物件概要 |
所在地 |
東京都目黒区目黒一丁目11番2(地番) |
交通 |
山手線 「目黒」駅 徒歩6分 東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩6分 東急目黒線 「目黒」駅 徒歩6分 都営三田線 「目黒」駅 徒歩6分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
70戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上3階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2014年02月下旬予定 入居可能時期:2014年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]大成有楽不動産株式会社 [販売代理]大成有楽不動産販売株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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オーベル目黒口コミ掲示板・評判
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163
匿名
人の価値観てそれぞれなのですね。
私は地下はないと思い、2-4階にて値段と日当たりにて熟慮中であり、二次までもう少し検討します。
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164
購入検討中さん
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165
買いたいけど買えない人
確かに、一階は値段も広さも手頃で四倍人気でしたが、驚いたのは
四階まで売れ行き好調で一期で溢れた人に他の部屋を紹介しているみたいですよ!
HP でもまだそれぞれの正式価格も出してないですしね
予想よりも完売が早いかもね
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166
購入検討中さん
訪問してきました
大雨が心配ですが、地下にピットを設けておりエントランス側周辺に排水溝を設けており対策をしているようです
あとは、自信の際に炊き出し機や投光器、小型発電機など災害対策を少し視野に入れてるところはプラス評価です
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167
匿名さん
ちなみに地下住戸はどれも抽選だったの??
どこらへんが倍率高かったかわかる人いたら教えて下さい。
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168
購入検討中さん
No,167へ
100%でないですが、地下は、ほぼ全てと言っても良いぐらいですね!南の60オーバーの間取りや北西一階は全てらしいですよ
何しろ、二階、三階も一倍物件があったようですから
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169
物件比較中さん
ん~ん
行くべきか・・迷うぅ
ただ、これを逃すとまた当分物件がでないし高額だけに(*≧∀≦*)
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170
物件比較中さん
ん~ん
行くべきか・・迷うぅ
ただ、これを逃すとまた当分物件がでないし高額だけに(*≧∀≦*)
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171
物件比較中さん
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172
匿名さん
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173
物件比較中さん
え~一期販売終了なんですか!?
狙っていた物件なので残念
でも、二期はありますよね
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174
匿名さん
いい感じで中のひとのコメントが続きますね。
子育て世帯にあの傾斜15度の長い坂道は苦行というか拷問に近いと思います。
周辺は汚いゴミだらけの路地で広告のイメージとは笑うくらいかけ離れています。
邸宅と言えるのは三田側で、この立地で坪330万円超出すのは正気ではありません。
高額な上層階からやっと見えるのは、錆びたまま放置のボロ住宅の屋根と生活臭。
ボロボロの都営住宅と貧しい人の無遠慮な暮らし振り、ゴミ処理場と煙突。
既存不適格で建ち続ける西目黒苑、それに電線と高台の高度成長期の高級マンション。
設備は及第点だと思いますが、立地が私にはNGでした。
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175
購入検討中さん
確かに最寄りの坂は凄いです。別ルートの権之助坂へ出る所の坂もやや急な部分があります。幼子がいる家庭で坂を経験されているかた、坂マンション経験済みの方のアドバイスは聞きたいです。(オーベルは坂を降りきった所ですが、かなり上の方の坂途中のマンションへベビーカーで入って行く人はいましたが。。)
三田側は平均的に坪400のイメージがして、恐ろしくて手が出せません。
回りの環境は、花房山、長者丸、白金あたりとは違い庶民的ですが、穴場と思い
目をつぶってます。
今同時検討している他の物件と比較していますが、みんな同程度に高いので目がバカになってしまった感もありますが、適性価額は難しい問題ですね。
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176
匿名さん
確かにエントランス目の前の坂はね
行きは権之助坂ルートだ帰宅はエントランス前からと言うルートですね
ただ、三田側は高く花房山は価格の割りに建物が少し安っぽいですしね
目黒周辺で検討するなら坂は、付いて回りますね
いずれにせよ、マンションの購入時期今と考えています!(少し遅いぐらいかな)は消費税アップではなく金利や円の価値を考慮するべきだと思っています。
インフレ傾向へ国策で進めていくことや現金は多少必要ですが購入資金を長く持つリスクは否めませんね。
投資用にはこの物件はアリだと感じますけどね。如何ですかね
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177
購入検討中さん
全てを満たすマンションはそれ相応の価格となりますから
ここが穴場という考えは私も同じです。
このマンションの懸念としては、
坂
高級感のない周辺環境
既存不適格により建て替えると大損するため老朽化し続ける隣のマンション
そのマンションによる日当たりの悪さ
大規模ゴミ処理工場が近い。
その処理場の隣にある小学校が学校区
このデメリット以上のメリットを感る人が買うわけで、1期即完売ならメリットが大きいのだと思います。
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178
匿名さん
確かに、どこに重点を置き見るかですね
坂が完全に駄目な方にはだめですし、それ以上に利便性とコストパフォーマンスを重視するのであればGOですね
勿論、軽視出来ないのは即完したニーズが有ることです。実際に購入者以外がデメリットを羅列してそれで心が動くようでは買いではないですね
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179
匿名さん
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180
匿名さん
まあ山手線城南エリアで目黒という人気のある駅で、坪300万を切って280万位であれば、
いい買い物なんじゃないですかね。
あくまで資産性という意味でですが。
当然坂もあれば、周辺環境も決して一低の閑静な住宅街というよりも、取り残された町と
いった感じは否めないですので、買うか買わないかは何を重視するかによりますけど。
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181
匿名さん
残念ながら抽選に外れてしまいました。
何回も現地に行きましたが良いですよね。
目の間の坂は確かに物凄く急ですが実際に歩くと凄い箇所は短いので私は対して気になりませんでした。(雨の日は少し怖いですね)逆に下って権之助坂に出れば全く苦になりませんでしたよ。
ネットでも少し前迄は特別に評判が良い訳では無かったのでラッキーだなって思っていましたが甘かったです。
結果1週間で40戸以上が売れちゃいましたね。
間取り重視で希望のタイプが全て無くなってしまったので私は2期に応募しませんが購入出来た方、おめでとうございます。
私は更に良いマンションを見つけます。
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182
匿名さん
住まいサーフィンだと理論坪単価はぴったり300だね。ここの理論価格の批判をするのは自由だけど、一応データだから無視はできないよ。アベノミクス期待先行で、現時点では値上がりを織り込んだ高値掴みの価格だね。あがるといいね。
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183
匿名さん
1期即完売凄い!とかマジックが見切れない人々の集まりか。
ここは当初から買いたい部屋に対して検討書という物をを出してくれと言ってた。
それが多い部屋を1期販売としただけであり、これが即完売のからくりでしょうよ(笑)
ここはお盆過ぎの時点で5割残るという予想
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184
匿名さん
実際のところ販売戸数は?販売戸の分布はチェリーピック?わかった風に完売を一概にからくりと決めつける輩もやたらいるけど、そんなのcase by case。
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185
匿名さん
事実客溜めしていようが40戸販売して売れたのなら
それは市場、消費者が買いだと判断した結果でしょう。
どんなに販売遅らせても市場、消費者が見向きもしなければ
普通に売れ残るだけです。
今回抽選で落ちた人はきっとこの物件に対して、暮らすことを
イメージしてしまった以上諦めきれず2期販売で第一希望では
無い住戸を検討して買う人も少なからずいると思います。
もしこの物件が売れ残るのであれば、市場から見ても、当該物件
においても割高な場合のみでしょう。
仕様において及第点という声も聞きますが、いわゆるフルスペック
とも言えると思いますし、これ以上何があるんでしょうか?
耐震に問題があるという懸念もありますが、壁柱による圧迫感
のないプランは素晴らしいと思います。
でも私の出せるマックスの金額のお部屋で抽選に落ちたので、
泣く泣く諦めます。
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186
入居予定さん
2倍の所でしたが当選しました!
土曜日の時点では70戸の内で6割以上の
43戸が決まったそうです。
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187
物件比較中さん
185さん、落選は運とはいえ買う決断をされた物件なので残念な事です。耐震に問題をお感じの理由はどう言った事からかでしょうか?
神戸の震災では、壁式構造の建物の耐震性が評価されたとの事ですが。なのでその問題は本物件ではクリアしたと前に思ったのですが。検討が甘かったかな?
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188
物件比較中さん
賛否両論御座いますが、
最近になって随分掲示板が活発化してきましたね。住まいサーフィンでのお気に入り登録堂々のか2位を考慮すると皆さんかなり注目度が高いようですね。
二期は、限られた間取りと方角などで
物件の売れ行きは鈍るかもしれませんが完売はさせるでしょうね!
交渉次第では最後は思わぬ値引きがあるかもしれませんぞよ!
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189
匿名さん
なんにせよ、こういった物件でも完売コースなのは市況がバブルに向かっているということでしょうか。消費税や金利の先行き不安で煽って、一方で周辺相場の安定を見せるだけで、「今が買い時。ここは穴場。資産価値がある。要はバランス」って自ら言い出して右から左へ売れるんだから、楽な商売です(笑) みなさん、本音は「こっちより、ブランズ花房山が圧倒的にいいなー」だったりしませんか。大丈夫ですか。
ここを投資対象として考えると1期最低価格の45平米で表面利回り5%とるだけで家賃19万円設定、6%では23万円で、この設定で借り手がいるはずなく赤字確実です。ちなみに全ての面で上回る目黒花房山プレイスは5階54平米で20万円です。目黒周辺の賃貸相場は安く、利回りは情けないほど低いのです。デベが念仏のように唱える「いざとなったら貸せる」は忘れて判断するのがよさそうです。金利動向にかかわらず、お得度は、借りた方に分があります。
売却時にはオウチーノだけではなくすべての中古サイトに利回りが表示されるでしょうから、謎の目黒相場は今よりも中古価格に敏感に反映されそうです。謎というか、目黒周辺は安い築古リノベ賃貸が多くて借り手にも人気なので、築浅も引きずられているのでしょう。目黒は、SUUMOやネットに書いてある資産価値で選ぶとみたいな基準に沿うと悲惨かもしれません。ここも、消去法や取ってつけた知識ではなく、本当に気に入ったので買う、という契約者が多いといいですね。
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190
185
187さん
壁式構造が耐震性に問題があると言ったのは、他社モデルルームに行った際、
間取りを見せたらその様なコメントがあった次第です。
技術的な根拠をもとに発言したわけではないのでご安心下さい。
189さん
確かにここの最低価格の1LDKであればその様な計算になると思いますが、
実は2LDKの半地下住戸と大した価格差は無かったのです。
これはモデルルームに行った方なら分かるはずです。
この物件は登記を見る限り、時期的に考えてデベロッパーが高値掴み
した物件で今回の価格設定はそもそも赤字なのではないかと推測されます。
決して楽な商売とは言えないかと思います。個人で考えたら恐ろしいこと
ですよね…
金利上昇によるリスクもありますが、原価の建築費UPにより価格を
上げざるを得ない→それでも売れる→不動産会社があざとく価格設定を
更に上げる→それでも売れる→バブル。
といった流れじゃないでしょうか。
いずれにせよ、値引前提ではなくなったこの市場は既に買い時ではない、
という判断はもあるかと思いますが、見方によってはここ数年で最後の
買い時というより買える時といった見方はできないでしょうかね?
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191
物件比較中さん
オーベルから目黒駅方面とは反対の目黒区民センターは古い施設(図書館、ジム、美術館等)ですが、目黒川沿いで開放的で癒されます。ゴルフをやられるかたならその近くに打ちっぱなしもあります。
権之助坂の古臭い商店街はルックスは悪いですが。前から目黒は洗練されてない雑多な街の印象ですが住めば、その坂の様にアップダウンあり面白いのかな?人気駅徒歩低層物件はみんな高く、こちらも一般人には高い買い物ですがね。
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192
匿名さん
たまにでてくる、流れを無視してステマ的コメントをするのは何者?(笑)
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193
ビギナーさん
すいません。流れを中断しまして。以後気を付けます。マンションもクチコミもビギナーです。契約検討中者です。
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194
匿名さん
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195
匿名さん
190さんと同感です
リーマン前の購入などを考慮すると、決して楽でなく、かといって理想な価格に上げる事はできず地下住戸や1LDKなどを増やし販売個数を確保したと思います
今後の先行きがどうなるか?高等材料、優遇処置など色々と、考えられるけど買うチャンスと言うよりは買えるチャンス のようですね
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196
購入検討中さん
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197
匿名さん
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198
購入検討中さん
ありがとうございます。
営業トークを信じてしまってました。
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199
匿名さん
バブルwww何でもバブル言うのやめてよw
過去バブルと言われてる状態はこんなもんじゃないんだよww
お前らのバブルは安過ぎる
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200
購入検討中さん
お前がバブルって言うのが一番、安いよ!
バブルを乗り越えた人や経験した人は
こんな所に来て自慢しないよ!
さておき、現在は上手く行っているマンションだと思いますが
残り2期の間取り、人気はどうなんですかね?
モデルルームへ何度も行きましたが
皆さん住む目的にしか見えませんでしたが…
投資と永住は見抜けませんでした。
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201
匿名さん
営業さんも資産性はそこまでPRしてきませんでしたよね。
立地の希少性は言ってましたが。
サブリースの価格表も提示無かったなぁ。
まあしばらく自分たちで住む前提での購入
ですからね。
賃料表よりも大事なのは中古市場でしょう。
下目黒の行人坂下と比較すれば、イコール、
もしくは若干こちらの方が上なんじゃないか
と思っていますがいかがでしょう?
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202
匿名さん
いや~第一期が終わり購入された方おめでとうございます。購入しようとも高額のため躊躇い購入できませんでしたがあわよくば最後の住戸を狙い少しでも安値で買い叩きたい方のデメリット発言も目立ち(笑)どうかと思います。。
正直に買いたいたいけど手が出ないですとね。
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203
物件比較中さん
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204
匿名さん
ここの若い営業マンが良くなく、買う気なくしました。
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205
匿名さん
>201
私も中古相場の行、気になりますが、雰囲気は行人坂下の方が圧倒的にいいと思います。
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206
申込予定さん
行人坂下は確かに目黒川の雰囲気やグレード感のあるマンションはあるけど
地位でいったら下目黒何丁目より目黒一丁目でしょう。
坂中と坂下は違います。
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207
匿名さん
目黒近辺をうろついて不動産コンサルを目指す元デベ社員がしつこいですね。
地位では、目黒一丁目といえどもここは高台エリアからはずれた底地で論外でしょう。
目黒川真横に住もうとは思いませんが、多くの検討者にとってはどちらが魅力的か。
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208
匿名さん
下目黒の街並みと比較すると目黒1丁目は高級感が全くないです。だから山手線内側と比べるとかなりの価格差がついたのだと思います。地下は目黒徒歩6分とは考えられない価格でしたしね。
ジオ目黒が販売に苦戦してる中、オーベル目黒が抽選ほぼ完売だったわけで、街並みだけじゃないメリットがあるのではないでしょうか。
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209
匿名さん
都営住宅と老朽戸建とミニ戸とゴミ処理場に囲まれた場所に、地位を議論する価値があるの?
あと、地下住戸買う人は、ここは坂の下かつ日当たりも悪いという最悪に近い条件だから、
似たような条件の中古を内覧してから決断することをおススメする。
地下住戸は不人気の1階よりもさらに中古では成約率が低くて引き合いがないから、
残債から売るに売れずに市場にはほとんど出ていないと思うけど。
プライバシーがとか防音がとか意外と明るい(らしい)とか、
湿気も24時間換気で大丈夫(らしい)とか納得しようと思っているだろうけど、
地下にもぐってこれからずっと住むのは大変だよ。
賃貸でも中古でも人気ないから、圧倒的な価格メリットと忍耐力があればいいんだろうけど。
(引き合いがない理由は、湿気で建具まで傷んでリフォームコストがかさむから、貧乏くさいから等々)
ここも見てるよね。
モデルルームで説明があっただろうけど、水深ランクの高い場所(ここ)に地下住戸作っているんだよ。
高台からも流れこんでくる大量の雨水を、浸水状態でどこにどうやって排水するのかね。
http://www.city.meguro.tokyo.jp/kurashi/anzen/bosai/ooame/map/files/su...
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210
購入検討中さん
209さん
地下住戸不人気についてですが、割安感からか第一期ではほぼ抽選になって
いたのですが、新築だと値引無しの抽選で、中古だと不人気で残債割れで
売りにすら出ないというのはストンときません。
浸水マップも見ましたが、防潮板と地下に雨水貯留槽があるので、大凡
対策はされているのでしょう。
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211
物件比較中さん
地下住居はほかの低層物件でもなぜか人気が高かったです。
ここは低地なので、209さんのおっしゃる通りもちろん良く分析した方がいいですね。
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212
匿名さん
新築だとイメージだけだから自分を騙せる余地があるが、中古だと実物件見れるから、こりゃないわ~、ってなって誰も買わず叩き売りにしないと捌けなくなるんじゃないかな。
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