オーベル目黒【旧称：目黒プロジェクト】（大成有楽不動産）

売れるかどうかは結局値段次第。
世論が高いと判断したら売れ残るだけだが、俺は売れないと思ってる派
お盆にはまだ半数が残ってるかな。とは言っても竣工時には8割消化くらいまでは行ってるくらい

角部屋少ないの？

１０２
ＨＰ見る、ＭＲ行くでわかるでしょ。

１００でコメント入れましたが、
ここは、単身向けは買い、ファミリー向けはパスと判断しました。
ファミリー用検討してたので残念ですが、

１０１さん
売れないと思われる根拠は？立地と値段のバランスを仰ってるのだと思いますが。

価格発表、
まだ？

暫しお待ちを。高いよ。

>>103
値段が強気設定過ぎるから売れないと思う。
ここは2階で坪330くらいだったかな確か。3階4階まであるから更に高い
この値付けでは売れないと思った。
そして先日ライバルになるか分からんけどクレヴィアタワー不動前も情報出てきたし、少し売れづらくなりそうね

クレビアもいつも強気だよ！逆に売りやすくなるかもね。

１０６さん
１０３です。３－４階はさらに高いですよね。まだ幅のあるぼんやりした提示でしたが。
坪３３０でも納得できる物件だったら良かったのだけど、日当たり心配に加え、ＭＲでの設備仕様の低さも気になりました。
期待していた物件だけに残念です。クレヴィアというとこ見てみることとします。

設備仕様低いんですか？
ブランズ中目黒も気になります。

むしろ、安すぎて
仕様等が心配

安すぎて？頭大丈夫？

ここは昔は用水路が縦横無尽にあった水田で、ただの底地ですよ。
目黒川はよく氾濫していたので、人々が住みたがる場所ではありませんでした。
したがって、「歴史とともに都心邸宅地に連なる系譜。」
「歴史深い邸宅地の佇まい」などと説明に書かれていますが、邸宅地だったことは過去に一度もありません。
まあ、デベがどう飾ろうと周囲の家々や都営住宅群を見れば「察しはつく」と思いますが。。。

目黒川の桜は最高ですね。今年はじめてみたのですが、感動しました。
ここに住んだら毎年あの桜がみれるのかと思うと嬉しいですね。一年のうちの
数日ですがそれでもかなり価値大です。近辺に住んでいる友人から聞いたのですが、
目黒のアトレの地下にあるお肉屋さん、お魚屋さんは新鮮なものが揃っていると話題の様です。
成城石井やとらやなど入っているし、ちょっとした手土産など買うのにも便利そうですね。

昔は水田だった！？
底地で水が集まってくる場所かなとは思ったけど。
ここ数年の目黒近隣新築物件では、目黒川沿いのパーク＞ジオ＞オークプレイス＞オーベルかなぁ？
駅距離はここが一番近いんだけど。

今月販売なの？

敷地の南西側は、接道ないの？

接道ないです。日当たりなしだけど静かかな。。
南西というより、西南西。

当初2月販売だったのにまだとは。。

何か遅れた理由があるんでしょうか？

値段アップするべきか考え中なのでは
検討書の数が多いならば2%くらい上げてくるかもね

販売予定が、またずれて６月になってますね。

うわー。完全に売り渋りだな。期待はできないな。

一階が３３０、三階が３５０くらい？

ここ日当たり、立地で悩むなー。
目黒近辺希望なんだけど、ジオは立地いいけど、建物いまいちだし、ここは立地・日当たり心配だし、ここってとこない。
ここの最上階買えばいいんだけど、高くて手が出ない。
オークプレイス、パークの中古の方が賢明かな？

一番広い最上階、
いくら？

9600くらい
何とか億はいかないくらいの金額

坪300くらいの部屋ない？2階以上で。

その（126の）値段だと、ブランズ目黒花房山に流れそうな・・・

>>127
2階以上であり@300で欲しいなら駅を1､2個ずらせ
ここの最上階南向きは78平米で9300万。少し高いけど目黒の条件良い部屋なら大体こんなもんだろ

消極的選択ですがここの対抗物件ないので（ジオよりいいと思ってます、花房山は予算オーバー）、前向きに検討中です。

若干位置ずらせばかなり良いのがいくつかあるね。
その筆頭はタワー不動前かな。価格はここと見劣りしないくらいにはなるだろうけど

ここが気になる人が大通り沿いの不動前タワーに流れるかはちょっと微妙。

川沿い物件は今まで結構出てたけど静かな環境で川沿いじゃないとこ希望してた人が
結構いそうだから割高だけどこの戸数だと結構売れるんじゃないかな。

南西向きの部屋だと、どの列が日当たり良いか判る方、教えてください

また階ごとにすごい値段違い、一階と二階は理解できるのですが、二階と三階、三階と四階の差もすごく、そんなに日当たり違うのかと驚いています。

それと、自分は最上階以外は相場程度と思ってますが、割高っていう人多いですね。

ある程度の浸水対策はしてるんじゃないですか？
地下はリスクありだから価格差がすごいですよね。
今週末の抽選倍率はどんな感じですか？
MRはにぎわってるように見えなかったけど

地下住戸はそもそも地下なんだから大雨の際の対策なんて抜本的にはできませんよ。
地上より下なんだから、一定量の水量を超えると地下に溜まっていく。
リスクの分だけ安い。
それが地下住戸。

もちろん私は買いません。
知人が買うなら止めますね。

南向きにある巨大な団地をどう考えるかだね。

そんな地下住戸かなりの倍率だと聞いてます。
夏に何回もあるゲリラ豪雨の度、床上浸水があるんじゃないか、
と気にしなきゃならないのはいくら値段差があっても買う気にはなれませんね。

特に正面の坂からの雨水の勢いは相当のものだと予測されます。

浸水リスクがある部屋を買う知人がいたら私も止めますね。

地下室は雨水排水用のポンプが通常ついてまして雨が降るとポンプ室の近くの部屋は結構うるさいよ。

今住んでる低層マンションも地下室あるけど地下室の平均坪単価はマンション全体の坪単価より15パーセント安い価格設定でしたよ。ここはもっと価格差あるんじゃないの？

ここは1フロアの価格差ありすぎでしょ。

低層マンションはそういうもんだよ

申し込んだ部屋は抽選になり現在2倍です。

半地下の2LDKは3つ。
平米単価は85くらいで目黒にしては安い。
しかし陽当たりゼロだしそれなりのリスクは伴うのかもな。
値段的にこの3つは倍率付くと思われたもの。

半地下２ＬＤＫは６つじゃ？
半地下に我慢すれば安く目黒に住めるのか。
住んでから後悔しそうだけど。
上階は倍率が低い？

半地下って良い風に言ってますけど、
３階しか建たないはずの一種低層に４階が建っているってことは、
このマンションで言う１階ってのは法律上は地下１階ってことですよ。
れっきとした完全な地下住戸です。

ここは地下が人気なマンションなのですか

目黒駅至近で平米90切るのは多くないからでしょう。
ここらに住めるのは金持ちだけだな。坂が多いのにね

地下から上の階に向かって
平米単価は、85、100、110、120
くらい？

半地下は子供の騒音をきにしなくていいので、住み替え前提の若い夫婦に需要があります。

結局は総額だからね

地下以外は抽選がないのでしょうか？

営業トークかもしれませんが地下以外も抽選があると聞きました。

希望住戸によって抽選日の集合時間は違うのでしょうか。
希望者全員が集まれるスペースはないですよね。

なんのかんの売れそうな雰囲気なんですね。2期はありそうですが。

三階の部屋も三倍の倍率がついてなくなく、諦め四階を視野に入れてる人もいるみたいです

今日で何戸の申し込みがあったのでしょうか？
まだ二期あるよね？

地下住戸何倍でしたか？

人の価値観てそれぞれなのですね。
私は地下はないと思い、2－4階にて値段と日当たりにて熟慮中であり、二次までもう少し検討します。

地下の倍率は最高4倍。
二期はどれも日当たりが…

確かに、一階は値段も広さも手頃で四倍人気でしたが、驚いたのは
四階まで売れ行き好調で一期で溢れた人に他の部屋を紹介しているみたいですよ！
HP でもまだそれぞれの正式価格も出してないですしね
予想よりも完売が早いかもね

訪問してきました
大雨が心配ですが、地下にピットを設けておりエントランス側周辺に排水溝を設けており対策をしているようです
あとは、自信の際に炊き出し機や投光器、小型発電機など災害対策を少し視野に入れてるところはプラス評価です

No,167へ
100%でないですが、地下は、ほぼ全てと言っても良いぐらいですね！南の60オーバーの間取りや北西一階は全てらしいですよ
何しろ、二階、三階も一倍物件があったようですから

ん～ん
行くべきか・・迷うぅ
ただ、これを逃すとまた当分物件がでないし高額だけに(*≧∀≦*)

ん～ん
行くべきか・・迷うぅ
ただ、これを逃すとまた当分物件がでないし高額だけに(*≧∀≦*)

第1期、早くも販売終了

割高なのに売れてるんだねー。

え～一期販売終了なんですか！？
狙っていた物件なので残念
でも、二期はありますよね

いい感じで中のひとのコメントが続きますね。

子育て世帯にあの傾斜15度の長い坂道は苦行というか拷問に近いと思います。
周辺は汚いゴミだらけの路地で広告のイメージとは笑うくらいかけ離れています。
邸宅と言えるのは三田側で、この立地で坪330万円超出すのは正気ではありません。

高額な上層階からやっと見えるのは、錆びたまま放置のボロ住宅の屋根と生活臭。
ボロボロの都営住宅と貧しい人の無遠慮な暮らし振り、ゴミ処理場と煙突。
既存不適格で建ち続ける西目黒苑、それに電線と高台の高度成長期の高級マンション。

設備は及第点だと思いますが、立地が私にはNGでした。

確かに最寄りの坂は凄いです。別ルートの権之助坂へ出る所の坂もやや急な部分があります。幼子がいる家庭で坂を経験されているかた、坂マンション経験済みの方のアドバイスは聞きたいです。(オーベルは坂を降りきった所ですが、かなり上の方の坂途中のマンションへベビーカーで入って行く人はいましたが。。)
三田側は平均的に坪400のイメージがして、恐ろしくて手が出せません。
回りの環境は、花房山、長者丸、白金あたりとは違い庶民的ですが、穴場と思い
目をつぶってます。
今同時検討している他の物件と比較していますが、みんな同程度に高いので目がバカになってしまった感もありますが、適性価額は難しい問題ですね。

確かにエントランス目の前の坂はね

行きは権之助坂ルートだ帰宅はエントランス前からと言うルートですね
ただ、三田側は高く花房山は価格の割りに建物が少し安っぽいですしね
目黒周辺で検討するなら坂は、付いて回りますね
いずれにせよ、マンションの購入時期今と考えています！（少し遅いぐらいかな）は消費税アップではなく金利や円の価値を考慮するべきだと思っています。
インフレ傾向へ国策で進めていくことや現金は多少必要ですが購入資金を長く持つリスクは否めませんね。
投資用にはこの物件はアリだと感じますけどね。如何ですかね

全てを満たすマンションはそれ相応の価格となりますから
ここが穴場という考えは私も同じです。

このマンションの懸念としては、
坂
高級感のない周辺環境
既存不適格により建て替えると大損するため老朽化し続ける隣のマンション
そのマンションによる日当たりの悪さ
大規模ゴミ処理工場が近い。
その処理場の隣にある小学校が学校区

このデメリット以上のメリットを感る人が買うわけで、1期即完売ならメリットが大きいのだと思います。

確かに、どこに重点を置き見るかですね
坂が完全に駄目な方にはだめですし、それ以上に利便性とコストパフォーマンスを重視するのであればGOですね
勿論、軽視出来ないのは即完したニーズが有ることです。実際に購入者以外がデメリットを羅列してそれで心が動くようでは買いではないですね

え？コストパフォーマンスいいの？これで？

残念ながら抽選に外れてしまいました。
何回も現地に行きましたが良いですよね。
目の間の坂は確かに物凄く急ですが実際に歩くと凄い箇所は短いので私は対して気になりませんでした。(雨の日は少し怖いですね)逆に下って権之助坂に出れば全く苦になりませんでしたよ。
ネットでも少し前迄は特別に評判が良い訳では無かったのでラッキーだなって思っていましたが甘かったです。
結果1週間で40戸以上が売れちゃいましたね。
間取り重視で希望のタイプが全て無くなってしまったので私は2期に応募しませんが購入出来た方、おめでとうございます。

私は更に良いマンションを見つけます。

住まいサーフィンだと理論坪単価はぴったり300だね。ここの理論価格の批判をするのは自由だけど、一応データだから無視はできないよ。アベノミクス期待先行で、現時点では値上がりを織り込んだ高値掴みの価格だね。あがるといいね。

1期即完売凄い！とかマジックが見切れない人々の集まりか。
ここは当初から買いたい部屋に対して検討書という物をを出してくれと言ってた。
それが多い部屋を1期販売としただけであり、これが即完売のからくりでしょうよ(笑)

ここはお盆過ぎの時点で5割残るという予想

実際のところ販売戸数は？販売戸の分布はチェリーピック？わかった風に完売を一概にからくりと決めつける輩もやたらいるけど、そんなのcase by case。

2倍の所でしたが当選しました！
土曜日の時点では70戸の内で6割以上の
43戸が決まったそうです。

185さん、落選は運とはいえ買う決断をされた物件なので残念な事です。耐震に問題をお感じの理由はどう言った事からかでしょうか？
神戸の震災では、壁式構造の建物の耐震性が評価されたとの事ですが。なのでその問題は本物件ではクリアしたと前に思ったのですが。検討が甘かったかな？

賛否両論御座いますが、
最近になって随分掲示板が活発化してきましたね。住まいサーフィンでのお気に入り登録堂々のか2位を考慮すると皆さんかなり注目度が高いようですね。
二期は、限られた間取りと方角などで
物件の売れ行きは鈍るかもしれませんが完売はさせるでしょうね！
交渉次第では最後は思わぬ値引きがあるかもしれませんぞよ！

なんにせよ、こういった物件でも完売コースなのは市況がバブルに向かっているということでしょうか。消費税や金利の先行き不安で煽って、一方で周辺相場の安定を見せるだけで、「今が買い時。ここは穴場。資産価値がある。要はバランス」って自ら言い出して右から左へ売れるんだから、楽な商売です（笑）　みなさん、本音は「こっちより、ブランズ花房山が圧倒的にいいなー」だったりしませんか。大丈夫ですか。

ここを投資対象として考えると1期最低価格の45平米で表面利回り5%とるだけで家賃19万円設定、6%では23万円で、この設定で借り手がいるはずなく赤字確実です。ちなみに全ての面で上回る目黒花房山プレイスは5階54平米で20万円です。目黒周辺の賃貸相場は安く、利回りは情けないほど低いのです。デベが念仏のように唱える「いざとなったら貸せる」は忘れて判断するのがよさそうです。金利動向にかかわらず、お得度は、借りた方に分があります。

売却時にはオウチーノだけではなくすべての中古サイトに利回りが表示されるでしょうから、謎の目黒相場は今よりも中古価格に敏感に反映されそうです。謎というか、目黒周辺は安い築古リノベ賃貸が多くて借り手にも人気なので、築浅も引きずられているのでしょう。目黒は、SUUMOやネットに書いてある資産価値で選ぶとみたいな基準に沿うと悲惨かもしれません。ここも、消去法や取ってつけた知識ではなく、本当に気に入ったので買う、という契約者が多いといいですね。

オーベルから目黒駅方面とは反対の目黒区民センターは古い施設(図書館、ジム、美術館等)ですが、目黒川沿いで開放的で癒されます。ゴルフをやられるかたならその近くに打ちっぱなしもあります。
権之助坂の古臭い商店街はルックスは悪いですが。前から目黒は洗練されてない雑多な街の印象ですが住めば、その坂の様にアップダウンあり面白いのかな？人気駅徒歩低層物件はみんな高く、こちらも一般人には高い買い物ですがね。

すいません。流れを中断しまして。以後気を付けます。マンションもクチコミもビギナーです。契約検討中者です。

謝るぐらいな、捨て駒発言するなよ

１９０さんと同感です
リーマン前の購入などを考慮すると、決して楽でなく、かといって理想な価格に上げる事はできず地下住戸や1ＬDKなどを増やし販売個数を確保したと思います
今後の先行きがどうなるか？高等材料、優遇処置など色々と、考えられるけど買うチャンスと言うよりは買えるチャンス のようですね

ここはリーマン後の仕入れじゃないのでしょうか？

いや、土地の購入時期を実際に調べたら前でしたよ

ありがとうございます。
営業トークを信じてしまってました。

バブルｗｗｗ何でもバブル言うのやめてよｗ
過去バブルと言われてる状態はこんなもんじゃないんだよｗｗ
お前らのバブルは安過ぎる

お前がバブルって言うのが一番、安いよ！
バブルを乗り越えた人や経験した人は
こんな所に来て自慢しないよ！

さておき、現在は上手く行っているマンションだと思いますが
残り2期の間取り、人気はどうなんですかね？
モデルルームへ何度も行きましたが
皆さん住む目的にしか見えませんでしたが…
投資と永住は見抜けませんでした。