23区内の新築マンション価格・相場動向（その65）

結局山手線の内側ってことですね。

昭和のホワイトカラー

住むのは城南戸建て、勤めは丸の内、買い物は渋谷か新宿。

平成のホワイトカラー

住むのは埋立地のタワーマンション、勤めは丸の内、買い物は
銀座か豊洲

６５２
ランクが落ちたね　笑

パラダイムが変わったと私は捉えています。
価値観は時代によってかわるので。

この3年間で団塊の世代が65歳になって非生産年齢化、
団塊の世代が２００万人に対して15歳人口は１００万人
3年で３００万人くらい生産年齢人口が減る計算。

一方自然減は2012年でたったの20万人程度。
放っといても3年で一気にデフレギャップは消えて無くなるかも。

そんな状況で公共投資を増やすとインフレは間違いなさそう

2018年頃から多死社会になって自然減が拡大して行き、

生産年齢人口の減少以上になるかも？

やっぱ長期的には女性の職場進出と共働きは必要ですなあ。

東京駅から半径5km圏内の人気が高くなりそう。

2020年にはオリンピックかもしれないし。

さらに先は移民受け入れ？

東京駅５キロ以内はいいけどあわせて徒歩圏内の利便性も重要ですよ。
例えば豊洲のららぽーと近くはは合格ですが、有明等はヤバいです。だまされないようにしてください。

多死社会になって自然減が拡大して行くと需要がどんどん減り始めるから
ある時点であまり生産する必要が無くなるんじゃない？
オリンピックが終わった後あたりから？

そうなると移民の受け入れで人口増やして行くことになるのかなあ？
オリンピックで日本のイメージを上げてから(笑)

距離だけでなく、利便性を総合的に考えると、
結局山手線の内側ってことになっちゃうんですよね。

山手線内側でも南側に限りますね。ダメ北半分！

港区は凋落中だよ
避けるべき

マジレスすると今、港区の中古マンションは絶好の買い時ですよ。
強気の価格で出てますが下落トレンドなので本当に売りたい人は先行値下げします。

東京駅から半径5km圏内は積極的に押さえておくべきでしょう。
それぞれのご予算に合わせてガンガン行こう。

労働人口がすごい勢いで減って行くから、
いらない物は廃棄、
または海外に移転だね。
キーワードは選択と集中だよ。

人口減少社会を迎えようとしているのに、時代に逆行して郊外にこんな物をつくる企業もある(笑)

二子玉川ライズにホテルやシネコン開設へ
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO50658930W3A110C1L82000/

いやいや人口が減ってるからこそ作るんだよ。
本来都心にある機能が郊外住宅街に近づくイメージだよ。

下手な山手線内北側よりは、都心隣接の城東エリアの方が
街路や公園が整備されているからはるかにマシという事実

一極集中より多極に副都心を作った方が全体の発展を考えれば好ましい。
日本以外の外国のほとんどの先進国は一極集中させずに発展しているわけで。

たぶんここ数年放置すれば労働人口の激減でDGPはかなり下がってしまう。
それを防ぐために公共事業を行うのだろう。

しかし、労働力が激減する中で公共投資を増やせば、
その需要に対応できずデフレギャップからインフレギャップに180度変わる。
そうなれば賃金含めたインフレ基調になり、金利が上がる。

それを防ぐのが日銀の金融緩和＝長期国債の大量買い付け。

5年程度すぎると多死時代になり人口が本格的に減少し始める。
国内需要は供給力の減少（労働力の減少）以上に減り始める。
再びデフレギャップが生まれる。

さて、これをどう解決すべきか？

オリンピックと言う国家事業しかないのか？

つきつめると人口減少を放置すれば、デフレギャップは再び生まれる。
オリンピック後の移民受け入れ開始は不可避だろう。

目黒区は上がりますか？

為替の視点で見れば前半の5年間は円安＋インフレ。

その後は、人口減少の需要減で再び円高傾向。
どこまで円高になるかはオリンピックの誘致の可否しだい。
誘致でき無ければ超円高＋デフレ。

誘致できれば円安＋インフレをしばらく維持。

効果が切れた後は移民の受け入れ開始。

これからの5年間で
労働力不足を起点に、
不要な産業の淘汰、地方、郊外の切り捨てが行われる。
選択と集中が進む。

一方では労働人口一人あたりの生産性が上がる。

5年後にはかなり筋肉質の国に生まれ変わる。
その後は本格的な人口減少時代、
つなぎはオリンピック、その後は移民の受け入れで
国内需要の減少を防ぐ。

文京区よりも城東埋立地のほうが上？冗談でしょ。
おいしいレストランもない、高層団地とオフィスビルしかない殺伐とした風景のどこがいいのかね。

どこでも住めば都だよ。
愛着も湧いてくるしね。

移民の受け入れ開始前に
共働きを促進し、労働人口当たりの生産力を上げ、
日本を効率的な国にする。

それを2020年のオリンピックで世界に発信。

オリンピック後は、優秀な移民をどんどん受け入れて人口減少時代を乗り切る。

労働力不足？
購買力不足では。

首都圏の大学、都心回帰広がる　通学の利便性で受験生獲得
2013/1/17 12:00 情報元 日本経済新聞　電子版
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO50656830W3A110C1L71000/

>679
これから3年程度で300万人近い労働力が減少する見込み。

夏季五輪招致実現力、東京がトップ…米メディア
２０２０年夏季五輪の東京招致委員会は１７日、米国の五輪専門メディア「アラウンド・ザ・リングズ」による「招致実現力」の評価で、東京が立候補３都市の中で最高得点だったと発表した。
東京は昨年６月の評価でもトップだった。
３都市の「会場計画」や「組織運営能力」「街の雰囲気」など１１項目を、同社が１００点満点で独自に採点。東京は８項目で最高得点（同点含む）となり、計７７点を獲得した。イスタンブール（トルコ）とマドリード（スペイン）はともに７３点。課題の「市民の支持」は６点で、３都市の中では最下位だったが、昨年６月の４点からはアップした。
（2013年1月17日19時53分 読売新聞）

2020年のオリンピックは東京しかありえないよね。
ここは23区板だから反対するとしたら神奈川とかの田舎者ぐらい？（笑）

>679
大学の数が増えすぎて勘違い大学生が激増。
雇用のミスマッチが生まれている。
震災復興事業も建設労働者不足で遅れているようだ。

オリンピックって何が嬉しいの？
外人がいっぱい来て治安悪くなるだけじゃん。

激動の5年間になりそうだね。

１７日の取引では、新発１０年（第３２７回）債は一時０．７３０％と昨年１２月１７日以来１カ月ぶりの水準まで買い進まれた。
安倍新政権が掲げる大胆な金融緩和への期待から、２年や５年の利回り低下が進むにつれて、１０年債にも金利低下圧力がかかった。

新宿オリンピック楽しみです。

労働人口減少時代は、業者、企業の選択と集中が進む。

早期退職を追加実施＝三千数百人規模想定―ルネサス
時事通信 1月17日(木)13時1分配信
　経営再建中の半導体大手ルネサスエレクトロニクスは17日、40歳以上の総合職などを対象にした早期退職を実施すると発表した。昨年10月末に行われた早期退職に続く実施となる。募集人数の上限は決めていないが、約三千数百人規模の応募を見込んでいる。

東京の都市構造も大きく変化し、行政も対応を迫られています。


放置自転車：都内ワースト２「東京駅」　都が関係機関と対策検討会初会合　／東京
毎日新聞 1月17日(木)12時56分配信
　駅前放置自転車の数が都内で２番目に多いＪＲ東京駅周辺の対策を考える検討会が１６日、都庁で初会合を開いた。駅舎復元で生まれ変わった東京の玄関口の美観を守るため、夏ごろをめどに駐輪場の整備やレンタサイクルの導入、撤去した自転車の保管場所確保策などをまとめる予定だ。
　都によると、１１年の都内放置自転車数は約４万２０００台。東京駅では８３０台が確認され、赤羽駅（８３８台）に次ぐワースト２だった。駐輪場不足に加え、近隣の豊洲地区（江東区）や晴海地区（中央区）でマンション建設が相次ぎ、自転車通勤が増えていることも理由とみられる。

難しくてよく分からないけど、ようするに買いってこと？

人口減少時代だから、
不動産はバブル化しないよ。
たんたんと実需ベースで売れるだけ。

バブル化するとすれば
移民の受け入れを始めてからでしょう。

それまでは
東京駅から半径5km圏内の限られた席が実需ベースでたんたんと売れて行くだけ。

共働きが進んだり、労働力不足で多少賃金が上がったところでバブルにはならないよ。ちょっと値上がりする程度だよ。

契約社員の正社員化は進むでしょうね。特に女性。

結婚してペアローンで買うしかないな

>>689
税金によって東京駅周辺の駐輪場を整備すべきだね。
それが都民の願い。

投資用マンションとか富裕層向けマンションの動向には興味ないよ。

庶民には都心のマンションなんて買えませんな。郊外を買って、通勤を頑張るしかなさそうです。

>699
売れ筋は東京駅から半径5km圏内で坪単価が250万円前後のマンション。
資産価値維持力が抜群に強い。

郊外は人口減で家余りになるから買わないほうが良い。めちゃくちゃ値下がりする。

坪250万円前後が経済的に無理なら、賃貸のままがよろしいでしょう。

今売っているマンションでいうとどれでしょう？

23区の資産価値が落ちない街ベスト２０(出典：Suumo首都圏版 20121204号)

（東京駅から半径5km圏内）14か所

神保町、神楽坂、広尾、浅草、牛込柳町、
勝どき、門前仲町、木場、本郷三丁目、半蔵門、
菊川、清澄白河、錦糸町、田原町、

（東京駅から半径5km圏外）6か所
辰巳、武蔵小山、自由が丘、二子玉川、白金台
高輪台、

>703さん
本所、深川あたりがお勧めです。

250万円前後って
220万円～280万円って事だよ。

購入をご検討の方は以下を参考にしてください。

平均坪単価ランキング（230万円～280万円）
中央区 280←東京駅から半径5km圏内
豊島区 269
鎌倉市 269
墨田区 265←東京駅から半径5km圏内
立川市 261
横浜市中区 258
台東区 249←東京駅から半径5km圏内
江東区 246←東京駅から半径5km圏内
練馬区 240
国分寺市 240
調布市 238
大田区 235
三鷹市 230
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

都心部の居住が進んで、都心部商業施設も進化中。

三井不動産、「東京ミッドタウン」改装　３割入れ替え
2013/1/18 6:00 情報元 日本経済新聞　電子版
三井不動産は複合施設「東京ミッドタウン」（東京・港）の商業施設を改装し、全店の約３割を入れ替える。
都心への人口回帰に伴って親子連れ客が増えており、家族向けの衣料・雑貨店を導入する。
近隣では森ビルが運営する「六本木ヒルズ」も２割近い店舗を改装。
都心の商業施設の競争激化に対応する。

築がかなり浅いものは検討の余地があるけど、築3年以上のもはプチバブルの価格のままなので、検討するなら中古で実売価格で買った方が資産価値はあると思う。
一概に@250万円というけど、築5年以内の実売価格で言うなら、豊洲なら@240万円未満、有明なら@200万円未満なら資産価値は維持できる可能性はある。
この価格との差が買った瞬間の含み損。もちろん今後価格が上昇する可能性はあるけど、売るときは、新築も中古も物が同じなら売る価格は同じになる。今の経済状況に合った新しいマンションを探すか、今の実売価格で提供されている築浅のマンションを買うかだね。
手数料を考えると多少の価格上昇じゃペイできないしね。

中古だと1割は下がるから
坪250万円が築1年で225万円で買える。
難点はいっぱいある中から選べないので、
同じ物件でも中古になると妥協が必要になります。

それに築1年で手放すって事は、前居住者が何か不満を持っているって事ですから、
注意が必要です。

欠点が無い築浅中古を見つけるのはラッキーが必要かも？

1割安く買えるのはそれなりの理由があるってことだね。

人口減少時代だから出来る限り都心に近い物件を狙うのが基本だね。

後は中古って選択もある。

それ最悪の選択

あ、中古なら問題ないけど新築なら金ドブに捨ててる

いくらなんでも江東区の埋立地はないでしょ。

板橋や荒川、足立で買うなら、江東区埋立地を買うかな。

>>709

23区にかぎれば、13位の豊島区269万より下は鎌倉市や立川市より価値が低く評価されていますね。

このあたりがちょうど今後ますます拡大していく二極化の境目になりそうです。
14位以下の地域を検討されるかたは二極化の進行を待ってからのほうがよさそうです。

>719
いわゆる相続までの仮の住まいバブルですな。

鎌倉、立川あたりを高値で買った人は人口減少時代になるとどうなるんだろうね？

市部あたりで最後の高値づかみした人結構いそう。

>相続までの仮の住まい

まだ言ってるよｗｗｗ
分譲にそんな需要があるわけないでしょ

あとは埋立地の話は専用の隔離スレでやって下さい

>722
都心部の供給比率が年々高くなっているからじわじわと平均坪単価が上がっているだけですよ。
その傾向は続くけど23区の平均坪単価は280万円くらいで頭打ちになるでしょう。

需要の主体が上京者になるので高値追いは有り得ない。

団塊の世代の完全引退で学生の内定率も向上中。
これから5年くらい、大勢の人が地方から23区に集まります。

今春卒業予定の大学生の就職内定率は２０１２年１２月１日現在、７５・０％となり、前年同期を３・１ポイント上回って２年連続で上昇したことが１８日、文部科学省と厚生労働省の調査で分かった。ただ、依然として約１０万６千人が内定を得られていないと推計される。

このスレはもう駄目だね。
まともに議論しようとせず、執拗に自己主張を連呼してる人に私物化されてる。

今買うと武蔵境で坪350、府中でも坪280ぐらいはするのでしょ。
逆に3Aみたいな高くて当たり前のとこは頭打ちの傾向だし
中央線や区部バブルという感じなんじゃないの。背景にはおそらく震災の影響がありそうな。

２００７年の書き込みかとおもたよ。

長期的に見れば、共働きの場合と夫だけの給与の場合とでは、収入に歴然とした差が出る。
家計に余裕がないため子どもの進路などの選択肢を狭めるようなことがあれば、影響は計り知れない。
子どもの手が離れるまでは、細々とでもいいから、将来につながる仕事を続けてほしい。

経済学を無視する日銀・白川総裁　“主婦感覚”でインフレを否定
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130118-00000008-ykf-soci

［１８日　ロイター］
１月２５日に退任するガイトナー米財務長官は米紙ウォールストリート・ジャーナル（ＷＳＪ）のインタビューで、米国の失業率は依然として非常に高く、徐々にしか下がらないかもしれないが、米経済の回復は最後の追い込み段階に入っているとの認識を示した。
長官は「回復についてバスケットボールの試合で言えば、第４クオーターの前半といったところだ」と述べた。
米国は収入と債務の均衡、金融システムのレバレッジリスク軽減の点で他の国々に先行しており、「住宅に関する大きな調整を済ませている」と指摘した。

都心回帰で江東区は厳しくなるのかなー

三井不動産は複合施設「東京ミッドタウン」（東京・港）の商業施設を改装し、全店の約３割を入れ替える。都心への人口回帰に伴って親子連れ客が増えており、家族向けの衣料・雑貨店を導入する

タワーマンションと小規模マンションではどちらが資産価値を維持できますか？

都心が爆下げする訳じゃないから購入者は限られる。
都心に隣接して未だに安い江東区内陸部はお買い得な地域じゃないかな。

乱開発で爆上げした湾岸エリアはどうにもならないけど。

>737
東京駅から半径5km圏内で坪250万円前後であれば資産価値維持は鉄板ってことですなあ。

結局山手線の内側ってことになっちゃうんだよね。

>738
通貨安にすれば今の日本は簡単にインフレになる。
原油の値段が上がる、中国からの日用雑貨の値段も上がる。
日銀総裁は円高主義者だったからこれが出来なかった。

通貨安は簡単。
市場に大量のお金を放出してそのまま放置すれば良いだけ。
長期国債を買いまくる。
但し、米国を上回る量の供給が必要、

通貨の番人としては怖くて、常に小出しの小規模。
これじゃ超円高になってデフレが進行、不景気になるのは道理。
多くの企業が人員合理化に追い込まれたよね。

安全資産と見られた日本国債に資金流入した影響はあるものの、リーマンショック後に円だけが20～30％も割高になったのは金融緩和の差が大きい。
反対に韓国はウォン安となっており、韓国との競争では60～70％の円高のハードルをクリアしなければならなくなった。
これではいくら生産性を上げても追いつかず、それでエルピーダメモリはつぶれた。
日銀がエルピーダをつぶしたと言っていいと思う。

出たばかりの三井不動産調査では、湾岸と都心南部の値下がりが激しいような感じ。
文京区とか内陸は上がっているとこも。

http://www.mf-realty.jp/priceresearch/PriceResearchMap.jsp?bukkenSB=2

デフレは資産価値にも影響を与えた。

全体の縮小を国債の増発で緩和し（バランスシートだから、負債の増加＝資産の増加、一般政府の負債が増加して民間部門の現預金資産が増加）、前年末比0．8％減少にとどまる。
しかし、中身は・・・

内閣府が18日発表した2011年度の国民経済計算確報によると、土地や預金、株式など国全体の資産から借入金などの負債を差し引いた11年末の正味資産（国富）は2995兆円となり、前年末比0．8％減少した。
地価の下落が主因。前年割れは4年連続で、6年ぶりに3000兆円を割り込んだ。
国富はピーク時の1990年末（3531兆円）に比べ約15％縮小した。

部門別では、国や地方などで構成する「一般政府」部門は国債の増発で、18．7兆円の債務超過に転落。
現行基準で比較可能な01年以降で初めて負債が資産を上回った。
家計部門は、地価や株価の下落で1．1％減の2195兆円と5年連続で減少した。

形態別では、土地資産が4年連続の評価損で2．9％減の1156兆円と90年末（2477兆円）の半分以下に縮小。
株式資産は341兆円と15．3％減少した。

資産から負債を引いた正味国富は
つまりは日本国が海外に持つ純債権。
そのほとんどはドル建て。

国富がピーク時の1990年末（3531兆円）に比べ約15％縮小したのは、
超円高が原因。
130円くらいから80円に約４０％の縮小に相当。

日本がいくら金融緩和をしてもハイパーインフレにならない理屈はここにある。
ハイパーインフレになれば超円安になり、1ドル200円くらいになる。
そうなれば日本の純国富は今の倍以上になる。
いくら国の負債が膨張しようが関係ないことになる。

大幅に金融緩和をしてもハイパーインフレはありえない。
ありえるのは100円～110円程度の為替相場で、緩やかなインフレシナリオしかない。

行き過ぎた円安、インフレになった場合は日銀は逆に市場に国債を放出すれば良い。
国債価格は下落し金利は上がる。
金利が上がれば米国との金利差が縮まり、円高になって行く。
円高になれば輸入品の価格が下落し、インフレも収まる。

日銀しだいでいかようにもコントロールできる。

あ
肝心の部分を間違ってた
資産から負債を引いた正味国富は主に土地資産＋対外純債権

国富がピーク時の1990年末（3531兆円）に比べ約15％縮小したのは、
地価下落と超円高が原因。

対外純債権は正確には265兆円。

バランスの2730兆円が国内の正味国富（土地、固定資産等）

可哀想だからいじめないであげて。
それ以外に拠り所のない、気の毒な人たちなんですよ。