SKYZ　TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

どうやって五分でいくの？

電車に乗る時間が短いのは、大きいよ。
郊外住まいの人にはわからないかもしれないけど、
都心や都心隣接なら、道は広いし、少し歩けばいろんなものがあるから、
歩くのが苦にならないし、慣れてるんだよね。
都心住まいの人に聞いてみればいいよ。

渋谷新宿勤務なら一時間は見た方がいいな。

454に概ね同意です。
ただ、ここは歩くのが楽しくなるほど商業施設ないですけどね。3年後、もっとかもだが、豊洲駅前開発が完成して、やっと歩いて便利な場所になるかも。
正直、豊洲市場よりも駅前開発のが遥かに生活に大事だと思う。ヒカリエ級の建物が二本も立つんだから。

街がなくならなくても、浦安みたいに資産価値はなくなるかも。

少し歩いても変電所と魚市場しかない場所ですよ。将来も。

459

だからこそ、上物のスペックを上げて、共用施設でプールとか色々充実させないといけないのだよ。

それは豊洲とは逆に行ったらだろ。

＞４５０

豊洲のマンションはどこも「銀座まで5分」ですよ。

大手デベがそう宣伝しているし、豊洲関係のスレでも
頻出の売り文句なので、間違いありません。

汚染対策やらないのは、まずいんじゃないの？　まじで。

市場は土壌汚染対策で１年延期なのに、ここは延期しなくてよいの？

土壌汚染対策法で指定された物質を扱って無い場合、土壌調査の義務は無い。土壌調査しなければ土壌汚染は見つからないから、汚染対策なんて必要ない。任意で土壌調査をする良心的なデベは少ない。

ちなみに豊洲新市場の土壌汚染の原因は自然由来と説明されている。関東の場合、自然由来で基準値を超えるケースは珍しくない。不動産売買において土壌調査の有無の確認は基本。

住宅地じゃないから土壌汚染対策も液状化対策も不要。
地歴に関する説明義務がない。
仕入れタダ同然。
利益率最高じゃん。

>467

住宅地じゃないからというのは間違い。

豊洲駅から等距離で枝川だったら坪２００切ってるんだよね。
どんなに高級路線にしても平均坪２４０ぐらいが限度じゃない？
２４０でも苦戦するかも。

星形だと、南向きの部屋でも星の先端の真南の一部住戸以外は、
自身の影に遮られて、昼のうち半分は日陰になるということだよね。

星形は最近では芝浦のケープタワー以外ではあまり見かけないけど、どうなんだろうか・・・
昔の団地とかではたまに見かけたけど。

星形の長所と短所を教えて下さい！

ベランダ出て、普通は180度観れるけど、120度しか観れないのは苦痛。
日照もそう。
風も多少、巻くんでしょうね。
メリット はワイドスパンにうち廊下だけど、ホテルならいいけど、毎日住むとどうなんだろ？

販売前なのに、既に苦痛に感じるようなら検討しなければ良いだけ。
視界が180度ある物件なんて、都内でどれだけあるのやら。
よほど高層じゃないと無いよな。

473さんには、好評販売中の晴海三菱の南向き高層をお勧めします。
視界と日照は解決できるから。

いくらでもあるだろう…

星形にネガ「イメージ」がある方は、芝浦ケープタワーの中古物件を見学に行ってみてはどうでしょう。毎週末とまではいかないけど、よく看板出てますよ。百聞は一見に如かず。

その上で、やはりこりゃ無いな、と思えばその時点で検討をやめれば良いのです。早めにケリが付いて良いですよ。無駄な検討をしなくて良くなります。

星形うんぬんの前に、目の前の眺望が開けてるか、の方が大事だと思いますが…

「トライスター型、どう思う」って質問に対して、眺望や日照の不安要素は１つの意見として全然いいんじゃない？

それを、他に行けばとか言う方が、おかしな発想。
他行けばの前に、肯定的な人はトライスターの良さを述べたらいいだけでは。

>478
確かにおっしゃる通りですね、失礼いたしました。

星形の先端買えればいいんだけどね

SKYZは、だいたい向きは1.北東側、2.南東側、3.西側に分かれる。
さらに、角度的に1-1北東側・北東向き、1-2.北東側・北向き、2-1.南東側・南向き、2-2.南東側・南東向き、3-1.西側・北西向き、3-2.西側・南西向き、の6つになる。あとは角部屋かな。

で懸案の日照ですが、
2-1は、建物の影になるのは西日の時間くらいかな。早朝からかなり長い時間、確保できそう。
2-2は、昼すぎると、室内まで届かないかな。
3-1は、西日でもギリギリか。
3-2は、午後過ぎまで、建物がじゃましますね。基本は西日かな。

同じ2.南東側、3.西側でもトライスター型ならではの角度によって違いがでそう。日照を優先するなら2.南東側、東京湾の景色を優先するなら3.西側という選択になりそう。

季節によっても違うのかな。詳しい方いたら教えてください。

西向き東京湾ビューは、日照は諦める感じかな… 南向きの角部屋(特に南西面）が日照と東京湾ビューを両取りできる唯一の角度か。さすがに、ここは高そうだな。

3の低層頂き！
真似しないでね。

かなり日照は部屋によって違うね。
眺望も合わせて考えると難しいね。

＞市場は土壌汚染対策で１年延期なのに、ここは延期しなくてよいの？

　こちらの土地は変電所だのデータセンターだの１５年前から建設工事が始まっているので、
土壌汚染関連の処理は去年の夏にキューブができた時点で終わっています。　本体着工にす
ら至っていない市場と同列に論じる事自体ナンセンスですよ。

オリンピック誘致で湾岸が活気づいちゃうことが判明したから、必死なんでしょ。

赤プリみたい

東京五輪のプランでは、有明に向かって橋を渡った左側の土地に有明アリーナを建設するとか。
バレーボールの会場として使用する施設で、仮設ではなく恒久施設になる。
高い建物が建たないということはこの物件にはプラスかな。ま、あくまで五輪開催地に選ばれた場合だけど。http://tokyo2020.jp/jp/plan/candidature/index.html

オリンピックで活気づいて無いのは、支持率が低いことからも明らか。

東京都民の大多数は内陸部に居住していますから当然でしょ。

都心部の発展＝内陸部の衰退

都心(山手線内側の千代田港渋谷文京新宿)＞城南(世田谷目黒等)＞城西(杉並中野等)＞＞壁＞＞城北(北板橋等)＞城東(江東足立等)

都民の常識

五輪で湾岸のマンションが売れ、五輪施設建設で儲かり、施設跡地ををタワーマンションにすればデベは３度美味しいね。そして供給過剰で中古市場は暴落と。。

五輪のような一時的なイベントがそんなにメリットあるの？

デベは新築が売れれば中古が暴落しようが関係ないからね。売り終わった住宅地にデベは全く興味はなく、むしろ貶しながら次の開発対象を売り込むのです。
不動産バブルの後とかそんな感じで一般人が今が買い時と大量に騙されてましたね。

サイトの絵を見ると、東側に建設予定のマンションの立地は、東突端角部屋の眺望も塞ぎますね。角部屋といっても北側か南側のみ開けている。これは痛い。
まぁ、30階以上くらいは問題なさそうですが。

北西側の突端角部屋も、東電が目の前。ここも実質西側のみ。ここは20階以上くらいであればOK。

どの階層でも眺望が得られる角部屋は、南側突端だけって感じですね。

角部屋としての2面眺望を確保できるのは、だいたい60%くらいといった所でしょうか。

東側のマンションとの重なり具合イメージ

どの階層でも眺望遮るものが無く、日照を確保できる（西日を避けられる)「南側」。東京湾は見えないけど。価格は高そう。

10階以上くらいから東京湾ビューになる「西面」。低層階でも公園なので眺望は確保。日照は犠牲。価格は南側よりは安いかな。

20階を越えないとビューが得られない「北東側」。北東向きはまだ視界が抜ける部屋もあるかな。北向きはヤバイ。低層階はかなり安くなるかな。

眺望と日照両取りの南側か。
日照を捨てて東京湾ビューの西側か、
価格メリット＆眺望確保の北側中層以上か、
とにかく確保重視の北東側低層か。

まぁ予算次第だけど、この立地で眺望を得ないのは無いかな。日照が一つ向きの基準になるかも。

ちなみに、眺望期待できない北東側低層は、およそ全体の1/6くらいの部屋数。さすがに全部パンダは無いよね。

首都高速晴海線が晴海まで延伸される際にはゆりかもめの上を越えていくだろうから、南向低層だとレインボーは見えなくなりそう。
あと豊洲埠頭先端には用途不明の複合用地なるものがあるが、個人的には眺望を売りにしたホテルができるのではないかと予想している。そうなるとちょうどレインボーを遮ることになる。これも眺望のリスクかな。

うっ、けっこう、大きな間違えしてた。
505 の画像、真北を向いてないや。南向き突端が、まさに真南を向いてるのか…

となると、その突端を軸に、東側は昼間で、西側は昼過ぎから、しか日照が得られない。
真西、真東を向いてる面もあるから、そこはますます日照確保は難しい。
一方、なおかつ、西側でも日照が得られる角度の部屋は、東京湾ビューにならない。

純粋に日照が確保できるのは、南側突端の角部屋だけ、ってことか…

ん……………

くれはキツイな。南側突端の角部屋以外、ちょっと考えづらくなってきた。

日照は星形建物だからきついよね。
やっぱりオーソドックスな形状が住みやすいんだろうね。

　５０６の地図ですが、北は真上ではなく、右に６０度傾いています。
（時計で言えば２時方向が北です）。

　したがって、方角を見るには地図を逆時計回りに６０度回転させ
ないといけません。

　ビッグドラム方向がほぼ真西です。東雲運河に向いているのは南南東、
東電堀に向いているのは北東向きが正しい方角です。

よくこんな運河ね真横の地盤が悪そうなマンション検討するな。
いくら建物強くしても杭が損傷したら終わりでしょ。
杭に対する地震動は免震等で軽減できないからね

>512
そうなんですよ、地盤が"悪そう"なところが問題なんですよね。実際どうなのな、知っていれば教えてください〜

杭の長さはもう公表された？
それが、指針に成るけれど

まともな眺望と日照が得られる部屋の割合が少な過ぎだね
平均坪単価は相当低くなりそう

そもそもなんでトライスター型なんだろう？

この場所だと杭は40mぐらいじゃない。
建物規模からして、直径2m以上の拡底杭が少なくとも100本ぐらい？　HPの構造CGで数えれば正確にわかるから誰か数えてみて。

で、標高差がほとんどない場所で、液状化してる緩い土砂（建物部分は対策しない）が、厚さ10m分程度側方流動してみたところで、密集して打ってある太い杭に有意な損傷を与えるほどの土圧になることはないよ。破損事例の写真で出てくる電柱みたいな細い杭がまばらに埋めてあるのとは訳が違うから。

液状化して杭は大丈夫であっても、配管がやられたら陸の孤島になる。上下水道に電気がアウトになったら、篭城もままならない。

最長で70年住める。それ以上は厳しい。国立や大宮と同じ水準の価格で都心に住めるのだから、利便性を考えれば買い。


もちろん安いからにはリスクがある。100年先は海の中かもしれない。


賃貸に住んだと仮定すればここに35年住めれば購入資金の投資は回収できる。

わりきらないと湾岸にはすめない。

投資なら３５年で資金回収は不適格レベル。２０年あたりが目安かな。

>522
ここを都心と考える人は貧乏人しかいないと思うよ。

大宮、国立と比較はさすがに無理がある。
大宮は、首都圏住みたい街　五位でなんでもある街。
国立は、古くからの文教都市。

埋めた地とでは、環境も利便性も大きく落ちる。

ここはこれからの開発でどうなるか次第。
各地で再開発の計画が進んでいるからオリンピック次第かな

利回り3％

525　はなにに対して？

524
都心でしょ。IHI,NTTデータ等の本社があるし、丸の内、銀座も近い。

丸の内、銀座からの距離で都心を語るのが湾岸の人なんだな。
枝川にもっと安いマンションがたくさんあるからそっちの方が向いてるよ。

リクルートの「都心に住む」には、江東区は含まれてないけどね〜
でも豊洲、有明、東雲だけは、江東区の中でも取り上げられてはいる。

529
何で？豊洲、東雲、有明の方が良いよ。

>524

価格も出てないのに利回りも何もないでしょ。ちなみにその手の数字って表面利回りだから、他の金融商品と同列に考えちゃダメ。

大宮でも国立でも、別に人それぞれだから、良いと思いますよ。豊洲が良ければ住めば良いだけ。私も、会社が近くて、海があったら国立も選択肢に入ってたかもしれませぬ。昔は井の頭公園沿いに住んでたしね、賃貸でしたけど。

そういえばSKYZの正確な方角。上が北向き。こう見ると、北東側に今後立つ物件との見合いが少ない感じもしますね。

で、なんで真南に、突端を持ってきたのか。3方向ある内の一面をすべて南方向に向ければ良いのに。って思うわな。

ちょっといじってみた。iPhoneからだけど、見苦しいのは許して。

これ、いくつか理由がありそう。
まず、六丁目公園の位置を考えると、配置できなかったんじゃないかと。
ギリギリ入りそうではあるけど、そうすると北西側に無駄に広いスペースができますね。
また、北東側のマンションと一面がだだかぶりですね。30階建てくらいだから、かなりの部屋で眺望が失われる事になる。

つまり、これだけの規模なので、かなり満足の高い南向きを多数揃えるよりは、眺望不満な部屋の数を減らす選択をしたんじゃ無いかな。

次になんでトライスター型にしたのか。正方形でも入りそうではある。で、正方形の方が、日当たりの良い部屋が多そうである。
ほんとか、どうか、計算してみた。

まず、1000世帯規模の物件。42階分で、どの階層も同じ部屋数、間取りだと考えて（角部屋も考慮）みると、1フロアあたり約24戸となる。

実際、SKYZの物件画像をみると、一つのトンガリに対して
・片面4戸(一つは角部屋）×2面＝8戸
それが3トンガリあるので、
・8戸×3トンガリ＝24戸
42階分として
・24戸×42階＝1008戸

小さい部屋もあるだろうから、だいたい合ってるね。

これを正方形の物件に当てはめると、片面7部屋並ぶ事になる。相当、奥行のある部屋になりそう。中は空洞かな？もしくは駐車場とか。

で、何がしたいかというと、日当たり。
いったい何戸数が日当たりの恩恵を受けるのか。

・画像の赤線が、南向き。
・画像のオレンジ線が、西または東向き。

非常にわかりやすく、
・南向きは7戸
・西または向きは12戸（南向き面のある角部屋除く）

フロアの戸数からの比率では
・南向き: 7/24=約30%
・東または西向き:12/24=50%

じゃトライスターだったらどうなるか。

539の画像は、SKYZの隣のマンションを、ちょいと借りただけ。イメージね。

SKYZトライスターの日当たり。

・画像赤線が、南向き
・画像オレンジ線が、南西または南東向き、つまり半日だけ日照が得られる
・画像青線が、東または西向き

戸数は、
・南向きは角部屋の2戸（少なっ！）
・南西または南東向きは8戸
・東または西向きは6戸（南向き面のある角部屋は除く）

フロアの戸数からの比率では、
・南向き:2/24=約8%
・南西または南東向き:8/24=33%
・東または西向き:6/24=25%

つまり、南向き恩恵を受けられる世帯数は、
・正方形型は30%
・トライスター型は約40%
とトライスター型の方が多いということになる。

ただし、トライスター型は日照時間半分の住戸も多い。時間換算をすると、
・正方形型は30%（変わらず）
・トライスターは(8%+(33/2%))=約24%
とトライスター型が劣る事になる。

つまり、ここでも、すごい満足な部屋を作るより、不満の無い部屋を増やすことを、優先してるのでは無いかと。

なおかつ、
南東側は午前中しか日が当たらないけど、東電掘り方面で、広々水辺が眺められる。豊洲市場とも、高速インターとも反対向きだから、穏やかな感じかな。

南西側は午後から日当たり。西日も入るけど、レインボーブリッジ、夕焼け、富士山、市場の明かり（いらない？）、高速の明かり（いらない？）と、ダイナミックな景色が得られる感じですかね。音はうるさいかな…

南向き角部屋はかなりプレミアムだな〜
南東なら低層階でも良いかも。むしろそっちの方が綺麗だったり。
南西は絶対に高層階だな〜 高層、東電との見合いもかんがえるとね。
価格は南東、南西だとどっちが高いんだろ。同じくらいかな。

なんにしろ、北側は東電を超える20階以上、北東側のマンションを超える32階以上、それ以外で価格差が激しそう。
6戸×19＝114戸くらい、全体比率10%くらいは、かなり安い値段で出てくる可能性もあるでは無いでしょうか。

もしかすると、北側低層は駐車場かもしれませんけどね。東雲三井も20階近くまで立体駐車場だった気がする。

ん〜 配置眺めてると、狙いは北東側とんがりの角部屋、南向き面がある方、そこの東電を余裕で超える25階以上くらい、かな。

南東側も、何気に良さげだけど、
やはり東京湾ビューは捨てきれないな。
問題は、市場向かいの複合施設予定地の存在かな…

すっかり南向きとんがりは、諦めムード。

設備をチープにして、価格に反映する必要がある。高級を求める場所じゃないのはレスを見て読み取った。

構造は歴代No.ワンダフルだよ

いったい何のために長々と書き連ねてるんだか

トライスター、さいこー、って言い聞かせたいんじゃない？

548
星形だめ、って言ってるようにしか見えないんだけどw

ポジもネガも妄想だらけなんで、新しい情報出るまでお休みしましょうよ、舞い上がってのはわかるけどさ