安倍ノミクスで資産バブルが期待される一方で
サラリーマンの雇用と賃金は不安がいっぱい
マンション市場の需給や価格、相場の動向について語って下さい
※あくまで都区部のマンション市場を話題の中心にしてください
特定地域の良し/悪しを語るスレではありません
どーしてもその手の話をしたい方は
『住んでみたい街ランキング』や
隔離用の『豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう』
をご利用下さい
その64 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/295428/
[スレ作成日時]2012-12-25 11:14:44
今後も需要が見込めるのは都心部のリーズナブルな坪単価の分譲マンションと、
近郊アパート地帯の単身者用賃貸。
投資をするなら西側外周区にアパートでしょう。
地方、郊外の地価は下落し続けるから、日本の正味国富も年々減り続ける。
人口減少社会になるから仕方が無いのか？
寂しい気もするが・・・
http://www.esri.cao.go.jp/jp/sna/data/data_list/kakuhou/files/h23/h23_...
2020年頃までは生産年齢人口減＞自然減でデフレギャップは解消されていくが、
それから先は生産年齢人口減＜自然減で再びデフレが定着します。
移民の受け入れは生産年齢人口を増やすが、子供の増加が加わるので自然減をより大きく減らす。
オリンピック後は移民の受け入れを始めてデフレギャップの拡大を抑えて行くしか道はなさそう。
移民は通常子供が多いから人口増に貢献大だし、
毎年２０万～３０万人の受け入れかなあ。
2041年頃から自然減は百万人レベルで安定して行くから、他に道は無さそうだ。
郊外で余って行く住居が移民の受け入れ先として使える。
老朽化したNTを建て替えて、安い家賃で提供する。
国、地方の遊休土地も有効利用できる。
高齢者用（団塊の世代がターゲット）のケアー付き住宅も郊外に整備する。
そうすれば移民の人が介護事業に従事しやすくなる。
オリンピックの数年前に移民の受け入れ開始を世界に対しアピールする（2016年頃には自然減が40万人くらいに達しているので国内世論も賛成する。国内景気もかなり良くなっているし、オリンピックムードもあって受け入れやすい。）
そして2018年頃から郊外に受け入れ用の住宅を整備し始める。
オリンピックで一大プレゼンを行い、
翌年の2021年から移民の受け入れを開始する。
美しいシナリオでは？
将来的には、
日本の人口は１億５百万人くらい
今より２千万人くらい少ない人口で推移して行くイメージ。
オリンピック後は、移民の受け入れでデフレギャップの拡大を抑えながら、
GDPの縮小も極力抑えて行く。
相反する行為で難しいが、2032年頃になれば団塊Jrが生産年齢人口から外れ始めるので、それまでの辛抱だろう。
たぶんその後は移民受け入れ数を調整しながら上手くやって行けるでしょう。
インフレ状態をKEEPできれば、たとえ人口が減少しても名目ＧＤＰは上がる。
税収も上がり、上手く回転して行く。
たとえ実質ＧＤＰの成長がゼロでも、
年率２％のインフレが10年続けば、名目ＧＤＰは２２％増える。
デフレ退治が最優先課題である理由はそこにある。
今後5年間を考察すると、
労働人口の激減により、生産性が低く低賃金の職場には人が集まらなくなる。
生産性が低い企業は廃業もしくは海外への移転を迫られる。
結果的に生産性が高い企業が残り、労働者一人あたりが生み出す付加価値が増え、
賃金も上がって行く。
これに円安による資源、輸入生活雑貨の値上がりが加わるんだから必ずデフレ基調から脱出できる。
郊外の国、地方公共団体の遊休地に家賃5万円くらいの家族用賃貸を税金使っていっぱい整備したらどうだろう？
近郊のアパート地帯に賃貸暮らしの人たちも結婚、子供を持つチャンスが生まれて、有効な少子化対策になるとおもうけど。何で出来ないんだろう？業者の反対があるから？
今後5年間を考察すると、
労働人口の激減により、生産性が低く低賃金の職場には人が集まらなくなる。
生産性が低い企業は廃業もしくは海外への移転を迫られる。
さらに、電力料金の高止まりと生産設備の老朽化も相まって、
電力多消費型産業である鉄鋼、化学は一部の得意分野を残して規模を大幅に縮小する。
結果的に生産性が高く、低エネルギー消費型の企業が残り、
労働者一人あたりが生み出す付加価値が増え、賃金も上がって行く。
人口減少＋低エネルギー消費型産業化で電力消費量は恐ろしいスピードで減って行くでしょう。
都市部居住人口が増えると自動車はあまりいらなくなる。それに高齢化が進むと運転できる人も少なくなる。ガソリンの消費量はどんどん少なくなるだろうね。円安で値上がり傾向だし、
石油化学コンビナートはどんどん不要になりそう。
化学関連メーカーは海外に出て行くんじゃない？
そうしないと生き残れない。
職住近接がMUSTな時代に
いずれ来る70歳年金・70歳雇用
先を見据えれば、年金支給の開始年齢も65歳で済むとは思えない。
すでに欧米では67～68歳に引き上げた国もある。
社厚生労働省・労働政策審議会の会長も兼ねる清家篤・慶應義塾大学塾長は「個人的意見だが、いずれは70歳支給もありうる」と見通す。
そうなれば、連動して、企業の雇用延長の義務が70歳まで引き上げられるのは確実だ。
一方、個人にとっては、あえて現在の会社に雇用延長を希望しない道もある。
起業する、他の会社に転職する。
もちろん、それまでの貯蓄や家賃収入、親の遺産などでしのぎ、働かない手もあるだろう。
60歳以降の人生では選択肢が広がる分、今からじっくりと考えておくことだ。
東京しごとセンターなどで高齢者向けの講演も多いオフィスビサイドの伊東文子代表は、「人生の残り20年をどう過ごしたいか、キャリアと資産の棚卸しをすること」と説く。
避けようのない超高齢化社会に向けて、国、企業、個人のそれぞれが、どんな設計図を描くか。
今回の65歳雇用延長は、容易に解決できない、重い課題を突き付けている。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130121-00012559-toyo-bus_al...
消費税アップ前の駆け込み購入を見込んで、どこのマンションも高い高い。
今買うと間違いなく高値掴みになるよ。
消費税アップ後まで待つのが吉。
>価格は需要と供給で決まる。
不動産はあんパンや洗剤とは違う
セイの法則が成り立たないから
需給云々で価格は決定しないのよ
それより大事なのは将来に期待される利子率と
現在の資金調達コストの関係
人口が増加していた時代のお話ですな。
人口減少時代は、
選択と集中だよ。
どこを選ぶかで将来雲泥の差となる。
東京駅から半径5km圏内なら安全地帯で間違いないやろ。
親の土地の相続に税金を払う人が急増中
http://news.finance.yahoo.co.jp/detail/20130122-00012584-toyo-column
その土地売って便利な土地に移り住むから都心の地価は上がる。
ただし親の土地売ってまで埋立て地に住みたいとは思わない。
山ノ手線から少し出た位のエリアが狙い目かもね。でも、自由が丘とか中目黒とか、天上いってる土地は駄目。
お勧めは。。。要町、千川、西大井、西小山、青物横丁、森下、浜町、本八幡、西葛西。
ローカルすぎて笑えるくらい安いくせに便利で良い。無名な場所ほど上値は追いやすいしね。
山ノ手内側なら小石川、春日、高輪台も最近安いね。
http://fudosan.suumo.jp/souba/chukomansion/tokyo/
エリア 2K/2DK/2LDK 3K/3DK/3LDK
港区 57,056,000 82,565,000
千代田区 49,006,900 86,400,000
渋谷区 43,971,600 71,065,100
目黒区 41,909,800 56,680,000
世田谷区 37,335,700 55,841,900
中央区 40,882,600 48,503,600
文京区 37,774,600 49,515,200
品川区 36,258,600 50,470,500
武蔵野市 34,945,800 45,581,700
新宿区 34,059,600 44,400,000
杉並区 29,786,300 43,768,800
豊島区 30,451,600 40,533,300
中野区 31,989,300 37,437,500
江東区 33,764,300 33,855,800
大田区 30,141,100 34,734,300
台東区 28,766,000 35,892,300
狛江市 32,825,000 28,787,700
調布市 27,909,800 32,294,700
荒川区 25,732,400 34,063,600
北区 28,448,400 30,456,900
墨田区 25,156,800 31,496,000
江戸川区 25,960,400 30,165,000
国立市 20,518,200 35,589,000
練馬区 25,354,400 30,387,800
府中市 27,600,000 26,865,900
三鷹市 24,688,700 29,415,800
板橋区 23,737,200 28,235,500
立川市 23,137,500 27,816,300
小金井市 18,080,000 32,516,700
西東京市 23,645,800 26,932,000
稲城市 20,066,700 29,145,000
東久留米市 20,800,000 28,247,800
町田市 22,309,100 25,677,100
多摩市 23,058,000 24,854,500
日野市 20,587,500 26,435,700
葛飾区 20,790,000 25,729,900
八王子市 20,820,000 24,165,000
足立区 20,469,300 22,624,000
国分寺市 10,366,700 32,445,800
武蔵村山市 23,000,000 19,650,000
清瀬市 16,775,000 24,238,000
東村山市 18,000,000 22,629,600
東大和市 13,300,000 24,369,200
小平市 14,675,000 22,821,400
昭島市 15,466,700 20,821,400
福生市 10,333,300 17,966,700
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～9990万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～77.29m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
