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何かあった場合に備え、夫婦共働きで出来る繰り上げ返済分の貯金が
１年で約１００万円ぐらいになります。
手数料等も考慮した上で東京三菱とフラット３５のどちらかに
あてたいのですが１００万ずつがいいか、もう少しためてからがいいか
悩んでいます。同じような状況の方、良い知恵をお願いします
[スレ作成日時]2006-02-19 17:48:00
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おりこうな繰り上げ返済とは？
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454 匿名さん 2006/04/19 12:15:00
補足：なんで２％で利ざやを抜けるかというと
住宅ローン減税で7年目まで1%分所得税戻すから。
あとは円高を待ってる。マクロ経済の流れでは一旦円高に振れるとみてる。 -
455 匿名さん 2006/04/19 12:24:00
４４２さん、どうも。（＾＾；
最近やたら挑発的な書き込みが多いのでちょっと滅入っています。
それはある程度理解していますけど。期間が短くなるので、利息総額も
減る訳であるし、軽減法でも繰り返し返済すれば利息も減りますよ。
それは、ローン期間が短ければ当然利息総額が少なくて済むのと同じ
ですね。その分割高になりますが。
そういうことでいうならば確かにその通りですね。
短縮法をとっても軽減法をとっても基本的には差がないことは理解出来
ますよ。（＾＾；
よくリース会計の計算をすることがあるので、その分野の問題はよく分
かりますよ。期間が短くなると、元本の占める返済額多くなるので利息が
相対的に少なくなるだけで利息自体が有利になるものではないです。
私が問題にしているのは、あくまでなぜこれほど短縮法を馬鹿にしたり
けなすのかということです。自分で良いと思うものを選択すればいいので
はないかと思います。けして、期間短縮型が利息が沢山減らせるとは思っ
てませんよ。
私には短縮型の方が合っていただけです。返済額が割高でも集中的にやる
のが自分的にはやりやすいです。しかも、この方がよく貯金が出来ること
がわかりました。
-
458 匿名さん 2006/04/19 12:54:00
４５６さん、こんにちは。
別に貴方に短縮法を薦めてませんよ。自分で好きな方を選らんで下さいと言って
いるだけですよ。ここのところを何度も強調しているでしょう。
なぜ、それほど絡んでくるのでしょうか。短縮法を採用する人が嫌いなのですか。
そうとしか思えませんね。現実的には短縮法で返す人の方が多いようですが。
自分も軽減法で返済したこともありましたよ。でも、やっぱ、短縮法があって
たかな。それだけです。軽減法がいいならそれで返せばいいんでは。
もう、これにつきるのではないでしょうか。
-
-
464 匿名さん 2006/04/19 13:26:00
もう、大体のことは分かりましたよ。（＾＾；
あまり過激な発言は慎みましょう。私からのお願いです。もう少し穏やかに
お願いします。
＞４６０さん
そうですよ。それで結構でしょう。
＞４６１さん
そんなことに責任を持つ？それじゃ世の中の人は大変だよね。
だって大概常識的なものは取上げられません。普通にやらないものほど
脚光を浴びますよ。エスパー伊東の真似はするなっていっても、彼が
責任を感じますかね。
いや、もう止めましょう。私が言いたいのもう分かっていますよね。
短縮法も悪くないよ。馬鹿にしてまで、軽減法をよく見せる必要もない
でしょう。
人のことを馬鹿にするっていうのはどこか自分に自信がないことの証明
でもあるんではないかな。いいものなら、他所を侮辱する必要もない
でしょう。
もう疲れたので、これにて。（＾＾；
-
465 匿名さん 2006/04/19 13:27:00
>>455
あなたのは確かに精神論です。
体力があってお金が稼げる人だから、無難に済んだのです。
無理が通れば道理引っ込む。
他人に勧めるべきことでは無いと思います。
今の低金利だと、繰上げ返済をするより、借りたままで運用している方がはるかに大きなリターンが取れます。
ここ７〜８年、有価証券の運用を地道にやってきて、インカムゲインでもキャピタルゲインでも大きな成果をあげてきました。
そろそろローン金利も物価も上がり始めました。
事業用と住宅用で４つのローンがあり４０００万円くらいのローン残高（あと11年で終了）ですが、有価証券の運用は昨年５０００万円住宅資金で取り崩しても３６００万円くらい残っています。
そろそろ、有価証券から不動産に資産運用を大きく変更する予定です。 -
467 匿名さん 2006/04/19 14:06:00
短縮型を否定している方々に何を言っても無駄
例えば、「家計簿をつけると、無駄な支出が減る」
これも軽減の方々にとって見れば「精神論」と反論してくるでしょう
しかし、上記の例は精神論かもしれませんがあてはまる方が大勢います
返済方法はひとそれぞれ
短縮を排除する方々は、軽減を選べばいいことですし、
期間短縮が向いていると思う方は短縮すればいいでしょう
どちらが良かったかはローン完遂後、破綻後のみ結果がでます
繰上げ時点では結果は出ません
論理だけで物事がうまくいくのであれば苦労はしませんので
恐らく、短縮で破綻する方は軽減を選択していたとしても破綻しますよ
ローンを組んだ時点か繰上げをする時点でどちらを選んでも破綻します -
472 匿名さん 2006/04/19 14:26:00
＞４６６さん
うぬ。私は論理的に不利だとはいうとらんよ。利息の計算法では差がないと
いうことは分かると言っているだけ。期限の利益で多少有利だが。
１０００万円を３０年で借りるより、１５年で借りる方が当然返済総額が
少ない。利息分が大幅に減るからさ。でも月々の支払いは当然高いでしょう。
それを認識して選べばいいだけだとね。
でも、周りの人がどう感じるかという点での配慮が欠けていたことは反省します。
どうもすみません。
＞４５６さん
貴方の発言には矛盾が多いと思うけど。４０００万円のローン？
残り１１年で返済？５０００万円の運用？
これって普通の人に縁があることですか。かなり資産家のようですな。
私から見たらかな。
私は資産家でも稼ぐ人でもありませんよ。単に倹約家です。
車も所有しないし、余計な出費もしないです。
さして、収入が多いわけでもありませんが、貯金だけは結構出来るようです。
-
473 匿名さん 2006/04/19 14:43:00
>>472
>うぬ。私は論理的に不利だとはいうとらんよ。利息の計算法では差がないと
>いうことは分かると言っているだけ。期限の利益で多少有利だが。
２つのうち片方を有利と認識してればもう片方は「不利」としかいいようがないのだが、、、。
あまり追い詰めるとかわいそうなので、このへんにしておきましょう。
「精神論」を持ち出すなら
貯金ゼロでめいっぱい期間短縮を常にしていくといいね。
非常に追い詰められるので
いつも破産しそうな危機感で
いっぱいのかけそばで耐えてでも住宅ローンは早く返せるんじゃないかなｗ
まあそろそろこのスレも出尽くしたんじゃないでしょうかね。
あとは自分の頭で考えて有利なほうを選べば。 -
477 ４６５ 2006/04/19 15:10:00
>>472
４５６とありますが、私のことでしょう。
別に資産家ではありません。
社宅住まいで家賃が１万円、夫婦共稼ぎしていたから、最初は更地を買ったんですよ。
そこに全額ローンでアパート建てて、その借金が残っている。（ローン１）
その頃に別の貸家付き物件を購入。（ローン２）
さらに同じ時期にアパートを建てた代替に更地を購入。これは更地のまま。（ローン３）
最近、社宅が廃止になるんで、５０００万円出して分譲マンションを購入。（少しだけローン。）
皆、共稼ぎで稼いだお金とアパートのあがりでやっているんです。
有価証券の運用は累積で数千万円稼げたんで、その分が分譲マンション購入と現在の運用に回っているだけです。
全額繰上げしたのは、最初の更地のローンだけです。
分譲マンションのローンは現在６００万円くらい。残りが１９年。
他は９年前に２０年ローンに借換して、低利の固定金利で残りが１１年です。
今年、貸し家の建替を計画中で、１億円全額借金をして４階建の店舗併用賃貸マンションを予定しています。 -
-
483 匿名さん 2006/04/19 15:29:00
ていうかほぼ同じ条件なんだから期間短縮するより期間短縮も可能だけど長期でもOKなほうがメリットあるでしょ。期間短縮だと選択肢が一つだけど軽減だと選択肢は二つ。条件同じなら選択肢は多いほうがいい。ただそれだけ。
精神論？
確かに無視は出来ないとは思うけどね・・・
昔オレの親が土地を購入するのに、一括で払っても問題無いほどの貯蓄があるにもかかわらず全額ローンにしたんだけども当時オレが金利がもったいないから一括を進めたんだけども心理的に貯蓄を手元に残してローンを返済する事により、安心を得られて結果的にお金も貯まるからいいと拒否された事があって、あーそーいう考えもあるのかと思った。でもそれは人それぞれで他人に押しつけるものでは無い。理論的（というか数学的とでもいうのか？）にはどちらが損でどちらが得かなんてのは明白な訳で。あとは人それぞれの気持ち次第って事かな？オ -
487 匿名さん 2006/04/19 15:35:00
「家計簿をつけると、無駄な支出が減る」
これは全くのデマではないですよ
正確には計画をきちんと出来ている人にはあまり効果はありませんが
いつも給料日前になると金欠になるような無計画な人には効果があります
言っておきますが、これは軽減至上主義者の方に言わせれば「精神論」です
「恐らく、短縮で破綻する方は軽減を選択していたとしても破綻しますよ
ローンを組んだ時点か繰上げをする時点でどちらを選んでも破綻します 」
が間違いだと断定出来るのはすごいですね
「恐らく・・・」と書いていても断定出来ると言うことは
軽減であれば短縮に比べ「大幅に回避できる」と断言できるのですね？
私は「少なからず回避はできるが、その回避できる程度は人それぞれ」
としか答えられませんがね
そもそも、繰上げ返済は「余剰金」を充てるのが大前提
必要資金と余剰金の額を判断するのは各々違います
同じ収入・家族構成・在住地域・・・であっても必要な資金を
300万と判断する人もいれば1000万と判断する人もいます
ローンを組むとき・繰上げ返済をする時の必要預貯金の判断段階で
破綻する可能性の「確率」は自然と決まってきます
初めに言っておきますが、私は短縮と軽減をその時々の状況に応じて判断します
よく、軽減型至上主義者はローンの返済額を月15⇒10万などとかなり高額な
返済を例に揚げている事が多いです
この様な額であれば、私は迷わず軽減を選びます
と云うより、ローンは組みませんねこの様な無謀なローンは（破綻予備軍です）
まあ年収が８００万以上、超一流の安定会社か公務員であればローンしようかと考えますが
私のローン返済額は月約６．５万、残り２０年、残ローン１２００万
預貯金６５０万、満期保険５００万（１年後引き出し可能：簡保）
運用は全くしていませんが、これでも繰上げは行う予定はありません
病気の医療費はほぼ保険で対応可能だが、リストラになれば２年は持つだけの
資金は必要と考えているのでね
預貯金が１０００万程度になれば３００万程度を短縮で考えますね
（そのときの状況によるが）
繰り上げの方法でリスク回避するよりも本来は預貯金で回避するもんでしょ
それが出来ないなら繰上げをするべきじゃないし、元を正せばローンを組むべきではない
頭金を出せないようなローンを組む人は軽減にすべきですよ
もう一度書きますが「論理だけで物事がうまくいくのであれば苦労はしません」
人間はロボットではないですからね
くり -
-
491 匿名さん 2006/04/19 15:45:00
>ていうかほぼ同じ条件なんだから期間短縮するより期間短縮も可能だけど長期でもOKなほうがメリッ
>トあるでしょ。期間短縮だと選択肢が一つだけど軽減だと選択肢は二つ。条件同じなら選択肢は多い
>ほうがいい。ただそれだけ。
オくり -
492 匿名さん 2006/04/19 21:15:00
489さん
４８９さんの話も、期間短縮＝金額減額（ローンが終わる期間が変わらず、金利負担もほぼ同等）になるためには、結局こまめに繰り上げ返済をしていることになりますよね？
仮に毎年やるとしたら、期間短縮の方が、最大「期間短縮と金額減額に生じる差額」×「１２ヶ月」について期限の利益が損するということになりますよね。この状況であれば、繰上げ返済した翌月なんて、数千円か数万円の差ですよね。それなら、精神論のほうが有効なものではないでしょうか？
-
493 匿名さん 2006/04/19 22:53:00
期間短縮派はどうぞご自由に、ということで、もういいでしょう、このスレｗ
基本的に上級者向けと考えてもいいんじゃないでしょうかね、返済額軽減は。
前に書いたように、資産運用、リスク、企業分析などの勉強をあるていどやったことが
ないと理解するのは難しいんだろうね。
>>476
おいおい月額5万も違ってるのにリスクが変わらない、なんて
やっぱ根本的にリスクの議論ができない方なんだなぁ、、、。
おそらく476さんはおぼっちゃまかなんかで親がお金持ちとかそういうのなのかも。
もともとそれほどの高給でもなく、40代でリストラされて、
職安に通いつめてるような人はごまんといるから
今度有給とって社会見学にいくといい。
そういう方でも失業保険や奥さん、子供のパートとかで
悲痛にならずにしのげるレベルはローン月10万くらいだと思う。
最悪家族のうち1人が住宅ローンを返すためのみにコンビニバイトしたとして、
時給800yen x 8h x 20days= 128,000yen程度で、なんとかなる。
それからなんで返済額軽減が資産を残すのに有利かということを論理的に説明しよう。
たとえば35年超長期2.8%で借りてるとしよう。
そうするとなんらかの形で資産運用して2.8%を上回ってくると利ざやが抜ける。
35年の間には素人でも抜ける局面はけっこうあると考えられるんだよ。
米国債（円高時）や、日本国債（長期金利が大きく上昇した時）などの低リスク商品でも。
おれは株式投資もやってるので、年15%運用を目標にしてるが、もちろん毎年勝ち続けるなんて
ことも想定しにくいわけで、なんとか平均で5-10%運用したいな、と。
上記のようなリストラや急な出費の際のリスクヘッジとして月10万以下くらいまで
返済額軽減をしていく、ということ。浮いたお金は運用に回せる分期間短縮よりも
まあ運用力がある人にとっては、有利。
つまり一歩アクティブに考えると、銀行から極めて低利で35年も借金
（サラ金や信用の金利とくらべてみ）させてくれる「権利」を得ているということで
普通の人とくらべてものすごく有利。
銀行からお金を借りてそれを借金金利で運用して利ざやを抜ける。
まあ上級編だけどね。
さらに上級になると一切繰り上げ返済しない、というツワモノもいるだろうｗ -
494 匿名さん 2006/04/19 22:56:00
失礼、
>銀行からお金を借りてそれを借金金利で運用して利ざやを抜ける。
ここ間違い。
正しくは
銀行からお金を借りてそれを借金金利
を上回る利回りで
運用できれば利ざやを抜ける。
-
495 匿名さん 2006/04/19 23:04:00
そして幸福な想定としては、早い段階で運用資金が住宅ローン元本を超えてきて
返そうと思えばいつでも返せる状態となる。
しかしこんな低金利のお宝借金を急いで返す必要もないので返さない、期間短縮なんてもってのほかｗ
リスクに注意しながらローリスクローリターンからハイリスクハイリターンまで
適切なポートフォリオを組みつつさらに運用しつづける。
もし5−10年程度で不動産価格自体が値上がりまたは、買値と同じくらいで売れるとなれば
買い替えも視野に入れる。税金の優遇があるときにやる必要がある。
ちょっとサービスしすぎたかな。
このスレなかなか楽しかったので、お礼も含め、自分の戦略を書いてみた。 -
496 匿名さん 2006/04/20 06:06:00
相談です
ＪＡ住宅ローンで10年固定1.85%以降0.4%優遇に心惹かれているのですが
固定金利期間は期間短縮でしか繰上できないとのこと（手数料\5250)
このスレにより、断然繰り上げは返済額軽減派なのですが
この場合はどう繰り上げしていくのがよいでしょうか？
（１０年待って一度変動金利にしてから繰り上げ投入→固定金利に変更とする？
１０年までに期間短縮を混ぜる？）
繰り上げ資金は最初の１０年は２年で１５０〜２００万程度はたまります。
当初予定は繰上は返済額軽減のみガンガン行い、最終的には現在30歳なので
60歳までには完済したいと思ってました。
資産運用策は無しで繰り上げ方法のみでお願いします。 -
498 匿名さん 2006/04/20 06:11:00
あの〜〜、お利口な繰上げ返済ってことなんですが、
手持ちの貯金って皆さんどのくらい残されてますか？
どこまで残して、どこまで繰り上げしてよいのやら迷います。
人それぞれといわれてしまってはおしまいなのですが、こんな考え方でこれだけ残してると
教えて下さったら幸いです。
-
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501 匿名さん 2006/10/25 15:24:00
保険会社の控除証明が送られてくる今日この頃、ぼちぼち2007年 年明け一番の
繰り上げ返済について考える時期とあいなりました。
(我が家はフラット、よって繰り上げ額=最低100万、繰り上げ頻度：1回／年)
このスレは自分にとって最もタメになった、故に一人でも多くの人に読ませたい
スレであります。だから保守age♪
(一番読んでほしいツレアイにはなかなか読んでもらえないんだがｗｗ）
次スレあるのに、ルール違反ゴメソ。
07さん本当に有難う！
一見、言葉は悪いんだけど、その後 何度も何度も登場して根気よく説得を続けてくれてますよね。
久々に>>1から読み直してみて、どれが07さんか何となく識別できるようになった
自分に気づいた。
さっ、銀行にTEL、TEL・・・・
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