SKYZ　TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

>>378

やはりそうですよね・・・
低収入な人間が検討すべき物件ではなかったですね・・・失礼致しました・・

＞３７１さんに、私も同意。

パークハウス広尾羽澤が坪単価３００くらいからと言われているので、来るべき湾岸の時代がきた感じですね。どこまで上がってしまうのか、怖いくらいですね。

豊洲はそんなに資産価値が高いとは思いませんよ。都心から近いといっても有楽町線だし。街も便利でもない。買い物する場所も、食べる場所も限られてる。これから市場が来ようと、そんなに価値は変わらないと思う。利便性とか都心へのアクセスだったら他にもあるでしょう、よい街。

この街の魅力は、そこそこの都心への近さ、の割に安い。江東区だしね。

それに再開発によるすっきりと解放的な街並み。まぁこれは好き嫌いあると思うけど。私も商店街とか恋しかったりもする。

そして何よりは、気軽に海や運河沿いを散歩できる、って点かな。これは好みじゃない人には理解されない点かもしないかも。

私はもともと海沿いを探してて、都心に近くて安いから選んだ。海が関係なければ、昔賃貸暮しをしていた吉祥寺とか高円寺とかに住みたい。あっちの方が交通の便も、住環境も良かった。でも駅近ないし、高いし。

豊洲の街は好きだし、海沿いに住みたいと思う。でも坪280とかないよね。ましてや300など。現状からそんなに"豊洲の辺り"だけ上がるのだったら、過剰だと思うので、たぶん売ってさっさと引っ越す。今くらいを維持できればOK。
なので、新豊洲もそのくらい、それ以下で考えれば良いかと。

ここが安く売られると都合の悪い方はデベや近隣タワマンの方々など多数。
@230万以上などの書き込みはリークでも何でもなく、彼らの願望というかいわゆるステマという奴ですね。

>237
など購入者にとって真に有益な情報を見極める必要があります。

この立地なら、坪220万が妥当。プールはいらないな。

余計な共用施設や芸能人を使ったCMなどに金をかけず、その分少しでも価格を下げればいいのに……
なんでこう懲りないんですかね。

先見の明がないのでしょう。

割と近くに住んでいるので、暗くなってから現地に行ってみた。
昼はいい意味で閑散、広々としていたが、夜の印象はここに本当にマンションができるのか、というくらい暗く寂しい場所だった。(街灯はあるので、真っ暗ではないですが)
検討している人は夜にも行って確かめた方がいいです。

>390
確かに夜は真っ暗ですね。まあ今は人も住んでなければ店も無いですしね。

物件できたら雰囲気変わるのかな、、、せめて新豊洲駅からマンションまでは明るい道にして欲しいところだけど、しばらく難しいかな。SYKZはしばらく我慢を強いられる感じか。データセンターと変電所に派手にはってもらうことは期待できませんしね。

江東区の「豊洲グリーン・エコアイランド構想」によれば埠頭開発には約５年。この辺は確かに認識しておくべき視点。物件周辺も１年くらいでは新たな建物ができない感じだった。この辺はもう少し細かな情報収集したいところ。

今のように周りに何もない状態が何年続くのかわからないのは、検討者としてはリスクが非常に大きい。
そのリスク分が価格に反映されないようであれば、私はおさらばです。

>388
共用施設は同意。プールはいらないな〜　それだけで管理はかなり安くなりそう？だと思うんだけど。

CMについては、私はちょっと見解が違うかな。これも大型物件だからこそCMが必要だと思うんですよ。
これは不動産会社の兄弟に聞いた話&私が企業の広告・販促活動に携わっているので、その関連で。不動産はぜんぜんメインではないので、色々異なるやり方もあると思うけど、まあ参考にはなると思います。

大型物件は派手なCMに目が行きやすいけど、お金かけているのはリアルの販促。チラシやら、イベントやら、近隣の企業にだって営業が出向く。CMから地道な販促まで幅広くやる。ほんと色々やる。特に第一期始まるまでに。

なんでそこまでするか。
小規模であれば、ある程度近隣住人、商業者、来訪者でまかなえても、さすがに大型物件はそこまでさばけない。
また、戸数が多いので、長期間にわたって販売をすることになる。なので幅広い顧客リストを集めておいて、売れ行きに応じて柔軟に販促をかける。で、特に重要なのが、広いエリアまでのリーチと、緩い検討者。ここで効くのがテレビCM。

第一期は前のめりの検討者で捌ける。でもそれ以降が結構たいへん。ここで緩い検討者に販促をかけないと捌いていけない。ちなみにそこで一番効くフレーズは「第一期全て申し込み」の実績だったりする。このフレーズ達成のために、第一期第二次、第三次とやるわけです。
（小ネタですが、検索連動型広告の文言チェックすると、今、そのマンションが何に困っているか、よくわかりますよ…）

つまり、すでに検討している私達みたいな連中は、テレビCMのターゲット外なので、まあ不必要に感じますよね、その分安くしろって。でもテレビCM打たないと、もっと販促費がかかって販売価格があがってしまうと思うのですよ。

>392
すでに豊洲新市場は１年以上の遅れとなってますし、私もさすがにあまりの開発の遅れ、変更があるなら見送るかも、ですね。
この辺りの情報は常にチェック。

江東区の「豊洲グリーン・エコアイランド構想」
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/toyosu.html

東京都の「豊洲新市場建設について」
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/toyosu/index.html

豊洲新市場の「千客万来施設」
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/press/24/11_27_2.html


坪単価がうんぬんとか、より、まず「事実」として何が起きているのか、ニュースなり発表なりデータなり、それがこの掲示板でも得られれば良いのですが・・・

本日で正月休みも終わり。
私は、明日からはここに来る頻度減るだろな〜
（反対にここに仕事として来る人増えたり・・・なんてDisってみたり笑）

何はともあれ、無意味なイメージ論や煽り合いは、希望しません。

大事な資産と人生を費やす住まいなんですから、少しでも正しい情報、データ、証言などを得たいと望むばかりです。
まあ掲示板から得られるものがそんなにあるのか、、、とも思いつつ、匿名でできる掲示板だからこそ、普段得られないソースからの情報に触れられると信じているわけです。私も同様に発信しますし。

SKYZがぜったい良い、反対にぜったいダメ、なんてことないし。しっかり見極めましょうー

よく考えたら、検討者スレじゃない。
検討者あつまれー

見え見えの高値煽りなどばかりでまともな情報は期待できないでしょう。
豊洲在住者さんが恐らく今お住まいの所よりは不便であろうこの物件のどこに魅力を感じたのかは存じませんが、はっきり言って坪230なら相当割高だと思います。
変電所隣接などリセールが相当キツいかと。まあ大きなお世話ですが。

このあたりって周りに娯楽施設などあるのですか？
新宿や渋谷のような楽しい街があればぜひこのマンションに
住んでみたいです。

確かに豊洲2.3丁目の立地と比較しちゃうとかなり違うな。
豊洲って地名に惑わされないで有明の立地イメージに近いと思ったほうがいいね。
そう考えたら、適正価格がみえてくる。

住んでる近くに娯楽施設必要ですか？
スーパーがあれば充分です。ららぽーに歩いて行けるだけでいいと思いますが。
ここは敷地内にスーパーできますか？

一応、スーパーも誘致予定らしい。うまく行けばお隣にできるよ。
でも、俺だったらアオキを利用するけどね。買い物するだけで楽しいのはアオキだけだと思う。

価格についてだけど、さすがに230じゃ売らないと思うけどね。
安くても平均260くらいかな。高ければ平均280。

豊洲のエコアイランドという再開発エリアで、このスペックでしょ？
安く売るつもりなら、もっとコストを安くすると思うんだよね。
高く売りたいからCMしたり、制震や免震にしたり、内廊下作ったりするわけでしょ。

激安で売って欲しい気持ちは分かるけど、どう考えても@250以下にはならないでしょ。

多少マンションについて詳しい人なら、このスペック見たら@270以上というのはすぐに分かる。
売主は@290でも売れると思ってるみたいだけどね。

本気で＠２３０で買いたいなら、以下のように妥協しなきゃ。
妥協しないから＠２８０になるのでは？

１．　豪華タワーマンションを諦める。　チープな団地型なら安い。

２．　豊洲はブランドなので諦める。　枝川や塩浜なら安い。

３．　財閥系デベを諦める。　３流・５流・無名デベなら安い。

４．　スーパーゼネコンを諦める。　３流・５流・無名施工なら安い。

５．　内廊下を諦める。　チープな外廊下なら安い。

６．　眺望・日当たりを諦める。　北向き低層階なら安い。

７．　免震・制震を諦める。　耐震なら安い。

ここが安くでると困る豊洲民が死に物狂いの高値誘導。
哀れすぎる。

必死に安値誘導しても安くはならんよ。（笑）

株価とか見てる？

価格発表はいつ頃ですか？

有明の分譲時と全く同じ書き込みだね。 笑
バレバレだからやめたほうがいいよ。
↓
再開発エリアに、このスペックでしょ。
高くなるのは当然。

これから埋め立て地に住みたがる人ってどんな人？

東雲は値引合戦が始まっているという噂もあるのでそれも踏まえた価格設定をせざるを得ないでしょうね。

データセンターってコンピューターの固まりですから地価の安い場所に作られます。

データセンターと一口に行っても大きく３種類ありまして：

１．個人ユーザー向けの小口レンタルサーバーや、個人向けクラウドサービスを提供
　　するタイプ　→　これは仮想化で分散可能なのでひたすら低コスト路線
２．中小企業や大企業の１部門が使用する１～１０ラック程度の小規模センター
　　→　これもコスト優先だけど、分散化できないので電源やセキュリティは強化
３．基幹システム（銀行ＡＴＭとか証券取引所のシステムなど）を設置する大規模
　　データセンター　→　電源も防災性もセキュリティーも最高級なものが要求さ
　　れるし、値段も一番高い。　

　豊洲にあるのは、３．の中でも世界（日本じゃなくて）トップクラスの物で、そ
れも２つ建っている。ＮＴＴデータなんか、本社の目の前にこれを建てられて、デ
ータセンター事業進出を諦めたし、豊洲周辺のオフィスの半分以上はここのデータ
センターの運用や設備構築関連の企業が使っている。

＠180だろうが、＠280だろうが(笑)、そんな予想してどーなるの。
あと半年もすれば出るんでしょ。
ネガもポジも意味不明。黙って待ってろって感じ。
しかもそれ（正式発表）が事実以外の何物でもないんだから。

晴海クロノも価格発表前が、1番レスが伸びたよね。
結局、現実を突き付けられるまでが、ポジもネガも1番楽しいのだろう。

冷静に見て、下は＠210～上が＠250じゃないっすか。

メイン駅（豊洲）からの距離を考えると高くは出来ないだろうし、
かと言って巨大複合ディベのランドマーク構想みたいだしで。
まあ、普通にねって感じのｗ

＞＞417
いい線いってますね。
低層パンダは＠210から、平均は＠250〜260

平均でそれならまた在庫が増えるな

東湾岸は買わない方が懸命だよ。だぶつき過ぎ。

立地的に有明と同じだけど、冠が豊洲だから有明より高くしたい。でも大規模リスクを考えて有明と同等で出してくるんじゃない？

そうすると、坪240〜ってとこだね。
さすがに有明より安くは出さないのでは。

だから悪い事いわないから東湾岸はやめときな。

有明を高値掴みしたおバカさんが他人も同じ目にあわせようとしてるわけか。

>398
こんなところで、高値を煽ったところで、なんら影響無いと思うのですがね…煽って効果あり！って成功体験でもあるのでしょうか。

いったいどれだけの人がネットでの情報収集に頼ってて、ましてや掲示板を見てるのかと。
それより、ここで宝となる情報、自分だけでは得られない情報に巡り会えることを希望しとります。どんな些細な情報源でもいいし、情報からの分析、傾向でもいい。そういうの、知りたい。せっかく時間つかってるわけだすからね。

「いくらになるか予想」とか「願望」もあまり意味ないですよね。私もたまに願望言っちゃいますけど、、、

新豊洲は新豊洲であって、豊洲ではない。同じ値段なら豊洲買います。SKYZがいくら良い物件でも、豊洲駅周辺より高かったら、買わない。
まぁタワーだと、向き階層によって、高いか安いか、なんて大きく変わるし。そう考えると、平均とかあまり意味ないとも思われる。
ちなみに、枝川方面とか、東雲、辰巳方面も買わない。駅から遠くなるし、豊洲公園から遠くなるから。東雲三井で一瞬揺らいだが、やっぱり買わない。

坪250は高いでしょ～。

ここは湾岸のランドマーク、地域一番だよ。最高記録更新よ。

>398
確かに新豊洲はしばらく不便でしょうね…
でもまぁ豊洲だってそんなに便利なとこでも無いですよ。2、3丁目は綺麗な街並みではありますが。…4丁目はごちゃごちゃしてるけど(>_<)

商店街らしいものは無いし。買い物はビバホーム、ららぽーとくらい。イオンまで足を運ぶことも多い。

食べるとこだって少ない。銀座やらお台場に出向くことが多い。気軽にファーストフードとか、牛丼屋に行けなくなるのは辛いかな笑

通勤は10分も増えないから、まぁいいか、くらい。一日の終わりにゆりかもめに揺られ、夜景を見るのも悪く無いかな〜なんてプラス思考。

あとは千客万来施設に伴う交通の便が良くなる事に期待。これは願望ではなく、千客万来施設や豊洲グリーンエコアイランド構想の資料を見て。市場へのアクセスを向上させるのは約束事になってるし、循環バス、レンタサイクル、船便などの計画もいろいろあるしね。


利便性は多少損なわれるけど、プラスの面もある。
まず、豊洲2〜4丁目は以外と遊べる公園が少ない。運河沿いの遊歩道はあるけど、ボール遊びとかしづらい。
結局、豊洲公園、六丁目第二公園、六丁目公園にまで足を伸ばす。

などなど。
新豊洲になっても悪いこと、良い事いろいろありますよ。

豊洲駅近の物件価格で一部屋増える位が、ここの死に筋かもね。

>398
で、肝心の物件について。サイト見るだけだと、まだいまいち分からないのだけど、芝浦ケープタワーでも印象も含めて。

まず、トライスターって結構良い印象なんです。

内廊下。ケープタワーの内廊下広い。ベビーカー余裕ですれ違える。それに中央のエレベーターホールから三方向にまっすぐ廊下が伸びてる。これ結構開放感あるし、廊下の曲がり角でいきなり見合ってビビる、みたいなの無い。(豊洲ツインタワーの廊下とか、ちょっと狭くて、くねくねしてて怖い、、、）

エレベーターホールが中央で、広い。これも解放的だし、共有施設もうまく配置できてる印象。

角部屋多くなる。私は角部屋狙い。だから好き。

で、トライスター型って、ある程度広い土地が無いと作れないんじゃないかな。ケープタワーも芝浦アイランドの端っこだしね。なんで、レアな感じでいいよね。これは単なるイメージ。

次に立地。新豊洲ってことじゃなく、2方向を水辺を向いてるってのは、かなり好感触。あと一つは公園だし、その先は6階MAXの市場だし。水辺と眺望を優先してるので。海に面してたらもっと良かったな〜

設備。これは完全に想定。東雲三井をみてかなり良いなと思った。さすがに6〜7年前のマンションと違うなと。細かいとこが進歩してる。同じ感じで出て欲しい。（ちなみに三井の人って、細かい点にこだわりがあるらしく、そこを指摘さらると嬉しいらしい…)

共用部分。まぁ天体望遠鏡は無いでしょ、とは思ってるけど、比較的派手さが無くて安心。管理費は東雲三井以下にして欲しいなぁ。これも願望。

ちなみにサイトには書いてないけど、駐車場はたぶん地下じゃないかな。豊洲グリーンエコアイランド構想では、豊洲埠頭での地上駐車場を禁止してたはず（市場を除く）。タワー型にも見えない。だとすると維持費安い？
でもこれはまだわからん。知ってたら教えてください。ケープタワーはタワーもあったか…

まぁここまで書いたけど、西〜南方向、角部屋、眺望、で希望の価格じゃないと、買わないけどね。

駐車場については気になっていたのですが、ここに記載が。
http://mansion-db.com/kanto/13/area/8/9096/kodawari/

地下でしかも自走式とか。生活利便のところにマークがついていないのは寂しいですが。

テレビCMで、三井の名前が他より大きかったけど販売の幹事なのかな。JV物件の場合、どこが何を分担してるかも確認だよね。

>433

地下の自走式で650台はありえないから、一部で大部分はタワー駐車場じゃないの。

トライスター型か。
森村誠一の高層の死角のホテルみたい。

>432
構想では1年くらいはできないかも。
まぁ10年待てば、街は完成しますよ。長いな…さすがに

同じ再開発とはいえ、すでに一定の住居と店舗があった豊洲駅周辺や、芝浦アイランドとはまったく違う。それは認識が必要ですな。

てか、その状態で高値を考えてた三井もすごいと思う。将来的な発展は見込めても、当初はがまんしないとなんだから、さすがに安くないと買わないって。
ここは豊洲ではない。新豊洲。

>433
東電、データセンター側低層を駐車場にする可能性は高いですよね。
まぁ我が家はクルマは無いので、なるべくメンテの掛からない方向でいってもらいたっす。

坪200万でも苦しいよ、なんにもない最果ての埋立地なんだから。

ﾌﾟｰﾙ、フィットネスがあっても東雲三井より管理費安いてことありますか？
現未開発でも安かったら近辺探してる人はホント飛びつくよね

坪200なら、飛ぶように売れると思うけど。
っていうか、オレは迷わず買う。
コンビニとか何かしら並行でできるでしょ。

>440
世帯数が倍以上ありますからね。
プール以外にお金がかかるものが無いように思います。
だからこそ、プールなんかいらないのに…って思うけど。

豊洲五輪決まれば＠４８０もあるだろう。
世界中の富裕層が買い漁る。

豊洲在住者スレか？

豊洲は2004年頃からわずか数年で工場跡地から今のような街になった。
対して新豊洲はwildmagicのあたりまで含めてすでに造成ができ、建物を建てるだけの状態になっているのに、ワンダフルプロジェクト以外の計画が何も公表されていない。
wildmagicは確か5年間の期限付きで土地を借りて営業すると記憶しているが、それはつまり5年は今の状態ということ。
がすてなーに隣では住宅展示場をつくり始めたところだから、少なくとも数年〜10年くらいは住宅展示場だろう。
いざなぎ景気、不動産ミニバブルの時期と不況の今の違いや、地下鉄駅のある豊洲とゆりかもめ駅の新豊洲の違いによって、オフィス、住宅などの立地スピードがかなり違うのかもしれない。

真面目に検討していたのですが、あの共用設備でかなり熱が冷めてしまいました。
そうなると、自宅ドアを出てから豊洲駅のホームに立つまで２０分かかると思われる点が
一層気になってしまいます。その間はゆりかもめの高架の圧迫感だけええ何もないし。
だったら乗換不便な駅の多い有楽町線ではなく、他の線で都心まで２０分一本で行ける駅から
徒歩5分のマンションでも良いのでは、となってしまいます。
パークタワー東雲だったかな、デベも認めていたんですよね、最近はごく一部の人にしか恩恵を与えない
プールのような豪華設備は流行らなくなったって。やはり、将来負担増も含めた管理費を見る目がシビアになって
いて、だからこそ、プラウド東雲も自走式パーキングを宣伝してたくらいなのに(立体は将来の機械更新時に駐車場
未利用者も負担させられる)
決してネガりたいのではなく、期待して待っていただけに、あの共用設備にショックを隠しきれないのです。
だったら、一定数のサイクルポートとかトランクルームを作って欲しかった。
こんなところで言っても、もうどうにもならないですが。

こんななんにもない島に家を買うと有明民みたいに毎日値上がりしろしろと掲示板で絶叫しないと気が済まなくなりますよ。

豊洲という冠だけで買っちゃうと大変なことになる。
立地は有明と一緒。だからプールもある。
陸の孤島で、日々の痛勤が大変。

銀座まで五分ですが、何か？

どうやって五分でいくの？

電車に乗る時間が短いのは、大きいよ。
郊外住まいの人にはわからないかもしれないけど、
都心や都心隣接なら、道は広いし、少し歩けばいろんなものがあるから、
歩くのが苦にならないし、慣れてるんだよね。
都心住まいの人に聞いてみればいいよ。

渋谷新宿勤務なら一時間は見た方がいいな。

454に概ね同意です。
ただ、ここは歩くのが楽しくなるほど商業施設ないですけどね。3年後、もっとかもだが、豊洲駅前開発が完成して、やっと歩いて便利な場所になるかも。
正直、豊洲市場よりも駅前開発のが遥かに生活に大事だと思う。ヒカリエ級の建物が二本も立つんだから。

街がなくならなくても、浦安みたいに資産価値はなくなるかも。

少し歩いても変電所と魚市場しかない場所ですよ。将来も。

459

だからこそ、上物のスペックを上げて、共用施設でプールとか色々充実させないといけないのだよ。

それは豊洲とは逆に行ったらだろ。

＞４５０

豊洲のマンションはどこも「銀座まで5分」ですよ。

大手デベがそう宣伝しているし、豊洲関係のスレでも
頻出の売り文句なので、間違いありません。

汚染対策やらないのは、まずいんじゃないの？　まじで。

市場は土壌汚染対策で１年延期なのに、ここは延期しなくてよいの？

土壌汚染対策法で指定された物質を扱って無い場合、土壌調査の義務は無い。土壌調査しなければ土壌汚染は見つからないから、汚染対策なんて必要ない。任意で土壌調査をする良心的なデベは少ない。

ちなみに豊洲新市場の土壌汚染の原因は自然由来と説明されている。関東の場合、自然由来で基準値を超えるケースは珍しくない。不動産売買において土壌調査の有無の確認は基本。

住宅地じゃないから土壌汚染対策も液状化対策も不要。
地歴に関する説明義務がない。
仕入れタダ同然。
利益率最高じゃん。

>467

住宅地じゃないからというのは間違い。

豊洲駅から等距離で枝川だったら坪２００切ってるんだよね。
どんなに高級路線にしても平均坪２４０ぐらいが限度じゃない？
２４０でも苦戦するかも。

星形だと、南向きの部屋でも星の先端の真南の一部住戸以外は、
自身の影に遮られて、昼のうち半分は日陰になるということだよね。

星形は最近では芝浦のケープタワー以外ではあまり見かけないけど、どうなんだろうか・・・
昔の団地とかではたまに見かけたけど。

星形の長所と短所を教えて下さい！

ベランダ出て、普通は180度観れるけど、120度しか観れないのは苦痛。
日照もそう。
風も多少、巻くんでしょうね。
メリット はワイドスパンにうち廊下だけど、ホテルならいいけど、毎日住むとどうなんだろ？

販売前なのに、既に苦痛に感じるようなら検討しなければ良いだけ。
視界が180度ある物件なんて、都内でどれだけあるのやら。
よほど高層じゃないと無いよな。

473さんには、好評販売中の晴海三菱の南向き高層をお勧めします。
視界と日照は解決できるから。

いくらでもあるだろう…

星形にネガ「イメージ」がある方は、芝浦ケープタワーの中古物件を見学に行ってみてはどうでしょう。毎週末とまではいかないけど、よく看板出てますよ。百聞は一見に如かず。

その上で、やはりこりゃ無いな、と思えばその時点で検討をやめれば良いのです。早めにケリが付いて良いですよ。無駄な検討をしなくて良くなります。

星形うんぬんの前に、目の前の眺望が開けてるか、の方が大事だと思いますが…

「トライスター型、どう思う」って質問に対して、眺望や日照の不安要素は１つの意見として全然いいんじゃない？

それを、他に行けばとか言う方が、おかしな発想。
他行けばの前に、肯定的な人はトライスターの良さを述べたらいいだけでは。

>478
確かにおっしゃる通りですね、失礼いたしました。