ルフォン南大塚 ザ・レジデンスってどうですか？

この規模でディスポーザーありってのは、管理費を要チェック。浄化槽の設置が義務付けられるけど、小規模だと一戸当りの維持費が割高になる。管理費が一般的な設定だと、管理組合の収支が赤字になるリスクが高いと考えておいたほうがいい。

内廊下だけど６５平米の３Ｌｄｋ　でディスポーザーなし機械式駐車場なしで特に今日豪華な共用施設がない４０戸
ぐらいの物件見に行ったけど　管理費修繕費　２９０００とか言われて高すぎだろって思った

ここはディスポーザーあり機械式駐車場あり内廊下で高くなりそう

３ｌｄｋのやつで２００００後半ならまだ許せるけど。それぐらいでやっていけるのかな

>62

駐車場の維持費は、駐車場使用料でまかなうから、管理費で判断すると間違えるよ。

機械式で駐車場使用料無料なんて破綻するのが目に見えてる物件もあったりする。管理計画もチェックしておいたほうがいい。長期修繕計画って重要事項として説明するけど、管理計画って説明されずに、月々管理費がいくらですでおしまい。チェックしないと、入居後にしまったということになる。

ここ入居しそうな層って一般人だよね？笑
大塚ってあっちの筋の人とか水系多いらいしから笑

三業通りは昔の花街だからお水系は多いだろうけど、ここよりも免震タワーの辺り。

子供を公立に通わすつもりなら評判を確認した上で判断すべき。学力レベルも。

大塚でこの3L6000マンて高くはないよね？

値段だけで言ったらね。ただまだモデルルーム行ってないから判断できないけど
値段にはそれなりに理由あるよね。大手施工、大手デべじゃないしなんていっても
今のマンションとしては天井やサッシが低い。セキュリティとかも最低限しかないし

あと管理費や修繕費高そうだけどここに文句たれてる人いないならそうでもないのかな
まあモデルルーム行ってみるか

まあ６７㎡で６０００万だせるならタワレジのほうがよかったと思うよ

客観的にブランズとここどっちがいいですかねえ。

あっちも同じぐらいの相場かもしれない

あっちはデべは大手だけど

低地で満足するか中腹かの選択。

ここらへん低地なの？　
新大塚のほうは高いけど

ブランズの場合もっと高そうな気がするな

床のタイルは冷たいのですね。。。
玄関から廊下がタイル敷きだと高級感がありますし、掃除も簡単で良さそうに思えますが
冷え性の方にとっては厳しいかもしれませんね。
ここでは宅配レンタカーシステムが気になりますが、車はエントランスまで配車してくれるという事
なのでしょうか？

レンタカー置くスペースあるからそこまで持ってきてくれるんじゃないかな

管理費修繕費は最初の５年までは安いけど、１５年、２０年たったらめっちゃ高いけど
これどうなん？リセールに響きそう

管理費修繕費１５年越えたあたりから高くない？リセール響きそう

すみません二回同じ内容のこと書いてしまいました(>_<)

修繕積み立ての段階的値上げと定期的な一時金徴収は、未納を引き起こす原因となりうるんで、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

修繕積立金の事ですが、５年ごとに引き上げる計画なんでしょうか？

ちなみに、いくら位（何％位）引き上げかご存じの方がいらっしゃたら教えてください。

＞＞５１さん
アトレは今住んでいる駅にもあるのですが、美味しいパン屋さんが入っていたり、
成城石井なんかも入っていたりします。結構お総菜なども豊富なので、ちょっと
手抜きをしたい時なんかは買ってしまったりします。アトレにどの様なお店が入るのか
とても楽しみです。アトレができるとますます便利な駅になりますよね。

ここって昔なんだったの巣鴨村？畑？台地の中腹部分？大塚駅あたりよりはちょっとあがったところだよね
旧癌研どおりから三業通りあたりまでは川だったらしいし

まあ高台とはいえないのかな。役所行けば古地図見られるかな

中腹ですね。

駅にも近くて、落ち着いた感じの外観ですね。
専用部分の廊下が石なのは、ちょっと気になります。
お掃除とかはいいのですが、確かに寒そう。
スリッパを履いていればいいのかもしれないですが、どうなのかな。

モデルルームの入っている建物に、まいばすけっと（スーパー）が入るね。
ますます買い物に便利になるな。
部屋が狭く我が家の購入対象にならないのが本当に残念。
立地面は自分の中ではここ数年の巣鴨/大塚の物件の中では最も気に入っているのに。

モデルルームの入っているビルに、
まいばすけっとがはいるんですかぁ～

よいですねぇ～(^^)v

生活に必要な施設が近くにあると
何かと便利で暮らし易くなるんで、大歓迎ですね。

確かに商業地域で将来、羨望や日照面でどうなるかわからないという点と電線の多さという点以外はいいですね
あの電線は景観的にいただけない。サンモールの電線の多さについても、区に意見を出したらしいが、将来的に
なくしてほしいなあ

あとエントランスホールももうちょっと豪華なソファなどおいてもらえないのか笑
まあ高級志向じゃないからなあ

確かに環境変化リスクは否定できませんが、
現時点で既に高い建物に囲まれているので更なる大きな悪化はあまり想定し難い点、
また、東方向や南方向は広めの道路の為日照は確保されると考えられる点(特にCタイプ)、
から許容範囲かなとは考えています。
確かに電線はイマイチですね。早く共同溝化して欲しいです。

恥ずかしい、良く見たら羨望じゃなくて眺望ですね笑

確かにファミリータイプはないですね。。

北大塚の新日鉄興和まで待とうかな。あそこは環境良さそうだ。

その新日鉄の環境どうですか、けっこう夜は寂しい通り？あと高台だからけっこう坂きつい？

新日鉄は、夜の人通りは多くは無いけどコンビニがあるし結構明るい。

坂はあるけどキツイという程ではない。勾配はルフォンへの坂と大差は無いのでは？
フラットを求めるなら巣鴨から歩いても7〜8分くらいなので、巣鴨を利用するという考えも。

マイナス点は宗教施設が目の前にある点、巣鴨・大塚の抜け道になっているので車が多少通る点かな。

ハイコートって新日鉄の高級ブランドだっけ？リビオは知ってるけど

なんか低層の敷地広めの高台邸宅って感じだね。現地みてないけど

高くなるのかな？？利便性は南大塚のほうがいいけどね

ここも中高層階で５５００ぐらいだったら買いたかったけどなあ

ハイコートは元々は興和不動産のブランド。
ブランドの位置付けは詳しくないけど、過去は浜田山・青山等の億ションのある物件に付けているので、
ハイエンド物件に付けるブランドと思います。

価格は高いと思いますよ。隣のヒルズ山手大塚は99年築で未だに坪200万円前後で取引されています。
平均300万円超くらいになるのでは・・

新大塚のブランズと比較検討していて迷っています。同じ方いますか？

いますよ(^ ^)

ルフォンよりブランズのほうがいい

私はブランズよりルフォン派。
通勤に山手線を利用しているのでルフォンの方が便利。静かな立地であるのも良い。
また、ブランズは計画道路の存在が問題かな。

ルフォン→囲まれており、日照がよろしくない。
ブランズ→南向きは日当たり良好、大手デベ、道路計画さえなければ完璧。惜しい。

確かにね、自分も最初は利便性の良さや日照を考慮して断然ブランズ派だった。外観もブランズのほうが好み。
ルフォンは日照が微妙だから、道路計画と日照どちらを取るか迷う。価格もルフォンのほうが高い。

二重天井に二重床、宅配ボックスとしっかりしているところですね
レンタカー配車サービスも他にはないサービスでちょっとしてお出かけに便利そう

山手線利用が多いため、ルフォン派だったけど、

ブランズのモデルルームにも
行ってみようかな、って思ったりしています。

ブランズの価格知っておきたいですし・・・

ブランズとルフォン両方見て、日当たりはやっぱりブランズのほうが断然いいと思った。
計画道路の件さえなければ、迷わずブランズなんだけどなあ。
ルフォンは一応南向きだけど、部屋によっては隣と近すぎて手が届きそうだし、囲まれてるから10F以上を検討しないと日当たりは期待できないかな？
そもそも計画道路って実行されるのか？されるなら安全策でルフォンかな～。

ブランズの道路計画は気になりますよね。
ブランズとルフォン、立地としてはどちらも駅徒歩3分と資産運用に最適な立地です。
採光と眺望に欠ける環境と道路計画により既存不適格で将来的な不安がある環境では
どちらが有利と思われますか？

転勤などの予定がなく確実に永住する人はブランズじゃないかな？
その予定ありの人は日照は諦めるか高層階を買ってルフォンが良いよ。
眺望や日照に問題ありでは健康や精神にも影響するよ。
と言いつつ自分も2つの間でかなり揺れています。甲乙つけがたい。
どちらかに決めるのは間違いないが。皆様の意見も聞かせてください。

ルフォンを諦めてブランズを買うかどうかに悩むものです。

ルフォンを諦めた理由
- 専用面積はブランズより狭く、収納力が低い。ブランズはトランクルームがあり、間取りによってSICがある
- サッシが低く、サッシの外に大きい梁があり、リビングルームとバルコニーに窮屈感じる。バスルームの天井は低すぎる
- 窓とバルコニーの金具は安っぽい。バルコニーの戸切りの板は天井までいってない
- ブランズは日照はよく、東西に開放感があって東向きにスカイトリーが見える
- カラーセレクトのセンスはブランズの方がよい

ブランズに悩むところは
- 道路計画(あそこは幅を増やす必要性はないから、撤回してほしい！)
- ディスポーザーなし
- 管理費
- 入り口のゴミ置き場
- 自転車は1戸1台だけ
- 仕様はちょっと安っぽいところあり
- クロゼットの高さ、梁の場所
- 横のあの店

道路計画が問題だけど、私はブランズかな。もしルフォンを買って、この先何十年も道路計画が実行されなかったら、日照を諦めたことを後悔しそう。
あと、やはりルフォンのほうが若干高いから。

確かに、ルフォンは高く感じます

ルフォンを前向きに検討していましたが
んーん、悩みます(*_*)

ブランズの方がはカラーセレクトは良かったですか～

まだブランズのモデルルーム見学に行ってない為、
やっぱり行った方がよさげですね。

トランクルーム、確かにポイント高いですよね！！

ブランズかルフォンなら、私なら、迷わずルフォンです。

ブランズは、新大塚から物件までの歩道が狭すぎる。自転車をよけながら歩道を歩く感じ。

あれが、大嫌い。

>>105
ブランズ前の通りは車道は拡張は必要ないと思いますが、歩道が狭く通行量も多いので本当に危険です。
そのため、ブランズには申し訳ないですが、歩道を拡張する為に是非計画道路を実行して欲しいというのが周辺住民の強い願いです。

>>109
同感です。早く計画道路を実行して、歩道を拡張して欲しいです。