東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目

>503
物件価格3378-頭金340=借入れ3038(借入れの9割)
諸経費(5%)で168
もろもろの引越し雑費も(5%)で168

物件価格に対する借入れ割合で
金利が上乗せされますので、
その値をどう捉えるかが問題。

早期にゼロ金利が達成できるなら
短期金利。

今年から、所得税と市民税の割合比率が
変更になったため、
借入れ額を多くしてもメリットがあるのか
確認。
所得控除は自分の所得税支払額以上に
控除されることはありません。

額面収入670?
手取りは500程度となれば、250は約5割
計画に少し無理があるような・・・

>手取りは500程度となれば、250は約5割
今の生活レベルを維持するならキツイのかと思われます。
今後の環境の変化(結婚など)に対応するには5割の支払いは・・・?

火災保険はかけておいたほうがいいんですが、東スタはその保険をお客様の自由にしています、他行はその保険も担保にとって、もし火災が起きた場合その保険金はすべて銀行にいくように設定されています。つまり東スタは火災が起きた場合火災保険はお客様がかけていたら、保険金はすべてお客様に還元されます。ただかける年数はどこの火災保険会社でも一括です。ですので保険料金は年数と住宅の価値によってきますが、大体100万前後だと思います。それに借り換えの場合や、新規にしても手数料などはごくわずかなので助かりました。但し、最初の預金が少ないと金利は他行のほうが安くなってしまいます。又、毎年の預金を積み上げられなければまったくメリットはありません。この場合は他行のほうがいいです。10年以内ぐらいに、金利０になるように預金できる方には、これ以上に金利を節約するローンはないと思います。シュミレーションはあくまで予想ですが、現実には毎月15万ぐらいの預金（返済額を除いて）ができれば、500万以上金利を節約できると思います。

487（最近は499）です。

税務署に行ってきました。結論を簡単に書くと「使途を明確にできれば預金の移動はOK」とのこと。

移動行為と返済と２つに分けると、478さんの「住宅ローンの支払いのためである（確認できる）ことと、夫婦間での書面は必要。」は前者、後者は返済口座からの引き落とし履歴、となります。残念ながら連帯債務の場合引き落とし時「各々いくら」という履歴が残らないので、持分割合から「各々いくら引き落としていることになっている」という説明をつけるしかなさそうですが。
＃ローン控除はまったく別の話ですね、という会話もしてきました。

うちも連帯債務でいくことになりそうです。

＞使途を明確にできれば預金の移動はOK

もしかしたら、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例がありますが、これを念頭に話をしたのでは。
しかし、移した預金から全額支払われた場合は良いでしょうが、全額そのまま預金にしておくことがこれに該当すると認められるかどうか問題です。
その口座からローンを支払うと言っても、３０年もの長期のことですから。
不動産の登記事項証明書の提出も必要ですし。
税務署の方が言っていたように、贈与とローン控除の話は別ですので、贈与税がかかることローン控除が受けられることとは別の話です。
ちなみに1,000万の贈与ですと、通常３００万円程度の贈与税がかかります。

487さん、478（501）です。
結果報告ありがとうございますm(__)m　私が税務相談で聞いた結果とほとんど同じですね。安心しました。

我が家は結婚12年ですので配偶者控除は該当しません。
預金に関しては、最初に借入金の1/2ずつを夫婦それぞれの口座から預金し（持分割合５：５にする予定なので）そのままにしておくつもりです。つまり住宅ローンの引落し以外の取引はせず、20年後（の予定）の完済と同時に口座残高も０になるという予定です。

487（509）です。
510さん、

> 婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の
> 贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できる
> という特例がありますが

という制度は知っています。20年はしばらく先なのですが、ご指摘は「20年経てばその先は大丈夫。それまでが心配。」でしょうか？だとして、話の前提に「最高2,000万円まで控除」はないと思います。もっと言うと「贈与」は前提にしていないと思います。話の中で「予め決めた持分割合を基に双方のローンはいくら」という話をしました。もし「贈与」を前提にしていたら持分割合変更の話も出たはずです。

ご指摘のポイントを誤認しているかもしれません。改めてご説明いただければありがたいです。

510です

以前478さんから「妻の預金を夫名義の口座に移したら贈与扱いになるのでしょうか？」と言う話があり、そこから話が広がっていったと思います。
その前提で書き込みました。
夫及び妻がそれぞれの収入に基づいてローンを組むことにはなんら問題がないと思います。
夫又は妻から夫又は妻へ預金を移す場合に贈与になりそれが課税対象になるかと言うことです。

487（512）です。

> 夫又は妻から夫又は妻へ預金を移す場合に贈与になりそれが課税対象になるかと言うことです。

細かい状況設定はともかくご指摘のポイントはわかりました。繰り返しになってしまいますが、相談の回答は「課税」以前に「贈与」（配偶者控除の件を含む）が前提とされていない、と認識しています。

> 全額そのまま預金にしておくことがこれに該当

「これ」とは「使途を明確」だとして、ご指摘の通り長年に渡って「これはローン返済目的です」を客観的に示し続ける必要はあります。が、前述の通り、夫婦間の取り交わし、引き落とし（返済）履歴を管理しておき、必要に応じて登記事項を明らかにし、説明をつければよいと思っています。

すいません初心者なもので・・借入金２０００万に対して預金１０００万（妻には隠しているお金がある・・(^_^;)）妻にバレない様にスター銀行か北日本銀行で借り換えをしたいのですが・・得策があれば教えていただければとおもいますm(_ _)mすいません

ムリ。

裏金は裏金として静かに使うべし。

ムリを承知での質問でしたがm(_ _)mなんとか方法がないでしょうか(T_T)

北日本は、連帯保証人が必要なので無理
東京スターは、連絡先に携帯電話を指定して
うま〜くやれば可能では。
奥方の察知能力とあなたの秘匿技術次第。

借入金２０００万に対して預金１０００万では、あまりメリットがないと思うけど。
奥さんが連帯保証人になれないと、別払いの団信に入らないとだめだし。
やはりこのローンは、借入金と同額程度の預金がないと・・・

チョット気になったのですが、
税務署に予め相談に行く必要あるのですか?

購入は今年3月
預金口座の出入金を調べられるとチョット、
ボロが出そうな感じ。

準備だけで良いのか、
自ら身の潔白を証明しに行って
墓穴を掘るのか?
・・・
書面は勝手に覚書程度の物?
それとも契約書?
契約書だと金額入れて、収入印紙貼る?
金額大きいと印紙代も高額ですよね・・・

５２０さんの意見は本当に２０００万で１５００万の預金では意味がない（足りない）ですか・・・(-_-)？？

質問。
　1.専業主婦の妻に、私のボーナスがでる度小遣いを渡しています。
　2.家族の生活費は私名義の銀行口座から出ています。
　3.東京スターの口座に、妻の預金の一部を積んでいます。

　贈与と見なされるのは何番でしょうか？

クイズですか？
ゲームですか？
単なる釣りですか？

1.年間110万までなら行為は贈与だが無税
2.生活を供する同居家族の食費などに贈与税は発生しない
3.目的による。もしくは書面があるのかによる。
（連帯債務者なのか、連帯保証人なのか、金額は不動産持分比率に対してどうなのか？）
と私は解釈しています。
他にご教授いただける方いれば、お願いします。

わざわざ税務署にいって聞けば、そう答えるのかもしれません。
夫婦間の金のやり取りに、税金を払う必要も感じませんので
私は聞きに行きません。