23区内の新築マンション価格・相場動向（その65）

２００７年の書き込みかとおもたよ。

長期的に見れば、共働きの場合と夫だけの給与の場合とでは、収入に歴然とした差が出る。
家計に余裕がないため子どもの進路などの選択肢を狭めるようなことがあれば、影響は計り知れない。
子どもの手が離れるまでは、細々とでもいいから、将来につながる仕事を続けてほしい。

経済学を無視する日銀・白川総裁　“主婦感覚”でインフレを否定
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130118-00000008-ykf-soci

［１８日　ロイター］
１月２５日に退任するガイトナー米財務長官は米紙ウォールストリート・ジャーナル（ＷＳＪ）のインタビューで、米国の失業率は依然として非常に高く、徐々にしか下がらないかもしれないが、米経済の回復は最後の追い込み段階に入っているとの認識を示した。
長官は「回復についてバスケットボールの試合で言えば、第４クオーターの前半といったところだ」と述べた。
米国は収入と債務の均衡、金融システムのレバレッジリスク軽減の点で他の国々に先行しており、「住宅に関する大きな調整を済ませている」と指摘した。

都心回帰で江東区は厳しくなるのかなー

三井不動産は複合施設「東京ミッドタウン」（東京・港）の商業施設を改装し、全店の約３割を入れ替える。都心への人口回帰に伴って親子連れ客が増えており、家族向けの衣料・雑貨店を導入する

タワーマンションと小規模マンションではどちらが資産価値を維持できますか？

都心が爆下げする訳じゃないから購入者は限られる。
都心に隣接して未だに安い江東区内陸部はお買い得な地域じゃないかな。

乱開発で爆上げした湾岸エリアはどうにもならないけど。

>737
東京駅から半径5km圏内で坪250万円前後であれば資産価値維持は鉄板ってことですなあ。

結局山手線の内側ってことになっちゃうんだよね。

>738
通貨安にすれば今の日本は簡単にインフレになる。
原油の値段が上がる、中国からの日用雑貨の値段も上がる。
日銀総裁は円高主義者だったからこれが出来なかった。

通貨安は簡単。
市場に大量のお金を放出してそのまま放置すれば良いだけ。
長期国債を買いまくる。
但し、米国を上回る量の供給が必要、

通貨の番人としては怖くて、常に小出しの小規模。
これじゃ超円高になってデフレが進行、不景気になるのは道理。
多くの企業が人員合理化に追い込まれたよね。

安全資産と見られた日本国債に資金流入した影響はあるものの、リーマンショック後に円だけが20～30％も割高になったのは金融緩和の差が大きい。
反対に韓国はウォン安となっており、韓国との競争では60～70％の円高のハードルをクリアしなければならなくなった。
これではいくら生産性を上げても追いつかず、それでエルピーダメモリはつぶれた。
日銀がエルピーダをつぶしたと言っていいと思う。

出たばかりの三井不動産調査では、湾岸と都心南部の値下がりが激しいような感じ。
文京区とか内陸は上がっているとこも。

http://www.mf-realty.jp/priceresearch/PriceResearchMap.jsp?bukkenSB=2

デフレは資産価値にも影響を与えた。

全体の縮小を国債の増発で緩和し（バランスシートだから、負債の増加＝資産の増加、一般政府の負債が増加して民間部門の現預金資産が増加）、前年末比0．8％減少にとどまる。
しかし、中身は・・・

内閣府が18日発表した2011年度の国民経済計算確報によると、土地や預金、株式など国全体の資産から借入金などの負債を差し引いた11年末の正味資産（国富）は2995兆円となり、前年末比0．8％減少した。
地価の下落が主因。前年割れは4年連続で、6年ぶりに3000兆円を割り込んだ。
国富はピーク時の1990年末（3531兆円）に比べ約15％縮小した。

部門別では、国や地方などで構成する「一般政府」部門は国債の増発で、18．7兆円の債務超過に転落。
現行基準で比較可能な01年以降で初めて負債が資産を上回った。
家計部門は、地価や株価の下落で1．1％減の2195兆円と5年連続で減少した。

形態別では、土地資産が4年連続の評価損で2．9％減の1156兆円と90年末（2477兆円）の半分以下に縮小。
株式資産は341兆円と15．3％減少した。

資産から負債を引いた正味国富は
つまりは日本国が海外に持つ純債権。
そのほとんどはドル建て。

国富がピーク時の1990年末（3531兆円）に比べ約15％縮小したのは、
超円高が原因。
130円くらいから80円に約４０％の縮小に相当。

日本がいくら金融緩和をしてもハイパーインフレにならない理屈はここにある。
ハイパーインフレになれば超円安になり、1ドル200円くらいになる。
そうなれば日本の純国富は今の倍以上になる。
いくら国の負債が膨張しようが関係ないことになる。

大幅に金融緩和をしてもハイパーインフレはありえない。
ありえるのは100円～110円程度の為替相場で、緩やかなインフレシナリオしかない。

行き過ぎた円安、インフレになった場合は日銀は逆に市場に国債を放出すれば良い。
国債価格は下落し金利は上がる。
金利が上がれば米国との金利差が縮まり、円高になって行く。
円高になれば輸入品の価格が下落し、インフレも収まる。

日銀しだいでいかようにもコントロールできる。

あ
肝心の部分を間違ってた
資産から負債を引いた正味国富は主に土地資産＋対外純債権

国富がピーク時の1990年末（3531兆円）に比べ約15％縮小したのは、
地価下落と超円高が原因。

対外純債権は正確には265兆円。

バランスの2730兆円が国内の正味国富（土地、固定資産等）

可哀想だからいじめないであげて。
それ以外に拠り所のない、気の毒な人たちなんですよ。

（１０分圏内）
東西線　大手町～東陽町　９分
　　　　大手町～神楽坂　８分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分
　　　　　大手町～永田町　８分
丸の内線　大手町～茗荷谷　１０分
　　　　　大手町～赤坂見附　１０分
千代田線　大手町～西日暮里　１０分
　　　　　大手町～赤坂　９分

で？
比較前者、割高後者とほぼ等距離なのに安い東側買え買えコール？
選ばれるにも選ばれないにも理由がある。
コスパ至上≠安物買いの銭なんとか、になりませんよう

買い主体が上京者になればコスパが重視されるようになる。

何故なら彼らは首都圏に相続すべき家が無く、
一から自力で持ち家を取得しなければならない。

地縁は関係なく、コスパと資産価値維持力重視の行動となる。

人口減少時代になるのは明白だから、近郊、郊外の選択肢はほとんど無い。

国際金融都市、東京の復活を――。
東京・大手町に人材育成拠点「東京金融ビレッジ」が誕生した。
三菱地所がオフィスビル内に設けた。金融や会計財務の教育プログラムを提供する法人が入居し、ビジネスマンを対象に、研修・セミナーを開く。
東京がシンガポールや香港に金融都市として後れをとるなか、金融分野に明るいグローバル人材の育成によって巻き返しを狙う。
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO50700440X10C13A1L60000/

安さに釣られて所得それなりの上京者が集まった結果、
東側の資産価値はこの先も低位安定ですね（笑）

臆面も無く大学教授なんて名乗っちゃうお馬鹿さんだからね
自分が共働き天国の役所勤めで、親から家を相続する
仮の住まいで投資も兼ねて湾岸マンション購入
ヒマだけはあるからネットで粘着

馬鹿だから自分の周囲の普通が世間の普通だと思ってる

>757
安さに釣られて上京者が買ってしまうのは埋立地、それから今や板橋区がジャジャ余りで値下げ祭り。
安けりゃいいってものでもないだろう。

>759
東京駅に近くないところは当然安値になるよ。

相続までの仮の住まい需要が尽きかけている時に、
外周区で供給を増やせば当然そうなる。

埋立地買っちゃった人、悲惨だね・・・

都心に近すぎると住環境面で問題がある。
かと言って遠くなると同心円状の面積が広くなりすぎて資産価値維持上問題がある。
東京駅から半径2kmから5kmが一般人にとっては理想じゃない？

面積は
半径2kmが12.5k㎡
半径5kmだと78.5k㎡
だから理想地域の面積は66k㎡

半径5kmから半径6kmの間に広がる面積は
113k㎡－78.5k㎡=34.5k㎡

半径5kmから半径7kmの間に広がる面積は
154k㎡－78.5k㎡=75.5k㎡で倍以上になる。

広げてもあと1kmで半径6kmでしょうか？

結局山手線の内側ってことになっちゃうね。

最新のマンション価格も都心湾岸～千葉が大きく下落。

http://www.mf-realty.jp/priceresearch/PriceResearchMap.jsp?bukkenSB=2

東京駅基準で考えるのはそれ以外に拠り所のない東側住民だけ。

>765
都心部は横ばいになってるよ。

相続までの仮の住まい需要が終わって、
郊外は団塊の世代の住み替え需要にターゲットを変えつつある。

売れるのだろうか？

>768
東京駅周辺でオフィスビルが大量供給中。
周辺の賃料が安くなって新宿、渋谷あたりからテナントを引き抜いて集中が進むよ。

三大財閥系の戦略だよ。
東京建物もこの戦略に乗ろうと検討中。
一気に進むよ。

>>770
楽天が六本木→品川→二子玉川と移転するように、
もう都心じゃないと仕事ができない時代じゃないんだよね。

東急の威信を掛けた渋谷再開発や、東新宿、東池袋の再開発もあり、
企業からすれば安いオフィスをよりどりみどりな状況。

都心は新しいビル建ててるけど、外周は・・・

>>770
その文脈で語るなら
江東区じゃなくて、もっと東京駅に近い
茅場町から人形町、浜町、浅草橋、蔵前あたりのエリアが
ホットなマンション市場

江東区は「東京駅に近い」というものさしよりも
「安い」「大規模商業施設が近い」という
郊外ニュータウン的な選ばれ方をしている

>>766
西側の人は新宿抜きには考えられないし
北側の人は池袋に依存する所が大

当たり前の話じゃないか？

新宿駅と東京駅って電車でたった13分だよ。

「2020年の東京」へのアクションプログラム2013の概要
アクションプログラムは、「2020年の東京」で描く都市像の確実な実現を図るため、真に実効性のある取組を重点的に推進するアクションプランです。アクションプログラム2013では、計画期間を平成25（2013）年度から平成27（2015）年度までの３か年とし、３年後の到達目標、事業費総額及び年次計画を明示しています。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/tokyo_of_2020/action_program/bookle...

韓国財界、アベノミクス脅威論　円安による日本企業復活を警戒
http://www.sankeibiz.jp/macro/news/121231/mcb1212310502003-n1.htm

一人暮らしの世帯が２０３５年には４割近くに達する――国立社会保障・人口問題研究所は１８日、そんな将来推計を公表した。

８０年代には約４割を占めた夫婦と子どもの世帯は全体の４分の１まで減る見通しだ。

世帯総数は１０年の５１８４万世帯から１９年には５３０７万世帯まで増えるが、その後は減少。
少子化による人口減少の影響で、３５年には４９５６万世帯まで４．４％減ると見込まれている。

総世帯数が減るなかで、今後増えると見込まれるのが一人暮らしの世帯。
晩婚化や未婚化が今後も進むとみられるためで、１６７８万世帯（１０年）から１８４６万世帯（３５年）に１０％増、１６８万戸増える。

一方、夫婦と子どもの世帯は、１４４７万世帯から１１５３万世帯に２０％減る見通しで、ファミリー用の住居は全国で２９４万戸の大幅な過剰になる。

分かりやすく言えば、２２年後の２０３５年にはファミリー用の住居が5軒に１軒いらなくなると言うことです。地方、郊外にファミリー用住居を買うのがいかに危険かお分かりになるでしょう。

今後も需要が見込めるのは都心部のリーズナブルな坪単価の分譲マンションと、

近郊アパート地帯の単身者用賃貸。

投資をするなら西側外周区にアパートでしょう。

世田谷区は人気があるね人口が増え続けてる。

マンションはあんまり売れないけど(笑)

中野区、杉並区と言った中央線沿線のアパートが不人気で、
世田谷区のアパートに上京者が集まる傾向が強いね。
横浜に出やすくて便利だから？

地方、郊外の地価は下落し続けるから、日本の正味国富も年々減り続ける。
人口減少社会になるから仕方が無いのか？
寂しい気もするが・・・
http://www.esri.cao.go.jp/jp/sna/data/data_list/kakuhou/files/h23/h23_...

2020年頃までは生産年齢人口減＞自然減でデフレギャップは解消されていくが、

それから先は生産年齢人口減＜自然減で再びデフレが定着します。

移民の受け入れは生産年齢人口を増やすが、子供の増加が加わるので自然減をより大きく減らす。

オリンピック後は移民の受け入れを始めてデフレギャップの拡大を抑えて行くしか道はなさそう。
移民は通常子供が多いから人口増に貢献大だし、
毎年２０万～３０万人の受け入れかなあ。

2041年頃から自然減は百万人レベルで安定して行くから、他に道は無さそうだ。

共働きしやすい環境を整備して、出生率を高くする事も重要。

焼け石に水ではあるが基本だね。

郊外で余って行く住居が移民の受け入れ先として使える。
老朽化したNTを建て替えて、安い家賃で提供する。
国、地方の遊休土地も有効利用できる。

高齢者用（団塊の世代がターゲット）のケアー付き住宅も郊外に整備する。
そうすれば移民の人が介護事業に従事しやすくなる。

オリンピックの数年前に移民の受け入れ開始を世界に対しアピールする（2016年頃には自然減が40万人くらいに達しているので国内世論も賛成する。国内景気もかなり良くなっているし、オリンピックムードもあって受け入れやすい。）

そして2018年頃から郊外に受け入れ用の住宅を整備し始める。

オリンピックで一大プレゼンを行い、
翌年の2021年から移民の受け入れを開始する。

美しいシナリオでは？

お花畑団塊世代公務員らしいね
そのくせ郊外や地方出身者を見下してる
なんの根拠も無いのに

移民導入のメリットより
社会的コストの増大の方が
よっぽど大きい

将来的には、
日本の人口は１億５百万人くらい
今より２千万人くらい少ない人口で推移して行くイメージ。

オリンピック後は、移民の受け入れでデフレギャップの拡大を抑えながら、
GDPの縮小も極力抑えて行く。
相反する行為で難しいが、2032年頃になれば団塊Jrが生産年齢人口から外れ始めるので、それまでの辛抱だろう。

たぶんその後は移民受け入れ数を調整しながら上手くやって行けるでしょう。

インフレ状態をKEEPできれば、たとえ人口が減少しても名目ＧＤＰは上がる。
税収も上がり、上手く回転して行く。

たとえ実質ＧＤＰの成長がゼロでも、
年率２％のインフレが10年続けば、名目ＧＤＰは２２％増える。

デフレ退治が最優先課題である理由はそこにある。

想定通りうまく行かなかったらどうするの？
何の担保もないよね
社会的混乱だけが残る
役人は気楽だね
責任取らないし

移民受け入れ開始まで年間出生数100万人を維持したいところだねえ。

今後5年間を考察すると、
労働人口の激減により、生産性が低く低賃金の職場には人が集まらなくなる。
生産性が低い企業は廃業もしくは海外への移転を迫られる。

結果的に生産性が高い企業が残り、労働者一人あたりが生み出す付加価値が増え、
賃金も上がって行く。

これに円安による資源、輸入生活雑貨の値上がりが加わるんだから必ずデフレ基調から脱出できる。

郊外の国、地方公共団体の遊休地に家賃5万円くらいの家族用賃貸を税金使っていっぱい整備したらどうだろう？

近郊のアパート地帯に賃貸暮らしの人たちも結婚、子供を持つチャンスが生まれて、有効な少子化対策になるとおもうけど。何で出来ないんだろう？業者の反対があるから？

近郊のアパート地帯に賃貸している人達をそのまま放置すると一気に少子化が進むよ。マジな話。

今後5年間を考察すると、

労働人口の激減により、生産性が低く低賃金の職場には人が集まらなくなる。
生産性が低い企業は廃業もしくは海外への移転を迫られる。

さらに、電力料金の高止まりと生産設備の老朽化も相まって、
電力多消費型産業である鉄鋼、化学は一部の得意分野を残して規模を大幅に縮小する。

結果的に生産性が高く、低エネルギー消費型の企業が残り、
労働者一人あたりが生み出す付加価値が増え、賃金も上がって行く。

人口減少＋低エネルギー消費型産業化で電力消費量は恐ろしいスピードで減って行くでしょう。

都市部居住人口が増えると自動車はあまりいらなくなる。それに高齢化が進むと運転できる人も少なくなる。ガソリンの消費量はどんどん少なくなるだろうね。円安で値上がり傾向だし、

石油化学コンビナートはどんどん不要になりそう。

化学関連メーカーは海外に出て行くんじゃない？
そうしないと生き残れない。

職住近接がMUSTな時代に

いずれ来る70歳年金・70歳雇用
先を見据えれば、年金支給の開始年齢も65歳で済むとは思えない。
すでに欧米では67～68歳に引き上げた国もある。
社厚生労働省・労働政策審議会の会長も兼ねる清家篤・慶應義塾大学塾長は「個人的意見だが、いずれは70歳支給もありうる」と見通す。
そうなれば、連動して、企業の雇用延長の義務が70歳まで引き上げられるのは確実だ。
　
一方、個人にとっては、あえて現在の会社に雇用延長を希望しない道もある。
起業する、他の会社に転職する。
もちろん、それまでの貯蓄や家賃収入、親の遺産などでしのぎ、働かない手もあるだろう。
60歳以降の人生では選択肢が広がる分、今からじっくりと考えておくことだ。
東京しごとセンターなどで高齢者向けの講演も多いオフィスビサイドの伊東文子代表は、「人生の残り20年をどう過ごしたいか、キャリアと資産の棚卸しをすること」と説く。

避けようのない超高齢化社会に向けて、国、企業、個人のそれぞれが、どんな設計図を描くか。
今回の65歳雇用延長は、容易に解決できない、重い課題を突き付けている。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130121-00012559-toyo-bus_al...

消費税アップ前の駆け込み購入を見込んで、どこのマンションも高い高い。
今買うと間違いなく高値掴みになるよ。
消費税アップ後まで待つのが吉。

価格は需要と供給で決まる。
需要は数値化しにくいが
供給数は調べることができる。
供給過剰地域は下落しやすい。

ものによるよ

金利は上がりますか？固定か変動で迷ってます。

＞809
全体ではそうでも
地域別に見ると、供給過剰地域は下落しやすいと言えるのでは？

人口が増加していた時代のお話ですな。

人口減少時代は、
選択と集中だよ。

どこを選ぶかで将来雲泥の差となる。

東京駅から半径5km圏内なら安全地帯で間違いないやろ。

親の土地の相続に税金を払う人が急増中
http://news.finance.yahoo.co.jp/detail/20130122-00012584-toyo-column

その土地売って便利な土地に移り住むから都心の地価は上がる。
ただし親の土地売ってまで埋立て地に住みたいとは思わない。

山ノ手線から少し出た位のエリアが狙い目かもね。でも、自由が丘とか中目黒とか、天上いってる土地は駄目。

お勧めは。。。要町、千川、西大井、西小山、青物横丁、森下、浜町、本八幡、西葛西。

ローカルすぎて笑えるくらい安いくせに便利で良い。無名な場所ほど上値は追いやすいしね。

山ノ手内側なら小石川、春日、高輪台も最近安いね。

何年も前から某巨大掲示板でも見たような
5kmばなし

ヒマだねぇ

副都心線・東横線直通はほとんど話題にならなくなったね。東急だいじょうぶかよ。

東京駅周辺5キロって、なにげに重篤被災予想エリアだよね。

８２１
山ノ手線　（激笑）
田舎出身者だって書かないぜ

都心部居住が進んで今やメトロの時代なのに

山手線だって(笑)

郊外に住んでる人は時代に取り残されてるね。

渋谷、新宿、池袋(笑)