。
新生銀行にも口座を持っていますが、未だ利用していません。

私の場合、東京スターの住宅ローンがベストの選択であったと
思います。

ふと思ったんですが、手持ち資金が少なくてもその分だけを東京スターで金利０状態でかりて、残りは別のローン組めば住宅ローン減税もつかえてお徳なんでしょうか？
住宅ローンを複数金融機関を使用して借り入れすることは問題ないですよね。
その場合でもそれぞれの金融機関から住宅ローン残高証明はもらえるとしたら可能な気がするんですが、そもそもそういう融資を銀行がさせてくれないとか？
例）公庫財形１０００万＋新生ローン５００万＋東京スター５００万（金利ゼロ状態）　など。。。
可能なのであればとてもおいしいところ取りができる気がするんですが。
そういう運用されてる方いませんか？

>>165
君のいっていることはできない。よくホームページを読めよ。併用ローンは不可。

住宅金融公庫を利用したいのですが、できますか？

恐れ入りますが、住宅金融公庫との併用はできません。スターワン住宅ローンでは、当行の第一順位の抵当権を設定させていただきます。

手持ち資金が少ない人は借りてもむだ。他をあたれ

手持ち資金がたんまり有る人、又は
近い将来、たんまり金が入る予定のある人にはお勧め。

↑表現は肯定しませんが、実質その通りですね。
表現は悪いですが、ストレーに言いますと
一定の資産が無い人、もしくは、2〜3年以内に一定の
資産を作る予定の無い人には、無縁の銀行でしょうね。

ここのローンに詳しい人に相談というか質問です。（といっても、私はもうここでローンを組んでしまった後なのですが・・・）それは、毎月の払いとボーナス払いの割合を、どうしたらベストなのかということです。
ちなみに、前提としてローンスタート時に十分な預金があるということ。たとえば、３０００万円の借り入れに対して２０００万円の預金があり、借り入れ期間も３０年の長期。月々の返済金額は、十分余裕ありといった状態で、
①全部を毎月払いにする
②４割の限度までボーナス払いにして、６割を毎月払いにする。
　これで毎月の返済額を少なくしたかわりに、貯金をがんばって、相殺できる預金額をどんどん増やせる。
③上記の中間程度にする。

私は①のパターンを選択したのですが、なぜだかこの選択は、得ではなかったようなのです。
理由は分かりませんが、支払う利子の額が②パターンより多いように感じます。東スタのＨＰのシュミレーションで比較しても、損しているように思います。

私の判断では①で毎月の預金額を増やしたほうが、利子がかかる借金額がどんどん減って行き、そっちのほうが得なのでは？と思ったのですが。（その代わりボーナス月は預金できる額が減りますが）少なくとも、①と②がまったく同じではなさそうです。

これから東スタで預金相殺ローンを組む方のためにも、ボーナス払いのベストな活用方法を見つけられればと思います。
どなたか詳しい方はいらっしゃいませんか？