SKYZ　TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

SKYZからメールきた、来週から順次パンフレットを送付とのこと。いろいろ予想してきたけど、ついに色々明らかになっていきますね。

>880
真南部屋は少ないけど、南東、南西向き住戸も多くなるので、マンション全体では、四角形より日当たりネガな部屋は少ない、って感じです。私の計算では。
南向き必須の方には、限られた角部屋のみになりますから、選択肢は少ないですね、、

>881

送付してくる資料って、恐らくHP以上の情報は無いよ。詳しく知りたかったらモデルルームに来てねってのがパターン。

有楽町駅から徒歩12分って、これにｘ1.2倍（＝一般人平均歩行速度算出の法則）ですから、実質徒歩15分ですな。ちなみに、子供、老人の場合は12分ｘ1.5～ｘ2となり20分前後となりますよ。　豊洲の既存マンションが10分圏内であることを考えると、都内で駅から徒歩15分～20分前後って結構な距離ってことであると認識します。
値段もそこそこ低く設定するのでしょうか。

東雲三井より下がるとか立地が悪いとか、わかってて願掛けやめなよ。東雲三井の立地は東雲内で最悪。東雲は皮肉なことに、りんかい東雲駅から遠ざかるほど価値が増す。
晴海と同等、@275が現実的。

不動産の徒歩表示だけど、分速80mで一般人の歩く速さを想定している。で、実際にそれ以上かかるのは信号待ち。信号を待つ時間はカウントして無いからね。

小さい子どもと歩いてるママさんの歩く速度見てごらんなさい。分速40ｍがいいところだよ。故に、12分ｘ2倍＝20分超というのはもっともなところだ。

＠２７５　・・・あり得ない　　ドボンだね

884
なぜこの物件だけ、1.2で考えないといかん

ゆりかもめ…(´･_･`)

>885
発表を間近に控え、周辺住民さんのこれまでにない悲痛な叫び。すげー安いとは思わんが、高値願望は捨てた方がいいよ。自分とこの価値下がるのは残念だとは思うけど。

エレベーターは何基あるんだろうー
建物の中心部分にエレベーターってつくんですかねー

ここの最大の問題は豊洲駅からの距離ではない。むしろ最寄り駅の新豊洲まで5分だから悪くない。
周りに何もないことこそが最大の問題。売主がjvを組むのもそれが嫌気され販売が不振になるリスクがあるからだと思う。
スーパー、コンビニは誘致するだろうが、他に何か出店するだろうか。あの辺りは敷地がでかいから個人商店が単独で出店は無理、オフィスビルが立つ時にテナントとして入る形だろうが、これから豊洲駅前で大規模オフィスビルが大量供給される状況で、ゆりかもめに乗らなくてはならない場所にオフィスビル需要がどれだけあるのか大いに疑問。

ららぽーとまで歩きなさい。

なるほど８９１の通り、このエリアに物件を既に持っている人で売りを考えている人、または地域内価値を維持しようと必死になっている人々にとっては安売りして欲しくないってことですよね。でも200万以上だと、買ったが最後、売るとき困るだろうなあ。

jv＝リスク分散のため、全く同感。　どんな事業でもjvする理由の大きなポイントとしてリスク分散であることはその通り。
やはりここは売るのに苦労する可能性を多々秘めているってことか。　その理由をゆっくり分析してみよっと。

ゆりかもめ新豊洲からは5分程度とある、しかし、ゆりかもめを使うこと自体大きなマイナス要因でしょう。このエリアの場合、有楽町線最寄駅からの時間が　肝　だね。

新築がいくらか知らんが、ここの中古は坪１７０以下でしか売れないよ。

リスク分散って… かりにリスクを分散させたいと考えていたとして、なんでリスクを取ってまで、この物件に各社が乗っかるわけよ。リスクはあるけど、それ以上に大きなリターンが見えてるからでしょ。

NTT様には逆らえないんじゃない。協力しなかったら、そのデベの他物件で電話回線引かないぞとか。

>892
エレベーターは12基っぽいですね。建物中央部分に、4基×3方向。サイトの全体計画のページ下の画像の参照。
芝浦ケープタワーとまったく同じですね。となると、各方向ごとに、低中高層と止まる階も異なるのかな。

>898

確実なリターンが期待されるなら、一社で独占するでしょ。

晴海の住友は、途中まで作って解体し、タワー計画を白紙にしたほどだ。

リスクがデカ過ぎる。

現段階では、構造も設計も地盤も地震に負ける。

８９８は考え甘いなあ、それ以上の大きなリターンが百万が一あるとしてもこの物件のみ単体で考えることではない。事業のイロハの基本すら見えていないようですな。
ＮＴＴっていうのがどうかわからないが、８９９の言っているような事情はあること間違いないと思う。

豊洲のＳ社物件（2本+1本、特に1本の方）は売り出して数年以上経つ今もまだ売れ残りが多くみられるようで。同中古物件も相当値下げしても売り捌けない状況のようだが、この状況下でこの物件が売れるか？という基本的な疑問は残る。
いい物件なら売れる、という人もいるだろうが、この先一層日本の不況時代が本格化するわけだが、湾岸エリアの物件は今後一層売れにくい時代に突入すると推測する。

リターンとリスクは、同一のものでも、裏返しのものでもない。リターンが見えていても、1社の力では得られない、もしくは失敗の可能性がある時に、他社と組む。それは一社で美味しい思いができるなら独占するけど、転けても意味がないからね、それがリスク。リスクを軽減する代わりに、リターンも少なくなる、とういこと。

今回の場合、売れ残りの心配、というのはさほど間違えた答えではない。しかし、ネガティブイメージにより、人が敬遠して、思ったほど売れない…とかではない。むしろもっと前の段階の第一段階目の認知、関心の獲得。それも精度の高い客層へのリーチ。

物件に豊洲の名前を入れなかったのは、豊洲の他の物件に比べると、明らかに立地で劣るため。豊洲、って入れれば集客面では多少簡単だったかもしれない。でも無駄打ちの可能性も高くなる。そのため、今回、この物件では各社のリスト、対企業コネクションをフル活用して、きちんとこの土地に理解をしめし、投資的な魅力も伝え、価格競争にもならずに、売る、という選択をした。

特に企業コネクションというのは非常に大きい。不動産会社は、何も広告うって、資料請求増やして、って活動だけをしてるわけでない。豊洲、お台場、汐留、勝どき。アクセスの良い大手企業には各社の営業がかなり回っているは。この人的リソースは特に一社でまかなえるものではない。

売れないかもしれないけど、各社で痛みを分かち合って、乗り切ろう、、そんな呑気なJVなどない。

905
妄想、乙。

ところどころ、もしや何か知ってるか、合ってそうだな、ってこともあるが、、、でも妄想かな、、

今日は進行が早いなぁ、次スレ行っちゃいそう

>883
そうなんですね〜それなりに情報が更新されたパンフレット届くと思って、楽しみにしてたんですけどね、、、残念

唾飛ばしながら、必死で書いたって感じだな

905　要はハイリスク―ハイリターン、ローリスク―ローリターンということを言いたいのだろうけど、jvの本当の旨み、苦み、分かってないようだな。呑気なjvという表現をするところをみると、かなりの事業音痴（素人筋）やな　おそらく不動産関係者だろな

911
そんな感じだな。物件の営業担当か。ずいぶん苦しそうだな。

>912
事業音痴の末端営業として、さわりだけは知ってると信じるとしたら、現場でもこの立地はやばいな、と思ってるって、ことか。枝川方面にも勝てないと。
かなり興味持ってもらうには苦労してる感じだな。ほんと大丈夫か。
営業総動員して、オリンピックやら開発やらで、資産価値向上チラつかせて、金持ちに投資用に買わせてしのぐって、感じか、、

普段はライバルのデベがこれだけ集まってうまくいくのかな。三井と地所のJV物件を見に行ったときは営業がお互いの悪口言ってた。売れ行きがぱっとしないと、責任の擦り合い始めたりして。

>905

会社にデベの営業がチラシとかティッシュ配りにくるけど、あれはじめると売れ残ってるなって印象を与えて逆効果だよ。

なんだか敗北モードだね。

大丈夫、適正価格（坪150万）で売れば多分ちゃんと完売するよ。

豊洲以下、東雲以上の価格なら売れる気がする。

オリンピックはイスタンブールが本命なんでしょ？
デベさん、開催地決定前に一次申し込みを持ってきたね。

>916
坪150万を主張するのはここを見てる全員が知ってる。
パンダ部屋なら坪150万もあるかもね。

何度も繰り返してくだらないからやめな。

人気じゃのぅ〜。

売り出しが200以下は、ありえないだろ。
それなら、俺は確実に東雲よりこっちにするよ。

坪２７５が近隣住民の悲痛な叫びだとしたら、坪２００とか１５０は、年収三流見栄一流で図々しく都心近接立地に住みたい人の大合唱にしか見えない。おとなしく浦安以東に引っ込みなさい。もしくは足立区。

３丁目（シンボル） ＠２９０
晴海三菱 ＠２７５
４丁目（パークタワー豊洲） ＠２７０
ブリリアスカイ ＠２５５
東雲プラウド ＠２４５
東雲三井 ＠２３０

どうみても、２５５と２７０の間と予想するけどね。
物件のスケールと将来期待をのせてきて、２５５と２７５の間でも違和感ない。

平均はひとつの指標かもしれないけど、あんまり役に立たないと思うんだけど。プレミアムな部屋多く作ったり、パンダ多かったり、でいくでも変わるし。普通の部屋だけで比べないと。

925
同じような部屋なら、豊洲からの距離で、野村東雲と三井東雲の間くらい。周りに何もない分考慮して、三井東雲の同じくらい、って感じかな。SKYZは眺望には恵まれてるので、三井東雲の南、南西方向の部屋を参考。

そしたら、235〜245くらいじゃないかな。

>925
考え方はよくわかりませんが、結論の部分はそんな感じかと思います。値付けでは東雲三井を基準に考えているそうです。
現状では同じスペックなら東雲三井以下の価格。出足不調でかなり下げた結果。ただし、SKYZはプレミアム住戸も多いので、平均で見れば東雲三井より上。

仮に三井東雲と同じくらいの坪単価だったとしても、
あっちより広い間取りが多そうだよね。

東雲三井を低く設定せざるをえなかったのは、単に立地やスペックなどが理由ではなく、やはり湾岸エリア含め買い控え傾向が数年前より強くなっているためです。
この物件もかなり苦戦すること必至。
924 が上げている各物件の坪単価で高値物件は土地取得価格がかなり高い時の物件、それに比べここは結構低い価格で土地、部材の調達をしている。
坪単価（予想）は：
（1）250以上はあり得ない（一部のプレミア物件はこれ以上もあり）
（2）三井東雲との比較が散見されるのであえて比較すると、三井東雲と同じかそれ以下でないと売りさばけない可能性大
（3）オリンピック開催結果、新市場開場による当物件に対する消費者の購買意欲への影響は限定的（皆無と考えてもよい）
結論として、200万前半に落ち着く。仮にこれ以上となると、購入者が後々転売や貸出しに苦慮し結果空き家が増える。プールといった管理費上昇を招く施設があることから、管理費の上昇も予想される。このあたりの予想であれば検討している人であれば想像がつくはず。結果断念する人が徐々に増える。という負のスパイラルに陥る可能性大あり。

>200万前半に落ち着く
きみの予算を書かれても、ね…

晴海の苦戦、豊洲S社3本のマーケットアウト、東雲群の快進撃、微妙な有明
価格は素人でも予想できるでしょ・・・
平均値で250超えたら苦戦必死
東雲と同等（220-230？）だったら即日完売御礼
その中間ぐらいで売るんじゃない？

ただ特徴的な形状だし、階や方角で坪100は楽に違ってくるだろうから、
年収500万の人から2000万超える人まで大集合！って感じだろうね
色んな意味で妥協できれば必ず予算に合う部屋は見つかると思う
もちろんそこまでして「新」豊洲に住みたいか？ってのはしっかり考えたほうがいいと思うけどね

ちなみに野村東雲や三井東雲みたいに業界がざわつくような価格では絶対出してこない
出資比率や力関係にも拠るんだけどそこはJV案件の宿命
買う側からすれば三井野村連合＋東電でやって欲しかった（笑）
倍率1倍で計画通りに売れるような設定というか売り方をしてくるはず

うーん、年収１０００以下が自身の予算を連呼しているように見えるなあ。新豊洲でいまは何もないけど、豊洲アドレスであること、新興エリアであることは大きいよ。これは東雲三井みたいな周囲が汚らしいエリアと同等にはなりえないでしょう。
仮に２３０とかになった場合、感覚的には、パークシティ豊洲みたいに、千葉レベルがわんさか集まってセレブ気取りで醜いマンションになる

>>934
そこが豊洲や江東区湾岸のターゲット層だから仕方ない
世帯年収～1000万、そんなに贅沢はできないけどそこそこ余裕はあるっていうね
国産は嫌だけどEクラスを買う余裕はない、ベンツCクラスがドンピシャ
80平米5000万～6000万がボリュームゾーン、坪でいくとちょっと幅があるけど200～250
1000戸規模でこれを超えてくると途端に厳しくなる
プレミアや超眺望部屋を除いて～坪300出せるんだったら、
わざわざ江東区湾岸に住まなくても幾らでも選択肢は拡がる

今は何もないけど、オリンピックが決まったら、
晴海を含めたこの辺のエリアの環境は、かなりよくなると思うけど。
来なくても都の計画では整備されるようだけど。
東雲より、雰囲気はよくなると思う。

ターゲットは、豊洲、長谷工住人です。

候補地の中で一番国民が盛り上がってないところが選定されないでしょ。オリンピックが前提の価格設定してきたら、落選した瞬間に暴落するよ。

あれだけ当初騒がれた野村東雲は２年近くたち完売できず、三井東雲もふたを開ければ１００戸以上残して一期を終えている。
つまりこのくらいが、今の湾岸新築相場ということ。

商業施設無し、駅遠、変電所隣接……
東雲三井未満価格にならない理由が見つかりません

オリンピック？
仮に来たとしても、最近の国内オリンピック開催エリアって今どうなってましたっけ？(笑)

939　全く同感　＆　その通り

この周辺、新市場の件でももめているが、土壌汚染は大丈夫か？公園や緑が周囲にあるとのうたい文句のようだけど、汚染された土壌の上にエコロジーという綺麗ごとはないだろう。

何だかんだ言って、これだけスレが伸びてるんだから、人気なんでしょう。
銀座5分！豊洲アドレス憧れます。

これまでの豊洲、東雲エリアの物件で話を聞いたところでは、8割前後が地元周辺及び江東区内からの来場者でした。次に多いのが千葉住所で、その他区内からの来場は1割に満たない。
江東区住民からすれば“魅力の豊洲”と言えるかもしれないけど、やはり湾岸であることに対する都民の嫌悪感は根強い、特に大震災以降、及び首都直下型に対する懸念が増大する昨今は。。
同エリア内に住む人に聞いたが、各物件に差はあるもののこのあたり建物内でかなりの揺れと、室内各部位（壁面が一番多い）への破損はあったとの話。

最近のオリンピック開催エリアと東京は、話が違うのでは？
ここは、都心隣接ですよ。
少なくとも環境が整備されて綺麗になるだけでも全然いいけど。

944
近くのシエルタワーでは3.11後ほぼ全戸において壁面修繕が必要だったと聞いた。　震災時、やっぱ建物への影響は気になるねー

944
その程度なら、他の地域も同じ。

>942

土壌汚染対策法で指定されている物質を使っていなければ、土壌調査の義務は法的には無い。任意で土壌調査をする良心的なデベは非常に稀。関東だと自然由来の汚染が結構あるから、指定物質を使っていなかったからと言って安全とは限らない。不動産取引をする場合、土壌調査実施の確認は基本中の基本。

ちなみに土壌調査をして汚染が見つかった場合、対策が義務化されている。

おまけだけど、工場跡地のマンションで、土壌汚染が見つかったのに説明せずに販売したなんて前科のある会社がJVに名を連ねてる。

都心を除けば、どこも地元周辺か区内が多いと思うけど。

>>943
憧れるほどのものでもないですよｗ
年収500万のお客様にも無理のないプランをご用意しておりますし、
天上階はセレブリティなお客様にも満足頂ける様な仕様を施しております

冗談はさておき・・・
坪200そこそこで財閥系タワマンが手に入るのが湾岸の最大のメリット
他のエリアだとそうはいかないからね
現代版長屋と揶揄されようともスケールメリットの恩恵は侮れない
ネガティブな要素も多いけど、人気というか人が集まるのも当然

942
どの会社？

ロイヤルパークスに何年か住んで、気に入って3丁目の分譲買った人も多いらしい。

948の間違いです。
前科のある会社ってどれですか？

OAP、土壌汚染でググれば分かるよ。

豊洲アドレス・・・。

ウケる（笑）

新市場の土壌汚染も都は自然由来の汚染が原因と説明している。調べてなかったらここも危ないと判断するのが賢明。

この物件、一言でいって　微妙・・・

＞956
そうなの？東ガス跡地だからと思っていた。都市ガスの精製の過程で出るのかと思っていた。

以前この周辺を歩いたけど、風が強く凄く寒いところだった。湾岸だからあたり前体操だろうけど。あたり前～　あたり前～

「汐留10分、東京9分、大手町8分、六本木15分」
東京メトロ有楽町線「豊洲」駅から汐留駅、東京駅、大手町駅、六本木駅への電車による所要時間です。「汐留」駅10分（10分）へは東京メトロ有楽町線「月島」駅より都営大江戸線利用。「東京」9分（10分）へは「有楽町」駅よりJR山手線利用。「大手町」駅8分（9分）へは「有楽町」駅にて都営三田線（「日比谷」駅）利用。「六本木」駅15分（16分）へは「有楽町」駅にて東京メトロ日比谷線（「日比谷」駅）利用。また、掲載の所要時間は日中平常時（通勤時）のもので、時間帯により異なります。また、乗り換え待ち時間は含まれません。

「乗り換え待ち時間は含まれません」って、おいおい・・・。
実際にはそれぞれプラス30分はかかるだろ。

959
おまえさ、ズラが飛んだからって、そんなパクりやめろよw

960
ここだけ、そういう書き方をしてるの？他の物件も同じ？？

>>960 962
どのマンションも同じですよ。最近探し始めた人？

湾岸は、風の強さでほとんどの人が出ていくらね。

港区の高台も、かなり風強いよ。

＞＞963

乗り換え待ち時間含めなければ六本木まで6分のところに買ったよ。

＞967
何処ですか？

＞968
まぁ、きみには縁の無いところだよ。

>958

新市場を土壌調査したのはガスの精製過程で有機系の対象物質が生成されていたからだけど、検出された物質の種類、分布から判断して自然由来と説明している。逆に言うと、工場跡地でなくても危ないって事。工場跡地でないと調査すら行われないことが多いしね。

＞970
市場予定地は、自然由来の物質のために、何百億もかけて土壌改良している、ということですか？

埋立地はどこから土を持ってきたか分からない。利根川上流には以前、銅山があったことからもわかるように重金属が含まれる。新市場からも砒素、鉛、カドミウム、六価クロム、カドミウムが検出されている。

豊洲は瓦礫だよ。
はっきりしてる。

関東大震災の瓦礫でしょ。あの当時だからレンガだろうけど、その原料はどこから来たか・・・。

あの当時のことだから工場が壊れた瓦礫も調べずに運び込んじゃっただろうね。何が検出されるか、ロシアンルーレット。

＞972
自然由来ではない、ってことですか？

土に含まれている物質が基準値を超えた状態であることを自然由来の汚染という。新市場の場合、ベンゼン、シアンはガス工場由来、重金属は自然由来と言われている。

東雲でも公団開発時に六価クロムが検出されていた。
ただ当時はほとんどニュースで取り上げられなかったけど。

食べものを扱う市場予定地が土壌汚染ってのはインパクト強いからニュースになったけど、普通は調査して、汚染が見つかったら対策してそれでお終い。なのであまり表には出てこないけど、関東では調べれば汚染が見つかっちゃうことが結構あるってのが実情。自分には関係ないって事で、確認すらしないってのが危ない。

結局、よくわからないけど、自然由来の汚染の可能性は、埋め立て地に限らずどこでも可能性があるので、土壌検査をしているマンションを買いなさい、ということでしょうか。