ルフォン南大塚 ザ・レジデンスってどうですか？

先日、物件の場所を確認に行って来ました。
なかなかに便利な所だなぁ～って思いました。

欲しいです！！

でも・・・最終的には
お値段次第ってところなんですがね^^;

早く、事前案内会の連絡来ないかなぁ～

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階や向きによっても違うけどどうも坪３３０近くになるっぽい

北大塚の免震タワー買えばよかったかもそれだったら

いくら北と南は違うといっても設備とか地震対策全然違うしな

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平均坪330ですか。。駅ビルが出来て利便性が格段に増すことを考慮しても、有り得ない水準ですね。

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坪330なら普通にもっと都心部に買うよ。

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300前後でしょどう考えても

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事前案内会の連絡入りましたね～


南東側の中層階の坪単価が300位だったら、購入したいです！！
それ以上なら断念かなぁ～

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大塚だとさすがに駅から3分歩いただけでは商業エリアからは抜け出せない立地ですねぇ。まあこの便利に贅沢を言ってはいけないですよね、できるだけ上の階を希望すればいいわけですし、マンションを出ればもう何でもあるというのですから利便性の面はレベルが高いなあと。というより山手線で不便なわけがないですよね（汗

ちょっとご神木にでも触れがてら現地見学といきましょう。

この立地で近隣には自然環境も多いようです、都内では珍しい便利さと自然の合わさった場所を想像しています。

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駅前なのがうれしいですね
利便性も良いので通勤にも便利
管理費がどのくらいなのか気になります

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事前案内会は資料請求されているかたには
そろそろ届いている頃でしょうか？？
駅まで近い事ですし、
設備も食洗機・ディスポーザー・床暖となかなかよろしいので
お値段もそれなりにしてしまうでしょうか？？

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事前案内会の招待状、昨日届きました

楽しみにしています♪♪

価格・・・
どうなる事でしょう^^;

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平均300前半ぽいですなー
あともうちょい安ければなー

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バルコニーの戸切り、完全に密封ではないですね。 外壁にタイルも貼っていない。 サッシ低い。窓の金具安っぽい。正直、坪300は出したくない。。

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外観は安っぽいですよね

事前案内会行った方価格はどんな感じでしたか？

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３LDKでもコンパクトな感じですが設備仕様は一通りそろっている感じがします。
ウォーキングクローゼットもあれば家具もそれほど持ち込まなくてもいいですね。
駅に近いのでメリットはあります。

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現地行ったけど周り電線多すぎだろ笑

近いのは魅力だが、環境はやっぱり大塚だなあ
という印象。

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再開発があった街でないと、
電柱地中化は難しいんですよね。
電線が多いというのは確かにそうです。

でも駅からの近さというのは
自分にとっては大きなメリットですね。

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長期優良住宅のマンションではないですよね？

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予定価格帯が53.96〜67.02平米で、4000万円台〜6300万円台とされているので、坪単価で250〜310万円くらいかな。


この利便性でこの価格帯なら安い方では？

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確かに安いね。
もう少し広さがあれば・・残念です。

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安くはないわ、いろんなとこケチってるやん

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先日　事前案内会に行って来たものです。

疑問点などの説明は、きちんと対応してくれましたよ。

後は、どの部屋なら我が家に最適なのか検討し、
他物件と比較しようと思っている段階です。

ちなみに、けっちている点って、どの様な点を見て思われましたか？

14階建なので仕方ないと思いますが、
免震構造なら、尚良かったのに、と思っています。

でも利便性が良いので、我が家にとっては検討の対象です。

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タワーじゃないのに乾式壁とかさ、セキュリティー面なんかエレベーター前にもロックや着床制限とか厳重な
マンション増えてきてるのに風除室通ったらすぐ部屋これるし

あとモデルルーム行ってないからわからないけど３３の人が言ってるじゃん
階高や天井の高さも気になる

個人的に外壁は微妙な感じ…

しょうがないけど電線の量の多さとか周りの囲まれ感とかすごいし
まあ駅前の商業地域だからしょうがないんだけどね

中高層じゃないとお見合いになったり日当たりも良くなさそう

ただ利便性は否定できないし設備なども悪くないので
現地やモデルルーム行った人はレポしてくれるとありがたいです

あとは売主や建設会社もあまり存じないのでどうなのかなとは思ってます

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事前案内会に行って感じた事

確かに構造面で、一部乾式壁を使用していますね。
全部がRC壁じゃない事はおっしゃる通りでした。

天井高240～245や、ハイサッシじゃない事は残念な対象ではあります。
ただ、アウトフレーム構造なので、室内に大きな梁がない事は利点と思いました。
バルコニーの奥行きが広く、
手すりにガラスフレームを採用している事で、広く感じました。

モデルルームはオプションが多く、洋室などは参考にならない点も有りましたが
３ＬＤＫを２ＬＤＫに変更してあった為、リビングを広く取り２ＬＤＫとして
使用したい方にとっては参考になったのではないでしょうか。

利便性は申し分ないと思いました。
駅から信号なしで３分で現地に着く事や、
南口にアトレが出来る事（25年秋予定）で、買い物等々、今後楽しみな面でもあります。

建物の外観・・・
おっしゃるとおり、確かにもう少しお洒落感があると、もっと良かったです。

すべて満足とは言えませんが、価格面、今後の大塚の発展を期待して
我が家は、検討をしている所です。

一度、足を運ばれてみてはいかがですか？
百聞は一見にしかず。。。って言いますから。

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売主は株式会社サンケイビルとフジ都市開発株式会社ですよね。
実は私もここを検討しはじめるまではあまり存じ上げない会社でした。
どちらもフジサンケイグループで、実績としてルフォンシリーズやクレヴィアを
てがけているんですよね。

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クレヴィアシリーズは伊藤忠都市開発ですよ。

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玄関と廊下がタイルとかゴージャスだと思いますが私はこれが初めて、皆さん絨毯を敷いたりするものでしょうか。

裸足では通れないなあと住む前からおかしな緊張を持ってます。

傷とかどうなんでしょうね、そんな簡単に付かないとは思いますけど傷ができた場合の補修はどうするのかとか、経験者の方のアドバイスがあると助かります。

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廊下がタイルだと見た目はいいけど、常にスリッパーか靴下を履かないと冷えてつらいです。

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大塚は候補に今まで入れていませんでしたが、洋食屋多いですね。
駅が２箇所はいいですが・
デザインはいいですし、スパイスラックもあり、デッドスペースも活用されているのでいいなとは思いますが、玄関ホールタイル…。
実家の玄関がタイルでしたが、冷たいということで今タイルカーペット敷いていますよ。

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榊さんのレポートの評価はどうだったの？

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とにかく通勤などに便利な立地ですよね。
通勤に都電を使ってましたが、朝は意外と本数が多いです。
目の前じゃないので音は気にならないですよね。
大塚もセキュリティが気になるエリアなので、内廊下は有難いかな。
食事や買物は池袋がほとんどでしたが、アトレが出来たら便利になりそうで楽しみです。

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廊下がタイルなんて実際行ってみないとわかりませんでした。　
HPではモデルルームとか公開していないので。
各部屋が廊下に面しているので、リビングに行くにもお風呂に行くにもトイレに行くのも廊下を通るということですよね。おしゃれだけど実用的にスマートにこなさないとですね。

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Cタイプはプライバシーが確立している感じですね。
家族で生活時間帯が違う場合は
良いのではないかと思います。

ただ廊下の分、居室が狭くなっているような
そんな感じもします。

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私はきっちり廊下があった方がいいのですが・・・
結構好みが分かれるのかもしれないですネ
設備面では床暖・ディスポーザー・食洗機と
欲しいなと思っているものが揃っているので嬉しいです

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3Lで6千万は高くないですか～？？立地、設備を考えたら妥当なの？

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高いと思います。10年後は㎡60万前後でしょうね。

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これで高いなら郊外行くしないですね

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交通アクセスを考えたら高くないけど周りの環境はひどい。三方向道路といっても周りの建物に囲まれててある程度
高層階行かないと抜けないし日当たりも微妙

電線がすごい多くて景観もよくない

まあ大塚ってそういう街だし駅前の商業用地だからしょうがないんだけどね

交通利便はいい

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この辺って昔どんな土地だったの？地盤いいのかな

大塚の免震タワーレジデンスって平均いくらぐらいだっけ。３００前後だった気がする　　
ここが２００後半なら北大塚でも免震のほう買えばよかったのかな

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床のタイルは冬冷たいよ。廊下にも床暖つけるなら、ああするのもありだと思うけど。

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この規模でディスポーザーありってのは、管理費を要チェック。浄化槽の設置が義務付けられるけど、小規模だと一戸当りの維持費が割高になる。管理費が一般的な設定だと、管理組合の収支が赤字になるリスクが高いと考えておいたほうがいい。

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内廊下だけど６５平米の３Ｌｄｋ　でディスポーザーなし機械式駐車場なしで特に今日豪華な共用施設がない４０戸
ぐらいの物件見に行ったけど　管理費修繕費　２９０００とか言われて高すぎだろって思った

ここはディスポーザーあり機械式駐車場あり内廊下で高くなりそう

３ｌｄｋのやつで２００００後半ならまだ許せるけど。それぐらいでやっていけるのかな

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>62

駐車場の維持費は、駐車場使用料でまかなうから、管理費で判断すると間違えるよ。

機械式で駐車場使用料無料なんて破綻するのが目に見えてる物件もあったりする。管理計画もチェックしておいたほうがいい。長期修繕計画って重要事項として説明するけど、管理計画って説明されずに、月々管理費がいくらですでおしまい。チェックしないと、入居後にしまったということになる。

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ここ入居しそうな層って一般人だよね？笑
大塚ってあっちの筋の人とか水系多いらいしから笑

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三業通りは昔の花街だからお水系は多いだろうけど、ここよりも免震タワーの辺り。

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子供を公立に通わすつもりなら評判を確認した上で判断すべき。学力レベルも。

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大塚でこの3L6000マンて高くはないよね？

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値段だけで言ったらね。ただまだモデルルーム行ってないから判断できないけど
値段にはそれなりに理由あるよね。大手施工、大手デべじゃないしなんていっても
今のマンションとしては天井やサッシが低い。セキュリティとかも最低限しかないし

あと管理費や修繕費高そうだけどここに文句たれてる人いないならそうでもないのかな
まあモデルルーム行ってみるか

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まあ６７㎡で６０００万だせるならタワレジのほうがよかったと思うよ

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客観的にブランズとここどっちがいいですかねえ。

あっちも同じぐらいの相場かもしれない

あっちはデべは大手だけど

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低地で満足するか中腹かの選択。

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ここらへん低地なの？　
新大塚のほうは高いけど

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ブランズの場合もっと高そうな気がするな

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床のタイルは冷たいのですね。。。
玄関から廊下がタイル敷きだと高級感がありますし、掃除も簡単で良さそうに思えますが
冷え性の方にとっては厳しいかもしれませんね。
ここでは宅配レンタカーシステムが気になりますが、車はエントランスまで配車してくれるという事
なのでしょうか？

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レンタカー置くスペースあるからそこまで持ってきてくれるんじゃないかな

管理費修繕費は最初の５年までは安いけど、１５年、２０年たったらめっちゃ高いけど
これどうなん？リセールに響きそう

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管理費修繕費１５年越えたあたりから高くない？リセール響きそう

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すみません二回同じ内容のこと書いてしまいました(>_<)

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修繕積み立ての段階的値上げと定期的な一時金徴収は、未納を引き起こす原因となりうるんで、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

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修繕積立金の事ですが、５年ごとに引き上げる計画なんでしょうか？

ちなみに、いくら位（何％位）引き上げかご存じの方がいらっしゃたら教えてください。

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＞＞５１さん
アトレは今住んでいる駅にもあるのですが、美味しいパン屋さんが入っていたり、
成城石井なんかも入っていたりします。結構お総菜なども豊富なので、ちょっと
手抜きをしたい時なんかは買ってしまったりします。アトレにどの様なお店が入るのか
とても楽しみです。アトレができるとますます便利な駅になりますよね。

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ここって昔なんだったの巣鴨村？畑？台地の中腹部分？大塚駅あたりよりはちょっとあがったところだよね
旧癌研どおりから三業通りあたりまでは川だったらしいし

まあ高台とはいえないのかな。役所行けば古地図見られるかな

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中腹ですね。

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駅にも近くて、落ち着いた感じの外観ですね。
専用部分の廊下が石なのは、ちょっと気になります。
お掃除とかはいいのですが、確かに寒そう。
スリッパを履いていればいいのかもしれないですが、どうなのかな。

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モデルルームの入っている建物に、まいばすけっと（スーパー）が入るね。
ますます買い物に便利になるな。
部屋が狭く我が家の購入対象にならないのが本当に残念。
立地面は自分の中ではここ数年の巣鴨/大塚の物件の中では最も気に入っているのに。

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モデルルームの入っているビルに、
まいばすけっとがはいるんですかぁ～

よいですねぇ～(^^)v

生活に必要な施設が近くにあると
何かと便利で暮らし易くなるんで、大歓迎ですね。

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確かに商業地域で将来、羨望や日照面でどうなるかわからないという点と電線の多さという点以外はいいですね
あの電線は景観的にいただけない。サンモールの電線の多さについても、区に意見を出したらしいが、将来的に
なくしてほしいなあ

あとエントランスホールももうちょっと豪華なソファなどおいてもらえないのか笑
まあ高級志向じゃないからなあ

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確かに環境変化リスクは否定できませんが、
現時点で既に高い建物に囲まれているので更なる大きな悪化はあまり想定し難い点、
また、東方向や南方向は広めの道路の為日照は確保されると考えられる点(特にCタイプ)、
から許容範囲かなとは考えています。
確かに電線はイマイチですね。早く共同溝化して欲しいです。

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恥ずかしい、良く見たら羨望じゃなくて眺望ですね笑

確かにファミリータイプはないですね。。

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北大塚の新日鉄興和まで待とうかな。あそこは環境良さそうだ。

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その新日鉄の環境どうですか、けっこう夜は寂しい通り？あと高台だからけっこう坂きつい？

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新日鉄は、夜の人通りは多くは無いけどコンビニがあるし結構明るい。

坂はあるけどキツイという程ではない。勾配はルフォンへの坂と大差は無いのでは？
フラットを求めるなら巣鴨から歩いても7〜8分くらいなので、巣鴨を利用するという考えも。

マイナス点は宗教施設が目の前にある点、巣鴨・大塚の抜け道になっているので車が多少通る点かな。

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ハイコートって新日鉄の高級ブランドだっけ？リビオは知ってるけど

なんか低層の敷地広めの高台邸宅って感じだね。現地みてないけど

高くなるのかな？？利便性は南大塚のほうがいいけどね

ここも中高層階で５５００ぐらいだったら買いたかったけどなあ

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ハイコートは元々は興和不動産のブランド。
ブランドの位置付けは詳しくないけど、過去は浜田山・青山等の億ションのある物件に付けているので、
ハイエンド物件に付けるブランドと思います。

価格は高いと思いますよ。隣のヒルズ山手大塚は99年築で未だに坪200万円前後で取引されています。
平均300万円超くらいになるのでは・・

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新大塚のブランズと比較検討していて迷っています。同じ方いますか？

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いますよ(^ ^)

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ルフォンよりブランズのほうがいい

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私はブランズよりルフォン派。
通勤に山手線を利用しているのでルフォンの方が便利。静かな立地であるのも良い。
また、ブランズは計画道路の存在が問題かな。

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ルフォン→囲まれており、日照がよろしくない。
ブランズ→南向きは日当たり良好、大手デベ、道路計画さえなければ完璧。惜しい。

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確かにね、自分も最初は利便性の良さや日照を考慮して断然ブランズ派だった。外観もブランズのほうが好み。
ルフォンは日照が微妙だから、道路計画と日照どちらを取るか迷う。価格もルフォンのほうが高い。

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二重天井に二重床、宅配ボックスとしっかりしているところですね
レンタカー配車サービスも他にはないサービスでちょっとしてお出かけに便利そう

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山手線利用が多いため、ルフォン派だったけど、

ブランズのモデルルームにも
行ってみようかな、って思ったりしています。

ブランズの価格知っておきたいですし・・・

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ブランズとルフォン両方見て、日当たりはやっぱりブランズのほうが断然いいと思った。
計画道路の件さえなければ、迷わずブランズなんだけどなあ。
ルフォンは一応南向きだけど、部屋によっては隣と近すぎて手が届きそうだし、囲まれてるから10F以上を検討しないと日当たりは期待できないかな？
そもそも計画道路って実行されるのか？されるなら安全策でルフォンかな～。

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ブランズの道路計画は気になりますよね。
ブランズとルフォン、立地としてはどちらも駅徒歩3分と資産運用に最適な立地です。
採光と眺望に欠ける環境と道路計画により既存不適格で将来的な不安がある環境では
どちらが有利と思われますか？

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転勤などの予定がなく確実に永住する人はブランズじゃないかな？
その予定ありの人は日照は諦めるか高層階を買ってルフォンが良いよ。
眺望や日照に問題ありでは健康や精神にも影響するよ。
と言いつつ自分も2つの間でかなり揺れています。甲乙つけがたい。
どちらかに決めるのは間違いないが。皆様の意見も聞かせてください。

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ルフォンを諦めてブランズを買うかどうかに悩むものです。

ルフォンを諦めた理由
- 専用面積はブランズより狭く、収納力が低い。ブランズはトランクルームがあり、間取りによってSICがある
- サッシが低く、サッシの外に大きい梁があり、リビングルームとバルコニーに窮屈感じる。バスルームの天井は低すぎる
- 窓とバルコニーの金具は安っぽい。バルコニーの戸切りの板は天井までいってない
- ブランズは日照はよく、東西に開放感があって東向きにスカイトリーが見える
- カラーセレクトのセンスはブランズの方がよい

ブランズに悩むところは
- 道路計画(あそこは幅を増やす必要性はないから、撤回してほしい！)
- ディスポーザーなし
- 管理費
- 入り口のゴミ置き場
- 自転車は1戸1台だけ
- 仕様はちょっと安っぽいところあり
- クロゼットの高さ、梁の場所
- 横のあの店

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道路計画が問題だけど、私はブランズかな。もしルフォンを買って、この先何十年も道路計画が実行されなかったら、日照を諦めたことを後悔しそう。
あと、やはりルフォンのほうが若干高いから。

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確かに、ルフォンは高く感じます

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ルフォンを前向きに検討していましたが
んーん、悩みます(*_*)

ブランズの方がはカラーセレクトは良かったですか～

まだブランズのモデルルーム見学に行ってない為、
やっぱり行った方がよさげですね。

トランクルーム、確かにポイント高いですよね！！

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ブランズかルフォンなら、私なら、迷わずルフォンです。

ブランズは、新大塚から物件までの歩道が狭すぎる。自転車をよけながら歩道を歩く感じ。

あれが、大嫌い。

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>>105
ブランズ前の通りは車道は拡張は必要ないと思いますが、歩道が狭く通行量も多いので本当に危険です。
そのため、ブランズには申し訳ないですが、歩道を拡張する為に是非計画道路を実行して欲しいというのが周辺住民の強い願いです。

>>109
同感です。早く計画道路を実行して、歩道を拡張して欲しいです。

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ブランズと悩んでます…。
ブランズの道路側の多分Aタイプだったと思うんですが、それが気になってるんです。
2LDKを大きなリビングにして1LDKにしたいなと思ってるのですが、ハリが凄く目立ちそうなんです。
結構圧迫感があるかなって。それに隣ギリギリマンションがあるし。
立地と雰囲気は、ブランズがやっぱりいいですよね。
何か明るい雰囲気じゃないですか？
ルフォンは、場所もなんか暗いイメージ。

室内の見た目はかなり豪華だなあと思いました、天板も綺麗だし浴室壁のデザインも素敵だと思います。
質感?
これに関しては知識がないので何と比べて優れているのか表現できないのですけど、耐久性に優れていればいいかなぁ。

Dタイプのような北西向きって生活環境はどうなのでしょう。
この向きは初めてで(今までは南向き)。
お日様って南西方向に沈みますよね(季節によって違ったかな)。
なので西日というものを気にするほどの向きではなく絶妙にいい向きなのかなと。

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北西方向は日が入ってこないかと考えています。
もしかしたら季節によっては夕方に入ってくる可能性もあるのでしょうか・・・！？
ただ直射日光がガンガン入ってくるよりはいいかなとも考えています。
西向きは夏が暑いんですよね。
もともとこちらの場合、日照よりも駅に近いという利点の方にプライオリティを置いているのかな？という感じですから。

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近場でおすすめのレストランはどこですか？

今週末、MRの帰りによってみたいのですが。

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昨夜、大塚駅から物件現地を含め、近所を歩いてみましたが、飲み屋街のはずれに建つマンションっていう感じですね。

どーしようかなぁ。。。

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今日から登録受付開始ですね。悩みに悩みましたが結局まだ決めかねており、
様子見となっております。
第一期は40戸と全体の半数以上出してきたにもかかわらず、登録期間が3日間と短い
のは事前の要望書が多かったと言う事になりますか？

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モデルルームに聞いてみたら教えてくれるんじゃないですか？

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ルフォンに比べて、ブランズが明るいイメージですよね！
繁華街だから決めかねます。

子供いたら迷わずブランズですが…

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本日MRに行きました。
Cタイプがおすすめで、購入希望もCが多いということで、第1期もCタイプの数が多かったです。
立地はよい。
これで5,000～6,000万円代は安い。
安い理由は、
CとDの間はRCの壁ではない、ホテルライクな仕様。
外壁が安普請。
いろんなところでケチっている印象です。
販売が三菱なら販売価格帯を500万高くしてもパーク色を出して欲しかった。
西向きすぎてるけどAタイプにもミニバルコニーがあればよいのに。
Bタイプが一番無難なのかもしれませんね。
地権者住戸がないのと、下から最上階まですべて同じ間取りも珍しい。

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