ルフォン南大塚 ザ・レジデンスってどうですか？

安くはないわ、いろんなとこケチってるやん

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先日　事前案内会に行って来たものです。

疑問点などの説明は、きちんと対応してくれましたよ。

後は、どの部屋なら我が家に最適なのか検討し、
他物件と比較しようと思っている段階です。

ちなみに、けっちている点って、どの様な点を見て思われましたか？

14階建なので仕方ないと思いますが、
免震構造なら、尚良かったのに、と思っています。

でも利便性が良いので、我が家にとっては検討の対象です。

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タワーじゃないのに乾式壁とかさ、セキュリティー面なんかエレベーター前にもロックや着床制限とか厳重な
マンション増えてきてるのに風除室通ったらすぐ部屋これるし

あとモデルルーム行ってないからわからないけど３３の人が言ってるじゃん
階高や天井の高さも気になる

個人的に外壁は微妙な感じ…

しょうがないけど電線の量の多さとか周りの囲まれ感とかすごいし
まあ駅前の商業地域だからしょうがないんだけどね

中高層じゃないとお見合いになったり日当たりも良くなさそう

ただ利便性は否定できないし設備なども悪くないので
現地やモデルルーム行った人はレポしてくれるとありがたいです

あとは売主や建設会社もあまり存じないのでどうなのかなとは思ってます

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事前案内会に行って感じた事

確かに構造面で、一部乾式壁を使用していますね。
全部がRC壁じゃない事はおっしゃる通りでした。

天井高240～245や、ハイサッシじゃない事は残念な対象ではあります。
ただ、アウトフレーム構造なので、室内に大きな梁がない事は利点と思いました。
バルコニーの奥行きが広く、
手すりにガラスフレームを採用している事で、広く感じました。

モデルルームはオプションが多く、洋室などは参考にならない点も有りましたが
３ＬＤＫを２ＬＤＫに変更してあった為、リビングを広く取り２ＬＤＫとして
使用したい方にとっては参考になったのではないでしょうか。

利便性は申し分ないと思いました。
駅から信号なしで３分で現地に着く事や、
南口にアトレが出来る事（25年秋予定）で、買い物等々、今後楽しみな面でもあります。

建物の外観・・・
おっしゃるとおり、確かにもう少しお洒落感があると、もっと良かったです。

すべて満足とは言えませんが、価格面、今後の大塚の発展を期待して
我が家は、検討をしている所です。

一度、足を運ばれてみてはいかがですか？
百聞は一見にしかず。。。って言いますから。

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売主は株式会社サンケイビルとフジ都市開発株式会社ですよね。
実は私もここを検討しはじめるまではあまり存じ上げない会社でした。
どちらもフジサンケイグループで、実績としてルフォンシリーズやクレヴィアを
てがけているんですよね。

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クレヴィアシリーズは伊藤忠都市開発ですよ。

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玄関と廊下がタイルとかゴージャスだと思いますが私はこれが初めて、皆さん絨毯を敷いたりするものでしょうか。

裸足では通れないなあと住む前からおかしな緊張を持ってます。

傷とかどうなんでしょうね、そんな簡単に付かないとは思いますけど傷ができた場合の補修はどうするのかとか、経験者の方のアドバイスがあると助かります。

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廊下がタイルだと見た目はいいけど、常にスリッパーか靴下を履かないと冷えてつらいです。

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大塚は候補に今まで入れていませんでしたが、洋食屋多いですね。
駅が２箇所はいいですが・
デザインはいいですし、スパイスラックもあり、デッドスペースも活用されているのでいいなとは思いますが、玄関ホールタイル…。
実家の玄関がタイルでしたが、冷たいということで今タイルカーペット敷いていますよ。

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榊さんのレポートの評価はどうだったの？

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とにかく通勤などに便利な立地ですよね。
通勤に都電を使ってましたが、朝は意外と本数が多いです。
目の前じゃないので音は気にならないですよね。
大塚もセキュリティが気になるエリアなので、内廊下は有難いかな。
食事や買物は池袋がほとんどでしたが、アトレが出来たら便利になりそうで楽しみです。

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廊下がタイルなんて実際行ってみないとわかりませんでした。　
HPではモデルルームとか公開していないので。
各部屋が廊下に面しているので、リビングに行くにもお風呂に行くにもトイレに行くのも廊下を通るということですよね。おしゃれだけど実用的にスマートにこなさないとですね。

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Cタイプはプライバシーが確立している感じですね。
家族で生活時間帯が違う場合は
良いのではないかと思います。

ただ廊下の分、居室が狭くなっているような
そんな感じもします。

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私はきっちり廊下があった方がいいのですが・・・
結構好みが分かれるのかもしれないですネ
設備面では床暖・ディスポーザー・食洗機と
欲しいなと思っているものが揃っているので嬉しいです

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3Lで6千万は高くないですか～？？立地、設備を考えたら妥当なの？

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高いと思います。10年後は㎡60万前後でしょうね。

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これで高いなら郊外行くしないですね

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交通アクセスを考えたら高くないけど周りの環境はひどい。三方向道路といっても周りの建物に囲まれててある程度
高層階行かないと抜けないし日当たりも微妙

電線がすごい多くて景観もよくない

まあ大塚ってそういう街だし駅前の商業用地だからしょうがないんだけどね

交通利便はいい

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この辺って昔どんな土地だったの？地盤いいのかな

大塚の免震タワーレジデンスって平均いくらぐらいだっけ。３００前後だった気がする　　
ここが２００後半なら北大塚でも免震のほう買えばよかったのかな

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床のタイルは冬冷たいよ。廊下にも床暖つけるなら、ああするのもありだと思うけど。

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この規模でディスポーザーありってのは、管理費を要チェック。浄化槽の設置が義務付けられるけど、小規模だと一戸当りの維持費が割高になる。管理費が一般的な設定だと、管理組合の収支が赤字になるリスクが高いと考えておいたほうがいい。

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内廊下だけど６５平米の３Ｌｄｋ　でディスポーザーなし機械式駐車場なしで特に今日豪華な共用施設がない４０戸
ぐらいの物件見に行ったけど　管理費修繕費　２９０００とか言われて高すぎだろって思った

ここはディスポーザーあり機械式駐車場あり内廊下で高くなりそう

３ｌｄｋのやつで２００００後半ならまだ許せるけど。それぐらいでやっていけるのかな

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>62

駐車場の維持費は、駐車場使用料でまかなうから、管理費で判断すると間違えるよ。

機械式で駐車場使用料無料なんて破綻するのが目に見えてる物件もあったりする。管理計画もチェックしておいたほうがいい。長期修繕計画って重要事項として説明するけど、管理計画って説明されずに、月々管理費がいくらですでおしまい。チェックしないと、入居後にしまったということになる。

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ここ入居しそうな層って一般人だよね？笑
大塚ってあっちの筋の人とか水系多いらいしから笑

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三業通りは昔の花街だからお水系は多いだろうけど、ここよりも免震タワーの辺り。

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子供を公立に通わすつもりなら評判を確認した上で判断すべき。学力レベルも。

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大塚でこの3L6000マンて高くはないよね？

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値段だけで言ったらね。ただまだモデルルーム行ってないから判断できないけど
値段にはそれなりに理由あるよね。大手施工、大手デべじゃないしなんていっても
今のマンションとしては天井やサッシが低い。セキュリティとかも最低限しかないし

あと管理費や修繕費高そうだけどここに文句たれてる人いないならそうでもないのかな
まあモデルルーム行ってみるか

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まあ６７㎡で６０００万だせるならタワレジのほうがよかったと思うよ

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客観的にブランズとここどっちがいいですかねえ。

あっちも同じぐらいの相場かもしれない

あっちはデべは大手だけど

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低地で満足するか中腹かの選択。

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ここらへん低地なの？　
新大塚のほうは高いけど

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ブランズの場合もっと高そうな気がするな

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床のタイルは冷たいのですね。。。
玄関から廊下がタイル敷きだと高級感がありますし、掃除も簡単で良さそうに思えますが
冷え性の方にとっては厳しいかもしれませんね。
ここでは宅配レンタカーシステムが気になりますが、車はエントランスまで配車してくれるという事
なのでしょうか？

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レンタカー置くスペースあるからそこまで持ってきてくれるんじゃないかな

管理費修繕費は最初の５年までは安いけど、１５年、２０年たったらめっちゃ高いけど
これどうなん？リセールに響きそう

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管理費修繕費１５年越えたあたりから高くない？リセール響きそう

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すみません二回同じ内容のこと書いてしまいました(>_<)

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修繕積み立ての段階的値上げと定期的な一時金徴収は、未納を引き起こす原因となりうるんで、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

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修繕積立金の事ですが、５年ごとに引き上げる計画なんでしょうか？

ちなみに、いくら位（何％位）引き上げかご存じの方がいらっしゃたら教えてください。

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＞＞５１さん
アトレは今住んでいる駅にもあるのですが、美味しいパン屋さんが入っていたり、
成城石井なんかも入っていたりします。結構お総菜なども豊富なので、ちょっと
手抜きをしたい時なんかは買ってしまったりします。アトレにどの様なお店が入るのか
とても楽しみです。アトレができるとますます便利な駅になりますよね。

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ここって昔なんだったの巣鴨村？畑？台地の中腹部分？大塚駅あたりよりはちょっとあがったところだよね
旧癌研どおりから三業通りあたりまでは川だったらしいし

まあ高台とはいえないのかな。役所行けば古地図見られるかな

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中腹ですね。

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駅にも近くて、落ち着いた感じの外観ですね。
専用部分の廊下が石なのは、ちょっと気になります。
お掃除とかはいいのですが、確かに寒そう。
スリッパを履いていればいいのかもしれないですが、どうなのかな。

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モデルルームの入っている建物に、まいばすけっと（スーパー）が入るね。
ますます買い物に便利になるな。
部屋が狭く我が家の購入対象にならないのが本当に残念。
立地面は自分の中ではここ数年の巣鴨/大塚の物件の中では最も気に入っているのに。

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モデルルームの入っているビルに、
まいばすけっとがはいるんですかぁ～

よいですねぇ～(^^)v

生活に必要な施設が近くにあると
何かと便利で暮らし易くなるんで、大歓迎ですね。

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確かに商業地域で将来、羨望や日照面でどうなるかわからないという点と電線の多さという点以外はいいですね
あの電線は景観的にいただけない。サンモールの電線の多さについても、区に意見を出したらしいが、将来的に
なくしてほしいなあ

あとエントランスホールももうちょっと豪華なソファなどおいてもらえないのか笑
まあ高級志向じゃないからなあ

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確かに環境変化リスクは否定できませんが、
現時点で既に高い建物に囲まれているので更なる大きな悪化はあまり想定し難い点、
また、東方向や南方向は広めの道路の為日照は確保されると考えられる点(特にCタイプ)、
から許容範囲かなとは考えています。
確かに電線はイマイチですね。早く共同溝化して欲しいです。

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恥ずかしい、良く見たら羨望じゃなくて眺望ですね笑

確かにファミリータイプはないですね。。

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北大塚の新日鉄興和まで待とうかな。あそこは環境良さそうだ。

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その新日鉄の環境どうですか、けっこう夜は寂しい通り？あと高台だからけっこう坂きつい？

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