年収2,500万（合算）で12,000万円のローン

１売れてから借りる
２特例覚悟で都銀に申し込む
でしょう。ネット系に固執するよりメガのほうが融通きく。
新生だと窓口相談もある。
いずれにせよ事情をうまく伝達できる銀行にするのが一番。
こだわらないほうが無難。SMBCはネットで返済すれば
繰り上げ手数料無料。

1に関しては、仮住まい期間を設けたくないので採用し難い。
すると、2の都銀しかないのでしょうかね。ローン契約を2本にわければ1億以上も可と聞いてます。

しかし悩ましいのは、契約当初に満額の保証料を払う必要があること。1〜2ヶ月で4割くらいを繰り上げ返済することを考えると、保証料が無駄に思えてしまうのです。

うちは収入合算2200万ですが、ローンを2本に分けて8000万、30年で借りました。
うちが売ったのが時価で6000万弱のマンションですが、買い替え＆入居は同時でしたので
仮住まい期間はありませんでしたよ。
上限は1人当たり5000万円程度だったようです。ここは年齢にもよりますね。
保証料は繰り上げるたびある程度返ってきますが、
ローンする以上は初期コストとして受け入れるしかないのでは？
繰り上げ手数料無料の銀行がいいですね。
入居後すぐ子供が出来てしまって初年度の繰り上げ計画は大幅に狂いましたが、金利も
優遇付で固定しているのでまあ何とかなりそうです。

>02
保証料は繰り上げ返済すれば、だいたい戻ってきますよ。
いくらの金額をどのくらいの期間保証したかのお金ですから。
なので、一時的に出費がかさみますが、将来戻ってくると考えていいのでは？
保証料は返還されますが、「手数料」は返還されません。
また、合算で借りると団信付保可能額の上限（1億程度と思う）への抵触も確認したほうがいいでしょう。
団信が利かないからローン組めないなんてこともありうる。
よって1億越す以上、選択肢は限られると見たほうがいい。
速やかに5千万返還するといっても絶対法的に大丈夫っていうのも証明が難しくないか？
（現自宅の売買契約が締結されていても、手付け流しで解約の可能性も無きにしも非ず）
よって、理解ある都銀（ここは販売会社の融通利く銀行だと思うが）に、現自宅と
購入物件の双方を担保に差し出し、希望額の融資を受け、現自宅の引渡し時に
5000万返済するスキームで融資依頼をするのがベストだと思うが。
ちなみに現在の自宅が最低でも手取りベースで5000万になるというバックアップも販売会社
に仲介依頼するんでしょう。
ベストシナリオはすでに自宅の売却契約が締結し、ローン特約期限がすぎている段階での申込でしょう。
ここまでやるのに、便利系銀行ローンのところ（ソニーや新生か？）はついてこれるかは貴殿と販売会社担当者の交渉次第だと思う。

02
GEマネーは最高2億だったよ。
http://gemoney.jp/jutaku_loan/index.asp
よって05ほど苦労しなくて済むかもしれません。
訂正

買い換え用物件を今売却して仮住まいするべきでは？

>04、05
アドバイスありがとうございます。
保証料って、繰上げ返済することにより戻るのですね。知りませんでした。
これで一つ解決しました。

販売会社の人と相談し、買換え物件含みでの設定交渉をしてみます。

＞07
確かに今売却したほうがすっきりするのですが、仮住まいの手間や費用を考えると二の足を踏んでしまうのです。

保証料は計算上の満額は戻りません。実際、私は2000万のローンのうち、最近1200万を繰り上げしましたが、保証料は40％程度しか戻りませんでした。

ひょっとしたら、秋に完済した際に追加で戻るかもしれませんが、他にも繰り上げした際の感じからすると、計算上の短縮期間に対して、7，8割程度が戻ってくるって感じです。

しかし、手数料は帰ってこんぞ。間違いなく。
保証料を払うか、手数料（融資額の0．X％とか）を払うかどっちかでしょ？

手間や費用を考えても、買い換え用物件を売却した方が得ですよ。
まあ、手間をいくらと見積もるかですがね。

改めて考えてみました。
当初都銀の提携ローンを使い、12,000万のローンを組む。
保証料は金利に0.2%上乗せという後払い方式で。

購入物件引渡しとほぼ同時に買換え物件の引渡しを受け。
速やかに約5,000万を繰上げ返済。

すると、残債が1億未満になるので、ソニー銀行のようなネット系銀行に借り替える。
保証料は無料なので、借り換え費用も比較的安価に抑えることができる。

いかがでしょうか？

実際に適用されるかまでわかりません（借入金額がデカイので）が、
当初から都銀のデベ提携の金利優遇ローンで1億2千万かり、
途中で5千万返済する、そのまま返済するのでいいんじゃないですか？
私はSMBCで1.2％の金利優遇で3月に実行予定です（金額は貴殿の3分の1程度ですが）。
繰り上げ返済はネット使えば手数料無料です。
0.2％も優遇幅（普通の都銀は1％程度の優遇）が違えば、保証料だの吹っ飛ぶような気がしますが。
返済期限までずっと優遇幅は続くそうです。保証料は借入額の0.2％相当だと思いますが、これは一時出費、優遇幅は返済期限まで続く。5千万で百万でしょ。毎年ですしね。
（但し、三井不動産の物件で銀行もSMBCだったからかも知れませんが。ご確認を）
借り換えといっても、初めての抵当権設定は設定費用が優遇されますが、借り換えのときは丸々0.4％が設定額にかかりますので、30万近く無意味な出費になりませんかね（7千万×4/1000に司法書士報酬）。
結局はイニシャルの金利水準と優遇幅の相対性がいいやつがコスト安になると思います。

普通の掲示板だったら、「自慢？」っで終わってしまいそうな金額なのに、
まじめに相談にのってるこの掲示板ってスゴイ！！

な、なんか羨ましすぎて、目が泳いじゃって
まともに文章を追えない・・・(笑)

結局提携ローンを利用する予定です。
事前審査は問題なく通過。
買換物件の実査定も当初の販売価格以上で売れるとのコメントを得たので、
やはり仮住まいせずに、同時引渡しを目指そうと思います。

蓄えがおありと思いますが、収入２５０万で１２００万のロ−ンよりは、きついと思いますよ。
教員２馬力で、退職後はアパ−ト経営と海外旅行、そんな人がいました。

35歳、妻30歳、子供二人（4歳、2歳）
年収2000万、借り入れ6300万
現在借金はありません。
35年でフラットと銀行の変動のミックスで借りようと思ってます。
どういう割合で借りたらいいか迷っています。

ミックスで借りた方、アドバイスいただけたら嬉しいです。

>18
ご年収から判断すると、繰上げ返済を積極的にする意向ですよね。
とすれば、繰上げ返済で比較的短期間で返すつもりの金額を逆算し、それを変動分とするのがよろしいかと思います。

私も買換えが終了すれば7,000万ほどのローンからスタートすることになりますが、ほとんどの部分を変動にし、繰上げ返済に励もうかと思っています。

返済原資は、通常の給与収入と資産運用によるキャピタルゲインを目論んでいます。

職業柄リスク許容度が高いので、一般論よりかなり楽観的なのですが（笑）

エクセルの
ファイル
新規作成
このコンピューター上のテンプレート
計算書
ってとこで自分で繰り上げ返済のシミュレーションが出来ますよ。
繰り上げ返済は期間短縮型しか出来ませんが。
よって、いろいろ自分でベストの組み合わせをシミュレートされるのが言いかと存じます。
結局、変動の金利上昇をどう考えるか次第ですし。
私は、当初3年固定1.8％（優遇考慮後）、4年目以降4.5％フラットで試算しても、3.5％35年より総額ベースでは有利でしたよ（注；繰上げ返済を1500万程度した場合）。