年収に対して無謀なローン　その７

>>40

家を買う適期というのは個人によります。
時代が「今は家を買うのに適してる」といったところで、その個人にそれなりの準備や年収がなければ結局はつりあわない。
しっかり準備をしてきた人にとっては低金利とローン減税で恵まれている。

年収の何倍までなら無謀か議論されているのを見ていつも疑問に思うのが
大概返済期間を35年の超長期のローンを前提にして年間返済率などを語っていること。
35歳や40歳で家を購入するとして、返済スケジュール上の完済時を
自分が70歳や75歳という設定にすることに強い違和感がある。

あくまで当初設定に過ぎないとはいえ、そんな老齢まで住宅ローン返済に追われる
前提でスタートしなければいけないなんて背筋が寒くなる。

もちろん堅実にやっていれば繰り上げ返済もするし
今後の雇用情勢次第で雇用延長も可能だろうが、
初めからそれを当てにした計画にはせず、
返済スケジュール上のアップサイドとして考えたい。

ということで返済スケジュールは一般的な定年である60歳までの
25年とか20年に収めたいとなると現実問題としては
年収の3倍程度がやっとだ。

1馬力なら3倍、2馬力なら5倍でいいんじゃない？

あとは、個人の生活内容で変わってきそうだけどね。

2馬力でも、基本は1馬力分のローンが安全だと言われている。
女性のは、出産を経て働けるが、更年期障害や、親の介護で定年まで働き上げるのは難しいこともある。

私の母も安定した公務員だったけど、退職は50代前半だった。
実親の介護のため退職。60まで働けるのでもったいないと思うけど、現実は厳しい。

１馬力の人なら２馬力になる事で収入アップできるけれど、２馬力でこれ以上増やしようがないという条件で５倍にしたら、妻はどんな状態でも定年まで働きつづけないといけない。これはきつい。
それなら１馬力で５倍でも、奥さんがパートに行く事で年収が増えて３倍になるか、繰り上げが毎年できるようになる方がずっとよい。

３倍５倍と数字で他人が評価するより、自分が実際に自分の家のキャッシュフロー表を作ってみて考えれば、いいか悪いか判るのに、なぜそれをしないで他人に聞こうとするんだろう？

だって、ここは無謀スレ。

3倍で・・とアドバイスすれば、保守的だと批判する人もいる。

首都圏ならば、5倍、6倍の人がザラらしい。
奥さんのパート収入や転職で年収を上げていけばよいとか。

キャッシュフローなど考えていたら、新築マンションを買えなくなるのがわかるんじゃない？
足りなくなるのが分かる。
そこは目をつぶって、その時はその時・・と腹をくくるしかない。

賃貸や安い物件に住みながら、資産運用している人が増えているのは、破綻におびえるよりも、自分のお金を上手に増やしていくのが賢いという選択なのでは。

お金を増やすのはいいと思うんですが、生きているうちに、そのお金を使って
楽しむって事はしないんでしょうか？

でもま、ローンを組んだおかげで、好きなものを買うってのを我慢しているので
「住」は、快適でもほかでは「？」かもしれませんね。

>>47
どのような人にあてて書いた文章なのかわからないけれど、

３倍あたりにおさめましょうと言っている人や賃貸にすんでいる人はケチで、好きなものをかうのを我慢し、なおかつ老後に備えて貯金しまくってお金を使う楽しさをしらないという設定ですか？

私は３倍ほどですが、ローンの支払いや繰り上げなんか余裕でできるので、好きなものを買いお金をかける所にはぜいたくできて良いとわれながら思います。
３倍といっても自己資金をいれれば物件は年収の６倍くらいのものだから充分住まいも快適ですよ。
５倍ローンなどを組んじゃった人こそ、ローンのお陰で好きなものを買うこともあきらめ、生きている間はローンの支払いに終われて、他のことにお金を使う楽しさも味わえないんじゃないかと思いますが。

無責任なおすすめですが、あなたは定年になり年金をもらうまでの間のお金はどこから沸いてくると思っているのですか？
楽しむ為のお金だけじゃなくて普通の生活費はどこから？

３９様 ありがとうございました！凄く安心しました。親切なアドバイス、本当にありがとうございます。みんな働きながら頑張ってるんですね。私も頑張ります！

無謀なローンを組んで得するのは銀行と不動産会社だけ！
毎月銀行に払う金利を考えてみてください
銀行を喜ばす人生なんて本当にくだらないと思いませんか？

>>48
ローンも安全、住まいも快適、しかもぜいたくも出来る。
素晴らしいじゃないですか！うらやましいなあ。

それなのに何の不満があって５倍のローン組んだ人のこと見下した書き方するの？

>>51
真実の指摘してるだけしたら見下すとか意味不明

>キャッシュフローなど考えていたら、新築マンションを買えなくなるのがわかるんじゃない？
>足りなくなるのが分かる。
>そこは目をつぶって、その時はその時・・と腹をくくるしかない。
>賃貸や安い物件に住みながら、資産運用している人が増えているのは、破綻におびえるよりも、自
>分のお金を上手に増やしていくのが賢いという選択なのでは。

これについては、マンションの修繕保守費・管理費などの上昇率が、どのくらいふえていくかわからないと同様に、確実なことではない。
未来のことなど、もちろん、わからないので、シミュレーションのみの判断どうりにはいかないが
年収の3倍など、いかにも不動産会社がマンションかってほしいというおのれの利益のみでいっている言葉に惑わされている現状に問題がある。

投資で上手にお金が増えるなど、まさしく不確実な論理。「最低限」シミュレーションという考え方とおもう。
破綻におびえる　→　そうなる確率が高い。
破綻　→　大切な「家族」の賃貸暮らし？（ブラックにのれば、二度と家をもてない・・・）
一生DINKS、一生独身なら、問題ないでしょう。大切な「家族」（とくに子供）を犠牲にしてはいけない・・・・

年収の３倍なら７０㎡程度のマンションが買えるかどうか・・・
そんな狭い家でイライラしながら３０年住むくらいなら５倍借りて広い家に住んだ方が良いなー

と思って５倍借りちゃいました。

完済目標２０年！　頑張るぞー！

自分は、これまでのスレをみて、こわくなったので、シミュレーションしてみました。
年収（額面）500万ですが、借り入れ1100万、35才、子供2人（3才、1才、大学卒業予想）、退職金を0としてですと
60才で、ほぼ貯金0でした・・・・（笑）
65才までの5年間で、3000万はためないといけないのかしら・・・？！
年収2.2倍でもOUT？（ちなみに、車などの変動費は、5年に一度にしてみました。生活費がたかいとおもい、保険見直し、夕方値落ちスーパー買出し・・・もしてますが（悲））

無理してでも高い物件を購入した人は、その価値が家にあると思うのだからいいのでは？
家で長く過ごすのは、年寄り、専業主婦や小さい子どもだろう。
忙しい旦那は寝に帰る程度。
土日はレジャーなどの余裕がなくても、快適な我が家で過ごす。安い賃貸や、ローンが低めだけど、狭くて、イライラしてしまう住宅の人は、
家族で毎週出かけたり、テニスやフィットネスクラブなど、趣味に没頭することもできる。
外食も気軽にできる。


人それぞれでいいんじゃないですかね。
私はそんなに家で過ごすのが好きではないので、適度に息抜きできるゆとりがあるほうがいいんですけどね。

>>57

奥さんがこれから30年間、パートに励めば、年に50万としても、1500万は収入プラスになります。保育園代は数年いるけどね。

この国の経済や景気のためには
無謀ローンで自らの懐から金を絞りに絞り尽くして
銀行や住宅関連業者の利益に貢献する
純粋で従順な消費者が必要だよ。

自分はそんな役割仰せつかるのは真っ平ご免だけど。

でも、その無謀といわれるローンでも、喜んで組む人もいるんだからね。現実。

そういうのは、高い返済を返しながらも、それ相当の幸福感と生きがいと充実感を得ているのですよ。

マゾにしか見えないこともないけど、人それぞれなんだろうね。

＞５６さん

同じー！
家が狭かった時はストレス溜まったなー

今はローンは確かに大きいんだけど、元々給料だけで老後の資金を貯めるなんて無理。
老後の資金をどうするか、前向きに考えるようになりました。
転職を検討したり、投資を勉強したり。資格を検討したり。経営を勉強したり。

それでうまくいかなかったらしょうがないし、
都心近くなら残債＋αでは売れると思ってますよ

がんばりましょー

＞60

大変同意！！
せまい→立地変更→ひろい→コストOK
せまい→立地変更しない→ひろい→コスト無謀

ここは超保守派の集まりだから間に受けたらマンションなんて怖くて買えなくなります。
東京都内にサラリーマンがマンションを買うのにローン年収５倍は普通ですよ。

年収５倍以内＝少し厳しいけど返済可能なローン
年収６倍以上＝無謀なローン

こんな感じでしょうね。

父の日を控えているから言うわけではないが、
自分が30代ながら国内企業サラリーマンとしては人並み以上といえる
1500万超の年収をもらえる立場になれたのも
自分から塾に行きたいと言い出した小学4年生から大学入試までの9年間
途切れることなく塾や予備校に通わせてくれ、
社会に出た後も米国大学院への留学に理解を示してくれた親の教育に対する考え方と
教育費を惜しみなく出せる程度に親に経済力が有ったからと感謝している。

それだけに将来、万が一親が困った場合には
経済的な面も含めてできるだけの支援はして恩返ししたいし、
自分の子供に対しても親が自分にしてくれたのと同程度以上に
教育面や情操面でできる限りのことは施してやりたい。

このような考え方の私には、住宅ばかり重視して、
ローン支払いが生活の中心になるような状況は有り得ない。

>>65
世帯年収の4.7倍は危険。
ただ30代なら世帯主年収の５倍までなら極めて安全。
（統計自体はほぼ共働き標準の平均年齢45.5歳(総務省の統計では単身世帯は別区分)）

将来期待できる世帯年収を基準にして考えるのが正しい事だと思う。
購入時点は、妻が働けない事を考慮したり30代のうちに計画を建てるため、当初は年収から乖離した値になるのは仕方ない。
一流でなくても一部上場企業などに勤務しているなら、世帯年収1100万(世帯主700+他400程度)で見積もり、5000万以上の物件を選択しておかないと後で後悔するだけ。
…一流の世界は知らない。

>将来期待できる世帯年収を基準にして考えるのが正しい事だと思う。

期待してローンを組むと、大阪府の職員みたいに、給与カットという事態になったときに破綻しちゃうんじゃない？
公務員も非常に厳しい時代になりました。
医療費も今は3割負担ですが、ニュースを見るともっと負担すべき・・という意見もあるそうです。
給与はアップしないけど、何もかもが上がっていくんですね・・ため息ですよ。

最悪、売ればいいかという人がいますが、中古の売却仲介手数料は3%＋60,000円ですので、3000万で売るとしても、96万円は必要になります。しかも、任意売却は早急に売らなければならず、足元を見られるので、希望通りの売却額にはなりません。

いろいろ想定しておくことも大切ですね。

私は２年前の３２歳の時に１馬力年収８５０万円で４０００万円のローンを組んだ。
これまでは楽な返済ではなかったけど、来年に管理職昇格の打診があり、無事昇格したら年収１０００万円になる。加えて、子供が小学校に入学する為、妻がパートに出られるようにもなる。

多くの上場企業クラスのサラリーマンはこんな感じで年収が上がっていくから、３０台前半中盤で年収５倍のローンは、確かに当初数年は苦しいけど、数年我慢すれば大分楽になっていくと思う。

将来の期待年収を全く考慮せず、若い時の年収で３倍４倍以内のローンで購入するには立地・物件でかなりの妥協が必要になるわけで、マンション購入が一生に一度の買物であると仮定すると、妥協は猛烈な後悔に繋がるような気がする。

でも４０歳オーバーで年収増が見込めない人が年収の５倍ローンを組むのは確かに無謀だと思う。

あとこのスレッド全体を見て思うんだけど、みんな子供の教育に相当お金をかけるみたいですね。
自分の小学校では中学校に上がるときにクラスの約半分の生徒が私立中学に上がるという受験熱が過熱している地域だったけど、その中で最終的に一流と呼ばれる大学（旧帝早慶国立医学部）に入った奴はわずか２名、マーチすら数名で、大半はニッ○マ以下の大学にしか進学できなかった。

住宅コストを削って塾に通わせ私立中学に進学させた挙句、マーチやニッ○マだったら何の為にお金かけているか判らなくなる。
東大京大阪大一橋東工および国立医学部を本気で狙わない限り、子供に過剰な教育費用をかけるのは無駄だと思う。もちろん経済的に余裕のある人は全く問題ないと思いますが。
（自分の子供は自分と同じで公立中高に通わせて、早慶のどちらかに入ればいいや位の感じ）

子供に対する過剰投資のために人生の大部分を過ごす住宅を我慢するのはナンセンスだと個人的には思う。

６６さんの文読んだ時、絶対７０みたいな人が出てくるなあと思ってたらやはり本人がでてきました。

>子供に対する過剰投資のために人生の大部分を過ごす住宅を我慢するのはナンセンスだと個人的には思う。

賢い人は、この反対の意見を行くと思うよ。
時代の流れでは。

1000万の年収なんていらねーって感じ。1500万なら、ありがたいかも。

うちは、35歳、940万に年収が上がって税金で大変だよ。
今日なんて、予定納税の通知が来て凹んだよ。

3月に確定申告で、20万を収め、5月に固定資産税で15万収め、6月府民税で12万・・・そして7月に予定納税で15万だって。
3月から毎月このお金が飛ぶってどうよ・・。
かなりギリギリ。

今後は児童手当ももらえなくなるだろうし、医療費もさらにキツくなると思うよ。

70さんは、娘さん一人っ子でしょ？
男の子だったら、やっぱりもっとお金かけて大学行かせてあげたいと思うよ。
子どもが望めば、塾代や私学も考えてあげたいでしょう。

>自分の子供は自分と同じで公立中高に通わせて、早慶のどちらかに入ればいいや位の感じ

わが子がそんなに優秀だとありがたいけど、たいていは違うしね・・

住宅コストを削って、教育費という投資に回すかは、人それぞれだろうけど、親としては用意してあげたいお金ですね。

７０は教育費にまでお金がまわらない、住宅費で精一杯だから、他人が他人の子どもにお金をかけて育てる事をナンセンスとか批判するんですよ。それは悔しいから。

また自分のローンが５倍近くて無謀と他人から言われるのもガマンできない。

老後のお金も貯金ではためられないから、そこまで考えている人のことを批判。。

この人の場合は、自分以下の年収が低くてローン金額が高い人は無謀、自分以上の年収が高くてローンが少ない人には教育費に金をかけたって碌なことがないとか批判、全ての基準は「自分は正しい」という人ですから。

子供の教育にどういう形でカネをかけるか・・・

１．広い家を買って、子供部屋を用意する。
２．子供を私立中高に入れる。家は広くないので、勉強する
　　環境ができない。

しかし、子供の独立部屋を作っても、悪いことばかりするという
統計もある。家族の会話も減るらしい。また、私立に入れたから
といって勉強するとは限らない。勉強部屋がないとしたら、テレビを
家から追放しなかったら、とうてい勉強なんかできないだろう。

あまりに子供に振り回されるのはおかしいと思う。ただし、
子供が何かやりたいという時は出してやりたいと思う。
昔高校の時に、海外留学したいと言ったら、即座に否定され
てしまったのは悲しい思い出。今から考えたら、借金して
でも、海外留学させてもらいたかった。もちろん、自分の
借金でも良かったが、そんなことができることがわかった
のは、社会人になってから・・・。

ほんと、ほどほどがいいと思いますよ。カネかけたから、
良い社会人になるとは限らない。だいたい親がテレビばかり
見ているような家庭の子供は絶対に勉強好きにならない。
これは断言できる。

団塊世代の退職で、上の方の詰まりが取れることの影響がどうでるかわからない。

もしかしたら、昇進する人が増えるかもしれない。ただし、働く人が減ることで、
GDPが減ってしまい、慢性的な不況に落ち込む可能性があるとも言われている。

昔の日本の状況から将来を推測するのは危険になったような気がする。昔は、
住宅は値段が下がってもわずかと言われていた。しかし、この15年ほどは、
土地の値段も下降傾向。国の借金も多いし、消費税アップの可能性もあると
されている。

昔よりは、倍率さげたほうが安全だと思う。ローン金利も、変動ですべて
組むのはあぶないと思う。

しかし、みんななんで、新築にこだわるかね。中古はいいと思う。不動産
会社の社員の多くは、中古を購入するらしい。ちょっと前の日経トレンディ
あたりに書いてあった。マンションの寿命が40年くらいとされているらし
いが、それは償却の年であって、本当の寿命ではない。きちんとした
マンションであれば、60年くらいは最低でももつ。青田買いの新築と
違って、中古は現物が見えるので安心。まあ、ここまで言っても
新築好きの日本人には無理か・・・。割高な新築買って、破綻して
ください。

ちょうどタイムリーに、私が目を通している「きっちゃんブログ　http://social-page21.cocolog-nifty.com/mayu/　」で取り上げられていましたので、
参考まで。

◆今、600万円の資金を持った世帯が、分譲一戸建て4000万円を自己資金（頭金）500万円、負債3500万円（35年ローン）で購入したとします。この物件の全体の資産評価が10年後に約半値。20年後にゼロになるとします。不動産取得前後のバランスシートです。何故4000万円で買った資産が購入時点で３６００万円で計上されるのでしょうか。残念ながら固定資産は取得してしまうとすぐに中古品になるため、取得額の10％の減価償却がされて計上されますので資産価値は買付後10%の目減りをしています（400万円分の価値の損失）。

不動産取得前

借方　　　　　　　　　　　　貸方
流動資産　600万円　　　資本600万円　
固定資産　0万円　　　　　負債　0万円

不動産取得後

借方　　　　　　　　　　　　貸方
流動資産　100万円　　　　資本100万円　
固定資産　3600万円　　　負債3500万円

10年後のバランスシート

借方　　　　　　　　　　　　貸方
流動資産100万円　　　　資本100万円　　　
固定資産1800万円　　　負債2500万円　　←この時点で負債額が資産価値を超過しています。

20年後のバランスシート

借方　　　　　　　　　　　　貸方
流動資産100万円　　　　資本100万円　　　
固定資産　0万円　　　　　負債1500万円 　←資産価値が0になった資本構成です。

ご存知のように、20年後のバランスシートは現預金100万円と負債1500円だけが残されている状態です。不動産取得前は600万円の純資産があり、負債は０だったことを考えれば、流動資産と相殺してもマイホームを購入することにより20年後1400万円の負債だけが手元に残る計算です。


まぁ、経済専門家の意見なので、それでも無謀にも家を購入するのは、単にその人の幸福感や価値観次第ということでしょう。

７３は堅実な人。年収の３倍以下のローンを組んだ方。
他人が広くて快適な家にお金をかけすぎて住む事をナンセンスとか批判するんですよ。
それは自分の家が狭くて悔しいから。

>>77　

揚げ足とりみたいな、しょうもないことは見苦しいよ。
どうして狭いと分かるのですか？大阪でも、80平米で3000万ですよ。

いくらあれば広いのですか？
一部屋多いか少ないかくらい。
せいぜい五十歩百歩でしょう。

お金をかけなくても広い家には住めますよ。ただ、東京を選んで暮らしている人は、仕方ないだけでしょう。土地が高いのですから・・。

大阪って安いんですね。地方と変わらないじゃないですか。
というか地方の私のマンションのほうが高い。

>>77
あまりにもレベルが低すぎる…

今の世の中は借金の額を大威張りするような時代になったんですね。

大阪は安いですよ。マンションがとても多いんです。
だから、中古なんか築30年のライオンズマンションは900万で買えます。

地方のマンションは数が少なく、広いですよね。

70みたいな方、同じような年収・年齢だけど、物件価格が2倍も違う。
大阪だと戸建てが買えますから・・
東京はやっぱり大都会という付加価値もあるんだなぁと思いますね。

その大都会の恩恵をしっかり受けないともったいないですよね。
楽しみが多くて羨ましい。

↑すみません、物件価格が2倍も違うというのは、私が築8年2千万の中古マンションの物件を買ったからです。

>>76さん
そのＢ／Ｓの前提は少し厳しく見すぎているのではないでしょうか？

第一に、２０年後にマンションの残存価値ゼロで見ていますが、首都圏の人気エリアの残存価値は築２０年でも最低５０％は残っていますよ。
（例えば人気の新浦安エリアだと築２０年以上の物件が分譲当時の価格を上回っているくらいです）

第二に、繰り上げ返済を考慮していないようですが、通常は３５年ローンを組んでも繰り上げ返済で２０年〜３０年で返済完了と考えている方が多いですよ。


ハイレバでマンションを購入しても、家計の将来キャッシュインフローの安定的な創出もしくは上昇が見込まれ、かつ、資産価値下落率の低い人気エリアであれば、最悪資金繰りが行き詰っても、大きな損失を出さずに撤退できると思うんだけど。

８０㎡くらいだと狭くない？
育ったのは７０㎡のマンションだったけど・・・
大人になってみたら８０㎡だと狭く感じるんだよなぁ。。

【夫】31歳　会社員　年収600万円（税込）
【妻】30歳　会社員　年収530万　
【子】第一子妊娠中　秋出産予定
【物件　種類】東京都下新築マンション 3LDK
【物件　価格】4,000万円
【頭金・諸経費】400万円
【住宅　ローン 】3800万円
【貯金残高】　200万
【親の援助】　なし
妻は産休・育休後職場に復帰予定。医療従事者の資格あり。
出産費用の準備は別に150万円分あり。
このような家庭のローンは無謀でしょうか。
車は手放す予定です。
よろしくお願いします。

＞８６さん

自分だけの給料で、ローンの支払い、生活費を出せるなら大丈夫です。
奥さんの分は全部貯蓄、繰り上げに回しましょう。

自分だけの給料でローン返せるわけがない。

奥さんだって、職場に復帰予定であって、復帰できるかどうかは
不明。

私は無謀レベルと判断します。 >86
早晩行き詰まる可能性が大きい。

ご両親などがいて、いざという時、助けてくれるなら別。

皆様のご指南を見て非常に不安になってきましたので、少し見方を変えて次の状況ではどちらが人生設計として危険なのでしょうか？

１）夫婦45才、年収600万、子供小学生２名(社会人までの養育費2000万/1人)、賃貸10万円/月(一生賃貸)

２）夫婦45才、年収850万、子供なし(予定なし)、住宅ローン残高4500万(残り25年、月20万均等払い)

皆さんのご意見では、年収500万程度で、子供が2名いる場合は、無謀な住宅ローン状態になっているおではないでしょうか？

８６さんへ
私が買った時はあなたより年収が５０万多く、妻の年収は１００万少ない、借り入れは６０万少なく、
預金残高は２００万、親の援助無しでしたので、ほぼ同条件でしょう。違うのは子供が２歳で、
車を手放さなかったことですね。結論から言えば大丈夫ですよ。９年経過した私が言うんですから。
育休中は手当が３００万以上出るでしょうし、出産一時金やお祝いが集まるので、出産準備金の
中から１００万は預金や育休中の補填に当てられます（最初から組み込んではいけません）。
団信に入るから生命保険を減らし、その分学資保険や固定資産税などに備えましょう。
身重の奥さんや赤ちゃんには車があった方が便利ですが、それも手放そうという意気込みなら
安心です。車の維持費を考えたら安いものだから、タクシーも利用してあげてくださいね。
あとは８８さんの言うとおり、奥さんが職場復帰できなかった場合のことも軽く考えておくこと。
生活が安定するまで節約に励む、親にもいざとなったときの援助をそれとなく依頼しておく、
物件が手付け状態なら手付けを捨てても解約、当初の返済が少ない短期固定にする等..。
私は全て実践してませんが（笑）。ガンバってくださいね。

>89

1)も2)も、あまり芳しくない人生設計。

第三の道、中古を買いましょう。どうして、新築にこだわる
のかよくわからない。年収500万円で子供が2人いて、
まともな新築が、首都圏で買えるわけがない。

過去の日本の状況だったら、経済が上昇基調なので、なんとか
なったんだろうと思いますが、その同じ線上でやってしまうの
は相当危険と考えます。新築は100%下がりますが、中古は
落ち着いています。まあ、住宅は今後売ることは考えないほう
が良いと思います。