オーベル目黒【旧称：目黒プロジェクト】（大成有楽不動産）

一流デベでは驚くような判断も、大成有楽は三流だから別段驚くことでもないのでしょう。何らかの想定外の事態が起こってもお金を出し、多くのものを失うのは住民（区分所有者）です。地下だけが浸水した場合の修繕や改善措置にかかる多額の費用も、地下階だけでなく住民全員で負担します。「浸水マンション」は近所で話題になり、重説記載されるので、マンション全体で中古の資産価値がぐっと落ちます。購入者はデベ側の対策説明に理解と納得を示しているようですが、浸水した時にデベが何か保証してくれるわけではないことは念頭に置くのがよいでしょう。

そんな起こるかどうか分からないことはリスクとして捉えない、素人よりデベを信頼するという判断もありでしょう。私が知らない最新の技術では完璧に対策できるのかもしれません。ただ、ここは洪水に見舞われていた負の歴史を持つ土地です。目黒川は毎年のように警戒水位に達し、この近辺ではないもののあちこちで浸水被害を繰り返しています。昨年は何度も地域に豪雨警報が出て、今年の4月にも氾濫危険水位到達で一帯にサイレンが鳴り響いています。どこに安心できる要素があるのか、さっぱり分かりません。豪雨とサイレンに怯えながら、分譲を買ってまで本当に住みたい場所なのでしょうか。いずれにしても、デベに騙された気の毒な購入者にはならないように願います。

221は民度が違うといってるだけで坪280万買える人の民度が低いとは一言も言ってない。
同じく地下住戸が欠陥とも言ってない。
222は極論に走る思い込みの激しい残念な人。

抽選終了後から書き込みが増えましたね。
抽選に落ちたキャンセル待ちの方が多いのでしょうか。

床上浸水したら地下以外の人もお金出すのですか？

217だけど、全然営業じゃないよ。ジオ外観しょぼいのアグリーだし、エントランスこりゃないだろと思う。
野方ホープお気に召しませんか? ここ笑ってオーベルに近い気の利いた店ってどこ？教えてくれたら行きたいわ。マジカとかとりしきいうのやめてね。普通に使えないから。マンションのパンフとか地元民が普通に使わないだろって店セレクトするからね。野方ホープ笑いますか。広々してるし子供連れてけるし、リアルな頻用店をいったまでだけどね。

あとオーベルの場所それでも標高なんぼかあると思うけど洪水に見舞われた土地？ホント？？いつの話？ここが洪水見舞われるなら、ジオの場所なんて完全浸水じゃん。サイレンなんて普通になるから誰も別に怯えないけどね。怯えるとしたら豪雨とかじゃなくて津波じゃないの？

坂下なので雨の場合は高台から水が流れ込んできます。地下の排水はポンプで行いますが、排水ポンプのキャパを超えたり、台風時に停電などで排水ポンプが止まった場合もヤバイでしょうね。

気のきいたお店＝子供連れでも安心ですか...
小さいお子さん連れてこられても店に迷惑かけそうな感じだし遠慮しときます。
その手の店なら駅ビルにもわんさとありますしね。

>>226
野方ホープ、私は好きですよ。サービス業に徹しているし、お得感もあります。困った時の外食についてはこれがあるだけで随分と助かると思いますが、子供に食べさせるのはどうかと。あとは名前忘れましたが、2階にあるハンバーグのお店は好きです。近所には多国籍な料理屋さんが集まっていて、どれもはずれはなく楽しめると思います。お値段それなりだったりするので、普段遣いかというと難しいでしょうかね。名前のよく出るお店は、予約がとれなかったり、一見さんばかりで騒々しかったり、おばちゃんの溜まり場だったりで、行かないですね。目黒にありそうでないのは、「休日の朝に近所のお店で焼きたてのパンを」「地元で評判のパティスリーで手土産を」「たまにはママ友と、隠れ家的カフェで」といった生活ですね。やはり、住宅地ではないので。全部アトレ頼りで、アトレができただけでもマシとも言えます。

洪水の話は、文章の一部を削除してしまったので脈絡なく理解できないですね。すみません。ここのデベがパンフレットで千代ヶ崎など随分昔の歴史を持ち出していたので、その頃のこの場所の歴史＝田園で洪水の水害に悩まされていた土地でしょうと。もっとも、当時は目黒川も蛇行していて現在の姿とは大きく違いますが、近年は近年で、目黒川沿いでは28年間で45回の水害があったというレポートも出ていますね。（ここでは決してない近所の）歴史を理解し、歴史を売りにしながら、肝心の建設地の歴史だけは鮮やかにスルーして、技術の進化で洪水が起きなくなったから「じゃあ、地下住戸を作って売るぜ」という態度はどんなものか、と思ったのです。電気通信大学があった50年近く前は、雨が降ると坂を本当に滝のように激流が流れ、底地であるこの建設地は常に湿地帯だったと言いますね。

230 まあもはや別にどうでもいいけど、そんな定式化をしたつもりはない。そういう議論の仕方するなら、必要十分条件と必要条件はきちんと峻別してね。普段使いの店といってるだけだよ。駅ビルにワンさある？多分センスが違うんだね。私のセンスでは駅ビルより味も雰囲気もいい店下目黒にあるけどね。随分極端なんだね。子ども連れてけないみせから一気に駅ビルの店になるんだ。

とうとう契約しました。
多様な目黒の街にお住まいの皆さまのご意見を聞くと、飲食店一つとってもまた多様だと思いました。
学芸大学には賃貸で住んだ事はありますが、目黒(駅)に住むのは初めてなのでこれからドキドキです。どうぞよろしくお願い致します。
エントランス前の坂の上の方から、オーベルの建設地を見ると、もし立派な外観の建物に仕上がれば、坂下に構える近隣では相当立派な建物になりそうですよ。
もう遅いのかもしれませんが低地リスクは引き継ぎ分析していくつもりです。

中古を見ると築浅もぼちぼち出てますね。
http://www.nomu.com/mansion/SearchList/?type=tokusyu&tokusyu_flg=1&...[]=13110&add_condition=C3&search_type_cd=2&limit=30&display=1&iaid=1311_1312_1313_1314_1315

坂を降りていくと眼下に重厚感のある低層マンションが佇んでいて、
エントランスや窓からは灯りがこぼれてライトアップされたら、
とても雰囲気のいい住宅になるのではないかと私も期待しています。

それは、目黒川周辺の高層マンションとも、大規模マンションとも異なり、
低層住宅ならではの高級感を醸し出してくれると思います。

もちろん、坂の途中であることは間違いありませんが
地位というか、花房山や池田山など上を見たらきりがないわけで、
不動産は立地と設備仕様と価格のバランスだと思います。

だから、私たちにとってはこの物件は購入に値したのだと思っています。

周辺環境については色々あるようですが
建物が立ち上がったら、また雰囲気は変わると思いますし、
居住者の私たちでより良く住み心地のよい雰囲気にしていきたいなと思っています。

232さん
ホープ軒の常連さんみたいなので駅ビルにも家族連れのお手ごろ系のお店だったら
時間帯ちょっとずらして回転寿司の活や色んな焼きたてパンが食べられるお店とか
他にも色々あるのにと思ったんですが極論呼ばわりされるとは意外でした。
どの辺りがそんなにひどいお店なんでしょうか？
その対極にある下目黒のお店をぜひ紹介してもらいたいものです。
極端な下目黒上げと目黒下げする232さんの感性が気になるー

どや顔で野方ホープを普段使いしてる家族とは一生分かり合えない自信がある。

荒らす人の目的は何でしょう。
住みたくないなら他にいけばいいでしょう。

目黒と言えばさんまですよ。

ベリスタ、サンウッドあたりの築浅中古と比べると、高い印象ありますね。こちらは駅近ですが。

253さんの中古物件のリンクに21物件あり、その中の第一種低層は2件で、最寄り駅10分切るのはそのうち1件ですね。
坂と低地というデメリットはありますが、小規模マンション好きにとっては6分の第一種低層はなかなかないのでは。

訂正↑　253→235　失礼しました

その1件も定期借地権物件でした。

ミクロエリアでは同じ市場では物件がないということですね。
下目黒が同額であれば、私他オーベル契約者がこちらを選択
した様に、まあ需要有りで、もし売却するにしても、
そこまで心配する必要はなさそうで安心です。

坂を降りて重厚感のあるかっこ良いマンション仕上げてくださいね、
安藤はざまさん。

2期はいつから？次で完売でしょうか？

250さん
公式HPによると
http://www.ober.jp/meguro/outline.html
7月下旬との記載があります。

何れにしても早めにモデルルームに行って残りのお部屋を
確認すべきですね

↑ありがとうございます。

ここは上層と下層でかなり差のある値付けだから、
一部買い得感がない住戸はあるでしょうね。
地下住戸はもう全て終わったんですかね？
2期であればちょっと気になりますね。

実際地下住戸のリセールはどうなんでしょうね？相当苦戦しそう。

>254
中古市場見てみてください。
地下はいつまでも売れ残り、一階でも長い間、売れずに残ってますよ。
中古買う人は選択肢多いわけで、実物みて日当たりに失望し。。とのことでしょう。
ここの地下部屋は永住前提でいうことであれば駅距離・値段からいいのでは。

地下住戸のリセールバリューに関して、厳しい見方もありますが、
私が購入したポイントは、
・住み心地のいい且つ人気の目黒駅から徒歩6分の割には割安だったこと
・広いテラスが魅力的だったこと
です。
モリモトなどでみられたすぐ壁な地下住戸ではなく開放感はかなりあるのではないか、
と思っております。
ここに関しては出来上がり具合を見ないとわかりませんが、
そこはリスクを背負って決断しました。
単価だけでいったら通常の15%くらい安いというのが相場観です。

リセール時は値付けとのバランスでしょうね。
儲けることは難しくとも永住しないと残債割れして
身動き出来ない可能性は著しく低いと思います。

地下住戸の青田買いはある種ら賭けだよね。どう転ぶか出来てみないとわからん。

地下は怖い。

地面より下に潜って暮らす地下住戸は物件価格が安いだけで、
管理費、修繕積立金、固都税、駐車場は上と変わらないからね。
新築ではローンと管理費等との比率はだいたい7:3くらいだと思うけど、
中古で物件価格が下がって修繕積立金が上がると、
住宅費のうち管理費等の占める割合が高くなって、
わずかな支払い差のために地下住戸を選ぶのがばからしくなる。

うちは低層だけど三階と地下一階では同じ間取りでも分譲坪単価１００万違ったよ。でもいくら安くても地下と1階の中古は売れにくいね

259さん
どんだけ修繕費あがるんですか？
むしろ上階の前被り有りの普通のバルコニーより、管理費いらないテラスが
あったほうがいいでしょうよ。

260さん
3階と地下住戸で同じ間取りと言ってますが、オーベルの地下住戸には広いテラス
がありますよ。
あといくら安くても売れない地下住戸があれば教えてください。
あなたの言っている坪100万以上はどの物件ですか？
買い叩きたいです。

坪単価１００万はいい過ぎでしたね。
正確には分譲価格地下1階の住戸の平均価格は２２３万、3階の平均価格は３１０万でした。マンションは高台にあり地下住戸といっても庭があり見通しはあります。

↑ムキになるなよ。契約者か？

262さん
やはり坪９０万も違うんだね。そう考えるとここは妥当か。

広いテラス、広いテラス、広いテラス、、、ねぇ。

ドライスペースを聞こえのいい言葉に言い換えただけでしょ。
中古で売る時はドライスペースって表示されますよ。残念ながら。

で、昔から地下に住む生活に憧れていたの？
多分、地下住戸を買う人は何事もロジカルに判断できて、
決断も早い頭のいい人達だと思うけど、
多くの人は第一印象とか、感情で決めるからね。

265さん

中古の時こそ新築より表記甘いでしょう。
新築時は、1LDK+Sが何故か中古では2LDK表記で売ってますよ。
なぜテラスをドライスペースと表記しなければならないのでしょうか？

昔から地下に住む生活に憧れている訳がないでしょう。
そんなのはモグラかミミズ位でしょう。
上層階が買えたらそっち買ってますよ。
予算とプランとの見合いで地下住戸を決断したことくらいロジカルな貴方なら分かるでしょう？

地下住戸は妥協しても住みたくはないな。

地下は安いから仕方ない

こここんなに活発な議論行われるマンションじゃなかったはずだが
第一期が完売して焦った購入予定者が騒いでるのか？

最近は前評判で微妙と言われていた物件の即完が相次いでいますからね。
検討中の方は焦りが出てくるでしょう。

ここの地下に住みたい方が多かったということですかね。坪単価の安さはとても魅力的です。

地下の倍率も高かったので抽選に落ちた方も多いのでしょうね。しかし地下以外の書き込みがあまりないですね。

>271
そうですね。
私は一階狙いで、不動産市況のこともあり焦って検討してましたが、立地・日当たりからどうしてもここじゃないと踏み切れませんでした。
そんなに予算があるわけでなく、このような立地に7-8K出すのはないなと、申し込まずに良かったと思ってます。でも気になって板は見ちゃいますね。

ここの地下住戸を買った人もしくは抽選で落ちた人は、決して地下を追い求めた訳ではなく、
目黒徒歩6分の立地、仕様の良さを評価した上で、上層階には届かないけれども、
地下住戸であれば、手が届くし、ドライスペース(テラス)も魅力的！
という思考回路でしょう。
悪くないと思います。
きっと地下住戸批判は買いそびれた人の僻みが大部分でしょう。
掲示板如きで手付放棄なんて無いから、もう批判的意見やめたら？
キャンセル住戸なんて事前ローン審査しているし、きっと出てこないよ？
もっとポジティブな話題にしましょうよ！
因みに契約済さんが、この物件に決めた理由はなんですか!?

これが目黒川の現実です。

安物買いの銭失いを人生最大の買い物でやってしまう、真面目に勉強し、大きな失敗や挫折もなく、節約に努め生きてきた人の顛末。

地下住戸は基本的にアパートローンがつかない。
金融機関の評価が低いから融資利用が困難。
つまり、将来、収益用としての転売の道が閉ざされている。
結果、地下住戸は実需での売却のみとなるが、
中古は、万能感に満ちたお花畑な一次取得者層と違って、
検討者が出口戦略を真剣に考えていることが多い。
彼らは出口の選択肢が狭い物件は、まず、選ばない。

頼みの、万能感に満ちたお花畑な一次取得者層による中古実需は？
中古巡りをすれば分かるが、
地下住戸や地下のない1Fは壁紙がはがれていたりして、
他とは明らかに違う。しかも、昼間なのに電気をつけている。
ドライエリアや前面庭は、急ごしらえで片付けたように見えるが、
近年は全く手入れしていなかったんだなというのが伝わってくる。
いつまでも決まらず、売主は土日が束縛される内覧ノイローゼまっしぐらだ。

住宅選びは妻が主導権を握るというが、
旦那が本当に額に汗して得たお金を、
それも人が羨むほどの高額なお金を、
ハイリスクな不動産物件に費やして平気な神経が分からない。

それでも目黒に住みたい！

人生都合のいいことしか見ないのも考えものだね。

ああ、壁紙は剥がれやすいみたいね。湿気のせいだと思うけど。安いから仕方ないけど。

276さん

そうするとこのマンションの1/4弱の住戸はノイローゼになる潜在的リスクがあるということですか??
すごい雰囲気になりそうで怖いですね泣

＞地下住戸は基本的にアパートローンがつかない。

いや、ないない（笑

リセールが多少不利なのは確かですね、しかし中古物件の検索をしてみるとわかりますが、1F/地下が理由で長期間決まらないってところはあまりありません。

木造がローンついてRCの地下住戸がローンつかないわけないでしょ。
キャンセル住戸狙いですか？
手付放棄なんて無いから。

長期間決まらない理由は値付けが高いからですよ。同じマンションの相場の二割で売り出せば当然瞬殺ですよ。

長期間決まらない理由は値付けが高いからですよ。同じマンションの相場の二割引きで売り出せば当然瞬殺ですよ。

>>274
それは浸水の危険性を言いたいのですか？
この物件はかなり高台にあるんで目黒川は全く影響ないですよ。

とりあえずリセール考えるなら地下はやめるべし。足元見られてたたかれるぞ。

浸水の危険性は目黒川ではなく高台から流れ込む雨水だね。ポンプが頼り。

276さん

本当に悔しかったんですね(笑)
なんか振られちゃった愚痴みたいですよ！

残念ですが地下は残り1、2戸みたいです。
諦めて他の物件で前向きなコメントお願いね。

>>284
目黒川沿いの物件に対して浸水リスクを意図しました。
この物件は問題ない、むしろ川沿いと比較し優位性があるということが言いたかったんです。

アパートローンが何かも知らずに脊髄反射？

アパートローンって投資用ローンですよね？
どこかに地下住戸が審査通らないって証明されるようなものありますか？
投資用ローン下りないとなるとリセールバリューに関してだいぶ不安ですね。

アパマンローンは区分所有は厳しいね。少なくとも全額はでないよ。

心配なら人に聞くんじゃなくて自分でオリックスとかに聞きなよ。
一般論としてでも、洪水ハザードマップでリスクが高い地区の地下住戸で、
一低だけど既存不適格の中層が隣接していて日照皆無ですが融資はつきますか、と。

住宅ローンはどんなクズ住戸でも、属性だけでローン組めるけどね。

地下住戸に群がって抽選か

底辺乙　としか思わないわ

友達が地下住戸に住むとか言い出したときは散々罵倒して縁切った

3年くらい一度も連絡してない

>>293

地下住戸で友人を失ったなんて本当に不幸で悲しいですね。
ところでどこの地下住戸ですか？

スルガならいけるでしょ。

こういう微妙にプチ富裕層に手が届きそうで届かない、でも届く部屋が一部ある物件のスレは荒れますね。

292さん
別に隣が既存不適格でも面しているほうしか影響ないでしょ。
むしろ影響あるんですか？
ひょっとしたら西向地下住戸で抽選落ちした方ですか？
既存不適格でいえば、築10年以上の物件は避難経路、
EVの防火区画等全部既存不適格でしょうが。

なんだか、地下住戸のバッシング鳴り止みませんが、私は抽選に落ちた方の怨念がかなり凄いなって感じます。
買わないのなら、そこまで批判せずに前向きな話題で盛り上がりたいですが、、、人の妬みが一番見苦しいですね
因みに、私は3階を検討していますが今ここに書き込みをされている方々買う気があって書き込んでいるのか！？買えずに煽っているのか・・・
ジオのような第5期まで販売がさせることはないと思いますので今週サイド内覧を行い結論を出したいと思います。

憧れの地下住戸に当選した人の自慢話を見にきたけど、流れ変わった？

オーストラリアの砂漠だったかで地下に住む人たちがいたよね。

日本では黄泉の国といって、地下は死者の住む世界ってイメージかね。

最近多い竜巻が発生しても地下なら安心だよね！

家具が日焼けしなくていい！

戦時中の防空壕にずっと居続けるのと同じだからね。焼夷弾が降り注いでも安心。

前検討した某八雲も地下(1F)に倍率がついて人気でした。テラスも広くて明るくて、リビング前方に古いアパートが丸見えの2Fよりもリビングのレースカーテンを開けられて、落ち着いて過ごせそうな出来でしたよ。安藤ハザマさん、大成有楽さんには、色々な意見を集めて比較的注目を集めている物件ですから、きっちり施工して欲しいものです。

地下は日も当たらないし暗いと言ってたよ。
でも値段安いからトレードオフで良いじゃないの。買えなかった人はどうせ暗くてじめじめしてると思えば悔しくもないでしょ。

駅から底地を目指して下り続けて敷地にたどり着いたら、それに飽きたらずさらに地下に潜るのがステキ。THE底地。
逆に、地底から地上に顔を出したら、さらに延々と駅に向かい上り詰めるのも、人生の何かを示唆しているよう。

ゲリラ豪雨と、資産価値低下と、湿気と、世田谷みたいな既存不適格化と、落選者の嫉妬（）に怯えて過ごす毎日。
安い価格と、抽選に当たったという、街中商店街の特売セール＋ガラポン4等で喜ぶのと同じメンタリティがあればそれを乗り越えるのも余裕。

地下に住めば人生上り坂だね

あ～実に見苦しい
希望住戸が買えずに、掲示板でデメリットを書き込む主婦とその飼い犬夫(笑)

それだけ人気があるということで(笑)

語り口から、同一人物の営業さんなのかな、、、？
だんだんエスカレートしてるのと、頻度が増えているのが、、、引きます。

ちなみに、2L はまだあるのでしょうか？

第1期に販売してない2Lはありましたよ。詳しくは公式ホームページ物件概要をご参照を。

あのブドウは酸っぱいですな。

売れちゃった後でのこのネガティブの増加わかりやすすぎます（笑

批判してるのは地下にも上がれない
心が地下2階以下の人達ばかりなんですね(笑)

と、言うより買えなくなった後に
ワザワザ板に書き込むのが見苦しい。
どんだけ人気あるんだって感じですね^^;

311さん
2期に何処が販売されるか不明ですが残り
1Lは1戸、3Lも1、2戸で2Lばっかりデスよ^ ^

この掲示板をきっかけに地下住戸について色々と調べてみました。
やはり湿気が酷くや陽当りは全くないこと
リセール出来ず残債割れで売却が出来ないこと
ゲリラ豪雨が起きた時、絶対に浸水する可能性があること
安物ではないですが安物買いの銭失いであるかと日々葛藤してました。
明日キャンセルをしに行くことを決意しました。
抽選で当たったので舞い上がっていましたが、地に足をつけ生活していこうと思います。

315さん

一生の買い物ですので少しでも不安でしたら止める決断で良いと思います。


予定では明日何時頃行かれるのでしょうか？

実際問題として、地下居住に楽観的であることについては悪い面ばかりとは限らない。地下住戸がいかにカビやダニに適した環境か分かっていたら、夜もおちおち眠れなくなるだろうからだ。カビは25度前後で活発に活動し、相対湿度80%になるだけで爆発的に繁殖し、人間が落とすタンパク質、炭水化物、アミノ酸、脂肪を喜んで摂取する。やっかいなことにカビは、素材に付着し根を下ろし素材を栄養源に増殖しながら素材を劣化させる。カビは、まるで吸血鬼のごとく素材の栄養を吸い取り、栄養豊富なカビとなり増殖する。

地下住戸は中古売却や賃貸出し中の空室状態にも細心の注意が必要である。カビにとっては、温度が25度程度に一定で湿度が高いまま保たれる誰もいなくなった地下住戸は、単なるブルーチーズや糠床に過ぎない。そして、空室中に毎日掃除や換気をするくらいで事態が変わると思ったら大間違いだ。カビの胞子は3～6ミクロンと非常に小さく目で確認できず、掃除機を使用するとカビの胞子が拡散するからゆっくりゆっくりと拭き取るしかない。窓をあければ、自然界に無数に浮遊しているカビは栄養源（もちろん、地下住戸である）をみつけ、根を下ろし直ちに繁殖を始める。さらに、ダニである。ダニも、長年にわたって住民からはがれ落ちたさくさくのおいしい皮膚のかけらを堪能し、繁殖する。それだけでなく、地下住戸では増殖したカビをも栄養源としてダニは爆発的に増殖する。そんな自然界のサイクルは地下住戸の暮らしにとって悩ましいばかりだ。（新築で住むのであれば、少なくともそれは自分や家族のタンパク質や脂肪によるカビとダニだ。自分が中古の地下住戸を買ったり借りる際には、壁紙やクローゼットや風呂場に、前の家族による何があったかを思い起こしてほしい）。

これらのカビやダニは、太古の昔から人間のそばにいたが、規制緩和とその拡大解釈でマンションの地下住戸が作られるようになったのは1997年のことだ。

自己資金が多ければ残債割れしないと思うし、地下=残債割れというのは論理的でないです。この物件しかないと舞い上がらせるのが不動産屋さんの手で、物件は待っていたら、また出てくると元デベロッパーのブログにありました。また、必ずキャンセルは出るとも別の物件のある営業さんは言ってました。
ただ、やはり早くに掴んでおくほうが、有利ですので、ネット以外に足を含めた情報収集・分析は重要ですね。

316さん

つりです。
貴方がキャンセル住戸狙いのネガティブな書き込みばかりしてる人ですか？

３１６でました～(笑)
見え見えの抽選ハズレ者の煽り一人芝居(笑)地下住戸に対してそんなに思い入れがあるならジオでも移動されれば!!
わざわざ、掲示板に諸事情を書きますかね。
約款ももう少し学んで発言を！
手続金を考慮したらすぐバレるような書き込みをするぐらいならもう少し掘り下げて書き込みを（地下住戸だけにね）

319さん
そのように、感じられますね。
私も、同感です。

ともあれ、人気物件にはいろんな方々が良いも悪いもお集まりになられますね。

とにかく地下にこだわって延々ディスってるってわかりやすいですよね。