ルフォン南大塚 ザ・レジデンスってどうですか？

MRの出入り口付近でブランズの広告配ってた。
お互いかなり意識してるね。

ルフォンの気になる点は以下の通り。
●近くに暴力団事務所あり。これはブランズも同様。
●エントランスから駐車場まで一般人の通り抜け可能。チェーンくらいつけてほしい。
●北側に外国人向けのドミトリー。
●有償オプションが高い。
●水商売の女性の1人暮らし。
●販売と売主が異なり、三菱は管理に一切関わらない。サンケイの管理についての評判が不明。

立地は最高なので、あと数時間検討。

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事務所については、大塚という土地柄仕方ないかと。まあどの街にもあるよね。
ただ、普通にしている分には民間には危害を加えることはまずないから、気にはならないな。

三菱は販売会社だけでしかなく、上の方で、三菱のパーク色を・・という書き込みがあったけど、
販売会社なのだから仕様や管理等に口を出せる立場でもない。
サンケイビルは自前の販売機能が無いから三菱に委託しているだけ。
そもそも販売会社のブランド力で物件を選ぶ人はまずいないし、
販売会社に三菱が入っていることで、三菱のパークハウスシリーズの仕様等を期待するのは筋違い。

JR大塚駅ビルにスーパーやユニクロが入るみたいだね。
大塚駅に近いこの物件の利便性は益々向上するな。

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Cタイプ良いよね。
南東方面は南大塚通りに向って幅の広い道路が続いていて障害物が無いので、
MRで日影図見れば分かるけど、低層階でも南東方面（午前中からお昼）からの採光は保証されているから。
この物件の弱点である日当たりについて、Cタイプは問題が無いからな。
問題はBタイプ側戸境壁の乾式壁だけど、接しているBタイプ側の部屋は居室であり、
騒がしいリビング・キッチン等ではないので、音の問題は低いような気がしております。

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それ系の事務所って、どこにあるんですか？

ブランズも両方検討中ですが、あちらにもありましたっけ？

ブランズは、住宅街なので、そんなものがあるとは、思っていなかったのですが。。。（こちらは、あってもおかしくないとは、思って覚悟していましたが。）

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ここのエントランスの真ん前に飲み屋がありませんでしたっけ？（しかも２、３軒）

実は、他の面はともかく、「マンション出たら、目の前飲み屋」っていうところが、まだ、引っかかっていて、どうするか決断がつきません。

みなさんは、気になりませんでしたか？

（私は、現地は、夜も見た方が良いとの知人の勧めで、夜、見に行って、ちょっと凍り付きました。）→敷地計画とかを勘違いしているのかも知れないのですが。。。まさか飲み屋の向かいにEntranceっていのは、ないような気もしていて、私の勘違いだったら、その旨お教えください。

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結局、やめる方向で考えています。（最終的には、まだ迷いつつ。）

やはり、繁華街のはずれにあって、（たぶん）、エントランスの目の前が２件の飲み屋。

暴力団事務所も、数十メートル先。横には、サウナもあって、しかも組関係者が良く利用する。

通勤には、とても便利な場所なのですが、やはり、ブランズ一本で絞る事にしました。

家族を住まわせられる場所ではないと判断しました。お世話になりました。

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飲食街の中にあるから気になりますよね。私もそう思いましたよ。
最初にモデルルーム行ってから、18:30位に現場見にいったら騒がしくて、第一印象が一気に悪くなりました。
もともとブランズと迷っていて、ある平日夕方に両方見る機会があったのでいってみると、ブランズの前の道が土日とは違う印象でバスが通って以外にうるさかったのを憶えてます。割に、ルフォンはうるさくないかも？と、思ったぐらいでした。そこから何回か夜行ってみて、この程度ならいいかなと。
エントランスも飲食店側できになりますが、駅からの動線を考えると、まぁ、あそこがベストではないかと思います。

事務所の件も凄く気になりますけど、新宿や池袋も有るのでは？と思います。ある程度の繁華街ですし、都会に住むと思ったらしょうがないのでは？という口コミを見て、まぁ、そうだよなと納得しました。まだわかってるだけいいのかもしれませんよ。

他にいい場所は、沢山あります。お金をもっと出せればいいのですが、これ以上は出せません。。。だからルフォンに決めました。10件位見た中では、他より高級感が少しはあると思います。悩むなら何度も現場に行く事と、他の物件と沢山比べる事をオススメします。どの価値観で物件を選ぶかだと思います。人によってそれは違いますから。
ただ、ルフォン、一気に決まると思ってます。部屋の中の高級感、ディスポーザー、食洗機、ミストなどの細かいスペック、立地、価格面、比べたらわかりますから！

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実は、部屋の高級感は、ブランズの方に強く感じました。なぜだろう？リビングのドアの高級感とかが、ルフォンには、感じられませんでした。その他もろもろ。

もともと、ディスポーザーは、不要だったので、気にならず。
ミストサウナは、オプション設定があって、設置する予定。
検討中の部屋も東南側（道路と反対側）なので、音の心配もなし。（繁華街って、人が騒ぐ声って、意外とうるさいですよ。）

家内は、ブランズのキッチンの色（天板とか）をえらく気に入ってしまいました。

ただ、私が通勤の便を考えて、ルフォンと主張していましたが、やはり難しいですわ。周辺環境があまりに違いすぎます。（だいいち、山の神は、強い）

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でも、ブランズの最大の問題点は、やはり、計画道路と、それによって、既存不適格になるリスクかと。。。

そういう意味では、ルフォンの方が売れるのは、早いと思います。

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確かに、中はブランズの方がセンスがいいかもです。
大通りに面してない反対側が買えるのなら、ブランズがいいかもしれません！
私が買おうとしてたのは、確かAですぐ隣がマンションだったことや、一部屋潰してリビングにした時にハリがど真ん中に
大きく有ることが決定的にやめた理由です。
また、売る事を考えた時、計画道路の話で引っかかる様な気がします。

でも奥様がブランズならば、ブランズが良いのではと思いますよ。笑
検討している間取りによっても条件の違いがありますからね…。

ちなみに、神社があるのもやっぱりいいと勝手に思ってます。

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駅に近いとどうしても繁華街の中に住むという感じになってしまいますよね。
ファミリーにはあまり向かないのかもしれません。
自分はＤＩＮＫＳなので、駅からの近さと
あと間取り的に良いかなぁとは思っていますが（でもまだ迷ってはいます）
３ＬＤＫのタイプだとどの部屋も風を通せるのが良いなと思っています。

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お子さんがいらっしゃらないのなら、通勤の利便性だけを重視して
選べるのでいいですよね。
子供がいると検討する際のポイントは教育環境、周辺道路の安全性、
子育て支援センター・図書館や公園の有無などと、どうしても子育て環境重視となってしまいます。

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見学に行ってきました。
何と言ってもオプションが高すぎる！
営業の方に何とかならないか聞いてみたら、「業者に相見積もりをとってはいかがですか？」
と言われた。
後付けが大変なダウンライト（一個４５１５０円！！）や洗面所の床タイル（１０万以上！！！）に限って高く設定されています。足元を見られているのでしょうか。。。

努力が足りないと思います。

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他のスレもちょっと覗いたのですが、
オプションはどこも高いみたいですよ。

入居後にすぐそのまま心地よく住める料金がプラスされてるんでしょー
なんて言われてました

確かにそうかもしれないですね。
引き渡し後にバタバタするかもしれないですが、
自分で業者を入れた方がやはり圧倒的に安上がりだとは思います。

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オプションについては、考え方がいろいろありますよね。
マンションでお願いすれば、相場より高いし、
自分で業者を入れれば、安上がりだけど、マンションの仕様と
どこかしら違いが出る場合がある等。業者も良い業者に
お願いできればいいのですが、それを見極めるのも難しいですよね。

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>136さん

同感です。
確かに有償オプションは割高だなぁ～って思いました。

他業者に依頼したくても
業者の善し悪しを見極めるのは難しいと感じます。

さて、どうしたものか・・・・・

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ブランズと並行して購入を検討しています。
この物件の価格適正と購入層はどうでしょうか？
3LDK希望です。

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正直、こんなに周辺環境が悪いところを購入しようとするのだから、治安を気にしない人が集まると思うよ。

当然、子供が小さいファミリー層で、買う人はあまり多くはないと思うけど？だから、逆に3LDK買う人ってどういう層なんだろうね？

JRの駅近は、どうしても、それ系の筋の事務所があったりするし（この地域は、住吉会、滝野組系統）、横のサウナなんかに背中にお絵描きした人が集まるのは地元でも知っている人は多い。飲屋街のど真ん中に住むのだから、あまり周辺環境を細かく気にするような人は集まらないってことじゃない。でもそれって、逆におおらかな住民が多くて良いかも知れません。

私は、かんべんだけど、JRの駅に近いことのメリットもそれなりにあるでしょ。

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ブランズのある南大塚２丁目とルフォンのある南大塚３丁目を警視庁の犯罪マップで見比べてごらん。↓

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

例えば、粗暴犯は、３丁目は、それなりにいるけど２丁目はいないだろ？

３丁目と２丁目の治安は、１ランク違うのが良く分かる。

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都心部の治安の悪さは仕方ありませんよね。
大塚は昔よりかは治安も良くなったんじゃないかなと思います。

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今までを読み返させてもらうと「狭い」という声が思ったほど出ていないことが意外でした。
私的には狭いなーと思ったんですけど本物件に関しては大きく気にされていることではないようですね、きっと他の条件の良さを加味して許容されているのかなと。

ちなみに私達夫婦は2LDKのみ検討しています。
もし住めばほぼ1LDK感覚で生活する予定。
その為に間仕切りスライドがあることは喜ばしいことです。

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ほら、おおらかでしょ？

＞１４１

大塚は、都心とは普通は言わない。

仮にこの「都心」を「山手線の内側」と読み替えるとすると、文京区西片と、歌舞伎町とでは、治安は、全然違う。それを、都心（山手線の内側）をいっしょくたにして、「どこも、一緒でしょ？」と言うところが、とってもおおらかで良いですね。

JR、特に山手線の駅周辺は、警察がある程度風俗店の営業を黙認していることもあり、どうしてもピンク系を中心とした風俗店がある程度存在する。それに比べて、東京メトロ駅周辺は、そういう風にはならない。

だから、山手線の駅の周辺に住むということは、そういういかがわしさと共存する事を許容しないといけない。

ルフォンに住むということは、そいうことだと思います。当然、治安も悪くなるし、怪しい人も周辺に集まるし、果ては、酔っぱらいが、ゲロったりすることもある。

それでも、これだけ山手線の駅に近いなら我慢しなさいっていう物件だよね。

だから、ファミリー層には、なかなかうけないかも知れないけど、それよりも交通の利便性を求める層には、良い物件だと思うよ。

特に、１４１みたいな人がたくさん集まるなら、細かいことでいちいち文句を言わないお隣さんというのは、貴重だと思うな。

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アトレヴィの中に入るテナント、UNIQLOやジェクサー以外にご存知の方いらしたら、教えてください！

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>144
これ。
http://www.atre.co.jp/company/news/pict/242_otsuka0521.pdf

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ありがとうございます！
アトレヴィなのでアトレほど沢山の店舗は期待していませんでしたが、まぁまぁの店舗数なので嬉しくなりました。
少なくとも田端や巣鴨よりは充実してそうですね。

旭屋書店が入るとのこと、北口の24時間本屋が潰れてしまわないか心配です。

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山手線内側には変わりないですが

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スーパーが入るのはありがたいですね
駅で買って寄り道しないで家に帰ることができるのは本当に便利です。
本屋は中に入るテナントはさほど規模が大きいわけではないでしょうから、
大丈夫かな…とは思いますがどうなりますかね？
私もあの本屋はかなりお世話になっているもので…

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＞＞１４５さん
成城石井なんかも入っているのですね。どこのアトレにも結構成城石井は入っている
気がするのですが、何か提携なんかがあるのかな。神戸屋なんかも入っていたり
かなり使えそうなアトレですね。本屋さん自体、ブックオフができたり、アマゾンなどで
当日発送などをやっているせいでどこも景気が悪いと聞いているのでここができたら
ちょっと心配ですね。

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マンションにライブラリーは無いようですから周辺のどこかに資料豊富な書店もしくは図書館は欲しいところです。
共用部情報がぜんぜん載っていないのですがゲストＲやラウンジなど、何も無いということで宜しいでしょうか。
管理費にも関わることですから無いなら安いのだろうとこれは悪いことではありません。
ただ癒しの空間は自宅以外に敷地内に一箇所は欲しいかなあと私は思いました。

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華美な共用施設がない事は、長い目で見ても良いですよね。
ランニングコストもそうですが、
最初は珍しくて使っていてもそのうち使われなくなってしまう可能性を考えると、
もったいない事ですからね。

成城石井は生鮮はさすがにないですよね。
でもチーズぐらいはあるといいなぁと思います。

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アトレが出来る事で少しは素敵な雰囲気に大塚もなって欲しいんですけどね～。
昔からあか抜けないと言うか、なんと言うか…
大塚に住もうかな～って言ったものなら、え！？って友人に
ビックリされました。冗談でしょ！だって…汗

いや～、実際の世の中の評価ですよねこれが…
商店街の方々も次世代に向けてとか、大塚の駅前の土地の価値をUPしていくのは
どうしたらいいのかとかあまり考えないのですかね～
大塚商店街は、強い商店街って聞くし力も有るって聞くから、
良い環境を作るような雰囲気に町全体を変えて欲しい！

駅前の環境、良くなるといいですね！

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別冊ダイヤモンド、資産価値が落ちないベスト100、
ルフォン南大塚載ってましたねー！
価値が落ちない確立94.8%
ブランズは、もちろん載ってません！
計画道路があるから価値が下がるってわかってるから選ばれないんでしょうね。

そうですかぁ～(^O^)

別冊ダイヤモンド、
資産価値が落ちないベスト100に載ってたんですね！？

よかったです。
いろんな意味で不安になっていたんで
これで少し安心出来ます。

アトレヴィも出来る事だし、
大塚が発展して行く事に期待しています。

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駅から徒歩5分以内の物件は資産価値の下落率が低く済みますから
そういう点でランキングに入っているのでしょうね。
駅も山手線の駅ですし、
大塚も駅力がこれから増してくるでしょうから。
将来仮にリセールや賃貸に出すことがあってもリスクは低いかなという感じですね。
願わくば、もう少し広かったらなぁというところはありますけれど。

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結局、ブランズを契約したものです。


ところで、ブランズは、別冊ダイアモンドの元ネタの住まいサーフィンの価値算定モデルによれば、
価格が落ちない確率は、８０％でした。

そんなに悪いわけではないですよー。

でも、ルフォンは、９４．８％ですか。
すごいですね。びっくりです。

うちは、子供もいるので、こちらは、ご遠慮させて頂きましたが、山手線の駅近っていうのは、
確かに高い価値ですよね。

一緒に、大塚の街をもりたてていきましょう！ルフォンの近くのワインバー、Saint Vincentとか
Tamayaには、ちょくちょくお邪魔させて頂くと思いますので、宜しくお願いいたします。

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No.156さん
ご近所さんですね。
南大塚はお酒好きにはたまらないお店がたくさんと聞いて今から楽しみです。Saint vincentというお店は知らなかったです。チェックしてみたいと思います。

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駅まで徒歩3分というのがかなり効いているんでしょうね＞価格が下がらない率
5分以内だと下がりにくいと聞いたことがありますが、
3分って本当に駅まですぐそこっていうかんじですからね。
この辺りは個人の良い感じのお店が多いんですよね。
良さそうなお店を発掘していきたいです。
tamayaは湯島店しか行ったことがないのですが、
カジュアルにワインが楽しめる良い店ですよね。
今度はこちらのお店も行ってみます。

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第一印象は数字的に狭いというのが正直なところでしたが部屋の配置がいいし無駄がないですね。たとえば同じ面積の違う間取りがあったら、それよりは広く住めるタイプだと思います。

Ｃタイプなんていんじゃないでしょうか。好きなときに部屋を繋げて広いLDKにすることも可能ですし縦に繋がるので奥行きのある邸宅感を出せると思います。うちが検討するならこの間取りかな。

水周りが集まっていますが、これはリフォームしやすい要素??

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>159さん
水回りが集まっていると、リフォームがしやすいらしいですよね。
水の配管って、結構リフォームするときには邪魔みたいなので、
一ヶ所に固まっていた方が
手間は断然かからないみたいです。

言われてみると無駄なスペースはないですよね。
広いかと言われると違いますが、
全体的な効率はいいんじゃないかと感じました。

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ここのマンションの隣が、焼き鳥の名店「蒼天」ですよね？気になりませんか？

夜まで洗濯物を干していて、においが付くとか、そういうことってないのでしょうか？

ちょっと、気になります。

（自宅のとなりが某弁当屋ですが、結構油のにおいがするので。）

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>157さん

同じく契約をした者です。
宜しくお願いします。

ここの住民スレは立ち上がらないのでしょうか？

有償建築オプションの申し込みはしたのですが
今後、インテリアオプション等もあるので
住民スレが立ち上がればと・・・・・

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蒼天、TAMAYA、月夜野・・・。

月夜野は、イタリアンですので、油の匂いはきついですね。Tamayaも、ラム肉グリルなどが名物ですから、これまた、かなり匂いを出します。蒼天は、言うに及ばず。

ここのマンションの周りをこういった飲食店が囲んでいます。中層階ぐらいまでは、洗濯物は、外干しは止めておいた方が良いように思います。

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>163さん

すみませんが、>163さんはルフォン買われたのですか？

大丈夫です！ここ買ってる人は、それなりにそんなことを考えながら
買ってますから。
残念ながら、1億2億のマンションじゃないわけで、大塚、駅前3分です。
繁華街だし商業区域。そんなもじゃないですか？
計画道路に引っかかるマンションをあえて選んでない人が多いはず。。。

でも、アドバイスありがとうございます！

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広さ的にはＤＩＮＫＳ向けという感じでしょうか。
ファミリー向けではなさそうですね。
駅から近いというのはメリットですね
山手線沿いなのはかなり便利

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>>165

大塚3分の3ＬＤＫなら面積を無視してファミリーも欲しがるかもしれないですよ。

うちは3人家族ですがここ見てます。

「ほぼ」70平米ありますからね(Ｃに関しては)、部屋配置がファミリー向きに思いますし、普通に住めるのではと。

一番うれしいことはやはり駅近条件です、さんもーる大塚が傍というのも大変便利。

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これだけ、周辺環境が劣悪だと（小さな子供には）、Familyは、普通は買わないと思いますよ。

少なくとも、大学生とかある程度の大人以上でないとすまないと思いますが・・・。

広さの問題というよりは、周辺環境。

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劣悪とは思いませんが、
以前どなたかが書いていらっしゃった通り
ここを選ぶということは、
おおらかな方が多くなりそうで良いですよね。

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とても劣悪な環境とは思いませんが、
どの様な観点からおっしゃっているのでしょうか？

山手線駅周辺でお探しの方は、ある程度近隣に商業がある事を
良い意味での利便性と思っているのではないでしょうか？

小さなお子さんがいるご家庭にとっても
近くには学校・病院等も数多く有りますし、
働くご主人様達にとっても交通の利便性がよい事はいいわけですから。

考え方なのでしょうが、
劣悪な環境、とは私は思っておりません。
かと言って、おらかな性格とも思いませんが・・・

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>169

もしかして、大塚の町をあまりご存知ないですか？

物件の周辺（１００m以内）には、スナック、ガールズバー、パチンコ屋、ラブホテル、カラオケ、サウナ、などなどが、密集しています。

また、物件のすぐ脇に、ハラル食材のお店があるのは、いくらなんでも、ご存知ですよね？これが何を意味するかお分かりですか？
この地域は、インド・パキンスタン系、マレー系、イラン人などがたくさんお住まいです。


これらの人々も、多くがお子さんをお持ちです。それらが近隣の学校に当然、いらっしゃいます。外国人の子弟は、なかには、日本語が不自由で、特別な対応をしなければならないお子さんもいらっしいます。授業がなかなか進みません。スナックにお勤めの方のご家庭は、残念ながら、あまり教育熱心ではない方もいらっしゃいます。

組事務所も構成員が、すごく大勢いるわけではないですが、そのご子息ももちろん、学校に通われます。隣の席で仲良くなっって、家に遊びに行ったら、お父さんがその筋だったという笑えない話しもあるようです。

南大塚通りを挟んで、都営アパートがあります。敷金・礼金・保証人が不要です。どういう人が集まるかお分かりですか？ごくごく少数の人達ではありますが、かなり問題行動を起こすお子さんがいらっしゃいます。（あくまでもほんの一握りですが、その少数の子供達が学校を荒らします。）もちろん、多くのお子さんは、真面目で普通のお子さん達なのですが。。。

最近、地元では、違法ドラッグの販売が問題になっています。白い粉の噂も絶えません。

周辺のラブホテルでは、ホテトル嬢が、良く出入りしています。売春が行われているのは、明白です。

全てのJRの駅近で、こういう問題が発生しているわけではありません。大塚は、かなり問題が多いです。それでも、以前に比べれば、ずいぶん良くなったのですが。


せめて、桜並木通りより（できれば、新大塚駅より）も向こう側なら、だいぶ町の雰囲気も変わったと思います。

ご主人の通勤よりも、お子さんの将来を考えて、地域の学校や町の雰囲気を重視される家庭の方が多いのは、普通だと思いますよ。

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追記します。

外国人という観点で言えば、池袋の西口・北口が最近は、チャイナタウン化しているのですが、そこの従業員と思われる方々もやはり、大塚を居住地域としている例も多いようです。

最近、学校は、中国系が多いと甥が言っています。

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