集合住宅年間２０００棟設計している俺に聞け

お教え願いたく。

設計：日建ハウジング
施工；鴻池組
デベ：野村

という組み合わせはどうでしょうか？

デベが日本エスリードで、施工が大末建設ってどうですか？ちなみに無事住宅ローン審査通りました。

>0
　年間２０００棟じゃなく２０００戸でしょ。
>24
　建築基準法が改正されたのは７月ではなく、６月２０日。

ところで、関西はビルや商業施設建設が花ざかりで、今年来年あたりはマンションの質が落ちていくと思うのですが、どうお考えですか。

ぼろぞうきんさん、質問です。

マンション建築予定地の南側一面が、畑だとすると、
将来、そこは、何か建つのでしょうか。

やっぱり？

よろしくお願いします。　ペコリ。

ご無沙汰、久々に来てみたら書き込みが増えてた、返事遅くなり
申し訳ない。
>31
藤和と大末のコンビは結構色々ある、まず藤和だが通常設計監理と
言われているものの殆どは建築設計担当が監理を纏めて行うことが
多い。戸建住宅ならいざ知らず集合住宅ともなると意匠設計者が
設備も知っているというのは稀、本来設備設計事務所の人間も
監理にいくのが筋ではあるが、設計料の兼ね合いも有り
（意匠事務所から金をもらう為）余程のことがないと監理はしない。
（但し、中間検査やら完了検査は料金に含まれる為参加する）

この余程という場合がごく一部のデベ、藤和もこれに含まれる。
藤和の物件については設備設計事務所も監理をしなくてはならないと
いうことになっており、強制で監理をしなくてはならない。
ゆえに通常の意匠事務所が行っている監理よりはいい物件に
なりえる。又、大京・リクルートと同じようにデベ監理部隊が
いるので安心はできる。

大末に関しては集合住宅を結構やっているので（過去何度か経験有り）
特別不信感は抱かなかった。問題ないですよ

>35　ナイスは設計段階でのチェックがかなり多く、
四苦八苦することが多い、チェックが多い＝内容を見られている
ということにもなるので偽装・手抜き設計などは殆ど無い。
というかやろうとしてもできない。
ゼネコン設計施工でない限り問題ないはずです。

>36　大成は超高層で独自のノウハウをもつゼネコン、外注では
あるが４４だか５だかの超高層の物件をやったことがある。
超高層で且つ複合施設が絡む場合は納まりがほとんどつかず、
現場の施工図レベルで調整することが多い。
でかい現場になればなるほど細かい納まりがいい加減になるので
監理者もしくはデベ監理者の腕にかかるところが多いのでは
なかろうか。
スーパーゼネコンだから安心とかいうのは都市伝説ですので
注意してください。スーパーゼネコンでもどうしようもない
所長やら次席が多々いますので
あすなろは監理経験がないので正直わかりません、すまぬ。

>37　大手デベの中で唯一野村だけはやったことがない。
竹中の物件で妙な所長やら設備担当にあったことが一度も無い。
サブコンもそこそこ聞こえたところをいつも使っていて
現場にいってもほとんどチェック無しというのが多いので
安心してもいいかと。

長くなるので１回目

>38
たまに外断熱は聞くのと物件ごとに外断熱工法を採用する場合がある。
確かにグレードのいい物件は外断熱をしていることもあるが
実際の現場はみたことがないというか見てるかも知れないが
正直あんまり気にしてない。
こんなことをいうと怒られそうだが、仮に外断熱だったとしても
「なんでウレタン吹いてないんだ？」←俺
「外断熱なんですよ」←現場
「そうなんだ〜納まり楽でいいね」←俺
こんなもんです。
結露については実際１０年〜２０年スパンで考えないとわからないかも。
現在は浴室換気乾燥機若しくは全熱交換器によるシックハウス対策が
されており、常時低風量で換気されているのであまり問題はないかと。

ただ断熱については今後の物件（３月以降に確認を出した物件）に
ついては省エネ法が改正されている（但し延べ2000㎡以上）ので
かなり性能は上がる。
３月以前に設計を開始し３月末に確認を出した物件で省エネ法を
提出した際、省エネを満足しないとレッテル貼られました。
簡単にいうと断熱材が足りないということです。
ただこれについては違反建築では無いことだけは付け加えておきます。

康和地所については長谷工物件で一度、東鉄については名前は
聞いた事があるが監理経験は無いのでお答えし兼ねる。すまぬ

>39
失礼した。２０００棟もやってたら身がもたない、
２０００戸〜２５００戸程度と考えて頂きたい。御詫び申し上げる

>40
どのような部分が得意とは？
得意というのが何を示しているかわからんが、空調衛生がメイン
時間があれば電気の基本計画くらいならできる程度。
所有資格は建築設備士、エネ管熱
意匠・構造はさっぱりってところです。

>41
購入おめでとうございます。
ジョイントは意匠にこだわりのあるデベと認識してる。
インテリアデザイナーが多いみたいで色使いについてあれこれ
言っていたのを記憶してる。
施工については５年くらい前までは意匠設計担当におまかせって
感じでしたが、最近デベ監理を雇ったらしく、足しげく現場に
通ってる。ただ設備の専門はいないみたいですね。
松村組は過去に一度ありますが可も無く不可も無くといった
ところでしょうか。

>42
日建ハウジングは日建設計の系列会社でマンション専門設計事務所
みたいなとこです。
企画等は自分のところでやりますが設計は外注です、
まぁ大手総合設計事務所なんてどこもそうだけど。
超高層・免震については担当次第だとは思うけど詳しかったのを
覚えてる、監理についてはこの場合日建ハウジングが行うので
よくわからん。すまぬ

鴻池・野村については前レスを確認して頂きたい。

この組み合わせで不都合が起こることはまずありえないと
いっていいと思う。少なくとも俺がやるよりいい建物になると
思われる。

>44
正確な改正日時まで記憶してない、御詫び申し上げる。
実際６月２０日に出すところは殆ど無いと思うけどね、
プロならご存知だと思うが、今現場で話題になっているのは
建築確認図と現場との不整合をどうするか、軽微な変更で
済む話であればいいが構造に絡む変更が発生した場合
改正内容と照らし合わせると工事が止まってしまう
（建築確認出し直しの為）ので現場での隠蔽が多くなる
可能性が指摘されてる。
実際のところ梁貫通が増えたとか、杭芯ずらしたなんて
ことは今まででは日常茶飯事のことだったのだが
それができなくなったりすると・・・・・偽造どころじゃ
なくなるね。
改正を考えた人も何考えてるんだか・・・
という状況も鑑みて建築工事全てに言えることだが
質は低下すると思われる。
マンション単価は上がるけどね。（もう㎡単価が上がってる）

>45
不動産とか土地関係は㌧とわからん、すまぬ。
ただ参考として一つの話を
ある不動産会社が眺望のいいマンションを計画し建築を
行った。
その２年後、その眺望がいいマンションの前に同じ高さの
マンションの計画がもちあがった。
買った住人は不動産会社に文句をいったがわかりませんの
一点張り、で結局マンションは建った。
新しいマンションは眺望のいいマンションを計画した
不動産会社から委託された他の不動産会社でした。
ってことも時折ある。

名前を出せないから他でやるってことが結構あるって
ことです。（わかりずらくてすまぬ）

いずれにせよ何かが建つと思って住まわれたほうが精神的に
いいですよ。

ということで時間です。つづく・・・かな？

ぼろぞうきんさん、質問です。

扶桑レクセルと大末建設のマンションを購入しましたが、

相性など建設的にはいかがなものなのでしょうか？

ご教示願います。

ぼろぞうきんさんにお聞きしたいことがあります。わたくしは前田建設施工の住友不動産のマンションに住んでいます。１５階建ての上の方に部屋がありますが、免震構造でないのが心配です。設計は日建ハウジングです。いかがでしょうか？

>48
大末に関しては全レスにもある通り、集合住宅をかなりこなしている
ところなので問題無いです。
設計事務所・ゼネコンも得意分野というのがある。
病院が得意なところとか、事務所ビルが得意なところとか
集合住宅が得意なところとか。
集合住宅もかなり特殊性がある建物なので病院を得意としている
ところがいきなり集合住宅をやろうとするとえらいことになる。
（経験有り）
そういう面でも大末については他の方のレスにもあるように
結構な数を施工してるので慣れているといってもいい。
慣れている＝ノウハウがあると考えれば何ら問題ないでしょう。

扶桑レクセルはここ最近やってないけど、以前やったときは
独自の仕様をもつデベと記憶してるけど　えっ。。。というのは
まったくなかったので特別問題はないと思いますが、
監理については意匠事務所おまかせでしたので現場は確認して
いないというのが本当のところです。すまぬ

でも設計事務所が入って、大末施工ならば何ら問題ないと
思いますよ。設計施工なら注意も必要ですが。

>49
大丈夫です、今度やるところは前建で２０階建ですが
免震はおろか、静震デバイスすらありませんから。

というのはおいといて、専門分野じゃありませんが、
あくまで免震については倒れないでは無く、揺れが小さいということ
です。（倒れもしないだろうけど）
高層階へいけばいくほど揺れが大きくなるで、それを防ぐのが目的と
聞いてます。
１９８１年の新耐震基準以降の建築物であれば、倒壊の恐れは無いです。
仮にあったとしてもパタンと横に倒れるようなことはないから
安心してください。偽造については絶対にありえないのでこれまた
ご安心を。

ちなみに免震がある建物は積層ゴムを交換する改修時にかなりの
費用がかかるそうです。（つい先日竣工を迎えた現場での話し）

４９です。早速お返事いただいて、ありがとうございます。気に入って買ったのですが、それだけが気がかりでした。安心しました。

37です。
高い物件なので不安でしたが、営業が、とにかく竹中さんが、よくやって
くれるというので、信じて買ったのですが、ここでぼろぞうきんさんに、
竹中工務店の評判を聞くことができて、安心できました。有り難うござい
ました。

35です。回答ありがとうございます。
設計は日建ハウジングですので、
他の方への回答を踏まえると、
まず大丈夫な部類ということですね。
（ちなみに、免震構造です）

ご丁寧な回答本当にありがとうございました。

畑は、地目を変えたら、建物建てられるもんな〜。
地主様次第ですね。

よく考えよう・・・。
ありがとうございまする。

ここ、すごくためになるので、お気に入りに入れました。

では。失礼します。。。。

ぼろぞうきんさんへ質問です。
今年の３月にダイワハウス工業のDグラフォ−ト（福岡）を購入しました。
施行が大成建設で信頼もしていたのですが、
玄関の大理石部分が一部欠けていたり、カウンターキッチンの棚板とシンク側の下の壁の部分に１センチほどの隙間があり、且つ棚板が３ミリほど傾いていました。
３５００万の物件を購入したのに、こんな素人的な欠陥があり、
正直驚いています。
大理石の欠けと、隙間は埋めてもらいましたが、
カウンター自体を新しく付け替えることは不可能だと言われました。
よって、棚下の壁を外して、補強のＬ字の鋼を２カ所つけて、
壁紙を張り替えて見えないようにするといった補修をしてもらっています。

こういう場合は、修理以外の補償を求めるのは無理なのでしょうか？
引き渡しの時点でも気づきそうなレベルなのに。。。。

お部屋自体は、マンション特有の日の当たらない暗い部屋もなく
とても気に入っているのですが、あまりにもお粗末だと憤慨しています。
なにかアドバイスを頂きたいと思いますので、
お忙しいところ恐れ入りますが、よろしくお願いいたします。

56さんは内覧会の時、お気づきにならなかったのかしら？
補償は普通に考えて難しいと思いますよ。
修復で良し、としたほうが肝銘では？？？

>56
現場を見ていないのではっきりは言えませんが
まず、何故できないのかを書面（できれば不動産会社と設計事務所と
ゼネコン所長の捺印付）でもらいましょう。
その時の対応を見て、ご自身の住まわれている役所へ行き
建築指導課へ相談にいかれるといいと思います。
いかんせん内覧会でご自身が捺印して承認をしてると
思われるので、それが影響するかも知れませんが。
ただ内容からみて明らかに手抜きの範疇なので通常ゼネコン社内
検査や設計事務所検査、不動産会社の完成検査などをスルーして
発見される内容じゃない。
俺ならトコトン文句をいって直させると思う。

ぼろぞうきんさん、おしえてください。
三菱のパークハウスは、内装が豪華で、食器洗浄乾燥機やディスポーザが標準設備で、設計も自社に部門があり、世間でも評判がいいようです。
三井や住友は、設備がないわりには価格が高い物件もありますが、内装よりも建物自体をしっかり作っているのでしょうか？
この３社のデベについて知っておられることや、ご自分なら３社の中でどれを選ぶのか、お伺いします。

ぼろぞうきんさん　ガンバレー！

>59
ディスポーザが標準設置というのは最近の物件で１００戸以上の
集合住宅では当たり前になってきてる。
ディスポーザは住人からするとかなり便利なもののようで
有ると無いとでは物件の売り上げに影響するらしい。
食洗器が標準というのは他では殆ど無い。（オプション対応は
殆どあるが）
もっとグレードが高くなると標準で天井カセット型エアコンが
全室実装になっていたりするところもある。
設計部門というのは三菱地所設計のことを仰られているの
でしょうか？
超高層ではたまに設計してるのを見たことがあるけど、それ以外では
集合住宅を設計しているのをあまり聞いたことがない。
三菱地所設計の仕事はやったことがないので詳しいことは
わからん、すまぬ。

財閥系のデベについては、どこも基本的には同じような仕様と
思ってる。特殊性が無い代わりにしっかりいいものを作るという
スタンス、三菱地所に限って言えばチェックアイズという
独自のチェック機構をもっているのでその点は安心かな。
設備に関しても特別違いは無いように感じるけど？
同じ場所で同じ仕様、同じ値段なら食洗器が無料でついてたほうが
いいけどね、同条件でこの３つのデベから選べといわれたら
単純に価格で選ぶというのが本音です。

注目するのはディスポーザが有るか無いか、床暖房が有るか無いか
便所に洗浄便座が有るか無いかかな〜。
まず洗浄便座がオプションの時点で買うのをやめる。

>61
ありがとう

ぼろぞうきんさん、こんばんわ。

質問です。
営業の悪い噂が出ている、明和地所はどぉでしょう？
あくまでも、マンション自体は、結構良かったのですが…
ちなみに、設計は　エル設計事務所。
施工は、徳倉・坂田建設ＪＶです。
ナイスの鶴見の物件と、金額等は変わらないのですが。
買い物の便、設備面がナイスより若干良かったので
悩んでいます。

宜しくお願いします。

ぼろぞうきんさん、質問です。

建設関係の知人より、マンションを選ぶときは、施工会社よりも設計管理会

社に重点を置け、といわれました。

信頼できる設計管理会社ほどこですか？

なかなか好感をもって拝見していますが、

>61
>注目するのはディスポーザが有るか無いか、床暖房が有るか無いか
>便所に洗浄便座が有るか無いかかな〜。
>まず洗浄便座がオプションの時点で買うのをやめる。

でも、これがよくわかりません！
「ディスポーザ」は後から取付不可能、「床暖房」は結構な金が必要なので、その有無が判断材料なのはわかりますが、洗浄便座なんて自分で電気屋で買ってきて取り付け直せるものです。それがオプションで止めるのはなぜ？
自分なんかは、最新式の気に入ったものを取り付けたい方なので、オプションの方が有難いです。実際、自動で便座が開閉するタイプに替えました。

５９です。
ありがとうございます。ディスポーザはやはりはずせませんね。
建設の質問以外にも、すべて答えられるぼろぞうきんさんは、律儀で温かい人だと思います。

ぼろぞうきんさん、質問です。

デベ：日本エスコン
設計：TOKI設計
施工：東海興業
の組み合わせはいかがなものでしょうか？

日本エスコンってあまり聞かない上に
関西だとなんか叩かれているイメージがあります。

ご助言よろしくお願いします。

＞ぼろぞうきんさん

下記のような３４階建てタワーを契約してしまいました。

売主　東京建物株式会社
設計 三井住友建設株式会社
監理 三井住友建設株式会社
施工 三井住友建設株式会社

設計、監理、施工すべて三井住友建設ですが安心できるのでしょうか
（要は、東京建物はマンションデベとしてちゃんとしているのか）

よろしくお願いします。

お昼休みなので書けるところまで

>63
明和地所は会社の関係か何かはわからんが、最近仕事がなかったが
つい先日、担当にはなっていないが仕事が来た（２件同時）ので
そのときの話でも。
以前仕事がきたときはそれほどでも無いチェック内容であったが
今回来た物件についてはチェック内容を見せてもらったが
恐ろしく細かくなっていた。Ａ４サイズでビッシリと３枚程チェックが
入っていた。当然ながらその物件だけ手を抜いたりしてはいないので
他のデベの物件からすると相当多い、担当になった同僚も
なんでこんなに細かいんだよ！と愚痴をこぼしていた。
多分俺が担当でも同じことを思うだろう。
前レスでも書いたがチェックが細かい＝内容を見ているということに
なるので設計だけの話で言えば安心できると思う。
現場については設備監理は行った事が無い。（検査に呼ばれたことも
ない）なので監理状況については何とも言えない。すまぬ

>64
設計監理は通常、設計を担当した会社が担当する。（さらに細かく言えば
１級建築士資格をもたない設計担当が監理する場合がある。）
一部投資目的のマンションで投資会社が委託した会社が監理をする
場合もたまにある。
委託された場合、仕事が監理だけなので見ることは見るが
大概設計事務所の監理担当ともめる場合が多々ある。
ただこの場合立場的には委託された監理会社のほうが上なので
渋々応じる、そんなこともある。

一般の物件では上記にもある通り設計を担当した会社が担当するので
設計事務所のレベル次第といったところでしょうか。

設備だけで言えば、現場の監理はゼネコンの設備担当が行い
そのゼネコン設備担当が承認したものを設計担当が見るというのが
普通なので設計監理担当だけ重点を置くのはどうかと思います。
一部のゼネコンでは設備担当が居ないというところもある。
そもそも設備がいなくて総合建設業といえるかとも思いますけどね。

>65
当然ながら後付できるのは知っていますが、後から簡単につけられて
値段も大したことないものが無いというのが俺からすれば問題な
わけです。
最近よく設計にスペックする便器は洗浄便座一体型なので
これが普通便座＋便器というのは、俺からすれば
洗浄便座オプションですか・・・となるわけです。

設計のフローとして実施設計（見積りができる図面）を作成後
ゼネコンが見積もりをするわけですが、概算と大幅に金額が違う場合
ＶＥ(バリューエンジニアリング)とＣＤ（コストダウン）を行う。
ＶＥとは質を下げずに値段をさげる意味なので、例えば
消火栓の箱をステンレスから鋼板に変えましょうとか、配管材を
変えましょうとかそういうことを設備では指します。
（これもＣＤじゃないかと言われたらその通りだが。）
ＣＤとは単純に値段を下げる。ディスポーザをやめましょうとか
洗浄便座はオプションにしましょうとか、集合住宅で言えば
単純に質を下げている行為なのです。
ゆえに洗浄便座がオプションですよという物件が有る場合
ＣＤばりばりやってるのかなと考えてしまうわけです。

まぁ一概に洗浄便座がオプションだからといって
削っているともいいきれませんが、俺が買う立場なら遠慮すると
いう意味です。
近場に他のデベが計画している場合は見比べてみるのもいいのでは
ないでしょうか。

といったところで一旦〆

なんだ、設備屋かぁ・・・

このスレすごい！！！。

ぼろぞうきんさんは経歴を明確に出して、これ商売にしたらどうですか？。

ネットで質問に答えて、１件１万円みたいな。

単刀直入に御質問します。

申し込みをする予定である、本郷のパークハウス（三菱地所、銭高組）についてどう思いますか？。

はじめまして。
教えてください。
モリモト・松村組の組み合わせはいかがでしょう？

ちなみに↑の物件はディスポーザーがなさそうです。
2年後ぐらいに完成の物件でディスポーザーがないのはやはりキツイですかね？？？

聞きっぱなしで挨拶もできない方は、
質問するの止めてください。
読んでいて不愉快。
過去レス読めば分かるような質問も多いし。
73のディスポーザー無いのがキツイですか？？？って何なの？？？

>74

まあまあ。
ぼろぞうきんが、答えたい質問にだけ答えればいいんじゃない・・・って言っても、この人、全部の質問に答えることを自分に課してそうｗｗｗ

最初の頃のおばかな質問にも答えてたしｗｗｗ

>74
別に挨拶などいいです、信じる信じないも本人次第、
今までの経験上感じたことを言っているだけなので。
ただこういう見方もあるのか位で読んでもらえれば幸いです。

で昼の続き、今日は時間があまりないのでレスは少なめです。
>65
三菱地所から分家した会社とは知らなんだ、不勉強です。
自社の設計とは線を引くのも自分のところでやってるのか
逆に知りたい、大手総合設計事務所で自分で線を引く人など
俺の知っている限りは居ない。
施主や役所との折衝、設計のアウトラインまでは自分でやるが
あとはよろしく、というのが今までのパターンだったから
自分で線まで引いて設計をしているとすれば三菱地所設計は
大したものだと思う。
あと年齢についてはご想像におまかせする。

>68
日本エスコンは長谷工設計施工でやったことがありますが
直接の担当が無い。すまぬ
ＨＰを確認したところ厳重な工事監理をしているとのことだが
どこをどのように監理しているのかが見えなかった。
実際のところはどうなのかわからんけど設計事務所任せなのかな？
東海興業については何度か担当したことがある、
マンションにも慣れているが中の下ってところかな。
（中の下とは各検査の内容から見て判断した結果）

>69
東京建物の物件は担当したことがないので今ＨＰを見た。
監理フローは他のデベと左程変わりなかったが
デベの監理担当がどれくらいの頻度で現場をチェックしに
行くのが明記されていなかったのが気になったところでしょうか。
特に設計施工ということなので内覧会に行かれるときは
しっかりみたほうが宜しいかと。
でも三井住友ですし問題ないですよ。
ちなみに、住宅性能評価は無いより有ったほうがましくらいに
思ったほうがいいです、設備に限っていえば特に意味を
なしてないので。

>71
しがない設備屋です。年を召した方から先生と呼ばれると
泣きたくなるそんな設備屋です。

>72
お金より嫁をください。

錢高組については前レスを参照してください、ＨＰを見ましたが
立地がいいところですね。
構造が免震、ボイドスラブということでかなりがっちりした
建物と見受けます。
ボイドスラブのいいところは小梁が無いので天井が高くみえます、
部屋内に入ると開放感があることでしょう。
設備については当たり前のことを書いていたので正直なんとも
いえません。すまぬ

>73
ディスポーザが無いという物件も多々あります。
最近増えてきた設備の中で評判がいいのはオール電化と
ディスポーザです。
ディスポーザは住んでいる人からするとかなり便利な
代物らしいです、ただいずれ（寿命は１０年くらいと聞いてる）
メンテが必ず必要になるのでお金はあとでかかります。
無ければ無いで問題ないです、有れば便利なだけ。

〆

68です。
早速のご回答ありがとうございます。

そうですか、東海興業って中の下ですか、、、
この掲示板でも評判良くなかったし、ちょっと不安になってきました。

まあ自分で決めたことなので、内覧会でしっかりチェックたいと思います。

ありがとうございました。

ぼろぞうきんさん

わざわざHPまで確認して回答いただきありがとうございます

三井住友建設は安心ですか。
実は会社が傾いているので心配してました

竣工まで1年以上ありますが、のん気にまつことにします

６３です。
ぼろぞうきんさん、こんばんわ。

今、会社から帰ってきました。
貴重なお昼休みに、返答を有難うございます。

これからも、色々参考にさせて頂きます。
がんばって下さい。

この様な、良いスレが多くなれば、良いですね。

ディスポーザーは住民にとってはよく見えるようですね。

たまたま水関係の設備関連の仕事をしている人の話を聞いたのですが、
よく壊れるそうです。
堅い物を無理矢理入れてしまう、特に針金状の物、ホッチキスの針等。
ディスポーザーからの配管が横引き２ｍ以上ある所はすぐに詰まるそうです。
あと、当然定期的に処理水槽の管理、汚泥の搬出・清掃をしなければなりません
これらは管理費に上乗せされます。

リスクは良く知っておくべきですよね。

あとＶＥ（バリューエンジニアリング）普通の人には意味分からない
ですよね。

ＶＥとは本来そのものの価値を落とさずに、コストを削減・物の改良を
する為の技法です。
（やっぱり分かりづらいか・・・。）

　　・その物の機能を分解し、
　　・その機能に対して生産コストがいくらかかっているかを調べ、
　　・生産時の無駄を洗い出します。
　　・次に、その機能を果たす代替案を考案していき、
　　・最後に製品を組み上げ直し
　　・元の機能・価値を損なうことなく、コストを削減する手法です。

本来価値を下げずにコストを体系的に下げる為の手法なのですけど、
ぼろぞうきんさんの書き込みによると、単に質のダウンによる、
コスト削減になってしまっているようですね。

まともな質問に対して真面目に答えるのは、私の体験から言わせてもらえば、普通の人が思ってる以上に大変なときがあります。
このような良いスレを残すためには、皆さん、できる限り自分で調べた後、どうしてもわからなかったことだけを尋ねるようにしましょうね。
あと、答えをもらった人は事後の経過を話すと、回答者の励みになることをお知らせしておきます。

73です。
ぼろぞうきんさん、回答ありがとうございます。
ディスポーザーって寿命10年なんですね。
確かに毎日使うとそれぐらいですよね。

最近の「あってよかった設備ランキング」みたいなのではやっぱりディスポーザーが1位で、気にいった物件になかったのが残念でした。

その辺のメリット・デメリット、もう一度考えてみます。

ありがとうございました。

>>73さん
うちもディスポーザーなし物件です。
機能的に同等ではありませんが、生ごみ処理機を購入することで割り切りました。
やはり気に入ったマンションを一つの設備が無いだけで諦めたくありませんでしたので。

自治体によっては生ごみ処理の補助金が出ますよ。
うちは半額分出ました。

ぼろぞうきんさんは戸建て派ですか？
それともマンション派ですか？

ぼろぞうきんさん、こんにちは！どうして“ぼろぞうきん”なの？？

ぼろぞうきんさん、質問させてください。
私は売主：名鉄不動産、施工：長谷工のマンションを購入しました。
質問したいのはリビングのエアコン電源の事です。
100Vが正しいのか200Vが正しいのか？
私の購入した部屋のリビングの広さはリビング・ダイニングが12.5畳、
それにカウンター式で仕切られていないキッチンが3.5畳あり
合計で16畳あります。
当然その部屋の広さにあった16畳用のエアコンを購入したのですが
この容量のエアコンはどのメーカーでも200V仕様。
しかしながら購入物件のリビングのエアコン電源は100Vになっています。
名鉄不動産及び長谷工に実際の部屋の広さと電源仕様が合っていないので
変更するよう申し入れたのですが、名鉄不動産・長谷工側の回答は
「キッチンは居住空間としては認めていないため100V電源で正当である」
とのことでした。
居住空間かどうかは施工側が勝手に決める事ではないので
変更するよう再度申し入れたのですが結果は「これが会社としての
最終決定です。不満があれば弁護士にでも相談してください」
との回答でした。
主婦が家族のために一日何時間も働いている場所を「居住空間ではない」
などとよくも堂々といえたものだと思います。
マンション業界ではこれが常識なのでしょうか？
一般の人の常識とあまりにもかけ離れた事を平気で押し付けて
きているように思えるのですが、、、

ぼろぞうきんさん、聞きたいです。
マンションは普通、網戸が付いてくるものですか？
網戸も設備の一つ？？？

モデルルームに行った時、網戸がついていませんでした。
間取り図？にもそれらしきものが書かれていなくて。。。

夏場なんか暑いから、窓開けて寝たいなーなんて思うのですが
（クーラーは冷えちゃうので）、
気になって営業さんに聞いたら、モデルルームは、
広くみせるために普段あるもの（生活で使うもの）がないんですよー。
ちゃんと付いてますよー。
と言ってくれました。
けど、パンフの写真とかみると、網戸用のサッシが付いていないくて、
ちゃんとつくのか心配です。
・・・後付け簡単にできるのかな？

>>86さん
うわさのエムズシティ稲沢ですね？
100V→200V化は今時のマンション仕様なら、入居後からでも
電気工事屋さんに頼めばやってくれますよ。

８８さん　多分その物件じゃないですよ。東京市部か千葉のマンションだったかな。私、そのスレ見ました。

>80
ディスポーザがある場合排水管は単独に処理槽へ行くわけですが
これはドロドロになった廃棄物が他の排水を阻害する可能性が
あるからです。
ディスポーザが登場したての頃はメリットが先行しデメリットに
ついてはあまり注目されなかった。
最近はディスポーザもメジャーな設備として設置するマンションも
多くなりデメリット（実際は住人からのクレーム）が注目される
ようになってきた。
廃棄物によって阻害される恐れのあるディスポーザ排水系統の
住戸内の排水横引管の勾配は１/５０（1m当たり20mm程度の落差）を
取る様に原則指導することにしてる。
この１/５０というのが曲者でパイプシャフトから遠ければ遠い程
勾配は取れなくなっていくので、現在主流であるバリアフリー住宅だと
床フトコロ（床とスラブの間の距離）に縛りがあるので
結局１/６５とか、１/７５と勾配が緩くなっていくわけです。
これは設計段階でシンクとパイプシャフトの距離を縮める等のことを
しないとどうしようもないですね。

ＶＥについては現在の集合住宅ではエンドユーザーに直接関わりが
ないもの（消火栓とか配管とか）をコストダウンするのがＶＥに
摩り替わっているのがほんとのところです。
排水ルートの見直しとかは設計段階では殆どしません、
というのもそんなことをやっていたら幾ら時間があっても足らないから。
なのでルートの見直しなんかは現場で行っていることが殆どです。
ゆえにＶＥというのは設計段階で行う設計ＶＥと現場が行う
現場ＶＥの２つとなります、それに対しＣＤについては
現場では滅多にありません、それはパンフレットに記載されている
事項などを変えると途轍も無く大変になるからです、パンフ訂正とかね。

>82
ディスポーザがあればいいマンションとも限りませんので
優先順位を決めて、消去法でマンションを選んだほうが
いいかと。
高額なものを購入するときは選んでいるときが一番楽しいものですから
消去法も一つの楽しみとしてご検討ください。

>84
今はマンションです、あまり戸建に魅力を感じません。
お金を掛けて自分で設計すればマンション以上のものを
作れるでしょうが、お金ないので。

>85
なんとなく

>86
通常空調空間にキッチンは含めないで考えるのが普通です。
たしかにキッチンは暑いとも思いますが
それをいってしまうと洗面所はどうなんだとかそういう話に
なります。
専門的な話になりますが、12.5畳だと20.25㎡で中間階に住んでいる
場合多少少なめに見て㎡当たり150kcalくらいで見てますので
冷房能力が3.6kwくらいのエアコンを選定します。
3.6kwだと100Vで足ります。
逆に最上階の場合㎡当たり200kcalくらいで見ますので
冷房能力が4.7kwになります。
冷房能力が4.7kwだと機器は5.0kwとなりますので
この場合100Vはありません、200Vになります。
弁護士に相談うんぬんいっているのであれば何故100Vで足りているのか
回答をもらったらいかがでしょうか？
もしくは図面をお持ちでしょうから専門家に熱負荷計算を行ってもらい
エアコンの選定をしてもらうといいでしょう。

マンションの空調はほぼ上記のような概算で計算します。
熱負荷計算のほうが正確なのは言うまでもありません。

>87
最近はハイサッシで網戸がついてるのはあまりないですね
とはいえ、網戸は建築なので詳しいことはわかりません、すまぬ。

ぼろぞうきんさん。
質問させてください。
長谷工さんのマンションを検討しています。
そのマンションですが、温水洗浄便座がオプションなので、いっそのこと入居後に最新タンクレストイレ（アラウーノとか、ネオレストAとか）に便器ごと取り替えようと考えています。

ところが、調べてみますと既存の便器排水位置が、壁排水で155mmから160mm高の便器であるとのことです。
今時、そんな高い排水位置の便器を使うことってあるんでしょうか？理由ってなんでしょう？
入居後に小工事等で排水位置120mmに変更することは、難しいのでしょうか？
恐縮ですがお教えいただけるとうれしいです。よろしくお願いします。

周辺住居（特に北側）のことも考えて設計するものなのでしょうか。
法律的には問題無いから特に考えないということが多いのでしょうか？

ぼろぞうきんさん、回答ありがとうございます。
86です。
長谷工だけでなく、どこの物件でもキッチンを空調空間に含めていない
との事が判り、大変勉強になりました。
ちなみに私が購入したのは10階建の最上階。
ぼろぞうきんさんに質問する前に「国民生活センター」に相談して
図面を送付し、専門家に判定してもらう事になっており、
現在その報告待ちです。
結果が出ましたらこちらにも報告させていただきます。

88さん、89さん
この物件は89さんの言う通り東京市部、多摩境にある物件です。

ぼろぞうきんさん

最近はマンションを選ぶ基準のようなものを書いた本がとても人気です。
例えば、階高は3m以上、直床はNG、エレベーターは50戸に１台など。

素人的には判断がしやすくとてもありがたいのですが、
上記記載のエレベータの基準を満たすようなマンションはほとんど皆無であったり、直床仕様はある特定業者がよく使っている仕様だったり、
疑問に思うこともあります。

このような基準を活用していく上で、気をつける点などありましたら
アドバイスお願いします。

>91
ネオレストはダイレクトバルブ方式（直結給水方式）なので
通常の長谷工物件であれば使用できません。
恐らくもとが通常のタンク有りの便所の場合便所の給水管は１０ｍｍと
なっているはずなので、ダイレクトバルブ方式の便所に必要な
最小給水管サイズ（１３ｍｍ）を下回ります、ゆえに設置できない。
設置できるとすればタンク付きのタイプになります。
又、便所排水芯を変えて便器を交換したいとのことですが
経験上ＰＳ（パイプシャフト）を壊さずＰトラップの便器を
変更することはできないと思われます。
新築でしょうから、改修中に便器周辺のクロス及びアクセサリーなども
傷等の恐れがあるので便器メーカー等に一度相談するのが
宜しいかと思います。

>92
日影、近隣、北側斜線などはプランニングに影響するそうです、
ただこれは企画段階からでる話なので設備屋には正直わからないです。
すまぬ、設備は企画及びプランが確定してからが仕事なので
上記のような問題は全て解決しているのが一般的です。

>93
がんばってください。

>94
そんな本が存在してたとは知りませんでした。
書いてある内容を見ると直床を除き、当たり前のことを書いてある
ように思えます。
階高３ｍ以上→天井が高い、ＥＶ→多いほうがいいに決まっている。
直床はちょっとわかりづらいかも知れませんが、
直床は簡単に言えば床がスラブ、２重床は床がスラブの上にボードを
乗せていることをいいます。
ただ物件やデベにもよりますが、直床の場合２重天井のときもあれば
２重床で直天（天井がスラブ）の場合もあります。
ベストなのは２重天井、２重床なわけですがそうなると天井が低く
なるわけです。
全部いいとこ取りというわけにはいかないと思うので
自分が気になるところを優先にして、消去法で選らんでいくと
いいと思いますよ。

興味深く拝見させて頂いております。
さて、今、関心がある物件があり、
販売：伊藤忠都市開発
設計・監理 株式会社梓設計
施工 株式会社フジタ
この組み合わせはいかがでしょうか？
梓設計は業界では大手の設計事務所の様ですが。

ぼろぞうきんさん

いつも拝見させていただいて、とても勉強になります。
ディスポーザについて読ませていただきましたが、生ポンドライという
ディスポーザはどうなんでしょうか？
検討しているマンションに標準装備されているので。
周りに生ポンドライを使っている者がいないので、処理槽があるディスポーザと比べてどちらがいいのかわかりません。
もしおわかりでしたら教えてください。

オプションのことでご意見をお聞かせください。ＬＤ横の洋室の引戸をハンガー引戸にするプランがあります。床にレールがないというのが気に入ったのですが、建具の高さが２４００ｍｍと２０８５ｍｍとで値段が異なる上、２４００ｍｍにした場合、重くなり反る可能性もあるといわれています。ハンガー引戸ってどうなんでしょうか？

ぼろぞうきんさん、91です。
素人なので給水管の直径まで調べてませんでした。やはりネオレストは厳しいそうですね。
排水高155の製品がありターントラップ式で給水圧に依存しないアラウーノが、タンク隠蔽式のものに交換したいと思います。
もともと収納を増設するため壁は少し壊してでも交換するつもりだったので、半年先ですが、アドバイスに従いまして工事会社にも相談してみます。ご回答ありがとうございました。

ぼろぞうきんさん、こんばんわー。

立地や住戸プラン・間取りとかいろいろ気に入って
購入を検討している物件があります。
販売：伊藤忠都市開発
施工：三井住友建設
この組み合わせはどうですか？？
ヤバイ組み合わせだったらどーしよ。。。

ぼろぞうきんさんのコメント、とても勉強になります。
私からも一つ質問させて下さい。

長谷工が施工（売主は別の会社）する物件の購入を検討しているのですが、戸境壁の仕様が気になっております。

コンクリート（180mm）＋下地＋石膏ボード（9.5mm）＋ビニールクロス

この物件の担当者は、下地に柔らかい（固まらないと言ってました）材質を使うため、音を吸収し、太鼓現象とはならないと説明されたのですが、原理が理解出来ませんでした。

2重壁について、他の掲示板や他社のモデルルームなどでは、余り良い評判を聞かないのですが、宜しければ、ぼろぞうきんさんの考えを教えて下さい。

>96
梓設計は日本の大手設計事務所の中でも１０本の中に入るところです。
（その他日本設計、佐藤総合計画、日建設計、三菱地所設計、
山下設計、あと忘れた。）
大手設計事務所が優れる理由は①各分野のスペシャリストが同じ会社に
存在する。②人員が多いので物件数が多くノウハウがある。③人材が
優秀といったところでしょうか。
特に各分野のスペシャリストがいるというのはかなりの強みで
一般のデザイン事務所なりが設計をする場合、下請けの設備設計事務所へ
仕事を流すわけですが当然ながら会社が違うので、すぐ呼んですぐ
打ち合わせというわけにもいかないのです。
その点意匠・構造・設備が揃っている会社では同じ会社にいるわけ
ですから、打ち合わせが密にできるわけです。
打ち合わせが密にできる＝すり合わせが良く出来る＝ミスが無くなる。
その設計図を元に現場が施工図をおこすので、施工ミスも少なくなる。
あとは監理ですがこれについては会社の人間では無いのではっきりした
ことを言えませんが、過去に投資会社から委託された大手設計事務所の
方が監理を担当し、いろいろ言われたのを考慮するとしっかりやって
いるのではないでしょうか。
なんにせよ、俺がやるよりいいものができると思います。

フジタは何回かありますが中の中ってところです。
会社が傾いたときは色んな意味でやばかったですけどね、
今はそれほど悪くないです。

>97
処理槽なしのゴミ処理機というのは聞いたことがありますが
生ポンドライという名前だとは知りませんでした。
今ＨＰを見ましたが、コンポストシステムの家庭版といったところ
でしょうか（ちょっと違うか）
機材にヒータが組み込まれているようなので経年劣化による
火災に注意したほうがいいかも知れませんね。

>98
申し訳ない、ハンガー引戸は正直わかりません、
恐らく可動間仕切りみたいなものでしょうけど。
過去完成した集合住宅で可動間仕切りをオプションで実装している
住戸は１軒か２軒くらいでした。
答えになってないですね、重ねて申し訳ない。

>99
最近ＴＯＴＯでポンプ付のダイレクトバルブ便器が登場しました、
どうしてもタンクが邪魔だというのであれば検討してみても
宜しいかと、ちなみに定価で３５万円くらいだそうです。


>100
伊藤忠は担当したことがないので何ともいえません。すまぬ
三井住友については以前レスした通り、件数こなしてますので
問題ないですよ。

>101
宿題にさせてください。音は結構難しい話になると思うので。
知っている限りですと、ＧＬボンド工法（スラブ→ＧＬボンド→
ボード）より、スラブ＋ボード直張のほうが音の発生が低いことが
多いそうです。
必ずしも中空層（スラブとボードの間にある空気層）が多ければ
音が小さくなるというわけでは無いようです。
ゆえに２重壁が評判のよくない理由の一つだと思われます。

勉強してから正確な回答をするとします、上記は参考まで

ぼろぞうきんさん　なんだかすごいですね。
難しい事はわかんないんですが、この物件は悪くないですか？

販売　積水ハウス
施工　長谷工
あと板倉設計事務所　ってのはどうですか？

購入したんですが、なんか長谷工はよくないとかかれてるので心配です。

よろしくお願いします。

103・・・あんまりだｗ
これだけの情報で、物件の良し悪しもないだろｗｗｗ

ぼろぞうきんさんはマンションの購入予定ありますか？

購入検討の際はどのようなことを重視しますか？

はじめまして。今購入思案中の物件があるのですが、
デベも施工会社も知らないところで不安です。

デベ　ジョイント・ランド
施工会社　川田工業株式会社

この組み合わせはどうでしょうか。
教えて君で申し訳ないですが、お願いします。

ぼろぞうきん先生、教えてください。

将来のメンテナンスからみて、給水管と排水管の材質ですが

　給水管：ステンレス管

　排水堅管：塩ビライニング鋼管

というのはいかがでしょうか？

一番望ましい材質は、それぞれ何でしょうか？

ぼろぞうきんさん教えて下さい。
穴吹工務店の物件についてご意見いただけませんか？

>103
長谷工が施工の物件は、どこがデベロッパーであれ殆どの場合
同じ仕様になります。
ですから以前のレスにもある通り、多少の違いこそあれ
金太郎飴マンションみたいなものです。
他のゼネコンがやっている積水の物件と長谷工がやっている積水の
物件とでは名前は同じでもまったく違うマンションとなります。
長谷工が良くないというのはどこがどう良くないかはわかりませんが、
マンションしかも長谷工仕様の中だけに限っていえば優秀な
ゼネコンですよ。
板倉設計は聞いたことがありません、もうしわけない。

>104
どんな質問でも別にＯＫですが、あくまで一つの考え方を提示している
だけです。
信じる信じないは本人の自由です、皆さん購入を考えられている
方々ばかりでしょうから、自分で色々調べてみるのも楽しいかも
知れません。最近はネットであれこれ調べられますから。

>105
現在着工している物件以降、どこのデベも言ってましたが
値段は上昇していく傾向にあるようなので買うかな・・・とも
思ってますが今のところは踏ん切りがつきません、
なんといっても独身ですから。
購入する場合どこを重視するかという質問ですが、
まず値段、次に立地、最後に中身（建築物ですね）
購入するのが決まったら、１に図面を隅々まで見て質疑を
がんがん出すと思います。２にこれは無理かも知れませんが
中間検査などもできればしたい。３は内覧時に知り合いの
意匠屋と同じ会社の電気担当を連れてって、じっくりとなめるように
チェックすると思います、そしてあわよくばエアコンでも・・・と
こういう事をするからプロに売りたがらないんでしょうね。

>106
ジョイントランドは最近よく聞くデベですがまだ設計したことが
ありません。申し訳ない
川田工業ですが、何度か監理したこともあり大手デベの物件も
結構な数こなしている中堅ゼネコンです。
所長が若い人が多く、皆しっかりやっている印象を覚えました
設計施工じゃなければ心配することはないと思いますよ。

>107
先生と言われると泣きたくなります。
メンテナンスの点からいうとどの配管も左程変わりはないです、
最近の配管は殆どの場合大規模改修（２０年程度）は耐えうる
ものばかりです。
ステンレスの優れているのは耐食（錆とか）に強いので
赤錆が生じにくいといったところでしょうか、熱膨張が
ＳＧＰ（内面被覆鋼管）に比べて高いので、変形しやすいのが
デメリットですが、バーナーで直に火を当てない限りは
変形しないのでご安心を。

排水管については個人的には排水用塩ビライニング鋼管
（通称ＤＶＬＰといいます）がお勧めです、他には鋳鉄管、
耐火二層管などがありますが、鋼管の強度、内面が平滑、耐熱
どれも備わっているので、特別な指示がない限りはＤＶＬＰを
使っていることがほとんどです。（俺の場合ね）
但し鋼管は遮音性に乏しいので居室に面する部分などには
遮音シートなどが巻かれているか注意してみてもらえればと
思います。（上の住人が流した水の流水音などが響くことがあります）

>108
穴吹は四国に本店があるマンションの企画から施工まで一切合財
行っている会社です。
基本的には自分のところで設計もこなしていると思われるので
設計はおろか、現場すらみたことはありません。
なのであまりお役に立てないと思います。もうしわけない
全ての会社がそうではないと信じていますが、個人的に設計施工の
会社はあまり信じていないのが正直なところです。
図面をしっかり見て、モデルに行き必要なものはメモなり写真を
残すなどのことをやっておいたほうがよろしいかと。
やりたい放題やるところもありますので。（会社名は伏せますが）

ぼろぞうきんさんは、いったい何歳なんですか？
２７〜３７の間に入ります？
マンションおたくの私と話が合いそうだけど・・・。
独身だったらお付き合いしてみたかったナ。
早く良い人が見つかるといいですね！

101です。
コメント、ありがとうございました。
音の件は、
今日、物件の担当者に、壁の工法について確認したのですが、GLボンド工法ではないと言っておりました。
長谷工で良く使われている工法らしく、下地として金属製の枠のような物を貼り付け、その上に石膏ボードを貼り付けるような事を言っていました。
明日、再度モデルルームを訪問するので、詳細を教えてもらいます。

ぼろぞうきんさん、私も聞きたいです。
お幾つですか？？？

ぼろぞうきんさん

設計施工一貫は信用していないとのことですが、
鹿島や大林などのスーパーゼネコンの設計施工はどうですか？

中堅などとは若干事情が違ってくるのでしょうか？
素人判断のひとつとして、名だたる有名物件や大手企業本社ビル
などを手がけていることが安心安全のベンチマークとなってしまう
ものですから・・・。

ぼろぞうきんさんありがとうございます。
設計は他社なのでとりあえず安心です。

ぼろぞうきんさん、こんばんは。
傾斜地ではなく、平地を掘り込んで（地上から見ると）
地下１階にあるマンション住戸のテラス部分（ドライエリア）の
排水について教えてください（三井不動産、鹿島建設の物件です）。

その地域は高台で地盤も固く、ハザードマップで浸水歴はないのですが、
近年多い台風による大雨が降った場合、掘り込まれた地下１階テラスの
排水機能（あるいはピットの作り方？）が不十分だと浸水して
しまうのではないかと不安です。
①販売会社に説明を求める際には、どの程度の排水力（機能）を
　基準に話せばよいのでしょうか？
②地下１階には、住戸のほか、ディスポーザー処理室もありますが、
　このマンションは内廊下なので臭いが出る可能性はあるでしょうか？

ぼろぞうきんさん

こんにちは。設計を生き業としている者です。
集住は設計者にとってホントに面白くない仕事ですよね？
全くと言っていいほど、創造的な仕事ができない。

素人さんが間違った認識において、要望する付加価値が多すぎませんか？
どう思われますでしょうか？

107です。回答ありがとうございます。

たしか、この方（建築家 碓井民朗）が、排水管は鋳鉄管を使ってる物件は高級！みたいなこと書いてた記憶があったのに、例示したある高級マンションの仕様が塩ビライニング鋼管だったので、聞いてみました。
防音対策さえしてあれば、問題ないみたいですね。

（堅管→竪管の間違いだったので、訂正しておきます。）

おはようございます。
>110　>112
特にマンションおたくではありませんよ。
建築おたくでもない、仕事だから仕方なくやっているだけです。
野球選手とかになれればよかったと思ってます。
そうダルビッシュのように（かわいい嫁さんいいなぁ）
年齢は３０に限りなく近い２０代といっておきます。

>111
そうですか、モデルに行かれるのでしたら壁の件ももちろんですが
ほかの設備や造りつけ家具などもよく見てくださいね。
ありがちな話ですが自分が気になったところはやたらと気にする
ものですが、他の部分が見えなくなる（忘れる）場合があるので。

>113
最初にいっておきますがゼネコン設計施工なのでどんな状況なのか
判断が付きかねる。（一般の設計事務所は監理しないから）

殆どの場合、スーパーゼネコンでも中堅ゼネコンでも大丈夫なんですが
他の会社が入らない（この場合設計事務所）ということで
チェック機構が甘くなりがちになる。
通常設備のチェックフローはサブコン（設備業者）の社内検査→
ゼネコンの社内検査→設計事務所検査→オーナー検査→内覧会
（エンドユーザー検査）になるわけですがここの設計事務所検査が
ゼネコン設計部が行う（そもそも行っているのかすらわからない）
とまぁ色々とあいまいなところがあるので個人的にはお勧めしてない
わけです。
大手だから安心、それは違います。
中堅でもしっかりやるところはやるし、大手でもチェックをして
一部はつり工事までさせて直させたところもあるので。

>115
ドライエリア形状の建物はご懸念の通り浸水の可能性があります。
最近の都市型集中豪雨による道路冠水などを見てもらえれば
容易に想像がつくかと思います。
確認しておかないといけない事項についてですが
①降雨強度は時間当たり何ミリで設計をしているか
東京都下水道局の場合、時間５０ｍｍとなっていますが
最近の集中豪雨では７０ｍｍくらい降る場合もあります。
一部デベでは時間１００ｍｍで計画を行うように仕様が規定されて
ます。
多分三井なので時間１００ｍｍでやっていると思いますが
一度確認された方がいいと思います。

ディスポーザですが地下１階のさらに下にディスポーザが
あるのではないでしょうか？
そうしないと地下１階の住戸にはディスポーザがつけられないので。
想像ですが地下１階共用部（エントランスとか）の下に
処理槽及びブロワ室がある場合臭いが漏れる可能性は０とは
いえません。
共用部から処理槽へ入るハッチから若干なりとも臭気は上がって
くると思われます、臭気対策を確認されたほうがよろしいかと。
それとともに振動対策も確認してみてください。
建物下に処理槽・ブロワを置くと振動がかなりありますので
クレームになりがちです。

>116
デベの設計仕様書のあたまには必ずといっていいほど
設計者の創意工夫を妨げるものではないと書かれていますが
そのわりに辞書みたいな仕様を出しているところもありますよね
あれで創意工夫をどうするんだろうと思うときがあります。
集合住宅は超高層および複合用途でない限りは殆ど似通って
いるので仕方ないといったら仕方ないです。
設備設計者とすると倉庫・工場などが納まりとかあんまり考えずに
色々つけられるので好きですね。
ただ、マンションだからつまらない、面白いというのは
あまりないです、仕事なんで。（個人的には仕事しないで
お金もらえるのが一番いいかな）

某ゼネコン設計部の室長もいってましたが最近はネットなどが
発達し自分であれこれ調べられる時代になったので
中途半端な知識でクレームをつけてくるクレーマーが多く
なったそうです。
たしかに自分が設計したものにクレームをつけてくるのは
いい気分はしませんが、買う本人からすれば少しでもいいものを
欲しがるのは当然な話なので仕方ないとも思います。
付加価値については、何故できないのかを理路整然に説明して
いつもお断りさせて頂いてます。それでも付けろと言われた場合
「付けるのは勝手ですが責任はもちませんよ」と言ってます。

>117
建築家もよくわからんこといいますね。
鋳鉄管が高級なら長谷工のマンションはみんな高級です。

同じ位の販売戸数で売主が多い物件と少ない物件どちらが安心ですか？
今検討している物件が７社売主がいるので、なんでこんなに多いんだろうと疑問なんです。

排水機能とディスポーザーの質問をした115です。
ぼろぞうきんさん、日曜日ににも関わらず
ご回答をありがとうございます！
諸設備のスペックやクレーム要因は
きちんと説明を受けて納得しなければなりませんね。
ご説明、大変参考になりました。
ぜひアドバイスを生かしたいと思います。

ぼろぞうきんさん　103です。
親切にありがとうございます。

これからもお仕事頑張って下さい。

ぼろぞうきんさん
このスレ興味深く拝見しています。

　デベ：住友不動産
　設計・管理：日建ハウジングシステム
　施工：奥村組

のマンションはいかがでしょう？
日建についてはスレを読んでまず安心したのですが、奥村組がよくわかりません。ご教授よろしくおねがいいたします。

というか既に契約してしまっているのですが…
（問題があるようなら手付放棄でも致し方ないかと考えています。）
ちなみに場所はさいたま市です。

ぼろぞうきんさん
いつも回答お疲れ様です。
>鋳鉄管が高級なら長谷工のマンションはみんな高級です。
これは逆です。長谷工のマンションは鋳鉄管は使いません。

＞中途半端な知識でクレームをつけてくるクレーマーが多く
なったそうです。

やはり設備屋さんにもありますか。。
最近は業界の社会的地位が低くなってしまっているために、どんどんと悪い方向にいってるように思えてなりません。
こちらは技術者だということを認識した上で、少しは信頼していただきたいものですね。

お互い、建築主や制約条件に負けずに、よりよいモノを創っていきましょう。

96です。

ご丁寧な回答ありがとうございます。
設計・監理会社のレベルも重要なポイントとなってくるのですね。
又、何かありましたらよろしくお願いいたします。

>119
デベＪＶは大規模集合住宅になるとありがちです。
１社デベと大して違いは無いのですが強いていうなれば
仕様の若干の違いでしょうか。
ＪＶになると全てのデベが同格になるわけでは無く
必然的に順位がつけられます。（順位の付け方は詳しく
知りません、多分土地を購入した会社が一番上に来るのかも
知れません）
上位のデベは仕様及び企画に大きな発言権をもつので
大抵は上位デベの仕様になっていきます。
例えば1位三井、2位住友、3位藤和とかの場合三井仕様が
メインになる。
あとは他のデベのいいところやどうしてもこれだけは組み込みたい
などの希望を混在させることになります。
買う側からすれば仕様の違いだけなんで気にすることも
ないと思いますが。

>122
奥村組は中堅デベです、個人的には川田工業とか木内建設とか
そのあたりのデベと認識してます。
デベと設計の組み合わせを見る限り問題ないと思いますよ。

>123
長谷工のマンションはバルコニーＳＫとエコキュートの排水管以外、
即ち汚水・雑排水は鋳鉄管だったと思いますが？

>124
社会的地位が下がっている、これについては偽造が大きく
関わっているのかも知れませんね。
基準法が改正され、今後設備設計１級建築士なるものが創設される
そうですが、改正された時点での資格保持者は３５０００人程度と
予想されているそうです。
都市部の大手設計事務所やゼネコンなどは設備専攻でも一級建築士を
持っている人もいるでしょうが、中小の設計事務所・地方の事務所などは
どうするのか、うちもそうですが。
建築設備士をせっかく持ってても建築確認に名前を記入する位しか
使い道がなく、設備設計１級建築士の資格該当者となるものと期待して
いましたが、どうやらそれもなさそうです。
３５０００人しかいないのにこれからの設備設計は一体どうなるのか
来年はさらに混迷を極めそうです。
なんにせよ姉歯さんは余計なことをしてくれましたよ。（怒）

ぼろぞうきんさん

>大手設計事務所が優れる理由は．．．

物件によっては設備設計にも仕事をお願いしているし、民間物件は
ゼネコン設計部に仕事をさせていますよ。

意匠の基本計画で仕事を取ってきているだけで、設備はかなりレベル
は低いです。基本的に大手は基本計画までで実施設計は社外です。


＞中途半端な知識でクレームをつけてくるクレーマーが多く
設備も知らない建築家が中途半端な知識で本を出すからですよ。

姉歯さんの件で仕事が増えて大変かもしれませんが、
これからマンション購入を考る私達にとっては、
よい動きですよね！

かんばれー！ぼろぞうきんさん
p(^。^)q(^О^)/

ぼろぞうきんさん、いつもご苦労様です。

北海道の地元デベ、日本グランデの「エスポアシティ札幌」を購入検討中です。

事業主・売主　株式会社ゲオエステート
販売提携（代理）　日本グランデ株式会社
設計・監理　日本グランデ株式会社一級建築士事務所
構造設計　株式会社総研設計
施工　西松建設株式会社　札幌支店

日本グランデは2003年に設立ですが、いままで自社で手がけた全物件が竣工前完売していています。
購入検討中の物件は、売主のゲオエステートの子会社スガイエンタテインメントから６億1800万円で安価に譲渡してもらったので付近の物件より安く販売価格設定できたとの事です。
ミニストア、ベーカリーショップ、カフェテリア、フィットネスルーム、図書室のライブラリー　、キッズルーム、岩盤浴、シアター＆カラオケルーム、屋上庭園、リラクゼーションルーム、パットゴルフ場等共用施設が充実で、設備もおサイフケータイと非接触ＩＣカードで、施錠・解錠が出来たり、ディスポーザー、ビルトイン食器洗浄乾燥機等なんでもありと言う感じでいろいろと付いています。
竣工は再来年１月予定ですが売れ行きはすごく好調みたいで、希望の部屋が残っているうちにと思っています。
共有施設は自分にとって必要と思えるものばかりなのでいいのですが、管理と修繕について不安があります。修繕計画書のコピーは頂きましたが、どのような事を注意して見ればいいでしょうか？
また、このデベ、この物件についてお気づきの事がありましたらよろしくお願いします。

長文失礼します。

>127
>>中途半端な知識でクレームをつけてくるクレーマーが多く
>設備も知らない建築家が中途半端な知識で本を出すからですよ。

意匠設計の建築家が、中途半端な知識で構造に関することもうんちく語ってそうですね。素人は騙されないように気をつけないと。

拙者もエンジニアの端くれですが、自分の専門について当てはめると、自称専門家（ほんとは門外漢だが）が、テレビや雑誌でいい加減なこと言ったり書いてるのみると腹が立ちます。

ＴＶ局なんて、専門家でもなんでもない人に、ＴＶ局にとって都合のいい（欲しい）コメントを吐いてくれそうな人（イデオロギー的に偏っている）を狙ってコメント取りに行ってるしね。だめだこりゃ。

脱線して申し訳ない。

>127
なるほど大手設計事務所に勤めないとわからないことも
沢山ありますね、勉強になりました。
社内に全てのセクションがある場合図面の付き合わせなどを
当然ながらやっているものだと思ってました。
うちでも電気と設備で付き合わせをするくらいなんで。
大手の設計事務所ともたまに仕事をしますが、担当となる人は
納まりまでは言わないまでもある程度の指示はしてくるので
人によるんでしょうかね。
大手設計事務所からゼネコン設計部そしてゼネコン設計部から
うちにくる、そんなこともありますがゼネコン設計部の場合
殆どこちらにお任せが多いですね。

>128
盆休みはありません。
設備設計事務所のつらいところは意匠事務所やらゼネコンから
この時期に仕事を請けた場合、大概設計納期が盆明けになるので
元請が盆休みに墓参りをしている時にしこしこ図面を書いてます。
電話が掛かってこなくなるので仕事進むからそれはそれで
ありがたいですがね。
来月あたりにどーんと休みを取りますのでご心配なく。

>129
一概にエンドユーザーにいいともいえません。
知り合いの意匠屋もいってますが確認申請にかかる費用及び
手間が異常に増えたので一律で設計料を上げてもらうように
働きかけているそうです。
デベも概ね理解はしているようで是の方向に進んでいるらしいです。
これは何に影響するかというと単純にマンションの価格に
跳ね返ってくるわけです。
丁度というか景気も上向きになっているので㎡単価は上昇しており
これにプラスαされていくと思われます。
設計の内容及び材料は変化も無いのに値段が上がっていくので
購入する方にとってはマイナス以外のなにものでもないかと。
偽造する奴は少なくなるでしょうけどね、というかできない。

>130
ＨＰを見ました、文面を見ている限り大規模の計画かなと思いましたが
戸数はそこまで多くないのに随分と共用部が凝ってますね。
修繕計画に関してはプロでは無いのであまりお役に立てないと
思いますが、共用部が多くなると必然的に管理費・修繕費の積み立てが
多くなるので今後の支払い計画も考慮されたほうがいいと思います。
ネットで検索すると結構でてくるので確認してみたらいかがでしょうか
（多分調べられているとは思いますが。）

パターゴルフ場はやったことがありませんが、カラオケルームは
あまり評判がよくないですね。
使う人と使わない人がかなりわかれるそうで、管理費について
もめることが多いそうです。
逆に人気があるのはキッズルーム、設備的には正直あっても
無くても設計に影響しませんがあると無いとでは売れ行きに影響する
そうです。又独身にも関係が無いです。

値段までは確認してませんが首都圏でここまでの共用部を備えている
物件となると８００〜１０００戸クラスのマンションになります、
西松建設についても中堅ゼネコンでマンションには結構強いところです。
デベについては申し訳ないですが聞いたことがありません。
あと設計事務所も。

>131
ＴＶで言うことを１００％信じるのはやめたほうがいいかも
知れませんね。

現在はネットが発達しある程度であれば自分でも調べることが
できる世の中になったのでまずは調べる、それでもわからなければ
専門家に聞くようにすれば誤った情報をつかまないで済むかも
知れませんね。

ぼろぞうきんさん、おはようございます。
毎度すばらしいご回答に感動しています！
超素人なので大枠な質問しかできませんが、下記のマンションはいかがなものでしょうか？

事業主・売主：【株式会社ソロンコーポレーション】
設計監理：【株式会社アール・アイ・エー九州支社】
施工：【高松・オークス・日建建設工事共同企業体】
管理会社：【ネットワークサポート株式会社】
建築確認番号:【第ERI05013105号(平成17年6月2日)】、【第ERI05024323号(平成17年7月9日)】、【第ERI06006424号(平成18年3月14日)】

135です。
施工：【高松・オークス・日建建設工事共同企業体】 の高松は
福岡市所在の㈱高松組です。オークスはよくわかりません。

ぼろぞうきんさん、教えて下さい。

検討している物件のデベ・施工・設計の業者が
ほとんど話題にも出てこないところばかりなんです。

何かご存知のことがあればご教授下さい。
よろしくお願い致します。

事業主：株式会社新日本建物
施工：株式会社土屋組
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
設計：株式会社エル設計事務所

なんか皆さん、教えてさん状態ですネ。心の拠りどころにするのは分かりますが、前に出たレスでも回答しているのに、同じことを何回も聞いて・・・・・。あまりにも、ぼろぞうきんさんに頼りすぎでは？
それと私の意見としては、同じ会社でも中央と地方では違う場合が多いと言うことです。中央で評判がよくても、地方では雑なんてざらにあります。「なんで中央と地方で同じ会社なのに？」と疑問を持つことが多々あります。また大手ゼネコンだから大丈夫との考えは、基本的に捨てたほうがよいと思います。大手ゼネコン（特にスーパーゼネコン）の施工でいえば、正直マンションでは儲からないのが実情で、大規模物件（利益が取れる物件）へ優秀な現場所長を送り込みます。当然流れとしては、優秀な人員配置でいき、また力がありますから、優秀な職人を多く集めることが出来ますが、逆に力のない現場所長ですと、ギリギリのスタッフでの工程管理や、よい職人（時には職人の数さえも集められない）を集めれる事が難しくなります。その結果現場作業工程に追われてしまい、正直管理がいいかげんになりやすい傾向にあります。私が現場をみてきてしっかりやっている現場に共通しているのは、現場内の「整理・整頓」がしっかり出来ている現場です。もし現場内をみせてもらえるのなら、一度みてみるのもよいかなぁと思います。それと何事にもノウハウは必要ですし、やり続けることは力になりますから、マンションの施工が非常に多いっていうのもプラスになると思います。それと最後は、「自分は分からない、難しいから」と人任せに逃げないで、自分の目でみて、聞いて、そして調べて、納得することが一番重要だと思います。

大きな買い物ですから皆さん不安なんです。
勿論ぼろぞうきんさんが「保証」する訳ではないのですが、業界の方から
「大丈夫じゃないですか」と言われるだけでとてもホッとするのです。
中央で評判が良くても地方では雑とか、そんな事はどの業界でも一緒です。
担当営業さん次第で良し悪しを判断するのと同じです。
電化製品だって、たまたま外れ品を引いてしまう事だってあります。

自分で見て聞いて調べて、というのは同意です。
ただ皆さんそんなに強い人ばかりじゃないので、誰かにお墨付きを
もらうだけで安心できるのです。

>>138さんが仰るように、前に出た内容をまた繰り返し聞くのではなく
一度このスレを>>1から読み直して、それで疑問点があれば質問するという
スタンスで、この良スレを活用していきませんか？

130です。
ぼろぞうきんさんコメントありがとうございます。
デベの日本グランデは３年後を目処に首都圏にも進出するらしいです。
西松建設は北海道の他デベ物件ですが一部で粗雑な施行があったのでちょっと心配しています。
ほとんどが下請け施行となると思うので、現場所長さんがしっかり動いてくれる方だと安心なんですけどね。