オーベル目黒【旧称：目黒プロジェクト】（大成有楽不動産）

結局坪どのくらいでしたか？

日当たりだけでは駄目です、
坂道も我慢できる人でないと、
ちなみに普通の自転車では登れません、

物件概要だとJR目黒まで徒歩6分となっていますが、坂がある分普通だと10分ぐらいかかるイメージでしょうか？

５３さん
この徒歩６分というのは、道路距離８０ｍにつき１分間を要するものとして算出した数値なので
まずこの分数ではつかないでしょうね。しかも信号や建物を無視しての最短距離なので実際は
坂もあるしおそらく１０分以上はかかるかと思います。１分間に８０ｍなんてかなりの早足
になってしまいますからね。

行って来ました。
皆さんここを視野に入れてるという事は、周辺相場を見て予測は立ててる事でしょうね。
はっきり言って予想通りです。高いは高いですね目黒6分ですし。
一番多いのは2LDKで、1LDKは3戸しかありません。

坪330？まあムラがあるけど大体それくらいかな。
場所によっては1階上がる度に7%値上がる箇所もありましたよ。

@330ですか。

一番近くのコンビニだとプリンセスホテルの向かいですかね。
そこに行くときの坂は半端ないですよ。
雨が降りだして、革底の靴を履いていたらちょっとしたスリルを味わえるでしょう。

連続で恐縮ですが、ビストロシンが近いのは私にはプラスです。

私はガーデンプレイスが徒歩圏という条件が嬉し過ぎます。
あそこの近くの周辺も隠れ家的なお店も多いし遊びに行って全然制覇し尽くせない充実ぶりだと思いますよ。

ここの立地環境面では、植栽豊かな環境で、恵比寿駅と目黒駅の2駅利用可能な利便性、
そして低層地域だから享受できる日当たりと開放感。

あらゆる切り口で見て、いいと判断できるマンションだと思います。

恵比寿駅まで徒歩何分くらいですか？１２～１３分位？

>58さん
私もそう思います！いいですよねSHIN!

でも、ここは、３LDKの場合、立地に見合う値付けの場合@320^360??でも、日当たり、眺望からきびしいなあ。。

行人坂の方に比べこのあたりは極端に少ないですからね物件が。上大崎の方だと更に高いだろうし悩みます。

目黒清掃工場（ごみ処理場）が近くにあるみたいですど、この物件辺りは臭いとか大丈夫なのでしょうか。近隣に住んでいる方教えてください。

少し割高かな。あと1割安ければ買い。

川を超えていないというところに価値を感じています。

目黒区民センターも近いですね。

川周辺は嫌だね。

1階は地下、もしくは半地下という形状でした。
がっかり。

うーん。高い。

今、川でなくてもかつては川だったところもあるという話ですが、この場所なら大丈夫そう。それに、川近でも五反田あたりと違い、目黒あたりは案外固い地盤だったりするそうです。

3階以上じゃないと厳しいね。ここの3階＝一般的な2階より少し高いくらいだから。

沖式だと1へーべーで91万なんだね。とするとやはり少しお高いのでしょうか。

1階でその位だから、2階以上は更に、ですね。
事前案内会での予定価格帯だから、変わる可能性はありますが。

今の価格だと苦戦するだろうね。

花房山で東急がやるみたいだね。こことどっちが安いかな？

こっちの方が安い。向こうは山手線内側。

現地見てきた。即撤退です。期待してた分かなり・・・
花房山に回れなかったので来週いって来よっと。

現地、何が酷かったのですか？

2007年の三菱地所と東急建設による花房山の物件
→http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/19th/times/news127.htm

6年前で@465万円ってことは、無論仕様次第だろうが、新しい花房山の物件も@400は下回らないだろうね。
→http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/meguro-hanabusayama/?wapr=51604287

ならばここは相当お買い得？？

あの頃はミニバブル時代だし、新しい目黒花房山は線路至近だから４００もしないと思うよ。

外観完成予想CGだとマンションを囲う植樹がされるようですが
これだと一階部の採光はほとんど期待できなくなるでしょうか？
雁行型マンションいいですよね、こういう形だと隣に気を使うことなく
窓開けてても声とか気にせず過ごせるので気分も楽になります。
立地は気に入ってるのですが現地の状況は賛否両論って感じでしょうか。
早いうちに見学行くつもりですが。

現地の状況気になりますね。
現地見て撤退した方もいらっしゃるようだし、今週末にでも現地見てきます。

MR行きました。
天井が低く、キッチンとリビングのバランスも悪く、いまいちでした。でも価格も相場的であり、なやむなーー

標高低いね。
国土交通省のhpで確認したわ。

天井が低いんですか…
価格的には納得のいくものがあります
あと比較的ゆとりある広さです
低層なのもいいなぁって思うんですよね…

ＭＲ、現地見ましたが、1Ｆ以外は結構な金額になります。
１Ｆは半地下で日当たりは皆無だと思います。
迷いますが、やっぱり半地下で5000万近くだすのは気が引ける。。。

中途半端なマンション。微妙だな。

道路挟んだ高台のマンションから見下ろされる底地の低層ってのはねぇ。
まわりもボロい木造と都営アパートばかりだし、目黒というより足立区の果て。

>>84さん
う～ん。やはり日があたらないのはきついかな。はじめから全然日があたらない部屋
でＯＫという方はいいかもしれないけど、予算との兼ね合いで仕方なくとなると
絶対後悔すると思います。駅からの距離、周辺環境などかなりいいなと思っています。
昔の目黒駅だとあまり住みやすいイメージはなかったですがだいぶ変わりましたからね。

７０さん
ここら辺の相場は沖式より高いと思います。
沖式が駅からの距離、成約事例以外に日当たり等々も考慮してればいいのだけれど、そうじゃないでしょ。。
ここのマンションのマイナス面（日当たり、グレード）が価格に反映されて、相場より安くなればいいんだけど。

この価格で売れるのかね。
1階は目黒の相場だとは思うけど日当たり皆無
でも2階以上が高過ぎて吹くレベルだし一般人は撤退するしかないな･･･

そうですね。これで相場程度だと一般人は撤退ですかね

ここ値付け失敗かもよ～
いくつかは売れるだろうけど、お盆までに半分くらい残ってそうだな～

坪いくらなの？

坪350

完成予想図を見ると
四階建て風だけど、地上三階地下一階で、
地下一階にもたくさん部屋があるってこと？

株価上がったからと言って
そんなに売れないですよ。
強気のデべがいくつかあるけど、中古の惨状見たら下手な糞物件は買えないんだぞと。

一階が３５０？
三階は？

ここの駅近以外の売りが知りたいです。

>>97
急勾配な坂下なので風が流れます(ｷﾘｯ
隣のマンションが高いので日当たりが少なく夏は涼しいです(ﾆｺｯ
誰もが(?)あこがれる低層住宅地です(ｸﾜｯ

目の前に都営住宅があって楽しいお友達がたくさんできます。

でもここは売れますね、きっと。
単身向けは買いだと思ってるのですが、ファミリー向けを検討している私は、仕様が低いし、完成前に日当たり心配できっと決断できない。

売れるかどうかは結局値段次第。
世論が高いと判断したら売れ残るだけだが、俺は売れないと思ってる派
お盆にはまだ半数が残ってるかな。とは言っても竣工時には8割消化くらいまでは行ってるくらい

角部屋少ないの？

１０２
ＨＰ見る、ＭＲ行くでわかるでしょ。

１００でコメント入れましたが、
ここは、単身向けは買い、ファミリー向けはパスと判断しました。
ファミリー用検討してたので残念ですが、

１０１さん
売れないと思われる根拠は？立地と値段のバランスを仰ってるのだと思いますが。

価格発表、
まだ？

暫しお待ちを。高いよ。

>>103
値段が強気設定過ぎるから売れないと思う。
ここは2階で坪330くらいだったかな確か。3階4階まであるから更に高い
この値付けでは売れないと思った。
そして先日ライバルになるか分からんけどクレヴィアタワー不動前も情報出てきたし、少し売れづらくなりそうね

クレビアもいつも強気だよ！逆に売りやすくなるかもね。

１０６さん
１０３です。３－４階はさらに高いですよね。まだ幅のあるぼんやりした提示でしたが。
坪３３０でも納得できる物件だったら良かったのだけど、日当たり心配に加え、ＭＲでの設備仕様の低さも気になりました。
期待していた物件だけに残念です。クレヴィアというとこ見てみることとします。

設備仕様低いんですか？
ブランズ中目黒も気になります。

むしろ、安すぎて
仕様等が心配

安すぎて？頭大丈夫？

ここは昔は用水路が縦横無尽にあった水田で、ただの底地ですよ。
目黒川はよく氾濫していたので、人々が住みたがる場所ではありませんでした。
したがって、「歴史とともに都心邸宅地に連なる系譜。」
「歴史深い邸宅地の佇まい」などと説明に書かれていますが、邸宅地だったことは過去に一度もありません。
まあ、デベがどう飾ろうと周囲の家々や都営住宅群を見れば「察しはつく」と思いますが。。。

目黒川の桜は最高ですね。今年はじめてみたのですが、感動しました。
ここに住んだら毎年あの桜がみれるのかと思うと嬉しいですね。一年のうちの
数日ですがそれでもかなり価値大です。近辺に住んでいる友人から聞いたのですが、
目黒のアトレの地下にあるお肉屋さん、お魚屋さんは新鮮なものが揃っていると話題の様です。
成城石井やとらやなど入っているし、ちょっとした手土産など買うのにも便利そうですね。

昔は水田だった！？
底地で水が集まってくる場所かなとは思ったけど。
ここ数年の目黒近隣新築物件では、目黒川沿いのパーク＞ジオ＞オークプレイス＞オーベルかなぁ？
駅距離はここが一番近いんだけど。

今月販売なの？

敷地の南西側は、接道ないの？

接道ないです。日当たりなしだけど静かかな。。
南西というより、西南西。

当初2月販売だったのにまだとは。。

何か遅れた理由があるんでしょうか？

値段アップするべきか考え中なのでは
検討書の数が多いならば2%くらい上げてくるかもね

販売予定が、またずれて６月になってますね。

うわー。完全に売り渋りだな。期待はできないな。

一階が３３０、三階が３５０くらい？

ここ日当たり、立地で悩むなー。
目黒近辺希望なんだけど、ジオは立地いいけど、建物いまいちだし、ここは立地・日当たり心配だし、ここってとこない。
ここの最上階買えばいいんだけど、高くて手が出ない。
オークプレイス、パークの中古の方が賢明かな？

一番広い最上階、
いくら？

9600くらい
何とか億はいかないくらいの金額

坪300くらいの部屋ない？2階以上で。

その（126の）値段だと、ブランズ目黒花房山に流れそうな・・・

>>127
2階以上であり@300で欲しいなら駅を1､2個ずらせ
ここの最上階南向きは78平米で9300万。少し高いけど目黒の条件良い部屋なら大体こんなもんだろ

消極的選択ですがここの対抗物件ないので（ジオよりいいと思ってます、花房山は予算オーバー）、前向きに検討中です。

若干位置ずらせばかなり良いのがいくつかあるね。
その筆頭はタワー不動前かな。価格はここと見劣りしないくらいにはなるだろうけど

ここが気になる人が大通り沿いの不動前タワーに流れるかはちょっと微妙。

川沿い物件は今まで結構出てたけど静かな環境で川沿いじゃないとこ希望してた人が
結構いそうだから割高だけどこの戸数だと結構売れるんじゃないかな。

南西向きの部屋だと、どの列が日当たり良いか判る方、教えてください

また階ごとにすごい値段違い、一階と二階は理解できるのですが、二階と三階、三階と四階の差もすごく、そんなに日当たり違うのかと驚いています。

それと、自分は最上階以外は相場程度と思ってますが、割高っていう人多いですね。

ある程度の浸水対策はしてるんじゃないですか？
地下はリスクありだから価格差がすごいですよね。
今週末の抽選倍率はどんな感じですか？
MRはにぎわってるように見えなかったけど

地下住戸はそもそも地下なんだから大雨の際の対策なんて抜本的にはできませんよ。
地上より下なんだから、一定量の水量を超えると地下に溜まっていく。
リスクの分だけ安い。
それが地下住戸。

もちろん私は買いません。
知人が買うなら止めますね。

南向きにある巨大な団地をどう考えるかだね。

そんな地下住戸かなりの倍率だと聞いてます。
夏に何回もあるゲリラ豪雨の度、床上浸水があるんじゃないか、
と気にしなきゃならないのはいくら値段差があっても買う気にはなれませんね。

特に正面の坂からの雨水の勢いは相当のものだと予測されます。

浸水リスクがある部屋を買う知人がいたら私も止めますね。

地下室は雨水排水用のポンプが通常ついてまして雨が降るとポンプ室の近くの部屋は結構うるさいよ。

今住んでる低層マンションも地下室あるけど地下室の平均坪単価はマンション全体の坪単価より15パーセント安い価格設定でしたよ。ここはもっと価格差あるんじゃないの？

ここは1フロアの価格差ありすぎでしょ。

低層マンションはそういうもんだよ

申し込んだ部屋は抽選になり現在2倍です。

半地下の2LDKは3つ。
平米単価は85くらいで目黒にしては安い。
しかし陽当たりゼロだしそれなりのリスクは伴うのかもな。
値段的にこの3つは倍率付くと思われたもの。

半地下２ＬＤＫは６つじゃ？
半地下に我慢すれば安く目黒に住めるのか。
住んでから後悔しそうだけど。
上階は倍率が低い？

半地下って良い風に言ってますけど、
３階しか建たないはずの一種低層に４階が建っているってことは、
このマンションで言う１階ってのは法律上は地下１階ってことですよ。
れっきとした完全な地下住戸です。

ここは地下が人気なマンションなのですか

目黒駅至近で平米90切るのは多くないからでしょう。
ここらに住めるのは金持ちだけだな。坂が多いのにね