新生銀行の住宅ローンについて

340さん
先週新生の担当者に確認しましたが、4月実行は2月末までの契約完了で金利確定だと説明を受けました。新築マンション購入ですが特に契約時の問題は指摘されませんでした。
再度新生に確認したほうがよさそうですよね。春は確実に金利上昇なので重要なポイントです。

表示登記してないと契約はどうなんでしょう。
不動産屋（デベロッパー？）がいつ登記するかによるんじゃないかな。

340です。
購入したマンションは2月末竣工なので、デベに確認したら表示登記は3月とのことでした。。
再度、契約に関しては新生銀行に℡で確認するつもりですが、新生ローン相談会の席では
343さんの仰る通り、デベがいつ登記するかによりますね、と指摘されました、、
金利上昇局面ですので、その辺のポイントは重要ですよね。。

３３１です。
私も2月引渡しの新築マンションですが、新生のローンの審査が通り、担当者に説明を受けたときは、登記のことは何も言われませんでした。
12月中に契約したいのなら、いつまでに返事をすれば間に合うかを言われただけです。
デベに確認をするように指示されたのは、いつ融資実行にすればよいのか、また振込先はどこか、だけでした。
ちょっと確認の必要がありますね〜。

今週、新生から融資実行（3,000万、長期固定）を迎える者ですが、これまでの新生との交渉の中で皆さんに参考になることあれば・・・と思い投稿します。
・仕事から帰宅後、？と思ったことについていつでも電話相談できるのはありがたかった。必ず応対者が初めと最後に名を名乗ってくれる。
・審査書類は確かに多いのですが、きちんと不備なく揃えて、急いでいるのであればその旨伝えておけば、承認は早いです（私の最終承認は、審査書類を最後に送ってから約1週間で下りました。）
・融資担当者が確定しない（同じ行員と話をしたことがなかったし、金消契約締結時にも新生側からは司法書士しか出てきません）ので、重複説明が何度かあった（問題が発生したわけではないが）。最後まで新生の行員とは会わない。
・金消契約締結時は新生の支店で行うが、融資実行時は新生の支店を絶対に使わせてくれない（デベロッパーの本支店等を借りることになる）。
・結局、トータルコストを安く、繰上返済をどんどんしたいという人向けの銀行だと思います。なので、対面融資の他の金融機関並みのサービスを求める人には不満不安があるかもしれません。

346さん
契約はいつでしたか？金利確定時期を教えてくださいませ。

346です。
金消契約締結（実際に判を押した日）は今月でしたが、契約書上は11月末の日付です。なので、金利は11月の金利です。
金利選択サービス（10月末でサービス終了）の関係があったので、11月の時点では12月の金利が上がるのか下がるのか分からなかった（11月の長期金利の動向を見て、下がることはないだろうと読んでいた）こともあり、契約書上は11月の日付にしてもらいました。結局、10月、11月、12月の長期固定の金利は変わりませんでしたけどね(^^ゞ

審査通って2月契約予定ですが、最後まで郵送のやりとりで来店の必要はないと言われました。
みなさん本当でしょうか？？？

349さん
基本そのようです。ウチもそうでしたよ。
審査通過後、契約前に諸事項の確認を電話（要予約）でしました。
この日を契約日（=金利確定）として、2,3日後に契約書類が送られてきました。
返送して手続き終了です。万が一書類に不備があっても契約日は
電話の日で変更ない=月をまたいでも金利も変わらないと言われました。

350です。

349さん諸事項の確認の電話は要予約です。
ウチは提携だったのでこの予約をデベ経由で行わなければならなかったのですが
デベがすっかり忘れていたか理解してなくて。。
既に伝えてあった契約希望日が近づいているのに何の音沙汰もなく不安になって
新生に問い合わせしてギリギリ希望日に間に合いました。
新生は他の銀行と手続きの流が異なるので
デベもよく分かってないことがあるかもです。
スケジュールは自分で確認・管理しておいた方が良いと思います。

349です。
350さんありがとうございました。気をつけないといけませんね！！
無事実行日を迎えられるように・・・

私も2月上旬実行ですので、今月か来月の契約を考えています。
上がるでしょうか？
私は同じか、うまく行けば下がるかのような気がするのですが・・・。（希望も含め）
来月契約のほうで気持ちが傾いています。
変動特約と10年固定を考えているのですが。
でも、10年は今月さがったばかりなので、2ヶ月連続下がるかどうか？
難しいですね。

これから住宅ローンを借りる方はタイムマシーンがあるとするなら一回いくらで借りますか？

実際に月中に金利見直しをされたケースはあるのでしょうか？

新生銀行は審査で新築でも物件の担保評価しますよね。
そうすると100%ローンは難しいですよね。
どなたか100%で本審査通った方いますか？

うちは100%ではありませんが90%に限りなく近いです。
新築マンション（都内）です。

うちも90％に近いです。
厳しいのかな？と思ったけど、意外と余裕でした。

うちは90%超で申込んだところ借入限度額の90%でなら借入れOKとの返事が来ました。
ソニーのほうが金利も低いので新生は候補から外しました。

うちは、まだ、新生が、候補に残っています。１２月の金利は、変わらなかったけど、１月の金利少し、低くならないかなぁ。低くなったら、新生に決めようと思っているんだけど。

35年は下がったので新生にしました。

35年は、下がってましたか。
25年も、下げて欲しい。

新生って実際どうなの？
ところで、新生と楽天モーゲージが組んでフラット３５やってるけど、だれか情報しりませんか？事務手数料が破格なんですけど、情報がないんですよね。

>>353さん
うちと全く一緒です。

２月実行で、金利の確定を今月か来月かで激しく迷っています。
うちは10年特約と25年のミックスで行こうかと思ってます
（このミックスの組み合わせさえもまだ迷っている・・）
今週中に契約しようと思ってるんですが、あんまり考えすぎて
何がいいのか分からなくなってきました。

どなたか背中押してくれないかななんてムシの良いこと考えてます

336さん、353さん
2ヶ月前に新生と契約するための条件は何かありますか？デベが引き渡し日時を明確にすればそれでいいのでしょうか？何か注意する項目はありますか？

>>367さん

336さんでも353さんでもありませんが、、、
2ヶ月前に新生と契約するための条件です。

最終審査が通っているのはもちろんのこと、
　・物件の引き渡し日が確定していること。
　・送金口座が確定していること。
　・送金金額が確定していること。
　・登記住所が確定していること。
　・金利タイプが確定してること。
です。

上記内容の金利タイプ以外については、新生からデベに確認のTELをするそうです。
（契約者にも確認のTELがあるため、契約者もすべて押さえておく必要があります。）

新生が確認を取れたら契約書を送って来るので、署名捺印して返信します。
そのタイミングが2ヶ月前くらいとのことです。

あと契約には影響しませんが、
実行日の10日前くらいまでには、火災保険に加入しておく必要があります。

※最終審査が通った段階で、上記内容の電話がありました。

新生銀行で既に住宅ローンをされている方にお聞きしたいのですが
繰り上げ返済のしやすさはいかがでしょうか？

ＨＰ見ている限りでは設定値を上回った時点で１万円毎自動返済という事になっています。
例えば所用で他の金融機関に振込みする場合で設定値を一時的に上回った場合でも引き落とされてしまうのでしょうか？またボーナスが振り込まれたのをそのままほっとくと自動返済されてしまうのでしょうか？

店頭で以前説明を受けましたが、設定金額を超えると自動的に引き落とされるということです。（毎日です）落ち日が決まっていてその日までに残高を調整しておけばいいというものではないそうです。
ですので、店頭では、設定値をなり得ない金額に設定し、繰上げ返済の際に都度設定額を変更して、戻してくださいと案内しておりました。設定額の変更は電話でのみの対応とのことです。

オペレーション間違えると大変なことになりますので、注意がひつようですね。

所用で振込用に入金した場合、その日は引き落としなりませんが、次の日になると引き落とされます。

371 さん　372 さん
コメントありがとうございました。

ポイントとしては
都度設定額を変更と戻しが必要
設定額の変更は電話で連絡
からすると住宅ローン返済用の口座と割り切れば問題なさそうですね。（給料の振込み口座としては難しい感じですね）

所用の場合はうっかり忘れないようにする口座管理を必要がありそうですね。
（振込み手数料無料ですからここの口座を使いたいと思いますが）

さっき調べていたら根抵当を設定するので登録免許税の優遇がないとの情報がありました。
ただメリットも大きく少し悩んでます。なんとなくイマイチ乗り切れない感じです。

373さん
登録免許税の優遇無しは確かにひっかかりますね。。。

登録免許税の優遇の有無は金額的にどれぐらいの影響なんでしょうか？？

登録免許税：抵当権は債権額の1/1000で根抵当権は極度額の4/1000です。
新生銀行は借入額に対して10％付加したものを極度額とすることにしていたと記憶しています。

20年固定だと、三菱UFJ信託の方が、2.65でかなり、低いんですね！
新生の20年、25年の１月金利、低くならないと、新生に決められない。
低くしてくれー！　新生の担当者の方、見てないかな。

借り入れに対する抵当権設定登記の登録免許税ですが、
　優遇なし：借り入れ額の０．４％
　優遇あり：借り入れ額の０．１％
で、根抵当はこの優遇が無い（受けられない）のだと理解しています。
間違っていましたら訂正宜しくお願いします。

優遇というのは、何の優遇でしょうか？教えてください。

上手な表現（言い回し）ができないのですがご容赦ください。
優遇とは、実際の住まいとして購入する場合に軽減が受けられる制度です。
（投資や賃貸目的での購入では軽減を受けることはできません）

３７６です。３７７さんにご回答いたします。おはなしのとおり、根抵当権の極度額は借入額に対して0.4％するのが通常ですが、新生銀行の変動に限っては、貸越制度が使えるため（つまり、一度返済した住宅ローン資金を再び返済者が使う可能性があるために）、あくまでも銀行のリスクヘッジのために10％（確か？）付加した金額を極度額とするものです。なお、根抵当権は本来設定した極度額の範囲内で自由に借り入れたり返済できるように事業者のために形成された制度です。この点、抵当権が返済する度に債権額が減少していくのとは異なり、根抵当権は返済しても一定の手続を取らない限り元本は確定しません。

2月実行で今月中に契約しようとしていたものですが・・・
名義変更の件で書類を再提出することになり、12月の金利には間に合わなくなってしまいました。
金利上がっちゃうかなあ・・ガッカリ・・

376です。382さんにご回答申し上げます。お問い合わせの件はご理解のとおりで結構かと思います。
なので、借入額が３千万円であれば登録免許税は、抵当権３万円、根抵当権１３.２万円になるかと
思います。ただし、抵当権を設定する場合においては、租税特別措置法の軽減措置を受けるためには、
区役所で「家屋証明書」を取得する必要があります。司法書士等に委任する場合には別途数千円要する
かと思います。また、軽減措置には床面積等の要件もありますので居住用だからといって必ずしも
軽減できるとは限りません（極端に広くなければ大丈夫ですが）。
また、超長期以外を選択する場合には、抵当権と根抵当権の性質の違いを多少なりとも理解したうえで
なければ最低限のリスクは避けられません。新生銀行が求める根抵当権がいかなるものか理解しないで
生活借越しの利点のみをもって変動や短期を選択するのは得策ではありません。せめて、被担保債権の
範囲が何かぐらいは確認しましょう。譲渡や元本確定等根抵当権特有の性質を理解したうえでご選択ください。

386さん
まさに386さんが指摘されている、生活貸越しの利点のみをもって、変動や短期を選択しようと考えています。
>せめて、被担保債権の範囲が何かぐらいは確認しましょう。
>譲渡や元本確定等根抵当権特有の性質を理解したうえでご選択ください。
この部分について簡単にお教え頂けませんか？リスクを理解できずに借金してしまうことに不安を覚えています。
よろしくお願いします。

根抵当権は非常に複雑な制度です。ここでそのリスクを論じることは不可能ですし、これをもって判断されるのも困ります。ただ、銀行が求めている被担保債権の範囲に住宅ローン取引以外の取引は記載されていませんか？いるとしたら、この根抵当権の範囲には住宅ローンの借入れ以外のものも担保の目的とされますよ。また、抵当権の実行できる範囲は、利息や遅延損害金の満期後２年という約束があります（民法§３７５）が、根抵当権は極度額まで全て実行の対象なので広いのです。加えて、債務者に相続が発生した際には６ヶ月以内に所定の手続をしないと元本が確定してしまいます、など簡単な書籍をもって勉強されたほうがいいです。

根抵当権といっても極度額の定めがあるのでそれ以上に執行されることはありません。結局通常の抵当権でも生活費が足りなくてどこかから借りてきたら金利は新生のパワーローン以上を取られます（貸金業法の制限金利はもっと高いですよね。）。
例えば住宅ローン1000万円を根抵当設定と抵当設定で借りることを比較します。
繰り上げ返済を200万円して，残金が600万になったときに生活が苦しくなり，100万円を借ります。
生活貸し越しを使った場合，金利は変動金利（でしたよね）をとられます。
普通の抵当権を設定するような住宅ローンではパワーローンのような制度はありませんよね。となると，貸金業者から借りられることが一般的に考えられます。金利は利息制限法に従うので年利１８％とかです。
金利がかなり違います。

では，どうして根抵当ならパワーローンが導入しやすいのでしょうか。
根抵当権の場合，最初に極度額を1000万円と設定していると返済により住宅ローンの残りが600万円になってもパワーローンによって借りた100万円もあなたのマンションで強制執行することが出来るのです（なので，マンションについて住宅ローンの部分600万円とパワーローンで借りた100万円と利息について担保がついていると考えられます。）。根抵当権の対象が住宅ローンだけでなく，パワーローンで借りるかもしれない分も含んでいるからです。前のほうのスレで載っている極度額を借り入れ金額の１０％上乗せ額にするのはこのためでしょう。
抵当権の場合は，月々支払っている返済や繰り上げ返済によって担保されている部分は減っていく一方です（利息はついてきますが）。

ただ，実際に問題になるのは生活が破綻してしまったときだけですね。月々の住宅ローンの支払いをきちんとしていたら当然，問題にはなりませんし，パワーローンで借りた分もきちんと払っていたら根抵当権を執行されることはありません。
住宅ローンについて普通の抵当権を設定していてそれは支払っていても，銀行や貸金業者から別にお金を借りて支払いが滞り，そこの部分について強制執行をされたら，結局，マンションをとられますよね。
そのような可能性が現時点で考えられる方は，まず住宅購入を検討することから考え直したほうがいいと思うのですが・・・。

ということで，私的にはさほど根抵当も抵当も差は感じません。どの場合でもきちんと支払っていけるかをまず検討することが大事ですね。繰り上げ返済も程ほどに。（現在，20年固定で検討している者より。長期固定はパワーポケット無いんですよね。）

ローンの組み方についてご指導ください。
＊私36才、妻あり、子なし。
＊年収：今年1200万(昨年850万)。今後は安定して1500万ぐらいまでアップするものと思います。
＊物件：7600万
＊ローン：6600万（4月実行）メガバンクで満額、フラット35で4500万、新生銀行にて35年4500万の　融資にOKをもらっています。

　当初月30万ぐらい払えると思います。どういう組み合わせがよいでしょうか？宜しくお願いします。

３月実行の者ですが、１０年特約と１０年固定のミックスで考えています。
この場合1月に契約すれば1月の金利でいけるのでしょうか？
１０年特約とのミックスでは実行月の金利になるのでしょうか？