新生銀行の住宅ローンについて

３７６です。３７７さんにご回答いたします。おはなしのとおり、根抵当権の極度額は借入額に対して0.4％するのが通常ですが、新生銀行の変動に限っては、貸越制度が使えるため（つまり、一度返済した住宅ローン資金を再び返済者が使う可能性があるために）、あくまでも銀行のリスクヘッジのために10％（確か？）付加した金額を極度額とするものです。なお、根抵当権は本来設定した極度額の範囲内で自由に借り入れたり返済できるように事業者のために形成された制度です。この点、抵当権が返済する度に債権額が減少していくのとは異なり、根抵当権は返済しても一定の手続を取らない限り元本は確定しません。

2月実行で今月中に契約しようとしていたものですが・・・
名義変更の件で書類を再提出することになり、12月の金利には間に合わなくなってしまいました。
金利上がっちゃうかなあ・・ガッカリ・・

376です。382さんにご回答申し上げます。お問い合わせの件はご理解のとおりで結構かと思います。
なので、借入額が３千万円であれば登録免許税は、抵当権３万円、根抵当権１３.２万円になるかと
思います。ただし、抵当権を設定する場合においては、租税特別措置法の軽減措置を受けるためには、
区役所で「家屋証明書」を取得する必要があります。司法書士等に委任する場合には別途数千円要する
かと思います。また、軽減措置には床面積等の要件もありますので居住用だからといって必ずしも
軽減できるとは限りません（極端に広くなければ大丈夫ですが）。
また、超長期以外を選択する場合には、抵当権と根抵当権の性質の違いを多少なりとも理解したうえで
なければ最低限のリスクは避けられません。新生銀行が求める根抵当権がいかなるものか理解しないで
生活借越しの利点のみをもって変動や短期を選択するのは得策ではありません。せめて、被担保債権の
範囲が何かぐらいは確認しましょう。譲渡や元本確定等根抵当権特有の性質を理解したうえでご選択ください。

386さん
まさに386さんが指摘されている、生活貸越しの利点のみをもって、変動や短期を選択しようと考えています。
>せめて、被担保債権の範囲が何かぐらいは確認しましょう。
>譲渡や元本確定等根抵当権特有の性質を理解したうえでご選択ください。
この部分について簡単にお教え頂けませんか？リスクを理解できずに借金してしまうことに不安を覚えています。
よろしくお願いします。

根抵当権は非常に複雑な制度です。ここでそのリスクを論じることは不可能ですし、これをもって判断されるのも困ります。ただ、銀行が求めている被担保債権の範囲に住宅ローン取引以外の取引は記載されていませんか？いるとしたら、この根抵当権の範囲には住宅ローンの借入れ以外のものも担保の目的とされますよ。また、抵当権の実行できる範囲は、利息や遅延損害金の満期後２年という約束があります（民法§３７５）が、根抵当権は極度額まで全て実行の対象なので広いのです。加えて、債務者に相続が発生した際には６ヶ月以内に所定の手続をしないと元本が確定してしまいます、など簡単な書籍をもって勉強されたほうがいいです。

根抵当権といっても極度額の定めがあるのでそれ以上に執行されることはありません。結局通常の抵当権でも生活費が足りなくてどこかから借りてきたら金利は新生のパワーローン以上を取られます（貸金業法の制限金利はもっと高いですよね。）。
例えば住宅ローン1000万円を根抵当設定と抵当設定で借りることを比較します。
繰り上げ返済を200万円して，残金が600万になったときに生活が苦しくなり，100万円を借ります。
生活貸し越しを使った場合，金利は変動金利（でしたよね）をとられます。
普通の抵当権を設定するような住宅ローンではパワーローンのような制度はありませんよね。となると，貸金業者から借りられることが一般的に考えられます。金利は利息制限法に従うので年利１８％とかです。
金利がかなり違います。

では，どうして根抵当ならパワーローンが導入しやすいのでしょうか。
根抵当権の場合，最初に極度額を1000万円と設定していると返済により住宅ローンの残りが600万円になってもパワーローンによって借りた100万円もあなたのマンションで強制執行することが出来るのです（なので，マンションについて住宅ローンの部分600万円とパワーローンで借りた100万円と利息について担保がついていると考えられます。）。根抵当権の対象が住宅ローンだけでなく，パワーローンで借りるかもしれない分も含んでいるからです。前のほうのスレで載っている極度額を借り入れ金額の１０％上乗せ額にするのはこのためでしょう。
抵当権の場合は，月々支払っている返済や繰り上げ返済によって担保されている部分は減っていく一方です（利息はついてきますが）。

ただ，実際に問題になるのは生活が破綻してしまったときだけですね。月々の住宅ローンの支払いをきちんとしていたら当然，問題にはなりませんし，パワーローンで借りた分もきちんと払っていたら根抵当権を執行されることはありません。
住宅ローンについて普通の抵当権を設定していてそれは支払っていても，銀行や貸金業者から別にお金を借りて支払いが滞り，そこの部分について強制執行をされたら，結局，マンションをとられますよね。
そのような可能性が現時点で考えられる方は，まず住宅購入を検討することから考え直したほうがいいと思うのですが・・・。

ということで，私的にはさほど根抵当も抵当も差は感じません。どの場合でもきちんと支払っていけるかをまず検討することが大事ですね。繰り上げ返済も程ほどに。（現在，20年固定で検討している者より。長期固定はパワーポケット無いんですよね。）

ローンの組み方についてご指導ください。
＊私36才、妻あり、子なし。
＊年収：今年1200万(昨年850万)。今後は安定して1500万ぐらいまでアップするものと思います。
＊物件：7600万
＊ローン：6600万（4月実行）メガバンクで満額、フラット35で4500万、新生銀行にて35年4500万の　融資にOKをもらっています。

　当初月30万ぐらい払えると思います。どういう組み合わせがよいでしょうか？宜しくお願いします。

３月実行の者ですが、１０年特約と１０年固定のミックスで考えています。
この場合1月に契約すれば1月の金利でいけるのでしょうか？
１０年特約とのミックスでは実行月の金利になるのでしょうか？

1月の金利っていつ発表でしたっけ？

新生は2ヶ月前に契約できることがメリットですが、2ヶ月前にデベと新生で必要な手続きは何があるのでしょうか？ 登記と契約の関係について誰か教えてください。2ヶ月前に登記は当然終わっていないので何が必要となるのか知りたいです。

↑デベと新生で必要かどうかは、わかりませんが
契約する時に、「表示登記」されている必要があるハズです。
（新生に電話すれば確認できます）

393さん、369に記入されていましたよー

393です。下記条件のうち、表示登記されているというのはどれを示すのでしょうか？無知ですいません。
　・物件の引き渡し日が確定していること。
　・送金口座が確定していること。
　・送金金額が確定していること。
　・登記住所が確定していること。
　・金利タイプが確定してること

↑電話で聞いてみたらどうです？
２４時間いけますよ。

397　感じわりーよ。教えてやれよ。

表示登記だから、法務局から登記済書が発行されることなんで「登記住所が確定していること」だね。引越前の住所で表示登記してしまうと、あとで変更の際に手数料とられるんじゃない？

ボンドさんこそどうするのですか？
まずは参考までに教えてください。