SKYZ　TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

インフレ期待ですなーー

アベノミクスで値上がりするまでに買いたい。

インフレ政策なんだから、嫌でもインフレになるよ
コントロールできずに現金の価値がなくなる方が怖い
所謂ハイパーインフレ

で、ローンはチャラ(笑)

家貸は暴騰。

だんだんこのスレもレベルが低くなってきたな。 笑。

人気マンションの宿命だよ。(笑)

ハイパーインフレになったら取りやすい固定資産税増税で
湾岸マンションも終了でしょｗ

当物件の価格を予想し意見してみたいと思います。

先ず豊洲界隈の物件事情を見ると、2005年前後ごろから引渡しされた物件は2011年の震災前まで概ね価格上昇の傾向にありました。震災直後、パニック売りなどもあり多少の値崩れは置きましたが、立地/物件により値崩れor価格微増or高止まりは異なりました。
豊洲の人気物件といわれる物件においても、ようやく価格上昇はなくなり、既に値崩れし始めているようです。しかしながら、人気物件で方角、間取りの良い部屋に置いては売り手さんが強気であることや、周辺の不動産が価格維持するよう努めている様子もあり、5年～7年経った今も売り出し価格程度を維持している物件がまだまだあるようです。

豊洲の一番人気エリア物件での希望売出価格が坪280万～300万というのが実情です。しかしこれは売り手の希望価格であり、実際に人気エリアとてこの坪単価では購入を希望する人は極めて少ないというのが実態のようです。一番人気エリアの人気中古物件で坪280万を切れば買い手は出てくる、というのが実態のようです。

一方、東雲エリアの中古、新築物件の事情をみると、東雲エリアで人気のある新築物件でも坪230万ではなかなか売れず、中古に至っては坪200万でも悩んでしまうというのが実情のようです。
相場観としては、東雲エリアで坪180万以下で買い手が出てくる、といったところのようです。

最後に、当SKYZ物件については、特に立地面で豊洲の住所といえども豊洲人気エリアと比べ利便性はかなり下がります。実質、豊洲駅から徒歩15分は見るべきです。徒歩での距離は有楽町駅から概ね東雲イオン周辺への距離と同じです。
隣には市場があり、交通事情も混雑、雑音などにより決して良くなく住環境としては豊洲人気エリアより数段格下になると言わざるを得ないかと思います。
従い、当該物件の予想坪単価は180～200万が妥当な線かと思います。これ以上で購入した場合、中古物件として売りに出す際の値崩れ幅が東雲エリアで見られた幾つかの物件と同様のことになると推測します。

以上、あくまでも推測ですが、このエリアについては結構詳しく見ている一人だと勝手に思っています。

その予想は妥当だと思うが、それはそれとして売り出し価格は２５０を下回ることはないだろうね。

豊洲駅から15分みるとしても、
サラリーマンなら、ゆりかもめの定期代が出るんじゃないかな。
というか、200以下って塩浜や辰巳と同じくらいですよ。
都や江東区の構想を考慮すると、それはないかと。

だったら俺も買うよ

>>786
個人的な予算上限は坪200まで・・・ってとこまでは理解できた

ただ下は坪180ぐらいからスタートするだろうし、
希望は持っててもいいと思う

坪200スタート最大290、平均250位と予想。
そしてプレミアの290は売れて、平均越え位の中途半端な値付した2LDKの部屋が売れ残るんでしょ。

「のようです」を多用する奴を信じちゃいけない。

予想が出てきたので、以前の書き込みに加筆修正して再掲させていただきます。

私が得た物件担当の方からの情報だと、 
・平均は230〜240 
・当初想定より大きく下げた 
・出足の遅さから東雲三井よりは下げざる得ない 
・かなり安いパンダ部屋多数、東電側低層 
とのことでした。 

また、他の方からの指摘で 
・東雲三井の平均は220くらい 
とのこと。 

他の情報では 
・250〜320が価格帯 
・平均は不明
というのもあった。

まあ価格決定前なので、すべてが未確定情報ですが、総合すると 

・当初は坪270くらいを平均と考えていたが、出足不調により再度検討中、おそらく230〜240くらいになる
・多くの部屋は東雲三井より安い。ただし、東雲三井には少ない250〜320の部屋もけっこうあるので、平均でみれば東雲三井より上。
・向き、階層、眺望、仕様などにより、東雲三井最低単価の198？〜320くらいの幅広いバリエーションにはなる 

って感じでしょうか。

あらためて書くと長いですね。
要点としては
・多くの部屋は東雲三井よりは安い、220前後が中心
・ただし価格帯は190台〜300以上と幅広い
・なので、平均でみれば東雲三井を上回る230〜240

ＢＲＴができても乗り換え不便で、ゆりかもめ以下。
環状２号線もただの道路です。
真横の市場に日本中のトラックが集まる。
住環境としてはこれ以上悪いところを探すのが難しいぐらいの土地。
トライスターじゃなかったらもっと日照いいし。
眺望はすぐ飽きるからね。

なんでこんな環境にあえて住みたいと思うのか。

築地跡地を再開発したいから、市場を新豊洲に移したのであって、
その移された土地にあえて住みたいという意味がよく分からない。

じゃあ、こんなとこにわざわざ書き込みしなければいいのに。暇なんですね。
私もですが^_^

投稿熱心なネガさんは、自宅以外は全て、最低な場所だと思ってますからね♪

野村東雲で,坪350連呼してたポジ、またいるのかよ（笑）

変電所隣接なのでリセールが相当キツいと予想。
湾岸タワマンは沢山あるのにあえて不便かつ電磁波などの不安が大きいものを選ぶ必要は無いから。

>799
指摘の点は、完全に否定すべき点でも無いと思います、ただしマイナス面だけでなくプラス面もある。それをどう捉えるか、かなと。

>ＢＲＴができても乗り換え不便で、ゆりかもめ以下。

何を持って乗り換え不便、としているのか不明ではありますが、確かにゆりかもめ使って有楽町使う方が、多くの人には便利かも。
でも、交通の選択肢が増えること自体は、特に困ることは無いですよね。通勤の利便性として、汐留、新橋へ直通の便があるのは、資産価値としてもプラスに働くのでないでしょうか。


>環状２号線もただの道路です。

確かに。でも何か困りますかね。
豊洲IC以降に繋がることで、騒音の心配はあります。ただその点も距離を計算したところ、1番近くても150m以上離れています。むしろ、晴海方面に高速が繋がるメリットの方が大きそう。何しろ枝川方面はこみますから…


>真横の市場に日本中のトラックが集まる。 住環境としてはこれ以上悪いところを探すのが難しいぐらいの土地。

これまで築地がこれ以上悪いところを探すのが難しい住環境だったのでしょうか。
人モノが集まれば、交通、店の発展も期待できます。実際、千客万来施設計画とそれに伴い新たな交通の整備もなされます。
なお、江東区から発表されていますが、豊洲市場から豊洲駅方面へのトラック通行禁止されるようです。特に大事になる新豊洲駅から豊洲駅方面の影響は軽減されそうです。


>トライスターじゃなかったらもっと日照いいし。

確かに真南向きの部屋は少ないです。そこを希望されているとしたら、選択肢は限られます。
でも私の計算では、一日の半数以上日照が得られる部屋は多く、建物全体でみれば四角形より、日照ネガな部屋は減ります。全体として見ればプラスかも。売れ残りのリスクも減りますから。


>眺望はすぐ飽きるからね。

飽きる方には向かないコンセプトかもですね。
私は豊洲に7年住んでますが、まったく飽きていません。むしろより良い眺望を求めています。これは人それぞれかもですね。
なお以降の開発で、隣接で巨大な物件が経つリスクが無い、いうのもメリットの一つでは無いでしょうか。


>なんでこんな環境にあえて住みたいと思うのか。

私自身でいえば、海が近くて、都心や会社に近くて、安い（安かった）から。
豊洲公園周辺を散歩したり、運動したりは良いですよ。買い物はバリエーションは少ないけど、だいたい事足りる。こう考えると、都心よりですが、環境的には郊外ですね。


>築地跡地を再開発したいから、市場を新豊洲に移したのであって、
その移された土地にあえて住みたいという意味がよく分からない。

移転による再開発で一儲け、、、って人もいるかもね。
でも移転の経緯は違いますよ。東京都のサイトに詳しく経緯は載っているので、一度、ご覧になってください。

なお、この物件は一つの選択肢です。メリデメを考慮して、他の豊洲新築、中古と比較して、総合的に良ければ選びます。今はネガポジの情報整理段階。発売前に他の物件選んでしまう可能性もありますしね。

電線だらけの古い町なんか住みたくないですからね

804
強力な切り返しきた

電線より変電所だよな

どんだけプラスの点あっても、市場の騒音と、変電所と、データセンターで、ダメじゃない？

804さん、本来の検討板の趣旨に沿ったご意見と感じ、参考になります。

くだらなすぎるネガ書き込みにはうんざりします。

比較検討されている点も含め、またご意見お聞かせください。

>786
前半の豊洲、東雲あたりの中古物件については、非常に実感があります。豊洲は不動産屋さんが強気な印象。

SKYZについて、いつくか見解をお聞きしたいのですが、
ゆりかもめを利用する想定はないですか。単に豊洲駅までの距離だけの比較では無いように思います。
また、実質15分とはどのような点を指していますか。この物件に関わる何か問題がありますか。
騒音の問題も、私はさして心配していないのですが、具体的にどんな点ですか。むしろ大通りに面していない、二面は水辺向き、って点で、東雲三井なんかより静かでは無いかと思うのですが。

当初は250やら270やらって平均を考えていた、って情報を聞きました。どうやらそれは諦めたみたい。というか、それは無いだろ、と周辺住民としも思うのですが。でも200を切るのも現実的では無いかな、と思います。安かったら嬉しいですがね〜

変電所って何か問題あるのですか。イメージだけじゃなく、実被害の事例などありますか。

なんか豊洲駅12分、って話が多いけど、ゆりかもめを使えば良いんじゃないかな。終電も有楽町線が豊洲駅に到着した後だし。通勤時間帯は3〜5分に一本。なんか使えない電車みたいなイメージでかわいそう、ゆりかもめ。

豊洲在住者さん無双みたいなスレになってきたw
ネガもがんばって反論しろ

ひとつあるとしたら、市場、変電所、周り何もなし、ってのはリセールス考えるとつらくねーか、ってことかな。イメージ問題だとしても。開発はあくまで計画だしね。オリンピック来なかったら、崩壊すんじゃないかな。

786はネガじゃないでしょ、けっこうまっとうな線だと思うけど

変電所は建物もカッコいい

実際に歩いてみると良いですが、豊洲駅地上出口から工事現場入口まで、普通に歩いて12分で歩けます。
将来的に、六丁目公園から敷地内にショートカットできるようになれば尚更。
このくらいの距離なら、天気の良い日は歩いて通勤するのも一興。

変電所の大きな壁を利用して、ドライブインシアターでも作ればよいんじゃない？

>817
それはいいね笑
四丁目方面からみて、あの大きな壁はいつも何かもったいない感じがして、気になってたんですよね。
ボルダリングとか、クライミングの壁も希望〜

>816
六丁目第二公園のショートカットかな？ 運河沿いになりますね。たぶん通勤に使えるんじゃないですかね。夜は暗くて怖そうですが…
六丁目公園、六丁目第二公園はよく散歩や遊びでいくけど、そんなに横断歩道で待たされたりするわけでもないし、遠回りさせられる道があるわけではないし。まさに12分くらいじゃないかな。
でも怠け者なんで、ぜったりに、ゆりかもめ使うな。

また長文連投があらわれた

820
だったらお前が何か返せよ

ネガは煽りとイメージばかりだから、根拠とか聞かれると沈黙しちゃうんだな

822
どんなルールがあるんだよ、言ってやれよ

>夜は暗くて怖そうですが…
入居時はそうかも知れませんが、1100戸もあれば、余程深夜にならなければ大抵人通りはあるはず。
更には隣の分譲棟や賃貸棟・オフィスなど出来たら気になりませんよ。

ほしいなー
高いんだろうな
有名なデベロッパーだからな

ここはどうして複数の売主（不動産）が連ねてるの？　

この土地は元々東電所有であったかと。先般の件で東電が売りに出したということかと思うのですが、入札した不動産会社は安く土地を取得したのではないでしょうか。だとすると、ここの物件は結構安く売り出し早々に完売させることを想定しているのかな。

根拠はないが、豊洲、東雲含め都内各所の物件をこれまで数えきれないほど見てきているけど、プレミア物件（最上階なのかねー）を除いた全戸平均坪単価が250万だと高すぎるよね。平均坪230万でも高い、平均坪200万前後が妥当と見る。
そうでないと早々完売とは絶対にならないだろうな。

もう一度聞きますが、どうして複数の売主が連ねてるのかねー？　推測ではなく本当のところを聞きたいですなー　どなたかご存知で？

>827

１社だと販売がこけたときのリスクを負えないから、複数社でリスクを分散する。戸数が多いってのは理由の一つだろうけど、JVに名を連ねている各社は１社で１０００戸くらいの物件は扱っている。デベ自身がリスキーって判断しているってこと。

あと、ここは土地は東電が所有していて"土地"売主が東電、JV各社は"建物"売主って販売形態。

JV物件って、販売、設計、施工管理、アフターサービス、管理会社とかを各社で分担するんだけど、それぞれの得意なところでうまく分担できれば相乗効果が発揮されるんだけど、それぞれの思惑がかみ合わなかったりすると、これだけの会社が集まったのに何でこんなのできちゃったのってなっちゃうんだよね。そういうところも要チェック。

色々問題はあるけど要は価値に見合う価格なら買ってもよいのでは。
某氏によると坪150万が適正価格らしいがさすがにそれは無さそうなので許容範囲は中層南東向きで坪190といったところか。
次の500戸のほうがやや立地が良さそうな分多少高くなりそう。

１）この建物の形（三脚型っていうの）、バルコニーに出たとき隣というか斜め向かい側の部屋が見えないですか？　逆にバルコニーに出ると見られている感があったり、部屋の中も覗かれている感があるのではないですか？　芝浦あたりに同様の形のマンションがあるかと思うのですが、そこに住んでいる方、もしくはこの形状のマンションに入ったことのある方、ご意見ください。　プライバシーが確保されるのか気になります。。。

２）この形状のマンションの耐震性ってどうなんでしょうか？　湾岸エリアということだけに、どうしても直下型の巨大地震を考えると耐震性が気になります。震度6強クラスでも構造への影響は無し、しかし、室内の壁面などへの影響は相当酷い等、この建物は巨大直下型地震発生後どのような状態になると想定しているのですか？自己負担が必要となる修復費用として購入時（返済計画上）想定しておく必要があるとみてます（慎重派なんで。。）

以上についてインフォーメーションお待ちしてます。

>833
いつのニュース、、

>832
マンションは杭打つから、内陸も湾岸もかわらないですよ。
そのマンションが、どういう構造かによるかと。

揺れやすい＝損傷や火災発生の危険が高い

さらに星形は一般的な長方形や四角に比べ損傷しやすい。


タワマンの火災は怖いよ・・・
高層だとはしご車も届かないし。

免震＋制震ハイブリッドシステムの物件

>835
杭が50m越えるような物件は買うなって某スーゼネ勤務の友人が言ってた。
自分のとこも建ててるくせに。

でた「○○勤務の友人が言ってたんだけど」ｗ

原発事故以来、東電は生理的にNOなんです。
東電施設を見ながら、東電社員だらけのエリアで生活するのはイライラしそうで心配です。

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

これでしょ

新築マンションの「揺れやすさワースト10」と「揺れにくさベスト10」
（東京23区の大規模マンション(総戸数200戸以上)かつタワーマンション(地上20階建て以上)）

まず、揺れやすさワースト10は、次のとおりです。数値は、表層地盤増幅率です。
１　ヴェレーナ王子　　　 　北区豊島5丁目　　　 2.468690　後背湿地
２　ザ・パークハウス青砥　 葛飾区青砥7丁目　 　2.382481　三角州・海岸低地
３　ｱﾄﾗｽﾌﾞﾗﾝｽﾞﾀﾜｰ三河島　 荒川区東日暮里6丁目 2.374637　三角州・海岸低地
４　ザ・グランアルト錦糸町 墨田区江東橋2丁目　 2.284825　干拓地
５　パークタワー東雲　　　 江東区東雲1丁目　 　2.264235　埋立地
５　ﾌﾟﾗｳﾄﾞﾀﾜｰ東雲ｷｬﾅﾙｺｰﾄ　 江東区東雲1丁目　　 2.264235　埋立地
７　ｼﾃｨﾀﾜｰｽﾞ豊洲ｻﾞ･ﾂｲﾝ　　 江東区豊洲3丁目　 　2.260717　埋立地
７　ｼﾃｨﾀﾜｰｽﾞ豊洲ｻﾞ･ｼﾝﾎﾞﾙ　 江東区豊洲3丁目　 　2.260717　埋立地
９　ｻﾞ湾岸ﾀﾜｰﾚｯｸｽｶﾞｰﾃﾞﾝ　　江東区東雲2丁目　 　2.258962　埋立地
10　Brillia有明Sky Tower　 江東区有明1丁目　　 2.257086　埋立地
10　シティタワー有明　　　 江東区有明1丁目　　 2.257086　埋立地

揺れにくさベスト10は、次のとおりです。数値は同じく、表層地盤増幅率です。
１　ｺﾝｼｪﾘｱ西新宿TOWER'S WEST　新宿区西新宿6丁目　1.438583　ローム台地
２　ｸﾚｽﾄﾀﾜｰ品川ｼｰｻｲﾄﾞ　　　　 品川区東大井1丁目　　1.442492　砂州・砂礫洲
３　ﾊﾟｰｸｺｰﾄ千代田富士見ｻﾞﾀﾜｰ　千代田区富士見2丁目　1.456429　ローム台地
４　ﾊﾟｰｸｺｰﾄ六本木ﾋﾙﾄｯﾌﾟ　　　 港区六本木1丁目　　　1.472042　ローム台地
４　ｱｰｸﾋﾙｽﾞ仙石山ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ　　　港区六本木1丁目　　　1.472042　ローム台地
４　THE ROPPONGI TOKYO　　港区六本木3丁目　　　1.472042　ローム台地
８　ザ・タワーレジデンス大塚　豊島区北大塚1丁目　　1.486914　ローム台地
９　パークタワー滝野川　　　　北区滝野川6丁目　　　1.516816　ローム台地
10　OWL TOWER　　　　　　　豊島区東池袋4丁目　　1.531725　ローム台地

それは表層地盤の話で、挙がってるマンションが揺れやすいのとは違うのでは？

その通り

844
「揺れやすいマンションベスト10」ではなく、正確には「揺れやすい場所に建っているマンションベスト10」ですな。それも区分けは丁目レベル。マンションそのものの耐震性能は反映されていないので、隣接しているマンションは同じ評価になるわけです。ちょっとミスリードのブログ記事。調べればすぐわかることだけど、湾岸ネガが、脊髄反射で飛びつきそうなネタではある。

>848
危ない立地であることには変わりないんじゃない？

>849
もし、周囲に耐震性能の低いマンション、住戸が密集しているなら、倒壊、火災発生のリスクもありますから、気をつけないといけないですね。

そうじゃくて、危険なエリアなんだから、そのエリアに建ってるマンションも危険でしょ、ってことじゃない？

ここのマンソンの話題は無くて、笑えた。

ここには東京電力の施設が集中していますね。
以前からの地権者だから当然ですが。
そう考えると、入居者は東京電力の社員さんが多くなると思います。
将来、変電所などでトラブルが起きた場合、住民集会でクレームをまとめられるでしょうか？
原発事故の対応で東京電力の企業体質に不信をもっているので、その辺がちょっと心配です。

東電社員はマイホーム買おうという気にならないんじゃないか？

　隣の変電所の資料によると地下３５ｍに直置き基礎だそうだから、
杭の長さは地下駐車場を踏まえて２５ｍあれば合格かな？

　そもそも東電社員は今からじゃローン組めないでしょう。

ここ、地下駐車場ってゲリラ豪雨とかで水没したりしないのかな。

人気あるなぁ。

埋立地の地下駐車場なんて大型台風が来たら高潮で水没するから高級車は入れないほうがいい。

内陸は、ゲリラ豪雨で水没する可能性があるよ。

>856
ゲリラ豪雨などで洪水の危険性が高いのは、河川の増水ではないかと思います。江東区大雨洪水ハザードマップを見る限り、下流域である豊洲、東雲、有明地区は危険性は低いです。

ここ１０年で一番の物件になるでしょうし、人気はあるでしょうね。
南向きは永久眺望。対災害性能も申し分なし。

南向きは瞬間蒸発だろうね。

いや純粋に地下駐車場の排水処理能力を超える雨が振り続けたら浸水するのでは？

ここは排水しやすそうだけどね
直ぐ海だし


内陸の方がヤバそう

>858
高潮は過去に大きな被害が発生した経緯もあり、湾岸地区は重点的に対策がされています。国土交通省が様々な大風を想定した被害想定結果を発表していますが、豊洲駅から新豊洲側の高潮被害のリスクは低いです。豊洲周辺でみると、豊洲四丁目から辰巳方面の運河沿いの方が危険性が高い結果でした。

共働きには難しい物件だわ、、、、

862
そんな状態になったら、地下鉄浸水とかの方が危険。車の心配より身の危険を案ずる状況。
そもそも、地下駐車場なの？

>866
500台も地下に入れられないでしょ。地上に駐車スペース見当たらないし、タワーなんじゃない？ もしくはタワーと地下の両方。

>861
南向き瞬間蒸発するかもしれんが、それは10年に一度の物件だからでなく、南向きがほとんど無いから。

＞８５８

　ここはＡＰ＋８ｍだから、ここに高潮が届く頃には、東京都の隅田川の東
は全部水没してますね。

タワー駐車場はここの構造上無理では？

トライスターの北側の凹み部分をタワー駐車場にするでは。
２機＋１機＋２機で５機ぐらい入れるのかな？

http://www.tokyo-wonderful.com/wonderful_life/symbiosis/index.html
の地図からすると、北東側の下層部が駐車場のような感じがしますね。

>873
同意。地下に大規模な駐車場をしているようには、建設中の写真からは見受けられませんし。北側のデータセンターはマンションにすると20F以上の高さになります。この眺望が悪い面の多くを、駐車場にするのではないでしょうか。そうすると多くの住戸で眺望が確保されることになりますし。

この建物って窓の外を見ると、斜め向かいの部屋の人と顔が合ったり、逆にあちらから部屋の中を見られてしまうのかしら。。　夜はレースのカーテンでは部屋の中までスケスケですよねぇ。　みなさん気になりません？　それとも、意外と斜め向かいの部屋まで見えないのでしょうか？
すっごく気になってます。
先端角部屋しかプライバシーがないのでは？

ダイレクトウィンドウだとカーテンなんてつけずに開放感を味わうってのが醍醐味なんだけどね。

レースでもミラータイプなら覗かれる心配は無い。