変動金利は怖くない？？ その２

200の方
え〜異常事態じゃないの？
金利を引き上げて無理やり円買要求って意味わからん
意味わかる人いたら説明求む

過度な円安ってのがありえない。
アメリカの政策が弱いドルになってるから。

少子化が更に進んだ将来的にはありえる。

>え〜異常事態じゃないの？

どの辺が異常事態だと思うの？長期金利の上昇が？上昇とは言っても
一時期下がりすぎただけでまだまだ低水準ですよ？過去10年の推移でも調べてみて下さい。

>金利を引き上げて無理やり円買要求

日本が魅力的な投資先ではなくなると海外資本が逃げて行っちゃうんですよ。
そうすると円安が進行します。（日本の価値が低くなるとでもいいましょうか）
そうすると資本を呼び込む為に金利を上げるしかなくなります。発展途上国が
高金利なのはそのためです。
↓実際今起こってるらしいですけどね。
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/a/133/

>少子化が更に進んだ将来的にはありえる。

政府は少子化対策はあきらめたのかもしれないね。最近の外国人受け入れ規制の
緩和を見ると。

>>197さん
>>198さん

ご回答ありがとうございます。
参考になりました。

>>197さん出来ましたら、当初１年間の元本、利息分を算出する計算式を教えて頂きたいのですがよろしいですか？

厚かましくて申し訳ありません。

>>204さん

197の金額はフリーソフトを利用して計算しています。
http://www.vector.co.jp/vpack/filearea/win/business/kinri/
あたりで探してみて下さい。

Excelをお持ちなら、
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se140755.html
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se358326.html
あたりがお勧めです。

自宅にExcelがなければ、会社のPCを利用するとか(笑)
あるいは、Officeの試用版を使用するのも良いかと思います。

Office2007 試用版 (60日間は全機能を使える)
http://trial.trymicrosoftoffice.com/trialjapan/default.aspx

今月変動で実行しました。固定とかなり悩みましたが、優遇1.75％が捨てきれず変動に決めました。繰り上げを年間50〜70万程度の予定で頑張っていくつもりです。

借り入れ1950万、35年、金利1.275％（優遇‐1.75％込み）

年収本人650万、妻250万、子供なし（今後計画もなし）

どーなんでしょうか？

>子供なし（今後計画もなし）

老後は完全に自分たちで何とかしなければね。
完済したら貯蓄に励みなさい。

その年収で2000万くらいなら10年で返せるでしょ。

＞２０６です。

ペースを乱さず１０年で完済できればいいなぁとは考えていますが、何せ知識がないのと、初めての住宅ローンなので、大丈夫か不安なとこもありまして。
繰り上げをがんばって、あとは金利の上昇が極端にならないことを祈るばかりです。

優遇‐1.75％ てスゴイですね。
わたしは1.5までしか聞いたことがありません。
一体どちらの金融機関さんで？

≫206です。

都市銀行では‐1.4％が限度でした（私が審査掛けた銀行は）。ここは地銀です。その代わり審査が厳しいですよ。
あと、給振りの条件が付きますが。

２０６さん

私は昨年２０００万のローンを１５年の変動（優遇−１．５％）・元金均等で組みました。
年収は８００万です。
月々金利込みで１３万程度の支払いですよ。
繰上げ返済して１０年で完済する予定です。
３５年ローンは月の支払いは少ないかもしれませんが、金利も保証金ももったいないですね。

＞２０６です。

そうなんです。あとで後悔しました。事前審査の際に35年で審査に掛けたものですから、本審査、契約の際に短縮の変更が効かなくて…知識不足を後悔してます。

諦めてせっせと繰り上げがんばるしかないなと妻と意気込んでます！

長期金利は今後やばいかもしれません！

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080603-00000758-reu-bus_all

というより日本がやばいのでしょうか？

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/o/135/

経済に関して「森永 卓郎」は不要かと

まあアナリストなんて無責任な発言しかしないからね。

過去に変動金利で一番上がったのは、何時で何％だったの
ですか？　誰か教えて下さい。
変動にするか迷い中の初心者です。

「今日の１０年物国債金利が、０・０５％の超爆上げで、１．７９５％まで上昇。
１．８％台は確実に２．０％を伺う展開になりそうだ。」だって！

昔、バブルの前、預貯金の金利が６〜７％の時代があったよね？！
その時は、ローン金利も相当高かった気がする・・・。

変動金利の1番上がったのは、1991年の8.5％が最高だったかな。
因みに当時は固定金利の方が安かったですよ。

今は、ここまで上がるとは思いませんけどね。

変動金利が４％台になったら払えらいよ〜
今長期3％で固定すべきかな？

変動金利が４％でも、優遇込みだとまだ２％代半ば〜後半じゃないの？
それで払えないってことは、固定３％だともっと払えないじゃん。

219
言葉たらずでした、もちろん優遇後の金利の話です。

これからはインフレの時代。というか、インフレにしなければ今の国の借金はどうしようもないでしょう。

長期金利（１０年国債）が急上昇中だ。

長期金利が上がると何が起きるか。考えたくもないが、住宅ローン金利が上昇する。

長期固定ローン「フラット３５」の金利も６月は３．０５〜４．０％（返済期間２１年以上３５年以下、前月は２．９５〜３．５５％）に
上がった。で、どうなるかといえば、毎月の支払額がアップすることに……。

「３年、５年、１０年と固定金利でローンを組んでいる人は、今すぐに影響を受けるわけではありません。
ただ、これから住宅ローンを組む人は当然負担増です」（銀行関係者）
３月の金利は１．２％台だった。
それが、あれよあれよと上昇し、５月下旬には１．８％を突破した（現在は１．７％台）。
メガバンクの現在の住宅ローン（変動金利）は２．８７５％。
仮に３５００万円のローン（３０年返済）を組んだとしてざっと計算すると、
３月に契約していれば年間の返済額は約１６１万円で済んだのに、今だと約１７４万円の負担になる。
実に１３万円もの差だ。

住宅ローンの金利見直し時期が迫っているサラリーマン世帯にとっても他人事じゃない。
物価上昇に加え、ローン地獄にまっしぐらだ。

「サブプライムがある程度落ち着いた米国の金利上昇、それとインフレ懸念で長期金利は上昇しています。
しかし、現在の金利は実体経済以上の上昇だと思います」（三菱総合研究所の後藤康雄チーフエコノミスト）
生活苦に拍車がかかることになる。

新生の変動金利は、一般銀行の変動並みの金利まで上げてきそうですね。

>２２３さん

素人の私に教えてください。

住宅ローン（変動金利）は２．８７５％は、３月時点でも同じ金利では？
変動金利（短期プライムレート）が変わっていないのにどうして、
年間１３万円もの差が出てくるのでしょうか？
それとも、１０年固定を選択した場合の人の話でしょうか？

ついでに、変動金利の人は、半年に一度の見直しとなってますが、
店頭金利が変わらなければ、影響ないですよね。
新規の変動の人はコチラで、返済中の人の変動金利はコレです。
みたいな、悪徳銀行は無いですよね？

>>225さん

多分、>>223の借りてる銀行というのは、短プラレートなんぞ関係なく、
月中でも平気で変動金利が上昇する、非常にファンキーな銀行なんでしょう！

ちなみに、>>223の言うところの返済額となる利率は、3500万30年とすると
161万・・・2.275％
174万・・・2.875％
てなところだと思います。どっからそんなパーセンテージが出るのかは、
私のような凡人には到底分かりませんが。
確かに変動の店頭金利は2.875％だけど、実際そんな利率で借りてる人なんて
ほとんどいないと思いますしね。

2001年以降の７年間の住宅ローン金利推移（三井住友）
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kakokinri.html
によれば、
変動金利(短期プライム連動）の過去７年間：最低2.375、最高2.875
７年かかってようやく0.5%幅上がっただけ
この幅は日銀の利上げ幅だから当然だな。
一方、
２年固定の過去７年間：最低1.90 最高3.25
大きく変動しているのは○○年固定の方なんだな。
「変動金利」は短期プライムレートが変動しない限り「変動」しない。
現状で日銀が利上げに踏み切る可能性は極めて低い。

でも、「現状」って、ロングタームではないからなあ。
アメリカの金利の変化ペースくらいのペースもありうるわけでしょ。
ローンって「現状」が続く間に終わってくれるとは限らないというか、
返済途中で「現状」から情勢が変わる可能性は高いのではないでしょうか。

>２年固定の過去７年間：最低1.90 最高3.25

オレ二軒目だけど7年前は3年固定で借りた時は当初0.7優遇固定期間終了後0.4%優遇だったのが
今じゃ全期間1.7%優遇とかになったから実質ほとんど変わってないのと同じだと思うが。

長期も1.7ってまだまだ低水準だよね？銀行は上げるときは一気に上げて下げる時はちょっと
づつ下げるから長期金利がすごく上がったように感じるけど。

今日の日経に載ってたけどとうとう政府が景気後退に入った可能性を言い出したとか
書いてあったね。それが確実ならばこれから景気は悪くなって行くわけだから金利は
上がりづらいと思うがどうだろう。ましてや変動が優遇後4%なんて好景気時に7年かけて0.5
しか上げられなかったのにこれから不景気になっていくというのにいったい何年かかるのか？

長期プライムレートの引き上げが発表されました。
7月も金利アップは確実かと・・・

変動金利は「短期」プライムレート連動だっちゅうに。

極論

>変動金利は怖くない？？

怖くない
当分上がらないから変動で借りて最初の10年はがんばって繰り上げて元本減らせ！

おそらく一番賢い選択。

>>232さん

その一言で踏ん切りがつきました。
15年返済予定ですが、変動繰り上げで乗り切ります。

日銀さま、ありがとうございます。
自民党さま、ありがとうございます。
いつまでも寝ぼけていてください。

愛煙家のかた、忍耐ありがとうございます。

財務省野郎が、消費税増税しようとしたら、支持率が下がりますので、
よろしくお願いいたします。

かしこ

ソニー銀行爆上げ、ばんざい！

あらあら、ソニーで契約できなかった嫉妬組っすか

マンション契約済みで９月実行の素人です。

取り合えず、変動でローンを組もうと考えています。
そこで、どの銀行にすればいいのか??よくわかりません・・・

デベ提携のUFJ１．５％優遇・保証金あり、
ソニー０．９％優遇・保証金なし、
新生ただいま１．５％の毎日変動・保証金なし、

この三つを比べて、どんな感じでしょうか？
変動ならメガバンクの方が今は金利のみを考えると低いのですが・・・
１０月にはメガバンクも半年の見直しで上げてきますかね？？

アドバイスよろしくお願い致します。

UFJでしょ！ふつうは！

238さん、ふつうって何ですか？
だぶん、ふつうが、わからないから、
アドバイスを求めてるのだと思うのですが・・
理由を書いてあげないと、アドバイスにならないですよ。

素人と言いながら変動でいくと決めている
これじゃぁ、どこから答えりゃいいのやらって感じもしますよね
まだ時間もあるし過去レスで勉強したほうがいいんじゃないでしょうか。
その３つの比較なら散々議論されてるところですから。

237です。

書き方がよく無かったのか・・すみません本当に素人なもんで、
変動に決めているのは、デベに、元金の減りが早いことと、毎月の支払額が低い、と
すごく勧められたからです。

一応、レスは１〜最新まで読んで質問したのですが、
わかりませんでした。
どのあたりに参考になるレスがあるかと、アドバイスをして頂けないでしょうか？？
よろしくお願い致します。

↑説明下手は、出世しないから人生がんばろうね。

年収、家族構成、頭金、借入金額、利率、借入年数を書けば、
みんなが袋だたきにしてくれるから、参考になると思うよ。

住宅ローンについての本がたくさん出てるからそれちゃんと読んだら？
じゃなきゃ、フリーペーパーのマンションズ読むとか
自分で何も調べないでただわからないから教えてって、そんなんで家買うといろいろ危険だよ

返済能力の高い人は怖くない。
ギリギリもしくはない（背伸びして購入した）人は恐い。

237さん

年収、家族構成、頭金、借入金額、利率、借入年数が分かりませんのでなんともいえませんが、
デベが元金の減りが早いこと、毎月の支払額が低いとすごく勧められたから『変動』って
いうのはどうかと。
　実際、私も7件くらいモデルルームを回りましたがどこのMRでも変動　1.475%　35年
で見積もりだしてきました。当たり前のことなんですがそれが一番月額安くなるから。
でも35年間ずっと1.475％なわけがない・・・
　お金持ち、あるいは一生夫婦で共働き（子供ナシ）など繰上げ返済をガンガンできる家庭
であれば変動でもいいと思いますが。
　デベが言うとりあえず変動で組んどいて金利が上がったら固定にすればって言いますが
その時は一気に月額も上がることをお忘れなく・・・

とりあえず年収、家族構成、頭金、借入金額、利率、借入年数を教えてもらえれば
みなさんアドバイスくれるとおもいます。

はじめてここに来たものです。

なんだか、ここは意地悪な人が多いようですね。
知識ある人が、ない人に、その知識を教えてあげるのは、
そんなに、嫌、もしくは惜しいのですかね？？

デベが、ソニーや新生銀行の住宅ローンをすすめてくる
ことは、まず無いと思うから、２３７さんも調べてないわけではないと思いますが・・・

237です。

年収４５０万
家族三人　私３９・専業主婦の妻３８・来年幼稚園の子供
頭金　７００万
借入金額　２０００万　３０年　ボーナス０
利率＝ＵＦＪ１．３７５％（半年変動）保証金４０万くらい
　　　ソニー１．７７３％７月現在（毎月変動）保証金なし
　　　新生１．５％今日現在（毎日変動）保証金なし

＃実行は９月です。
＃繰越返済はしていきたいと思ってます。

どんなものでしょうか？アドバイスお願いいたします。

２３７さん


人の考えは色々あるとは思いますが・・・

年齢３９歳年収は仮に税込みで４５０万なら僕なら買いません。来年幼稚園に行く子供さんがおられるのなら繰上げ返済なんてとてもじゃないですができないように思います。
今はどれくらい貯蓄ができているのか分かりませんがこれからどんどんお金が必要になります。
　まして変動なんてこの金利上昇していこうかという時にリスクが高過ぎる気がします。
もちろん未来の金利なんて誰も分かりません。ただ、日銀も基本は金利上げたいと思っています。
上げれない理由も景気等色々あるのでしょうが。

もし買うなら15年〜20年程度の中長期と変動のミックスってのは？できればすこしボーナスで返すなりして。月額が少し増えるかもしれませんが。
　あくまで僕の考えなんで他の方の意見も参考にして下さい。

新生３０年固定、奥さん来年からバイトというセイフティーバントでどうでしょうか？
子供さんもいるし、大黒柱は三振できませんから。

》247
返済が、７万超/月位。
物件２７００万ていうと、少し郊外？
管理費込みでも１０万弱／月くらい？
ＵＦＪはデベ提携？
利息で選べばここでしょ。

繰越はまずいだろ。（笑）
繰上げね。

がんばって返そう。

そもそも《優遇金利》だの《提携金利》だの言うが
一体それ以外で借りる人が居るのか疑問だな。

いよいよ低金利時代の幕が終わろうとしている。世界的・歴史的に見てもこの約１０年はミラクルな低金利時代だった。変動金利で借りている人に警告する、すぐに長期固定金利に非難するのだ!!長期固定もこれ以上あがってしまうと身動きがとれなくなり銀行どもの家畜にされてしまうぞ!!!
銀行も今は低姿勢で将来の大きな収入(餌)の柱となる住宅融資を良い条件で取り合っているが、所詮バーゲン金利、一旦ある程度の水準まで金利が上がってしまうと他行に借換えがしにくくなる事を見込んでいるのだ!!逃げろ〜!!!(以上、あくまで俺の私見だが、俺も４月に長期２５年固定(2.65%)に非難した。)

さっそく非難しま〜す。

新生とソニーは素人が使うとこじゃないのですか？？？
それがわからないから聞いてるのでは・・・

それにもう契約済なのに、私なら買わないって・・アドバイスに全くなってないし、、、

あは、銀行さんのおもうつぼだね。

>>257さん

誰にいってるの？？

銀行のおもうつぼは

　・　変動　・長期固定

のどちらですか？　今、悩み中です。

>いよいよ低金利時代の幕が終わろうとしている。

根拠がまったく無いよね？自分が長期で借りちゃったもんだから幕が終わらないと悔しいのは
分かるけど希望的観測は書かないでほしいね。

> 根拠がまったく無いよね？自分が長期で借りちゃったもんだから幕が終わらないと悔しいのは
> 分かるけど希望的観測は書かないでほしいね。

激しく同感。
もっと客観的な情報が欲しいですね。まぁ、金利が今後どうなるかなんて誰にも分かりませんが...

私はとりあえず(ほとんどを)変動金利にしておいて、繰り上げ返済を頑張る！返済年数にもよるが、
トータルで見ると安く上がる可能性あり。まぁ、一種の賭けですね。

ただ、変動金利だけではリスクは高いので、リスクを最小限にしたい人は長期固定にすべきでしょう。
で、中間の人は変動と長期固定のミックス。

なんか、当たり前のことを書いてしまった...

２３７＆２４７へ

あなたが聞きたいのは、ＵＦＪ・ソニー・新生のどの変動が自分にいいか？って事だよね。
その質問にきちんとアドバイスしてくれてるレスはないようだけど。

僕は、素人だとか関係なく、固定への変更をも考慮し（変更しやすい）、ソニー・新生を選んで、
保証料分は頭金にプラス、繰上返済に手数料もいらないからいいと思うよ。

客観的な情報???そんなもの当てになるものか。俺はもと住宅メーカーの融資担当者、空気が変わったと感じたからレスしただけだ。(量的緩和解除の時は感じなかった。あれは日銀の単独要因。)住宅営業マンの進めたとおりに住宅ローンを組んだものたちに警告したのだ。２０〜３５年トータルでの返済額でみた場合、確かに変動・固定でちらが有利かは判らない、ただ変動での山(金利上昇時)に耐えられるだけのキャパがあればいいが、キャパがないのであれば低金利の今、固定に借り換えしなければ、銀行どもの家畜にされる(人生を左右される。)と言ったまでだ。今の時代バブル期の８％台まで金利が上昇することはないと思うが、外的要因で５％台まで上昇し、３年から１０年程度継続する可能性は十二分ある。その時にどうするかという明確なプランがないのであれば極めて危険なギャンブをしていることになる。金利が底値の時は固定、金利が上値にあるときは変動を選択するという鉄則を守るのだ。情なくさみしい話だが、住宅を販売するものは客の将来の返済のことなどまず考えていない。金がないやつには変動(短期固定)を進めるが、金をもっているやつには好きに選ばせる。

インフレが加速しているから、市場取引に依存する長期金利は上がるだろうね。
政策金利は日銀がその気になれば、ジャブジャブ資金供給して金利上昇を抑えられる。
ただ、その代償としてインフレがさらに加速する。
住宅ローンの返済額は上がらなかったとしても、その他の家計の支出が増えるので、
生活が苦しくなることには変わりはない。

そうなった場合でも、短期プライムレート(≒政策金利＋調達コスト＋銀行の利鞘)は
完全に政策金利に連動してくれるだろうか？

>客観的な情報???そんなもの当てになるものか。俺はもと住宅メーカーの融資担当者、空気が変わったと感じたからレスしただけだ

おまえの空気のほうがよっぽど当てにならんと思うが。
空気が変わったから低金利時代が終焉って・・・ギャグかよ！

>外的要因で５％台まで上昇し、３年から１０年程度継続する可能性は十二分ある

だから具体的にどうなるとそういう状況になるのか説明してみろよ。それとも空気でわかるのか？

>銀行どもの家畜にされる(人生を左右される。)

いや破綻者が続出したらその家畜どもも破綻するわけだが。

>住宅を販売するものは客の将来の返済のことなどまず考えていない

何を今更。そんなもん百も承知で検討してるわけだが。少なくともここ見てる人は。

>住宅ローンの返済額は上がらなかったとしても、その他の家計の支出が増えるので、生活が苦しくなることには変わりはない。

それ、変動とか長期とか関係ないから。

先のことは分からないとは思いますが
変動金利が今より１パーセント上がるにはどのくらいの期間を要すると思われますか？
ご意見おきかせください。

先の事は分からないけど戦後最長のいざなぎ景気を超える好景気局面で0.5上がるのに6年掛かった。
同じペースなら12年。今後景気が踊り場、低迷すると考えるならさらに長くかかる。

0.5上がるのに6年と言っても当時はゼロ金利から0.25に上がったのはたったの1年間。ITバブル
崩壊とともにすぐにゼロ金利に戻ったから実質10年で0→0.25→0→0.25→０．５と来てる。
今までは景気と金利が比例していたけど今後どうなるかはよく分からないけど過去と同じ動きを
するならば1%になるには20年かかる事になるね。

でも最近は景気は低迷と言われているのに長期金利は上昇傾向にあるので今後不景気＝低金利では
無いのかもしれない。そうすると1%はあっという間かもしれない。この辺は私には全然分かりません。偉い人詳しく解説してください。

少なくとも過去何年かの変化率が小さいことが、今後１年間の変化率が小さいことに
つながるとは限らないでしょうね。
変化が急な局面では半年程度で１％くらいは変化しうると思います。
アメリカの利下げのペースもすごかったですよね。

↓この辺を見ると、動くときはどのくらい動きうるのかが、なんとなくわかると思います。
http://mcfs.jp/kawase/mcfsnews/indicator/interest.php#a1
http://kakaku.com/gaikadepo/hikaku.htm

原油価格がこんなに急激に高騰するなんて誰が予測したか

>変化が急な局面では半年程度で１％くらいは変化しうると思います。

急な変化にはそれなりの理由があるものです。
アメリカの急激な利下げは住宅バブルの崩壊。

日本の過去からの金利の動向を見ると80年代までの土地は値上がり続けると信じられていた
高度成長時代は先進国並の金利でした。振り返ってみれば当然ですが。

そしてバブルの崩壊とともに急激に金利は低下。失われた10年とともに低金利時代が続いて
来ました。

現在に至るまではなんどか金利正常化を試みましたが、外的要因で（ITバブル崩壊やサブプライム）
頓挫している状況です。

ではこれからはどうか？もちろん誰にも分かりませんが、急激に変化する要因として考えられる
事はちょっと思いつきません。
一番有りそうなのは原油価格が大暴落を起こし、円安が進み、輸出企業が膨大な利益を上げ、
それに伴い、内需産業も拡大なんて事になれば金利も上がって来ると思いますが、おそらく
時間が掛かるでしょう。日本は危機的財政赤字状態で年金問題を解決するには消費税20%とか
言われており、深刻な少子高齢化で外国人労働者を受け入れなければ今後働き手がどんどん
減って来るという状態。通常の金融政策を行っているのであれば急激な金利上昇はしばらく
無いように思えます。というより急激な金利上昇の理由が見つかりません。

No.264さんは金利が上がったら困るようだけど。
金利だって為替だって上がるときはあがるし、下がるときは下がる
動かないときもある
客観的なことなんてなにがあるのかなぁ？
そもそも、これからのことなんて分かるわけないんじゃない
分かったら取引にならないんじゃん。
だから、No.262の人のように現場の雰囲気を感じる人の感覚って
大事なんじゃないのかな・・・

金利が上がって欲しく人も、結局は自分の思惑だかで、
その思いこみを押しつけないで欲しいな。

でもさー、ふつうに考えて、金利は上がってくんじゃないのかな・・・

>>でもさー、ふつうに考えて、金利は上がってくんじゃないのかな・・・

そりゃそうでしょう。今は、歴史的にみてかなりの低金利時代なんだから。
そんなことを議論してるんじゃなくて、問題はどのくらいのペースで上がるかってことなんだよ。

現状、長期固定と変動では優遇込みで1.5%程度の金利差がある。
総支払額で長期固定が勝つためには、この金利差をかなり早い段階で逆転し、しかも
その後も逆転状態を維持する必要がある。
返済期間の大半を過ぎてから逆転してもあまり意味はない。負け決定。
もちろん、月々の支払額が一定のラインを超えたら返済不能になる人はこの限りではなく、固定を選択すべきだが。

一番大事なのは勝った負けたではなく、完済するまでゲームオーバーにならないことだ。
変動も長期も平均金利が3%だったとしても、変動はある時期4%とか5%になるかもしれない。
この場合でも返済していけるだけの余裕があるかどうかだ。

変動で組むなら、
・返済期間中の最高金利をどこまで想定するか。
・金利が上がったときの対応をどうするか。貯蓄を取り崩して繰上げするか。
・低金利の今のうちに、どの程度のペースで貯蓄して金利上昇に備えるか。
・金利上昇が想定を超えた場合はどうするか。どこをどれだけ節約するか、自宅を処分するか。
最低これくらいは考えておくべきだ。

長期で組んだとしても、
意外に低金利が長く続きそうだと思うなら、がんがん繰上げして差を縮めればいい。
変動に借り換えてまでリスクをとる必要はないと思う。

どちらで組むにしても、返済しながら貯蓄する余裕がなかったら、勝った負けた以前の話だ。

>そんなことを議論してるんじゃなくて、問題はどのくらいのペースで上がるかってことなんだよ。

それを問題にしても、分かるわけないんじゃないの・・・
わかるのは、たぶん上がるってこと
ところで、そもそも、その勝ち負けってなんなんでしょ？
どうせ、ちまちま計算しても、当たらない。
いつでも一括で返せるなら変動がいい。それ以外は固定するのが定石
それだけのこと。

頑張ってね。

>だから、No.262の人のように現場の雰囲気を感じる人の感覚って
>大事なんじゃないのかな・・・

私も金融機関にいますが去年夏以降空気は変わりましたよ。逆の意味で。
去年夏まで現場は「これからは金利上昇局面、低金利のうちに早く借りましょう」的に
営業してましたが、今は原油資源高でそもそも借り手が激減。これ以上金利が上がれば
もっと厳しくなるんじゃないかといった感じです。

今は「やはり日本は当分低金利」的な雰囲気で落ち着いてます。

変動は日銀の政策金利連動なので、日銀しだい。
長期はマーケットしだい（？）銀行の裁量もあるんでしょうか。
景気が落ちてくると銀行さんは住宅ローンでも貸し出しを抑えたりするものですか？

当分低金利っていうけど、ここ数ヶ月での金利上昇はどうなの。景気とは関係なくインフレ的な要因で金利が上がっているなら、他の金利が上がって住宅ローンの金利だけが低金利のままということは資金調達的にもありえないだろう。(当初優遇金利でごまかすことはあっても。)あと1年ぐらいはサブ・プライムローン問題で金利が上がったり下がったりすることも考えられるからタイミングをみて固定にするべきでしょう。どうみてもこの低金利はもう年単位では続かんような気がする。(どこまでを低金利という議論はあると思うが・・・)

まず長期固定への逃げ道をふさいでおいて、変動金利上昇という予感がしてきた。

>当分低金利っていうけど、ここ数ヶ月での金利上昇はどうなの。

なんでそんなに大騒ぎしてるの？

http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_kinri.html

過去10年見てもまだまだ低金利だし、3月頃に下がりすぎたのが戻って来ただけじゃん。
今のところレンジ内の上下であって上昇してるようには見えないけどな？？

日経に載ってたけどスワップ金利（数ヶ月先の金利を予想する取引）は下落傾向らしいですよ？
市場参加者は今後下がると読んでいるという事ですね。

だからそのタイミングで固定にすべきということなんじゃないの？

今年後半を予想してみた。

１楽観論
このままサブプライムが沈静化に向かい、原油高も一服。
米は年後半に掛けてインフレ対策で利上げも視野に入って来る。
NY市場も13000ドル超えが視野に入って来ればおそらく個人消費や
雇用統計なども好結果を維持してるだろうからドル安も解消されて来る。その頃には
ユーロは1,2回の利上げを行っているはず。日本は相変わらず金利は据え置きだろうけど、
強いドルが戻って来れば円安も進行し、再び円キャリートレードなんて言われだし、輸出の
好調と重なり、完全に踊り場脱出。年内または年明けに1度の利上げがあるかどうか。

２悲観論
今のドル上昇はバーナンキとポールソンの口先介入のみ。実態はモルガンスタンレーや
リーマンブラザースの決算からも見て取れるようにサブプライムはまだまだ根が深い。
夏頃再び金融不安が襲ってくる可能性は十分にある。
原油資源高も深刻。原油が200ドルを超えれば日本でのレギュラーガソリンはリッター240円
くらい？こうなれば物流コストの上昇で全ての品物の値段は跳ね上がる。漁業は廃業や漁自粛が
相次ぐだろうし、物流関係はかなりのダメージを受けるだろう。内需は低迷。倒産、事業撤退が
多くなり、賃金カットやリストラなど、失業率も上昇。さらに追い打ちで消費税率のアップが
控えている。こうなれば日銀も身動き取れなくなるだろうから政策金利はしばらく据え置きか
もしくは利下げに踏み切るかもしれない。長期は？？今までのパターンだと利回りは下降する
はずだけど、先進国の中で最大最悪の財政赤字を抱えている訳だから、もしかしたらこのまま
不景気に突入すると格付けが下がって金利高騰なんて事もあるかもしれない。

さてどうなる事やら？？？

あ〜でもタイミングがくるかどうかも予想の世界だから、まだまだ低金利のうちに固定に切り替えたほうがいいかも。タイミング〜がこない可能性もないわけじゃないでしょ。

>いつでも一括で返せるなら変動がいい。それ以外は固定するのが定石

そんなわけねーだろ。
いつでも一括で返せるやつがなぜローン組む必要がある？

あ、投資の利回り方がいいからあえてローン、なんていうショボい反論はやめてね。

面白い話があります。

１０年前も世論ではこのように言われていました。
「これからは金利が上がるから固定タイプにしたほうが安全だ」。

ローンの窓口に来る２組の夫婦。旦那様は学歴があり一流企業勤務でとても賢く、ローンについて詳しく勉強して、「元金均等・１０年固定」を選んだ。
もう一組の夫婦は、夫婦はもちろん２人の子供も金髪にしている４人金髪夫婦。学歴もなければ収入も400万程度。まったくローンの事は勉強しておらず、元金均等と元利金等の違いも知らないまま、「これが一番安いんでしょ？じゃ、コレで」と５分で「元利金等・完全変動」を選んだ夫婦。

それから１０年経った今。

実は金髪夫婦の方が数百万円も得をしている・・・。

ローンについてはやはりわからないもんなんですよ。

No.282
>そんなわけねーだろ。
>いつでも一括で返せるやつがなぜローン組む必要がある？

No.282が何を考えているのかどうでもいいが
１．５％程度で借り入れでき資金の枠が広がるってことは有意だとは思う
資金調達の機会って意味で。
それをそのまま消費すること、運用に回すことは意図しない、それらは又別なこと。
手元に現金があるってことは、それだけで何故か生活にゆとりがでるはずだから。
まさか、手元に現金残さない人は極少数だとは思うが。
それから、借入残高に対して所得税控除はある

金利動向の無意味な想像によって、皮算用するよりましだと思う

283さん
> 面白い話があります。

実際にありそうな話ですね。

「元金均等・１０年固定」を選んだご夫婦はリスクを少しでも回避しようとされたのだと思います。
堅実な人生を送るにはこれも一つの選択肢だと思います。(なぜ10年固定かは疑問ですが)

それに対し、(よく知らずに)「元利金等・完全変動」を選んだご夫婦は(きっと認識していないが)
定期的な返済額の変動や、総支払額が大きく変わる可能性があるというリスクが高い商品を選ばれて
います。結果的に返済金額が少なくなったとしても、借り入れ時点で高いリスクが存在したことに
ついてはなんら変わりませんので。

つまり、毎月の返済額や総返済額の変動リスクを極力抑えるためには長期固定、そのようなリスクを
認識した上で許容できる場合は(現在の金利情勢だと)変動だと思います。

変動を選ぶ場合は、定期的に繰り上げ返済ができるぐらいの余裕を持っておかないと、万一金利が
高騰した場合には毎月の返済が厳しくなるでしょうね。

ちなみに私は来年３月実行ですが、ほとんどは変動金利で借り入れて、せっせと繰り上げ返済を
頑張るつもりです。もちろんリスクは認識した上で、許容することにしました。
返済が完了するまで(10年程度を想定)に、金利が5%以上(優遇適用前で6.5%)にならないことを
祈ってはいますが(^_^;;

要は結果論ということ。
どちらのメリット・デメリットも理解して選択すれば
その人にとってはそれがベターな選択ということ。

ベストかどうかは今の段階ではわからない。
それを踏まえて穏やかな議論をしないと。

>283

そりゃあ、結果論でしょ。
相場なんだから、逆に今後１５年間ぐらい（だったかな？）金利が上昇し、高止まりする可能性も
あるということじゃないの。

No.282
>そんなわけねーだろ。
>いつでも一括で返せるやつがなぜローン組む必要がある？

企業経営者ですが、
節税対策で法人名義で購入し社宅扱いする場合もあります。
この場合、いろいろと細工が必要ですが・・・

>>283

結果的にはそうかもしれませんが、そういった人たちがアメリカでサブプライムローンを
引き起こしているとも言えますよね。
ノンリならまだましですが、日本ではそうでもないし低所得であれば依然リスク高いのでは
ないでしょうか。

何でもまだまだ続くと思うことが一番危険だ。
バブルの崩壊(３万円超あった株価が７千円台に)、サブプライム問題(不動産価格の暴落)、中国株
の暴落などなど。。どれも、まだまだいけるって市場に参加したものの、その後あっけなく崩壊
・・・ババを引くのはいつも後から市場に参加した庶民という現実。ただ、潮目が変わるときには何らかのシグナルが必ず前もってあるもの。今回の物価高が完全なるデフレ脱却となり、金利がこ
のまま上昇基調に乗るのかどうか・・・仮に、ここ数ヶ月多少の浮き沈みかあるにせよ、上昇基調
が鮮明になれば、過去から考えて金利は徐々には上がっていかない、ある沸点で急上昇すると思う。よってこれからの変動金利選択(短期固定も)は庶民には向かないと思う。

住宅ローンに関係する過去のデータを重ねてみた。
もし、既に金利上昇局面に入っていたとしたら、2002〜2004年頃が底だったということになる。

長期固定は一旦決めてしまえば、後はずっと同じ金利なのだが、契約時期によって変動が激しい。
2002〜2004年の間でも当たり外れがあるので、長期を選択することを躊躇する人が多いようだ。

変動は返済中の金利上昇リスクを負うが、今まで低位安定していた(ほとんど動かなかった)ので、
変動に魅力を感じる人が多いのも納得できる。

サブプライム問題などで金利が上がりにくいようにも思えるが、
2006年以降は上昇基調のようにも見える。はたして．．．

>ある沸点で急上昇すると思う。
>よってこれからの変動金利選択(短期固定も)は庶民には向かないと思う。

今が低すぎるので徐々には上がるとは思うが。急上昇の理由が分からないです。
沸点とか急上昇の理由を説明していただけないでしょうか？＞２９０さん
変動ですから、国内事情ですよね？
外国の投機マネーが日本に集中する何かがあるのでしょうかね？

＞何でもまだまだ続くと思うことが一番危険だ。

全くもってその通りですね。永遠に変わらないことは無い。

その沸点が何年かというのがポイントだが、それは誰にもわからない。。。

>>278
スワップ金利が低下傾向???
ここ何日かの動きだけを見て、「傾向」を判断するのは危険では?
今までの上げが急速だったので、少しスピード調整というのが現在の状況でしょう。

http://info.sumitomotrust.co.jp/stbpc/qsearch.exe?F=stb/market

長期の上げ下げは毎月だからいちいちそんなのに反応していてもきりがありませんよ。
銀行さんのおもうつぼだよ。
変動でいいんじゃないの。あと２０年くらいは。いまの２．８７５％が５％になって優遇後３．５％でいまの長期さんと同じくらいですが、４％とか５％なんていつって感じだよね。そのころにはローン払い終わってるよきっと。
いま安定した低金利の変動があるのに、どうして高い固定ローンを選ぶのかよくわかりません。
もちろんほんの一部の人だとは思いますが。それで安定なんていわないで下さいね。変動にして、固定との差額を繰上げしたり、投資したほうが絶対いいから。今投資したら、金利上がったら、借金も増えるけど、それ以上のリターンがあるはずだよ。賢く行きましょう。

変動金利怖くない。固定もったいない。怖い。

>>291のグラフで、消費者物価指数は補正が必要だった。

1989年と1997年の各1年間は、消費税の変更分が物価上昇率に上乗せされていた。
1989年は消費税3%が導入されたが、価格転嫁分は1.1%だった。
同様に、1997年の消費税アップの際は、価格転嫁分は1.6%だった。
よって、1989年4月〜1990年3月は1.1%、1997年4月〜1998年3月は1.6%差し引くべきだった。

また、直近の2008年4月はガソリンの暫定税率がなくなったため、
3月より低くなっているが、寄与率はよくわからない。

ということを考慮してグラフを修正した。

>ある沸点で急上昇すると思う。
>よってこれからの変動金利選択(短期固定も)は庶民には向かないと思う。

これが意味わかりません。

>バブルの崩壊(３万円超あった株価が７千円台に)、サブプライム問題(不動産価格の暴落)、中国株
の暴落などなど。。

これってみんなバブル経済とその崩壊の例ですよね。日本にまたバブルが起きて崩壊すると言いたいの？向こう10年20年でそんなことが起きるとはちょっと考えにくいですね。

では他に金利が急上昇する理由って何が考えられますか？私も住宅購入を考え出してから
日銀の発表する短期経済観測や展望リポートなど、金利動向を知る上での物は必ず見ていますが
急激に変動金利が上昇する（日銀が政策金利を上げる）環境にはどう考えても今の日本には
見あたらないと思いますよ。急激な上昇がどれほどかは分かりませんが、例えば年4回もの
利上げ（0.25×4=１%）だと急激ですか？それを3年続ければ3.5の政策金利になります。金利
正常化の意味ではこれくらでも低いくらいだと思いますが、まあ、通常の金融政策が出来る
レベルですよね。でもそんな急激な金利上昇って何のためにするんですか？誰にメリットが
あるんですか？物価安定？原料高が原因なのに急激に金利上げても原料の値段は関係ないですよね？

今このご時世で金利が上昇して喜ぶ人って住宅ローンを長期で借りちゃった人のみで他の
大多数の人は困るだけだと思うんですが？

金利上昇を言ってる人は「今まで低かったから」とか「上がる時は急に上がるもの」みたいな
根拠の無い希望的観測みたいな事言ってないでもっと具体的に説明してください。

金利は経済情勢無しには語れませんよね？金利が急騰した際、日本経済はどのような状況に
なっているとお考えですか？原油原料高はどうなっていると思いますか？日銀はどのような
理由で金利を上げて来るとお考えですか？

私の意見としては、やはりアメリカ経済が持ち直して来てそれに伴い、日本経済も低迷から
脱出しなければ金利は上がって来ないと思います。そしてそうなるにはもうしばらく時間が
かかると思っています。

あと、今の物価上昇は利上げの理由にはならないとも思っています。事実白川総裁も会見で
言ってましたし。先日の会合でもユーロ圏が「物価安定の為の利上げ」を言っていた事に
対して、白川総裁は「日本とユーロでは事情が違う」と完全に物価高による利上げを
否定しておられました。エコノミストの間でも年内利上げを言っている方は一人もおられません。
というか、金利が上がると盛り上がってるのはここだけだと思いますが。

私は「低金利はまだしばらく続く」派ですが、金利急騰派のまともな意見も是非聞いてみたいです。
「なるほど、もしかしたら金利は急騰する事もあるのかもしれない」と納得出来る解説を
是非してみて下さい。

納得できる解説なんてできるわけないよきっと。今頃変動金利に借換にいってるんじゃないですか？あ〜あ、銀行さんにのせられたみたいですね・・・

>金利急騰派のまともな意見も是非聞いてみたいです。

一番の要因は、物価上昇率。
日銀が資金供給によってコントロールできるのは、翌日物の無担保コールレートのみで、
それ以外の長・短期金利は市場取引で決まる。
投資家はインフレに負けるような運用はできるだけ避けるから、
物価上昇率が上がれば、必然的に金利は上昇する。

インフレに負けるような融資を避ける動きは、翌日物コールレートにも上昇圧力としてかかる。
これを日銀が資金供給で抑え込めば抑え込むほど、さらにインフレを加速させ、
長・短期金利をますます上昇させる。
こうなると、政府が発行する新規・借換国債の利払いは増加していく。

インフレは借金を実質目減りさせてくれる反面、利払いを増加させるものだが、
ハイパーインフレでもない限り、借金の目減りは限られ、利払いの負担増加の方が効いてくる。
結局、国民生活を守るだけでなく、日本の財政危機を支えるためにも、
インフレ抑制は必要になり、日銀はインフレを抑え込む施策を打たなくてはならなくなるだろう。

そのためには、どうしなければならないか。
わかるよね。
これからの日銀はむずかしい舵取りを迫られることになる。
上げすぎてもいけないし、低いままでもいけない。


あと、
急騰という表現は適切でないと思う。
人によって急騰と感じたりそうでなかったりするから。