オーベル目黒【旧称：目黒プロジェクト】（大成有楽不動産）

1期即完売凄い！とかマジックが見切れない人々の集まりか。
ここは当初から買いたい部屋に対して検討書という物をを出してくれと言ってた。
それが多い部屋を1期販売としただけであり、これが即完売のからくりでしょうよ(笑)

ここはお盆過ぎの時点で5割残るという予想

実際のところ販売戸数は？販売戸の分布はチェリーピック？わかった風に完売を一概にからくりと決めつける輩もやたらいるけど、そんなのcase by case。

2倍の所でしたが当選しました！
土曜日の時点では70戸の内で6割以上の
43戸が決まったそうです。

185さん、落選は運とはいえ買う決断をされた物件なので残念な事です。耐震に問題をお感じの理由はどう言った事からかでしょうか？
神戸の震災では、壁式構造の建物の耐震性が評価されたとの事ですが。なのでその問題は本物件ではクリアしたと前に思ったのですが。検討が甘かったかな？

賛否両論御座いますが、
最近になって随分掲示板が活発化してきましたね。住まいサーフィンでのお気に入り登録堂々のか2位を考慮すると皆さんかなり注目度が高いようですね。
二期は、限られた間取りと方角などで
物件の売れ行きは鈍るかもしれませんが完売はさせるでしょうね！
交渉次第では最後は思わぬ値引きがあるかもしれませんぞよ！

なんにせよ、こういった物件でも完売コースなのは市況がバブルに向かっているということでしょうか。消費税や金利の先行き不安で煽って、一方で周辺相場の安定を見せるだけで、「今が買い時。ここは穴場。資産価値がある。要はバランス」って自ら言い出して右から左へ売れるんだから、楽な商売です（笑）　みなさん、本音は「こっちより、ブランズ花房山が圧倒的にいいなー」だったりしませんか。大丈夫ですか。

ここを投資対象として考えると1期最低価格の45平米で表面利回り5%とるだけで家賃19万円設定、6%では23万円で、この設定で借り手がいるはずなく赤字確実です。ちなみに全ての面で上回る目黒花房山プレイスは5階54平米で20万円です。目黒周辺の賃貸相場は安く、利回りは情けないほど低いのです。デベが念仏のように唱える「いざとなったら貸せる」は忘れて判断するのがよさそうです。金利動向にかかわらず、お得度は、借りた方に分があります。

売却時にはオウチーノだけではなくすべての中古サイトに利回りが表示されるでしょうから、謎の目黒相場は今よりも中古価格に敏感に反映されそうです。謎というか、目黒周辺は安い築古リノベ賃貸が多くて借り手にも人気なので、築浅も引きずられているのでしょう。目黒は、SUUMOやネットに書いてある資産価値で選ぶとみたいな基準に沿うと悲惨かもしれません。ここも、消去法や取ってつけた知識ではなく、本当に気に入ったので買う、という契約者が多いといいですね。

オーベルから目黒駅方面とは反対の目黒区民センターは古い施設(図書館、ジム、美術館等)ですが、目黒川沿いで開放的で癒されます。ゴルフをやられるかたならその近くに打ちっぱなしもあります。
権之助坂の古臭い商店街はルックスは悪いですが。前から目黒は洗練されてない雑多な街の印象ですが住めば、その坂の様にアップダウンあり面白いのかな？人気駅徒歩低層物件はみんな高く、こちらも一般人には高い買い物ですがね。

すいません。流れを中断しまして。以後気を付けます。マンションもクチコミもビギナーです。契約検討中者です。

謝るぐらいな、捨て駒発言するなよ

１９０さんと同感です
リーマン前の購入などを考慮すると、決して楽でなく、かといって理想な価格に上げる事はできず地下住戸や1ＬDKなどを増やし販売個数を確保したと思います
今後の先行きがどうなるか？高等材料、優遇処置など色々と、考えられるけど買うチャンスと言うよりは買えるチャンス のようですね

ここはリーマン後の仕入れじゃないのでしょうか？

いや、土地の購入時期を実際に調べたら前でしたよ

ありがとうございます。
営業トークを信じてしまってました。

バブルｗｗｗ何でもバブル言うのやめてよｗ
過去バブルと言われてる状態はこんなもんじゃないんだよｗｗ
お前らのバブルは安過ぎる

お前がバブルって言うのが一番、安いよ！
バブルを乗り越えた人や経験した人は
こんな所に来て自慢しないよ！

さておき、現在は上手く行っているマンションだと思いますが
残り2期の間取り、人気はどうなんですかね？
モデルルームへ何度も行きましたが
皆さん住む目的にしか見えませんでしたが…
投資と永住は見抜けませんでした。

いや～第一期が終わり購入された方おめでとうございます。購入しようとも高額のため躊躇い購入できませんでしたがあわよくば最後の住戸を狙い少しでも安値で買い叩きたい方のデメリット発言も目立ち(笑)どうかと思います。。
正直に買いたいたいけど手が出ないですとね。

バブラーうるさいよ。

ここの若い営業マンが良くなく、買う気なくしました。

>201
私も中古相場の行、気になりますが、雰囲気は行人坂下の方が圧倒的にいいと思います。

目黒近辺をうろついて不動産コンサルを目指す元デベ社員がしつこいですね。

地位では、目黒一丁目といえどもここは高台エリアからはずれた底地で論外でしょう。
目黒川真横に住もうとは思いませんが、多くの検討者にとってはどちらが魅力的か。

下目黒の街並みと比較すると目黒1丁目は高級感が全くないです。だから山手線内側と比べるとかなりの価格差がついたのだと思います。地下は目黒徒歩6分とは考えられない価格でしたしね。

ジオ目黒が販売に苦戦してる中、オーベル目黒が抽選ほぼ完売だったわけで、街並みだけじゃないメリットがあるのではないでしょうか。

都営住宅と老朽戸建とミニ戸とゴミ処理場に囲まれた場所に、地位を議論する価値があるの？

あと、地下住戸買う人は、ここは坂の下かつ日当たりも悪いという最悪に近い条件だから、
似たような条件の中古を内覧してから決断することをおススメする。
地下住戸は不人気の1階よりもさらに中古では成約率が低くて引き合いがないから、
残債から売るに売れずに市場にはほとんど出ていないと思うけど。
プライバシーがとか防音がとか意外と明るい（らしい）とか、
湿気も24時間換気で大丈夫（らしい）とか納得しようと思っているだろうけど、
地下にもぐってこれからずっと住むのは大変だよ。
賃貸でも中古でも人気ないから、圧倒的な価格メリットと忍耐力があればいいんだろうけど。
（引き合いがない理由は、湿気で建具まで傷んでリフォームコストがかさむから、貧乏くさいから等々）

ここも見てるよね。
モデルルームで説明があっただろうけど、水深ランクの高い場所（ここ）に地下住戸作っているんだよ。
高台からも流れこんでくる大量の雨水を、浸水状態でどこにどうやって排水するのかね。
http://www.city.meguro.tokyo.jp/kurashi/anzen/bosai/ooame/map/files/su...

地下住居はほかの低層物件でもなぜか人気が高かったです。

ここは低地なので、209さんのおっしゃる通りもちろん良く分析した方がいいですね。

新築だとイメージだけだから自分を騙せる余地があるが、中古だと実物件見れるから、こりゃないわ～、ってなって誰も買わず叩き売りにしないと捌けなくなるんじゃないかな。

つい最近、別の某低層マンションの竣工後モデルルームで地下住戸見ましたが、明るくテラスが広くてとてもよかったですよ。見ると人気が出る理由も納得します。オーベルは竣工後売りではないですが。

目黒花房山がおすすめ。

新築マンションにのぼせあがった人は、豪華なカタログやきれいなモデルルームを見学していると、気持ちの高まりから舞い上がっていて、気づいてみれば、「憧れのブランド駅近だけが自慢の、当初検討していた条件とは全然違うけど予算だけはクリアできる、三流立地で三流デベの三流ゼネ施工の、日照がなくて水害ハザードでは相当の被害が予想される地区の地下に潜って壁だけを見て人生を過ごすマンション」を買うことに、自分で自分を説得しはじめていたりするものです。住宅は、とても高額なことから、判断を誤って購入すると人生を変えてしまう程の一面もあります。だからこそ、本当に価値のあるものに、お金をかけることが賢い人だと思います。

地元民ですけど、オーベルの立地とジオの立地を比較すると、
駅近はオーベル、水害の危険とかはオーベル。オーベルはそうはいっても川からの高さはだいぶあると思うけど。但しここ10年くらいは洪水なんて起きてない。周囲のアミューズメントは圧倒的にジオ。下目黒・不動前エリアは目黒駅周辺とは違った文化圏だとおもったほうがよい。今後は知らないけど、目黒の駅前はパチンコ屋とか雑居ビルとかで正直さえない。下目黒は雅叙園も近いけど、知る人ぞ知る芸能人もよく出没するイタリアン、そばや、バー、ステーキ屋、寿司屋等目白押し。ダカラなにという向きもあろうがお笑い芸能人もたくさん住んでる。林試の森も近いし、目黒駅前より一段物価が安く生活もしやすい。オーベルの周りはみんながいいてるとおりですよね。ちなみにルソイっていう店と野方ホープに近いのはいいけどね。ここでガーデンプレイスを主張されてもね。。。
トータルではジオかな。。。目黒の低地はやだというのであればやっぱ品川区上大崎か目黒区三田じゃないかね。ここはどうにも中途半端。
あと坂が云々あるけどこれをさけたいなら城南エリアにこない方がいいよ。湾岸向き。

近くの公団に住んでますがご近所に住まれてるジオの営業さんですか
外食関係は下目黒に限らず駅周辺や権之助坂でも気の利いた店は結構あるのによりによってルソイや野方ホープ？
ガーデンプレースと同じ距離なのに林試の森は近い？　

ジオも悪くはないんですけど間取りを見切りすぎたのが敗因ですね。
価格帯がもう少し低い所だったらいいかもしれませんが
目黒にマンション買いたい人だとあの間取りは妥協範囲を超える人が多数でしょう。


こっちは最上階の値段は想定の範囲外。まー戸数も少ないし川沿いマンションは
無理で待ってた人狙いでデベの作戦勝ちというところですかね。
ここ数年の目黒駅物件は道路沿いや川沿いが多くてこの手のマンションは以外に少なく希少価値だったりします。

野方ホープ笑ったｗ
ルソイはジオの方が近いだろ。

マンション購入検討中の不動産屋です。

地位（ぢぐらい）と仰る方が大勢いますが、これは不動産の業界用語で一般的な言葉ではありません。
簡単に説明すると、土地の格・グレードを表す言葉ですが古くから住宅地として裕福な層、
特権階級が住んでいた土地が現在でも地位が高いとされています。

そういう意味では、駅近であるか否かははあまり関係なく、
周辺と比べて高台であること、谷地でないことが重要となってきます。
古くから金持ちは水害被害のない所に住むのが鉄則なので。

だいたい古くから谷地であった場所は、雑多な雰囲気なまま現代を迎えていることが多く、
都営や区民アパートがそのような立地には建設される事がままあります。
今回の土地もまさにそうですね。

そういう意味では206さん以降、地位の議論になっていますがそこの評価で行くと
「地位は決して高いとはいえない」

地下住戸の議論もなされていますが、洪水ハザードマップに該当する土地では
地下を掘る機械式駐車場を作ることすら一流デベでは躊躇しますので（将来クレームのリスクあり）
地下に住戸を作るなんてもってのほかだと思います。

そういう意味では大成有楽の判断には少し驚いていますが、
それだけに事業性が相当厳しい事業ということも容易に推測されます。
想定を超える大雨時やゲリラ豪雨時には確実に床上浸水に至りますからそのリスクを考えた上で
値段が安くてお買い得と考える方であれば問題ないとは思います。
中古でも不勉強な人は買ってくれると思うので流動性は悪くないと思いますし。

個人的には、上層階と下層階でかなりの金額差があるマンションなので
共同生活を送るなかで住民の民度の違いの方が私は気になりますので検討はやめておきます。

一流デベでは驚くような判断も、大成有楽は三流だから別段驚くことでもないのでしょう。何らかの想定外の事態が起こってもお金を出し、多くのものを失うのは住民（区分所有者）です。地下だけが浸水した場合の修繕や改善措置にかかる多額の費用も、地下階だけでなく住民全員で負担します。「浸水マンション」は近所で話題になり、重説記載されるので、マンション全体で中古の資産価値がぐっと落ちます。購入者はデベ側の対策説明に理解と納得を示しているようですが、浸水した時にデベが何か保証してくれるわけではないことは念頭に置くのがよいでしょう。

そんな起こるかどうか分からないことはリスクとして捉えない、素人よりデベを信頼するという判断もありでしょう。私が知らない最新の技術では完璧に対策できるのかもしれません。ただ、ここは洪水に見舞われていた負の歴史を持つ土地です。目黒川は毎年のように警戒水位に達し、この近辺ではないもののあちこちで浸水被害を繰り返しています。昨年は何度も地域に豪雨警報が出て、今年の4月にも氾濫危険水位到達で一帯にサイレンが鳴り響いています。どこに安心できる要素があるのか、さっぱり分かりません。豪雨とサイレンに怯えながら、分譲を買ってまで本当に住みたい場所なのでしょうか。いずれにしても、デベに騙された気の毒な購入者にはならないように願います。

221は民度が違うといってるだけで坪280万買える人の民度が低いとは一言も言ってない。
同じく地下住戸が欠陥とも言ってない。
222は極論に走る思い込みの激しい残念な人。

抽選終了後から書き込みが増えましたね。
抽選に落ちたキャンセル待ちの方が多いのでしょうか。

床上浸水したら地下以外の人もお金出すのですか？

217だけど、全然営業じゃないよ。ジオ外観しょぼいのアグリーだし、エントランスこりゃないだろと思う。
野方ホープお気に召しませんか? ここ笑ってオーベルに近い気の利いた店ってどこ？教えてくれたら行きたいわ。マジカとかとりしきいうのやめてね。普通に使えないから。マンションのパンフとか地元民が普通に使わないだろって店セレクトするからね。野方ホープ笑いますか。広々してるし子供連れてけるし、リアルな頻用店をいったまでだけどね。

あとオーベルの場所それでも標高なんぼかあると思うけど洪水に見舞われた土地？ホント？？いつの話？ここが洪水見舞われるなら、ジオの場所なんて完全浸水じゃん。サイレンなんて普通になるから誰も別に怯えないけどね。怯えるとしたら豪雨とかじゃなくて津波じゃないの？

坂下なので雨の場合は高台から水が流れ込んできます。地下の排水はポンプで行いますが、排水ポンプのキャパを超えたり、台風時に停電などで排水ポンプが止まった場合もヤバイでしょうね。

気のきいたお店＝子供連れでも安心ですか...
小さいお子さん連れてこられても店に迷惑かけそうな感じだし遠慮しときます。
その手の店なら駅ビルにもわんさとありますしね。

>>226
野方ホープ、私は好きですよ。サービス業に徹しているし、お得感もあります。困った時の外食についてはこれがあるだけで随分と助かると思いますが、子供に食べさせるのはどうかと。あとは名前忘れましたが、2階にあるハンバーグのお店は好きです。近所には多国籍な料理屋さんが集まっていて、どれもはずれはなく楽しめると思います。お値段それなりだったりするので、普段遣いかというと難しいでしょうかね。名前のよく出るお店は、予約がとれなかったり、一見さんばかりで騒々しかったり、おばちゃんの溜まり場だったりで、行かないですね。目黒にありそうでないのは、「休日の朝に近所のお店で焼きたてのパンを」「地元で評判のパティスリーで手土産を」「たまにはママ友と、隠れ家的カフェで」といった生活ですね。やはり、住宅地ではないので。全部アトレ頼りで、アトレができただけでもマシとも言えます。

洪水の話は、文章の一部を削除してしまったので脈絡なく理解できないですね。すみません。ここのデベがパンフレットで千代ヶ崎など随分昔の歴史を持ち出していたので、その頃のこの場所の歴史＝田園で洪水の水害に悩まされていた土地でしょうと。もっとも、当時は目黒川も蛇行していて現在の姿とは大きく違いますが、近年は近年で、目黒川沿いでは28年間で45回の水害があったというレポートも出ていますね。（ここでは決してない近所の）歴史を理解し、歴史を売りにしながら、肝心の建設地の歴史だけは鮮やかにスルーして、技術の進化で洪水が起きなくなったから「じゃあ、地下住戸を作って売るぜ」という態度はどんなものか、と思ったのです。電気通信大学があった50年近く前は、雨が降ると坂を本当に滝のように激流が流れ、底地であるこの建設地は常に湿地帯だったと言いますね。

230 まあもはや別にどうでもいいけど、そんな定式化をしたつもりはない。そういう議論の仕方するなら、必要十分条件と必要条件はきちんと峻別してね。普段使いの店といってるだけだよ。駅ビルにワンさある？多分センスが違うんだね。私のセンスでは駅ビルより味も雰囲気もいい店下目黒にあるけどね。随分極端なんだね。子ども連れてけないみせから一気に駅ビルの店になるんだ。