SKYZ　TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

東雲三井を低く設定せざるをえなかったのは、単に立地やスペックなどが理由ではなく、やはり湾岸エリア含め買い控え傾向が数年前より強くなっているためです。
この物件もかなり苦戦すること必至。
924 が上げている各物件の坪単価で高値物件は土地取得価格がかなり高い時の物件、それに比べここは結構低い価格で土地、部材の調達をしている。
坪単価（予想）は：
（1）250以上はあり得ない（一部のプレミア物件はこれ以上もあり）
（2）三井東雲との比較が散見されるのであえて比較すると、三井東雲と同じかそれ以下でないと売りさばけない可能性大
（3）オリンピック開催結果、新市場開場による当物件に対する消費者の購買意欲への影響は限定的（皆無と考えてもよい）
結論として、200万前半に落ち着く。仮にこれ以上となると、購入者が後々転売や貸出しに苦慮し結果空き家が増える。プールといった管理費上昇を招く施設があることから、管理費の上昇も予想される。このあたりの予想であれば検討している人であれば想像がつくはず。結果断念する人が徐々に増える。という負のスパイラルに陥る可能性大あり。

>200万前半に落ち着く
きみの予算を書かれても、ね…

晴海の苦戦、豊洲S社3本のマーケットアウト、東雲群の快進撃、微妙な有明
価格は素人でも予想できるでしょ・・・
平均値で250超えたら苦戦必死
東雲と同等（220-230？）だったら即日完売御礼
その中間ぐらいで売るんじゃない？

ただ特徴的な形状だし、階や方角で坪100は楽に違ってくるだろうから、
年収500万の人から2000万超える人まで大集合！って感じだろうね
色んな意味で妥協できれば必ず予算に合う部屋は見つかると思う
もちろんそこまでして「新」豊洲に住みたいか？ってのはしっかり考えたほうがいいと思うけどね

ちなみに野村東雲や三井東雲みたいに業界がざわつくような価格では絶対出してこない
出資比率や力関係にも拠るんだけどそこはJV案件の宿命
買う側からすれば三井野村連合＋東電でやって欲しかった（笑）
倍率1倍で計画通りに売れるような設定というか売り方をしてくるはず

うーん、年収１０００以下が自身の予算を連呼しているように見えるなあ。新豊洲でいまは何もないけど、豊洲アドレスであること、新興エリアであることは大きいよ。これは東雲三井みたいな周囲が汚らしいエリアと同等にはなりえないでしょう。
仮に２３０とかになった場合、感覚的には、パークシティ豊洲みたいに、千葉レベルがわんさか集まってセレブ気取りで醜いマンションになる

>>934
そこが豊洲や江東区湾岸のターゲット層だから仕方ない
世帯年収～1000万、そんなに贅沢はできないけどそこそこ余裕はあるっていうね
国産は嫌だけどEクラスを買う余裕はない、ベンツCクラスがドンピシャ
80平米5000万～6000万がボリュームゾーン、坪でいくとちょっと幅があるけど200～250
1000戸規模でこれを超えてくると途端に厳しくなる
プレミアや超眺望部屋を除いて～坪300出せるんだったら、
わざわざ江東区湾岸に住まなくても幾らでも選択肢は拡がる

今は何もないけど、オリンピックが決まったら、
晴海を含めたこの辺のエリアの環境は、かなりよくなると思うけど。
来なくても都の計画では整備されるようだけど。
東雲より、雰囲気はよくなると思う。

ターゲットは、豊洲、長谷工住人です。

候補地の中で一番国民が盛り上がってないところが選定されないでしょ。オリンピックが前提の価格設定してきたら、落選した瞬間に暴落するよ。

あれだけ当初騒がれた野村東雲は２年近くたち完売できず、三井東雲もふたを開ければ１００戸以上残して一期を終えている。
つまりこのくらいが、今の湾岸新築相場ということ。

商業施設無し、駅遠、変電所隣接……
東雲三井未満価格にならない理由が見つかりません

オリンピック？
仮に来たとしても、最近の国内オリンピック開催エリアって今どうなってましたっけ？(笑)

939　全く同感　＆　その通り

この周辺、新市場の件でももめているが、土壌汚染は大丈夫か？公園や緑が周囲にあるとのうたい文句のようだけど、汚染された土壌の上にエコロジーという綺麗ごとはないだろう。

何だかんだ言って、これだけスレが伸びてるんだから、人気なんでしょう。
銀座5分！豊洲アドレス憧れます。

これまでの豊洲、東雲エリアの物件で話を聞いたところでは、8割前後が地元周辺及び江東区内からの来場者でした。次に多いのが千葉住所で、その他区内からの来場は1割に満たない。
江東区住民からすれば“魅力の豊洲”と言えるかもしれないけど、やはり湾岸であることに対する都民の嫌悪感は根強い、特に大震災以降、及び首都直下型に対する懸念が増大する昨今は。。
同エリア内に住む人に聞いたが、各物件に差はあるもののこのあたり建物内でかなりの揺れと、室内各部位（壁面が一番多い）への破損はあったとの話。

最近のオリンピック開催エリアと東京は、話が違うのでは？
ここは、都心隣接ですよ。
少なくとも環境が整備されて綺麗になるだけでも全然いいけど。

944
近くのシエルタワーでは3.11後ほぼ全戸において壁面修繕が必要だったと聞いた。　震災時、やっぱ建物への影響は気になるねー

944
その程度なら、他の地域も同じ。

>942

土壌汚染対策法で指定されている物質を使っていなければ、土壌調査の義務は法的には無い。任意で土壌調査をする良心的なデベは非常に稀。関東だと自然由来の汚染が結構あるから、指定物質を使っていなかったからと言って安全とは限らない。不動産取引をする場合、土壌調査実施の確認は基本中の基本。

ちなみに土壌調査をして汚染が見つかった場合、対策が義務化されている。

おまけだけど、工場跡地のマンションで、土壌汚染が見つかったのに説明せずに販売したなんて前科のある会社がJVに名を連ねてる。

都心を除けば、どこも地元周辺か区内が多いと思うけど。

>>943
憧れるほどのものでもないですよｗ
年収500万のお客様にも無理のないプランをご用意しておりますし、
天上階はセレブリティなお客様にも満足頂ける様な仕様を施しております

冗談はさておき・・・
坪200そこそこで財閥系タワマンが手に入るのが湾岸の最大のメリット
他のエリアだとそうはいかないからね
現代版長屋と揶揄されようともスケールメリットの恩恵は侮れない
ネガティブな要素も多いけど、人気というか人が集まるのも当然

942
どの会社？

ロイヤルパークスに何年か住んで、気に入って3丁目の分譲買った人も多いらしい。

948の間違いです。
前科のある会社ってどれですか？

OAP、土壌汚染でググれば分かるよ。

豊洲アドレス・・・。

ウケる（笑）

新市場の土壌汚染も都は自然由来の汚染が原因と説明している。調べてなかったらここも危ないと判断するのが賢明。

この物件、一言でいって　微妙・・・

＞956
そうなの？東ガス跡地だからと思っていた。都市ガスの精製の過程で出るのかと思っていた。

以前この周辺を歩いたけど、風が強く凄く寒いところだった。湾岸だからあたり前体操だろうけど。あたり前～　あたり前～

「汐留10分、東京9分、大手町8分、六本木15分」
東京メトロ有楽町線「豊洲」駅から汐留駅、東京駅、大手町駅、六本木駅への電車による所要時間です。「汐留」駅10分（10分）へは東京メトロ有楽町線「月島」駅より都営大江戸線利用。「東京」9分（10分）へは「有楽町」駅よりJR山手線利用。「大手町」駅8分（9分）へは「有楽町」駅にて都営三田線（「日比谷」駅）利用。「六本木」駅15分（16分）へは「有楽町」駅にて東京メトロ日比谷線（「日比谷」駅）利用。また、掲載の所要時間は日中平常時（通勤時）のもので、時間帯により異なります。また、乗り換え待ち時間は含まれません。

「乗り換え待ち時間は含まれません」って、おいおい・・・。
実際にはそれぞれプラス30分はかかるだろ。

959
おまえさ、ズラが飛んだからって、そんなパクりやめろよw

960
ここだけ、そういう書き方をしてるの？他の物件も同じ？？

>>960 962
どのマンションも同じですよ。最近探し始めた人？

湾岸は、風の強さでほとんどの人が出ていくらね。

港区の高台も、かなり風強いよ。

＞＞963

乗り換え待ち時間含めなければ六本木まで6分のところに買ったよ。

＞967
何処ですか？

＞968
まぁ、きみには縁の無いところだよ。

>958

新市場を土壌調査したのはガスの精製過程で有機系の対象物質が生成されていたからだけど、検出された物質の種類、分布から判断して自然由来と説明している。逆に言うと、工場跡地でなくても危ないって事。工場跡地でないと調査すら行われないことが多いしね。

＞970
市場予定地は、自然由来の物質のために、何百億もかけて土壌改良している、ということですか？

埋立地はどこから土を持ってきたか分からない。利根川上流には以前、銅山があったことからもわかるように重金属が含まれる。新市場からも砒素、鉛、カドミウム、六価クロム、カドミウムが検出されている。

豊洲は瓦礫だよ。
はっきりしてる。

関東大震災の瓦礫でしょ。あの当時だからレンガだろうけど、その原料はどこから来たか・・・。

あの当時のことだから工場が壊れた瓦礫も調べずに運び込んじゃっただろうね。何が検出されるか、ロシアンルーレット。

＞972
自然由来ではない、ってことですか？

土に含まれている物質が基準値を超えた状態であることを自然由来の汚染という。新市場の場合、ベンゼン、シアンはガス工場由来、重金属は自然由来と言われている。

東雲でも公団開発時に六価クロムが検出されていた。
ただ当時はほとんどニュースで取り上げられなかったけど。