無謀なローンへ踏み切る前に読んで欲しい…ローンと資産形成の両立

あえて、安い住宅を選択。
ローンでアップアップな生活は望まず、理想の住宅というよりも、快適な住宅を購入。

中古マンションを購入。
最悪、エレベーターが止っても支障の少なそうな、5階建ての低層マンション。
駐車場も自走式。（機械式は永遠にメンテナンスがいるので）

これで住宅価格を新築を買うよりも、50%ほど安く抑え、ローン額も抑えて、浮いたお金で資産運用。

毎月一定額は貯蓄に廻せて、月々の赤字もなく、ボーナスも丸ごと貯蓄できる。
そのため貯蓄スピードが速いので、資産形成もしやすい。

住宅は資産として考えない。住まいなので、何かあれば売るという概念は捨てています。
何かあって、売ったとしても、家族5人が住むべき場所が必要ですから・・。
転勤とかは仕方ないですが。

年収800万ですが、毎年250万を貯蓄して資産形成します。
築10年の中古マンションで、価格が2千万円です。十分住めます。
東京だったら無理だけど、小都市ならば、こういう手もあるかと。。。

>年収800万もあれば、ほぼ無謀なローンなんて成立しないわけですし。

それは認識不足ですよ。
年収１０００万としても、子どもが複数いて、妻は専業主婦、世帯主の年齢４０歳以上で定年６０歳、手元に残す資金は少ない、等という条件（これは結構普通の条件ですけれど）でしたら、ローン５０００万とまでいかなくても、苦しいですよ。
自己破産への道まっしぐらという程無謀ではありませんが、苦しい生活というのは目に見えています。

ここは無謀なローンかどうか検討するスレではないです。
無謀なローンとは何ぞや？と定義を決めるスレともちがいます。
（かかれている世帯年収３９０万以下の方は本家の無謀なローンスレでもあまりお目にかかった事はないですけどね。）

ローンがあっても資産形成を両立させて健全に家計を営んでいる、またはそれを目指している人のスレッドです。
年収やローン金額に関係なく、堅実に家計を営んでいる人の話は参考になります。
無謀なローンへ踏みだそうとする人にこそ目を通していただきたい。

>03

スレ立てしましたが、レスを拝見しているとテンプレを作って詳しく伺った方が良いかと考えるようになりました。

家族構成　世帯主（年齢）　妻（年齢）　子（年齢or学年）
所有物件　戸建て　マンション　（新築・中古）　マンションの場合管理修繕駐車場代
ローン　　ローン金額　開始した年　現在何年目
　　　　　返済方法（何年・金利・固定or変動・ミックス等）　
　　　　　年間支払額（月額　賞与額など詳細も教えて頂ければ）
　　　　　およその現在残高　あと何年で返済予定
　　　　　繰り上げ・借り換えの有無　頻度　目標繰り上げ返済額　期間短縮か返済額軽減か
資産形成　ここを詳しく　特に運用されている人
　　　　　目標金額（何歳で何千万など）があれば
生活費　　月または年間のおよその金額　
　　　　　生活費に関して実感（切りつめている、抑えている、普通、余裕など）
　　　　　
教育資金についての考え・実行している事
老後資金についての考え・実行している事
車購入・旅行・趣味について
ライフプラン作成やキャッシュフローについて
生命保険など
自分にとって住宅ローンとは何ぞや、住宅は資産かそれとも単なる実用か

項目や表記はご自由にどうぞ。この記載はぜひ必要という項目がありましたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

細かくはちょっと面倒な感じ・・

ざっくりと考え方とか聞ければ、いいいかな。

こんなところで無駄な議論なんかしないで、
内藤忍の「資産設計塾」とか、木村剛の「投資戦略の発想法」を読めば終わり。
ここで議論したいようなことは全て書いてある。

"年収に対して無謀なローン" とかぶってる
あっちでやれよ！　ていうか、同じ奴だろ

ここは無謀なローンを組む人とは対極にいるような人のスレですよ

アドバイスをいただけますようよろしくお願いいたします。

【夫　33才】　年収9000万円
【妻　25才】　芸術家年収マイナス2000万
【子　　　】　1才、あらゆる手段で高度教育を受けさせる予定
【物件価額】　土地　3億8000万円　＋　家　2億5000万円を予定
【住宅ローン 】　3億3000万円
【頭金　　】　3億0000万円
【残貯金　】　1億円

仕事の都合で建設予定地はドバイなのですが、海外居住と教育に詳しい方アドバイス願います。

まるで小学生レベル

釣りにしては、知性のカケラもない・・・

アハハ。

ドバイで３億８千万の土地って、どのくらいの価値なのか
まったく不明だな

高いのか広いのかさえも、不明だ
ドバイで３億だすと、どのくらいの土地が買えるのだろうか？

でも、今のドバイなら高層マンションとかのほうが価値ありそう
暑い土地だから、一軒家なんて住めないでしょね

って、つられてみた

>11
借入れ元本が大きいので、出来るだけ低金利の金融機関を探したほうが良いですね。
今ならＪＡがお奨めですよ。ただ、ドバイに支店があるか事前にチェックしたほうが良いかも。

あと、お子様が居られるのであれば学区は大事ですよ。
小中学校を公立にするのならば、事前に地元の方からリサーチするべきです。

また、少しでも返済総額を減らすためにも、奥様にはパートで繰上げ返済原資を稼いでもらいましょう。

良い家が建つといいですね〜

ビギナーさん

＞劣悪な環境から抜け出そうと計画するなら、年収800万で、30歳ならローン＋管理修繕費＋固定資産税の月額が30万は余裕ある状況だが、45歳であれば15万であっても余裕があるとはいえない。

↑これ、よくわからないんですけど。
まずなぜ年収８００万で、なんですか？

年齢が高ければローン金額が低くてもローンは無謀だといいたいかもしれないけれど、例がひどすぎる。
30歳でも、年間住居費が３６０万って。年収８００万なのに。しかもこれが今後何十年間続くんですよ？ありえんわ。どこが余裕なんですか？

「ローン抱えている人は劣悪、資産形成は富裕層で」って、一部の王族が何もかも独占しているドバイの話ですか？

>>18
そりゃまぁ、３０歳の人と４５歳の人が同じ年収だったら、生涯の年収も違うでしょうが、世の中平等ではないので仕方ないですね。

しかしその３０歳の人も、１５年後無事年収が伸びているかどうか。
以前なら順調にアップしていましたが、今の時代はそうではないようです。
第一ローンがあるだけで劣悪なポジションというのなら、３０歳８００万の人なんかローンなしでは家を買えない訳だし（親が買ってくれる以外は）、どう考えても劣悪な環境から逃げ出せませんよ。


資産形成は富裕層のみ…あまり脳内だけで考えず、一般人もできるだけの準備はしなくては。
定年退職の頃、ローンを抱えたままでいるのか、ローンは終わっていても貯金ゼロなのか、１０００万貯金があるか、３０００万貯金があるか。
無いとあるとは全然違いますし、あるとしても幾ら持っているかでその後を左右します。

>>11さん
わたくしフィナンシャルプランナーをやっている者です。

年収9000万というのは、本業のみでしょうか？
それとも副業も入っていますか？
それにより、だいぶ状況は変わってくるものと思われます。

奥様への費用が年間2000万とありますが、
これ以上増える見込みはどうですか？
自費での個展等は、場所や回数によって毎年大きく変わりませんか？

またドバイでの教育とのことですが、
こちらの富裕層はみなさん高等教育になるまでに海外留学をさせているご家庭が多いです。
東京大学と同等以上の評価を受けている、
香港大学やシンガポール国立大学を目指されてはいかがでしょう。
もちろんハーバードやMITへのご進学も、ドバイでの教育で十分可能です。

【夫　33才】　年収9000万円
【妻　25才】　芸術家年収マイナス2000万
【子　　　】　1才、あらゆる手段で高度教育を受けさせる予定
【物件価額】　土地　3億8000万円　＋　家　2億5000万円を予定
【住宅ローン 】　3億3000万円
【頭金　　】　3億0000万円
【残貯金　】　1億円

資産運用は大事ですが、その前に自分が年間いくらの金利を払っているのかを把握している人が、住宅ローン利用者の何割いるのでしょうかね?
返済額は知っていても、そのうち金利に消えていく分がどれだけか知っていると、ローンや資産運用に向き合う姿勢が、かなり変わってくると思います。

繰り上げするたびに銀行から送られてくる完済までの表。
あれ見て、年間払う利息がしりたければ足し算すればすぐわかりますよ。

３１年前に結婚して、それから５年間で無一文から共稼ぎと副業（株式投資とパチンコのセミプロ）で１３００万円を貯め、８５坪２０００万円の土地を購入しました。
子供も２人、公立保育園に入れました。
住宅ローンは７００万円組み、当時は将来そこに住宅を建てて住むつもりでした。

家賃が安い公団住宅（２万円くらいで、会社から１万円補助が出ました）と、その後は家賃１万円程度の社宅暮しを続けて、土地購入から１０年が過ぎました。今から１６年前のことです。
まだ、暫くは社宅にそのまま住めるのと、その更地のローンを完済することが出来たので、８５坪の敷地には自宅を建てずに、広さと駅からの近さを活かして、建物は全額借金で賃貸アパートを建てました。
代わりに自宅用の土地を、同じ市町村で３０００万円６３坪を住宅ローン２０００万円で購入しました。

共稼ぎはずっと続けて、それから１３年間、貯金も５０００万円くらい貯まったので数百万円だけ住宅ローンを組んで、後から購入した更地はそのままにして、東京２３区内に分譲マンションを購入しました。
後、数年で夫婦とも退職ですが、２年前まで株式運用をやって分譲マンション購入後も１年間ほどこれを継続し、手持ち資金は２０００万円ほど残りました。

アパートの借金はあと１０００万円、更地の借金は７００万円、自宅の借金は５００万円残っていますが、自宅はあと１７年、それ以外はあと８年ほどで完済になります。
（更地のローンは、あと１年程度で全額完済する予定。他は敢えてそのまま借入を続ける予定です。）

結果的に安い社宅に３年前まで住み続けてしまいましたが、住宅ローンは２６年間ずっと続けております。
なお、株式投資は２年前から休業中、パチンコは２０年ほど前に廃業しています。

>>21
自分で返済表を作り、金融機関の返済表の検証をしたことがありますか？
金利の端数処理、団信が別枠ならその端数処理、ちゃんと把握されていますか？
建物の減価償却資産状況を把握していますか？

うちでは、その全てをやっていますよ。

最初のローンの頃は、ワープロやマイコン（当時はパソコンとは言わなかった時期もあります。）の計算機能を利用してやっていました。
今は、元利均等の返済額を求めるのもＰＭＴ関数ですぐに求まります。これは変動金利の場合必須です。
昔と違って、計算機の能力が飛躍的に向上しているし、バックアップデータも特に媒体を用意しなくとも別の場所に危険分散して配置できるようになったので、重宝しています。

>>23 & 24さん
凄いですね。そういう資産運用できる人は尊敬します。

私はExcelで返済シミュレーションしまくって、自分ではローンの内容を把握しているつもりです。
21で言いたかったことは、そういう計算をしている人が、どれほど居るのかを問うことです。

不動産の資産評価はしていません。居住用なので必要経費と割り切っていますから。投資用なら損益管理が必要なのは仰るとおりです。

昨年3月に物件購入&ローン実行したばかりですが、サブプライムによる金利低下を好機と見て、今年4月に10年固定で借り換えました。1.95%(保証料込み)です。10年の固定期間の間に、再借換のチャンスが巡ってくれば、躊躇なく動く予定です。

株式投資は逆張り・底値買いのスタイルで、それなりのリターンを得ています。他に外貨にも投資しています。
金融資産 > ローン残高が目標ですが、その前に金融収入 > (支払金利 - ローン減税額)を目指します。

>>25
居住用建物でも、簿価の管理は必要です。
売却や相続後の処分をする際には、簿価が問題になります。

居住用建物の場合は、法定耐用年数の１．５倍で定額法で減価償却します。

昨年の４月以降に取得した場合と、それ以前では償却方法が異なります。

昨年４月以降の場合は残存価格が０円として計算し、最終残存価格は法定耐用年数に達した時には残存価格を１円とします。（償却額の１円未満端数は、切上げ処理。）

昨年の３月以前では、残存価格１０％で計算して、５％まで達した時点から５年で均等償却して残存価格を１円にします。（償却額の１円未満端数は、切上げ処理。）

なお、中古建物を取得した場合は、新築からの経過年数の８０％を控除した耐用年数となります。
経過年数そのものの端数処理は、６ヵ月以上は切上げ、それ未満は切捨てします。

自分も妄想してもいいですか？

資産形成という程積極的にやってないけれど

ローンは２５年で組んで、その半分で返す（めどがついた）

教育資金は子ども２人がそれぞれ大学１年になるまでに、１人９００万＋学資保険２００万ずつ

一般貯金は６０歳定年までに４２００万。

今の年収（１２００万）が６０まで続くという前提だから、年収が下がってもローンと教育資金は目標を貫きたいけれど、その分しわ寄せが一般の貯金にくると思っています。
定年が６５歳にのびるといわれていますし、６０歳でも２年くらいは延長希望。

貯金はどちらも原本のみの計算だから金利でどれだけ増えるか。今、金利が上がる傾向がでているので上手に組みあわせて運用を考えていきたい。

仮に４２００万としても、そこから定年頃リフォームをやる必要があるし、〜６５歳までに車を１台買い替えする予定。更に年金無し時代の生活費も含めれば半分以上なくなりそうです。

退職金は長生きした時のために手をつけない。