SKYZ　TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） その２

でも、正直市場移転が一年延びるのは想定外だったね。
結構なマイナスだと思う。
地下から汚染土がさらにみつかったらしいけど大丈夫なのかな

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念には念をいれて欲しいですね、都民の台所ですから

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今日歩いてみたけど１０分かかるかって感じでしたよ。大きな信号もなく誤差も無さそうでした。
ゆりかもめ駅からは５分という話でしたが、そんなに遠いか？って感じがしました。

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南向き低層階だったら３００万超えてくるかもなーー。
高層階が人気だったのは過去の話。

ここの場合、低層階でも永久眺望を確保。
地盤の高さもAP８メートル以上と申し分無し。

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湾岸埋め立て野郎うざい

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低層高層一律料金制かもね
話題性のある物件だね

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一律料金は無いにしても、差額は２０万円程度かもね。

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それはないでしょ。
なんだかんだいってタワマン高層階はステイタス。

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203

どんだけ早歩き？ 笑

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坂道も無いし、そんなものでは？
女性が歩いても１３分くらいでしょ。

たしか、８０メートルで１分計算じゃなかったっけ？

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タワーマンション高層階がステータスというのは昔のはなし。

これからは低層階が人気。
このマンションの共有施設も２階に集まっている事からも分かるでしょう。

南向きの低層階なら永久眺望に加え、日当たりも確保。
坪３００万なら安いほうだよ。

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まぁ個人差でしょうねぇ。

距離はどのマンションも同じ条件で測ってるわけでしょうし。

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ん？

徒歩13分でしょ？近くも遠くもならないんじゃない？

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関係者と話す事ができたけど、坪290万というのは近い価格だと言ってたよ。
やはり低層階は高くなるみたい。相対的に高層階は安くなるみたいだね。

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いずれはバレる嘘までつくって
どういう心理なんだろう

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まぁまぁ。S氏は詐欺師みたいなもんだからね。
バレてもバレてもウソつき。癖になってるんじゃないかな。
ブログとか見てると、大げさな自慢っぽい話がよく出てくるよ。
「警察相手に大立ち回り」とか（笑）

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ネガはバレることわかっているのに、嘘をつく。

その低俗ぶりも含めてネガはさいてー。

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290するなら3丁目にします。

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本当にほしい！！
高いんだろうなー

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国家観を上から目線で語る不動産業界の寄生虫って精神逝かれてるよね。
不動産鑑定士じゃないのに適正価格とか詐称しちゃってるし、価格算出法すらしらないド素人w

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プラウド東雲くらいじゃないかなあ。

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彼がプロデュースする重層長屋は一件も成立していないし、奴の逆張りが正解。
武家屋敷後の大使館が周りにあるからすごいんです、なんて今更上京者でもだませないだろう。

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しののめと同類なんて予想したら見事裏切られるんじゃない？

しののめ<ここ<豊洲2・3丁目って予想しとけば大怪我しないよ。

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227

その理由は？
豊洲の冠があるから？
立地でいったら東雲三井の方が上だけど。

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東雲三井の立地は晴海通り沿いだし、間取りも狭くてこことはコンセプトが少し違うかな。

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228
しののめの営業？
それとも契約者？

両者の現地行って二時間くらい深呼吸してみなよ。
しののめ三井は鼻毛伸びるスピードが随分早そうだし、毎晩耳栓しないと寝れないでしょ？

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確かに東雲三井は湾岸道路と晴海通りにかなり近いから、ベランダあっても窓開けると騒音はうるさそうだね。２４時間交通量が凄いからね～。あそこは安いのは少し納得。

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しののめ≦ここ<豊洲2・3丁目かな？

東雲と比べて、良いところって、どこだろうね。
豊洲駅までの距離、変わらないし。

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228

ヒント

クラウン

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東雲三井の立地よりは上だろうが、戸数が倍あるわけだから捌くの大変だよ。値段は同じぐらいでは？

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トライスター型だと建物の厚みがいらないから、中住戸でも面積の割りにワイドスパンが取れるのは良いね。
階高は建物高さと階数からすると3300mmぐらいで、これは最新のタワーとしては標準か。

Low-eガラスは標準？　安物件だと最上階の広いLDでも床暖房範囲が普通住戸と同じ面積だったりするが、ここはきちんと広範囲になってるので、それなりに設備にも気を使ってる。間取り図では、確かに最上階以外は天カセじゃなさそうだけど、基本スペックはしっかりしてそうだ。エアコンのスリーブも多分壁に組み込まれてて配管は露出しないようになってるだろう。あと全熱交換なら尚可。

EVのスペックが乗用1台/90戸以上で、高層用が13人乗り以上×分速210m以上なら、箱として星３つをあげよう。

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検討される方、モデルルーム等で予算などを記入する際は、実際買える価格よりも相当低い数字を書いたほうがよいですよ。
「売れそうな価格」すなわちそれらのアンケート結果は、実際の価格決定プロセスで相当重視されているようです。

某住宅ジャーナリスト（Sさん）によると「適正価格」が坪単価150万とされていますが、さすがに現実的でないと思いますので、
東雲パークを下回る水準をターゲットに、アンケート記入時は坪180万円くらいを目処に回答されるのがよろしいかと。
（実際いくらになるかは何とも言えませんが、見栄をはったり正直に書いても何もいいことはありませんので。）

Sさんはここではかなり目の敵にされているようですが、やはり業界サイドからすると相当「都合の悪い」存在なんでしょうね。
湾岸検討者の方は彼のブログも参考材料の一つとして、一度はチェックしたほうがよいと思います。
もちろん、最終的にどこまで彼に賛同するかどうかは各人の判断次第ですが。

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同じ職場にSさんバリのキレものがいたら鬱になりそう。。。
日本式的経営のメリットを享受している世代には、
的を得ているツッコミには太刀打ちできないのがげんじつですもんね。

まぁ現金で買う人以外は、極力いろんな意見を聞いて判断した方がいいと思いますよ。

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マンション購入は検討するけど法律で規制されている情報商材は絶対検討しないよ。
あんなもん買ったら情弱リストに載って次から次へと詐欺営業のオファー殺到だよ。

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年末に実家に帰り、不動産関係の兄弟に話を聞いてきました。彼はこの物件担当と知り合いということで、又聞きではありますが、いちおう信頼できるかと。信じるか信じないか、参考にするかしないか、は、まぁそれぞれのご判断で。

・まず「出足が悪い」と三井関係者は思っている。
・坪単価は230〜240くらいになる。当初想定よりかなり下げた結果（どれくらい想定してたのかは知らない）。東雲三井よりは確実に下げざる得ない、とのこと。
・東電、データセンター側低速は景気がほとんど無いので、かなり下げて出す予定。客寄せパンダ。南と西は高め、でもそんなに差は付かない、階層による差も少ない。
・出足不調なので、正月明けからガンガンCMを打つらしい。クリエイティブも変えるって。芸能人は同じっぽいけど。
・共有施設については、天体望遠鏡はやり過ぎだよね〜（笑）だって。管理費への影響は少ないと思うよってさ。湾岸は乱立してるから、やはり少しでも話題作りが欲しいみたい。
・ちなみに最近、共有施設で流行ってるのは、初期費用が中心のコラボ系。ホテルとかインテリアショップとの内装とかのコラボ。あとは書店との連携でラウンジへの書籍や雑誌の提供。

とこんな感じ。
ちなみに私はけっこう前向き検討者。
ともかく関係者か思った以上に不調。「狙ってるなら、坪単価も下がるし、第一期倍率も下がるし、良かったね」って言われました。

東雲三井は本気で検討して、申し込みもしたけど辞めました。やはり豊洲公園周辺で休日は遊びたい。

豊洲最寄りから離れるのは、今でもかなり悩み。でも豊洲駅からゆりかもめに乗ると、「毎日の最後に、この景色を観て家路に付くのも悪くないかな」、なんて思ったり。なかり自分洗脳。よく利用している人なら分かると思うけど、ゆりかもめはそんなに本数少なくないと思うんだけど。

あとは、希望の方角、高さ、間取りで、予算内なら買いたい。狙いはデータセンターが全く気にならない10階以上（価格許すなら30〜40階とか行ってみたいなぁ）、レインボーブリッジが見える西〜南西、角部屋（先端？サイトにすでに出てるやつで合格かな）。

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トライスターの長所と短所を教えてください。

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241

結局、ゆりかもめを使うことになりますか？

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ゆりかもめが勝ちどきまで延伸されれば乗る機会は増えると思いますよ、豊洲駅までは徒歩のほうがトータル早そうじゃないですか？

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勝どき駅は残念ながら、今でも激混みで毎朝大変なことになっている。
結局豊洲駅利用かなぁ。
ゆりかもめ使うなら、台場に歩けるブリリア シティタワーのほうが便利かなぁ。

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>244

毎日使うと思いますよ。朝8時台は16本、3〜5分に一本ゆりかもめは来ますし。歩く時間と変わらない、って考えもあるだろうけど、なら乗ればよいじゃない、って思います。

子どもの小学校が新設校に変わったら、一緒に歩いて駅まで行くかもだけどね。

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247

有難うございました。

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東雲三井より、下げるんですか？
間取りも良さそうだし、高級感ありそうだから、
そんな必要ないような気がしますけど。
坪単価下げても広い部屋も多そうだから、それなりの価格ですかね。

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ここは建物は良さそうだけど、周りに何もないので立地はかなり低評価になる。現地へ来たかなりの人があまりの何も無さに引くだろう。普段の利便性を考えたら東雲三井より安くなるのが普通だと思う。
豊洲在住者さんの情報のように坪230〜240だとすると、210を期待していただけにちょっと残念。
１６００戸を売り切るには、毎回飛ぶように売れるくらいでないと厳しいと思うんだけどなあ。

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>249
その辺も聞いてみたんですが、その後500戸売らないといけないし、豊洲埠頭全体でも数年の間に、分譲、賃貸用とできるので、まずはこの物件を売り切ることが大事みたいですよ。
とにかく三井関係者としては、もっと高く売り出したかったみたいね〜

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>250
データセンター、東電向きの低層階はかなり安いらしいですよ〜それも戸数もけっこうあるみたい。東雲三井はほんとにパンダと呼べるのはほとんど無かったしね。ここは大きな違いかな。

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坪230なら東雲三井より高いのでは？
どちらにしてもまだ正式価格は決まっていない筈なので本気で買う気なら
>237の作戦でいくべき。

万が一、坪230なら感覚的には1100戸を売るのは相当苦戦すると思われるので、次の500戸で下げてくる可能性大。それを待った方が良いかと。

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>253
230ってのは東雲三井だと、ちょうど平均くらい？ですかね？
私は1100をがっつり売り抜いてもらって、500で高めに売って、地域の価値自体を高めてもらいたいな〜なんて甘い期待を抱いてます。


あと
正式価格決定には、正式価格発表までの資料請求の量がけっこう大事。つまり評価というより、認知関心の高さが大事なわけです。
購入検討者の私として、なるべく良くも悪くも評価にならずに第一期を迎えたいな〜と。ネガ意見もポジ意見も、実はやるだけ価格を高めるのあアシストしてしまう気がする。まぁおとなしくしてられないけどね〜

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駅伝見ながら、スマホで打ってたから、誤字脱字だらけだったー (>_<)
この掲示板は修正、削除ができないのね。次から丁寧に書こう、、

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営業マンが必死になるのも（ポジ）、
前向き検討者が必死になるのも（ポジ）、
購入者が必死になるのも（ポジ）、

理由は正当。誰が聞いても当たり前の人の心理。むしろ前向きで微笑ましいｗ

でも、ネガは？　ネガの必死さの理由は一体ナニ？
「こんな（デベ）のマンション買わせたくない」でも、
「とにかくムカつくから、売れ残れと思っている」でも、
「大したことないマンションのくせに」でも、
全く理由が意味不明。

嫌いな芸能人をTVで見ないわけにはいかないけど、嫌いな・興味ないマンションの掲示板など
あえて開いて見てる意味がわからない。（でもCMは見るだろ！とかそういうくだらない返しはやめてねｗ）
結局、ネガの理由やモチベーションが寒過ぎるから信憑性がないんだ。子どもの悪口みたいなんだもん。

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子供の悪口の悪口はよせ
大人になるための大切なステップだ

ただ大人の悪口は負 け 犬でしかない
それすらわからないのは発達障害だ

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なんの罪もない庶民を食い物にして金儲けをたくらむマンションデベや埋立民が許せないからですよ。
人として当然の行為です。

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わかりますよ、キモヲタで就職に失敗したコンプレックスを出身地と出身大学とネガレポートで相殺しようとする姿は。

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260
？意味不明
なんでそんなに妄想爆発してるの？

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　単にバスに乗り遅れた連中が恨みつらみ嫉み妬みを書き連ねてるだけでしょ＞豊洲ネガ

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乗り遅れたなら、早くネガも乗ればいいのに。

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意味あるネガはウェルカムだぜぇ
単なる豊洲ネガはマンコミ卒業しろよ
アホみたいに何年も張り付いてるから頭が変になってんだよ

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内陸部の近郊、郊外出身者が妬んでネガッてるだけでしょう。

時代の流れなのにね。

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市場移転、一年延期なんですね、、、

東京都、築地市場の移転１年延期　土壌対策に時間　　：日本経済新聞 http://s.nikkei.com/WhEIsl

物件完成と市場完成の時期が近い方が良かった、とういのが感想。開発時期はほんとトラックの交通量が増える。それだけでなく、深夜に路肩で仮眠を取る車両が増える。その状態が1、2年続くのはちょっと嫌ですね。

ってことで、検討者ですが、ネガ情報も。

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>269
東雲三井、平均すると220くらいだったのですね〜 この物件の難しいのは、東雲三井と違って価格帯に差がありそうな点。Webサイトにも、すごい高そうな間取り乗ってるし…プレミアム住戸が増えれば、平均は上がりそう。
平均230ってのは、最終的に三井が得たい平均単価なのかな。中心価格帯は220未満っねこともありそうですね。これは嬉しい話。

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>270　さん、
　一般的な建設現場ならそうですが、築地市場の場合は、下手をすると完成後の方が
トラックの交通量が増えますよ。建設工事で出入りするトン数よりも、完成後の市場
の流通トン数の方が多くなりますから。

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東京都が公開してる
「千客万来施設事業基本方針案」
の中から。

この交通アクセスの充実、ってのはこの物件にとってはメリットが大きそうですね。
豊洲以外にも、短距離では大江戸線勝どき、築地、長距離では東京駅、羽田空港、などの利便性が増すことに期待。

これは、豊洲新市場のポジ情報。

----
(4)来場者や周辺地域に配慮した交通アクセス
来場者の交通利便の充実と、周辺地域への交通環境等に配慮した施設・機能
なお、駐車台数は、東京都が策定した豊洲新市場建設事業に関する環境影響評価 書(平成 23 年 7 月)に記載の事項に準拠すること。
【例示】○駐車場(来場者用、観光バス用) ○ターミナル駅・観光拠点とのシャトルバ ス ○スマートバイク(自転車共用利用システム)など
----

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SMAPが宣伝していた芝浦の島と同じ形しているのね。
なんとなく隣の辺から部屋が見えたりしないのかな。

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>272
その辺は確かに我が家の懸念事項でもあります。特に首都高豊洲がメインの出入り口となると、深夜でもかなり音は響き続けますよね。あとはトラック出入り以外の音、声、なんかも気になりますね。

何にしろ、私もこの辺は想定するしか無い状態。築地スレとか行けば話聞けるのかな。とにかく必要なのは事実ですね。

おそらく東京都の計画の中にも、交通計画はあるはずですしね。

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>274
芝浦のケープタワーは、身内が住んでるので、よく知ってますよ。
向かいの部屋の中が見える、ってことは無いですよ。部屋から視界に入らない。もちろん、乗り出したて見続ければ、見えるかもしれないけど、、

よく中古物件のオープンルームやってるので、一度見に行ってはどうでしょう。

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>274
他に、芝浦ケープタワーのことで知りたいこと合ったら、聞いてくだされ〜 この物件の参考になると思いますよ。同じ三井だしね。

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市場出来たら相当な交通量は必至。
前にパーク東雲の空気悪さに比較して、こちらが全然いいようなレスあったけど、市場オープンしたら、東雲の晴海通りなんか可愛いもの。
相当な排ガスと騒音に悩まされるはず。土日は観光客の違法駐車もすごいかも。

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>278
まぁ想定される心配事ではありますよね、、問題はトラックのメインルートがどこになるのか。どの程度の騒音になるのか。特に豊洲駅方面からのトラック交通量。

平日の築地市場に言ってみればわかりますが、深夜から遅くても昼までが稼働時間。午後から夜は静まり返ってます。なので、夜中から早朝の時間帯の騒音がどうなのか。窓開けて寝てたらうるさい、ってのはなかり困るかなぁ。うむ。

この辺りはけっこうイメージといか想定の議論ばかりになってしまっていて、実体験の話が聞きたいところです…

ちなみに、私は排ガスと迷惑駐車はあまり心配してないのですが。都内で排ガス撒き散らしてるトラックって見かけます？

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一度、築地に行って見る事をお勧めします。二重駐車どこじゃないですよ。中央ラインとかにも平気で停めてます。
まあ、そのあたりも考慮された動線になっていると思いますが。

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ここは築地とは違って、違法駐車はないと思うな。交通量も有明の西の方に橋も伸びるんだろうし、豊洲インターだけでなく、台場インターにも逃げるとも思うがな。まあ、俺は検討者ではないのでどっちでもいいが。

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集結するトラック量は変わらないし
むしろ増えるかもしれないのがネックだね

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もちろん市場の設計には万全を期しているだろうけど、さすがに隣地になるわけだから、普通に排ガス、騒音の状態は今と比じゃないと思っておけば、いいんじゃない？

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市場ができてからの方が、よさそうだね。

しかし、市場に来るトラックはどこをどういう風にとおるのだろう。
豊洲市街地に影響が及ばなければよいが…。

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市場入場待ちとか普通に起きるでしょ
トラック比率の高さは湾岸共通の悩みですけど

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都心にトラックが入らないように湾岸の道路を整備してるのだから悩みというのも変な話。その分安いのだから。嫌なら都心に住むべきですね。

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現状の築地に較べたら、周辺の交通量がそもそも少ないんだから、激混みはしないでしょ。

低層狙いも良いけど、ビッグドラムは高さ60mあるから、20階まで上がってやっと屋上超え。注意してね。
東側は30階建ての500戸のMSだし、南低層も、運河向かいの島部分の森は、岸にゴミが多く、棲みついた鳥のフンでかなり汚いからイメージとちょっと違うかも。

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永久眺望(笑)

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市場ができれば、車両が増えるのは当然。そこは誰も異論も無いネガポイントなわけです。反対にポジな事もあるわけです。なので、単にポイネガの有り無し言っていてもきり無いしね、問題はそのポジネガの程度がどの程度なのか。市場ができることのポジとネガを天秤にかけ、どちらのメリットが大きいか、という事かと思います。

今の所、ネガは以下の点。（といっても、想定ばかりなんだよね、、、実体験や事実が欲しいところ）
・騒音（特に早朝、、物件からの距離的としては問題無い気がするが）
・排ガス（これはよくデータが無くてわからない、トラック＝排ガスってのはイメージ的には理解できるが）
・渋滞、迷惑駐車（実際、築地はこれが困り事らしい、、新市場で対策は練られているらしいが）

ポジは以下の点。
・官民一体の環境整備（特に緑化、東京都の資料参照）
・千客万来施設のための交通整備（これも、東京都の資料参照）
・開発前に購入することよる資産価値の向上（かってな想定、2005〜2006年に豊洲買っている身としては再度の期待）

今の所、私は圧倒的にポジが重いので前向き検討中なわけです。
当然、ネガはネガで気になってる。否定しているわけでない。でも事実が足りない。

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豊洲新市場のネガポイントである騒音の検証。やはり実際の距離。

まず湾岸通りの例が出たので、まさに湾岸通り沿いに経ち、トライスターの芝浦ケープタワーを基準に。ここに住んでたり、行ったことがある人ならわかるが、窓開けて、湾岸通りの騒音がうるさくて困ってる、、、なんて話は無い。

その距離、およそ150m。

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次にSKYZの場合。
首都高豊洲まで約180m。
新豊洲駅側は、もちろん徒歩5分、っていうくらいだから、それ以上の距離。だいたい250m。

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芝浦ケープタワーは湾岸通りより高速の騒音が大きいので二重サッシ仕様だったと思いますよ。

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まぁ一般的な道路と市場関連の道路は違う、ってことはある。では築地市場から150〜250mってどの辺なのか。

北西側は病院や朝日新聞社なのであまり影響ないとして、北東側。

150mっていうと、けっこう住宅地奥まで行きますね。下手したら築地本願寺まで入る。
果たしてこの150m範囲の住民は騒音に悩まさせているのだろうか。もちろん、さら地みたいな新豊洲と築地の住宅地は音の伝わり方は違うと思うが、距離だけみると、騒音は懸念しすぎでは無いかと思うのですよ。どうかな。

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>293
そうですね、ケープタワーは二重サッシ。向き、階層によってはモノレールの音もありますし。でも窓開けて騒音、って思うほどうるさくは無かったけどなぁ。夜は二重サッシだから快適ってこともあるか。うむむ。
ケープタワーとの違いは、あちらは正に高速走行路ですが、SKYZは出入り口。音の響き方は違うとは思いますが。

何にしろ、SKYZのサイト見ても、サッシの件、防音の件は何も買いてない。良く取れば気にしなくて良いレベル、悪く取れば対策されてない、、って感じかな。ここも要確認点ですな。

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マンションに入ってしまえばそれほど音の問題はないと思います。
しかしこのエリアは二方向を幹線道路に囲まれ、その道路の大型車の交通量はかなりのもの。
出かける時はこの道路を通るだけに、その時はやはり騒音、排ガスは気になるのでは。

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ところで、wildmagicのあるあたりや、その南西に空地が広がっていますが、ここは何ができるんでしょうか。
住宅？オフィス？まさか新市場そばということで物流施設？

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仕様・価格については様々な意見が出ているようですね。
私も兄が三井不動産におりますので話を聞いてみました。

１．価格について
　まだ決定では無いが250から320くらいの幅広い価格帯になりそうだという事。
　平均価格については聞き出せませんでした。
　一部ネガ？が言うような激安価格ではないようですが、思ったより安い価格ですね。

２．施設について
　望遠鏡設備はコミュニティ形成を狙ってのものだそうです。
　専門員が居ないと使えないものではないらしく素人でも扱えるものとのこと。
　メーカー名も聞いたのですが忘れてしまいました。

市場やオフィスの計画についても聞いたのですが、お酒飲みながらでしたのでちょっと記憶が曖昧です。
価格については思ったより安いですね。250からあるのなら有明と同じくらいですし。

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スーパーは島内にできますか？？


http://www.tokyo-wonderful.com/wonderful_life/symbiosis/index.html

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298

えっ？！
東雲三井より安いって話で、みんなそう思っていたけど、違うの？
まいったな、やっぱり豊洲の冠価格でくるのね？

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さすがに東雲よりは安くならないでしょ（笑）
仕様も申し分無しですし。

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>299
近くに生鮮食品を扱う店舗も誘致予定だそうですよ

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CMや仕様を見れば、安く売りたいか高く売りたいかは分かるでしょ。
高く売る気満々なの伝わってくる。

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本気で安く買いたいなら、以下のようにすれば安く買えるよ。

１．　豪華タワーマンションを諦める。　チープな団地型なら安い。

２．　豊洲はブランドなので諦める。　枝川や塩浜なら安い。

３．　財閥系デベを諦める。　３流・５流・無名デベなら安い。

４．　スーパーゼネコンを諦める。　３流・５流・無名施工なら安い。

５．　内廊下を諦める。　チープな外廊下なら安い。

６．　眺望・日当たりを諦める。　北向き低層階なら安い。

７．　免震・制震を諦める。　耐震なら安い。

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なんだ。210万とかって話はデマだったんですね。
確かにそんな安くは買えないですね。

304さん。
それ全部クリアするマンソンのほうが少ないですよね。笑

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上京者の持ち家需要の本格化は2015年からだよ。それまではあまり売れないよ。

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>298
なるほど、また新情報ですね。お兄さんはどの程度物件に近い方ですか？

私が得た物件担当の方からの情報だと、
・平均は230〜240
・当初想定より大きく下げた
・出足の遅さから東雲三井よりは下げざる得ない
・かなり安いパンダ部屋多数、東電側低層
とのことでした。

また、他の方からの指摘で
・東雲三井の平均は220くらい
とのこと。

今回の新情報では
・250〜320が価格帯
・平均は不明

まぁ価格決定前なので、すべてが未確定情報ですが、総合すると
・当初は250〜260くらいを平均と考えていたが、出足不調により再度検討中
・価格帯も250〜320だったが、パンダ部屋多数、中心価格帯も東雲三井の220より下
・ただし、250〜320の部屋も残るので、平均は230〜240くらいになりそう。
・向き、階層、眺望、仕様などにより、東雲三井最低単価の198？〜320くらいの幅広いバリエーションにはなる

って感じでしょうか。

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価格についてはちょっと違うようです。

私が得た情報では、当初は＠２９０万で考えていたようですが、平均で＠２５０から＠２７０の間で検討しているとのことでした。大幅に下げたというのは、この事でしょうか？

パンダ部屋多数とのことですが、東電側低層階は＠２３０程度になるということですので、こんなもんじゃないかなーといった印象です。

おそらくですが、２３０万から250万というのは安すぎな設定で、期待してるとガッカリするのではないでしょうか。

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価格帯が250〜320とのことですので、平均は＠２７０くらいになるのでは？

算数苦手ですか？

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晴海や豊洲が280では売れ残るけど
東雲なら220でそこそこ売れるから
間をとって250は消去方的な算出。

しかし注意しなければならないのは
東雲の220は低所得層も無理すれば購入出来る
あるいは、低所得層を囲いこめてるから
現時点では好調なだけである。

250は低所得層では無理出来ない価格だけに
1100+500を売り切れるのか不安。

500ぐらいならプレミア感があり
250でもアリと思うけど
合計1600は簡単ではないよ。

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250から320という価格を見て急に萎えた。
確定情報が出るまでウオッチはするが期待しないことにするよ。

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とにかくまだ価格は確定はしていないので、本気の検討している方は、
>237
の作戦で。
もしオーバー@230なら次の500戸を待つか他の物件を考えた方がよいと思います。
その価格では間違いなく大量完成在庫が発生するかと。

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250〜じゃ買えないなぁ。期待してたのに。
東雲はバンバン売れてるから、焦るなぁ。
東雲に決めるか、次の500待つかかなぁ。

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辰巳再開発もあるし、ゆっくり検討すればいいのでは。

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いいんじゃない、高値で出して塩漬けにさせればいいよ。
ほっとけばどんどん下がるから。
埋立地なんて空き地だらけだからまだまだ新築はでるよ。

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東雲以上価格と連呼してるのは東雲物件関係者と思われ。
駅遠や変電所隣接、商業施設無し、など東雲より条件悪いものを高く買う理由はありません。

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立地は東雲より上だよ。東雲より高くて当たり前と思う。豊洲近辺で安くで探すなら枝川方面かな。ここは、周りの整備された環境悪くないから高くなると思う。本気で東雲より安いと考えてたのかな？

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今年は、しばらくここの世話になるよ。
漏れは241さんの書き込みを信じるしかない。
実際＠220～230程度だったら順調に売れると思う。
パーク東雲抽選会でも、ここら辺で買えそうな奴が、うじゃうじゃいそうだった。
東雲で抽選外れたりタイミング逃した奴らが参戦して来るのは間違いない。
経済や景気は悪く相場云々を言う奴がいるが買える奴がいる以上貧乏人は夢を
追っても仕方ない。平均＠225で売れば東雲並みに売れるんじゃないか。メトロ
豊洲駅からも何とか徒歩圏だし自転車使ってららぽも行けるので近郊居住者から
すれば羨望の立地に変わりはない。
それよりも変電所とご対面となる部屋数は相当ありそうだからパンダの数に期待。
パンダが＠200以下で供給されれば当然抽選会行くわな。

気になるのは売主となる参加デベの多さ。
多分三井だけで価格決められないんじゃないかと思う。
価格がまとまらず揉めて結構ギリギリになるんじゃないかと予想。
揉めた結果、高値で売り出したら五輪落選決定後にMRへ行く。

＠270　三菱晴海と仲良く終了
＠250　割安部屋は即完売、割高・高層・80平米以上で大量の売れ残り
＠225　野村と三井の東雲並に売れる
＠210　即完売

自分の予想はこんな感じかな。
デベも似たように考えているのがいると思う。
三菱、野村、三井とパンダ狩ツアーやってると素人でも段々感覚で解るのよ。
>>311や＠280とか言ったのらよりは、俺のが冴えてる。

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320さん。

地名の冠は抜きにして、東雲より立地がいいと仰る理由を教えて下さい。

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東雲より標高が高いから安心・安全だね。
データセンターや変電所といった、生活直結インフラが隣接していることも安全性は裏付けられる。
安全と立地との相関性はありでしょう。
また、グリーン・エコアイランドを謳っているだけに、立地として官の期待値・評価は高い。

一方で、大型パチンコ店の存在は、立地として民の評価は低くなる。

まあ、江東区内ということで目糞鼻くそだけど。

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今日もネガさん張り切ってるね。

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坪30万違うのは大きいな。
要は、それに値する価値があるかだな。

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今後湾岸タワマンは5000戸以上供給されるのにあえて変電所隣接で不便なとこを高値で買う必要は……
@210でも1100戸売り切るのは相当キツいでしょう。

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プール、天体望遠鏡付きなんて未だかつて見たことのない高級路線じゃん。
やすい訳ないよ。卸がバンバン買って電動カートでご出勤にちがいない。

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天体望遠鏡って初期投資だけでメンテナンス費用少なそうだし、子供受けは良さそうだし、なかなか良いアイデアだな〜と思ったけど、あんまり評価高くないのかな？

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プールよりいいよね。

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いやいや、茶室よりいいんじゃない？

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>311
確かに平均270万くらいかもですね〜　算数は苦手なのです、、、変な数字言っていたらご指摘くださいー

価格帯250〜320万円といっても、実際は250〜270万円の範囲で、320万円はプレミアム住戸かな、と考えて何となく260万円と言ってみました。
パークタワー東雲の例を見ると、75平米の部屋で42階（最上階１つ下）と低層階は900万円くらい差があったので、この物件でも価格帯250万円を下限と考えると、上限290万円くらいの差になりそうですね。そうなると、平均270万円くらいかも。

ーーー
で、私が信じている平均230万円説。それに当てはめると、
価格帯は210〜250万円、プレミアム住戸は280万円って感じでしょうか。

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データセンターってコンピューターの固まりですから地価の安い場所に作られます。
また、必ずバックアップがいくつも作られてますので、一カ所が潰れても業務に支障は出ません。
データセンターがあるから安全な場所だなんて何も知らない不動産業者らしい書き込みですね。

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2005年に「豊洲にマンション買う」って言ったら、「なんでそんな何も無い不便な所に買うのか」、「これから再開発で大量に住宅が供給されるのだから、整ってから買えば良いじゃない」って言われたな〜
まああんまり住宅に詳しく無かったので、「何も無いから安いんだよ、開発されれば買い物する店くらいできるんじゃない？」って、子供いなかったし、楽観的に購入。
結果としては、坪単価も上がって良かったな〜と。確かに色々できるまでは不便だったし、再開発のトラックは嫌だったけどね。

結局、開発前に買うのは便利さを犠牲にして、安く手に入れられることだし、
開発後に買うのはある程度の価格高は受け入れて、便利さを即享受できるわけで。
どっちの選択をするのは、それぞれの価値観だし、ライフスタイルによるしね。

リスクのあるのは当然、再開発前だよね。だから私も色々調べて、少しでも納得して買いたい。
ちなみに、便利さを犠牲にして、高い物件なら、問答無用にパスするわけでもある。

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坪250万円、とか我が家は無理だな〜　それなら今の場所にしばらく住む。
パークタワー東雲は坪238万円で検討してみたけど、キャンセル。
単に高いってよりは、今の豊洲の立地を捨ててまで買う金額じゃないな、と思った。
で、新豊洲ならやっぱり238万円以下じゃないと買わないと思う。
今の所の情報収集では、230万円〜240万円と聞いているんので許容範囲。
この情報が外れたら（もちろん高い方に）サヨウナラ。

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>332
データセンターの立地の決め方って、よく知らないのですが、どんな基準なのですか？
とにかく安い場所を探すって感じ？
豊洲周辺なんかより、新木場とかの方が安そうだけど、何か他に基準があるのですかね。
私もちょっぴり「データセンターがあるなら、ちょっと安全なのかな？」なんて思ってたくちで、、、

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>330
確かに茶室は無いよね〜って東雲三井の時は思いました〜利用機会がすごい少なそう。
同じく天体望遠鏡もかなり限られた人に使われて終わるんじゃないかと心配。いつ行っても同じ人がいる、、、みたいな。

で問題は、共用施設として後々変更がきくか。
茶室はいくらでも他の用途や施設に変えられそうだけど、天体望遠鏡は変えようが無いかなと。

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>328
そんなに頻繁に使うと思えなくて、最上階の良い場所なので、他に使い途が無かったのかな〜と。
サイトを見る限り、天体望遠鏡のためのスペースがどの程度の広さかわからないのですが。あんまり広くないといいな。

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>332
あそこのデータセンター行ってみたことある？
刑務所レベルの警戒体制だよ。
正門だけで常時3〜4人の警備員を立たせてるから。
すんなり代替可能なチープなデータは、あんな立派なコンクリート要塞に保管しないよ。
つまり、極めて機密性の高いものを扱っているわけで、立地の悪い所には設備投資していないわけ。

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変電所やデータセンターがあるから立地がよい・・・なんてどれだけおめでたいんですか・・・。
福島の原発がどうなったかもう忘れたんでしょうか。嫌悪施設だから人の住まない場所に建ってるだけです。

そりゃ変電所施設自体には金をかけた災害対策等はされてるでしょうが、マンションの対策とは全く無関係です。

業者のステマだと思いますが、もしそうでなければ騙されて高値掴みさせられないように気を付けた方がいいですよ。

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>340
「嫌悪施設だから人の住まない場所に建ってるだけです」というのはどのような情報ソースから見解なのでしょうか。
いまいちデータセンターの立地基準についてよく分からなくて困っています。どうもイメージ論になってしまっている感があるので、具体的にご存知でしたら教えて下さい。
ちなみに、データセンターって険悪施設なのですか？　これも判断基準があれば教えて下さい。

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データセンターがあるから安全
データセンターはあるからダメな土地
どちらもイメージ論っぽいな〜

私はデータセンターの知識が無いので「データを預かるのですから、変な土地には建てないでしょ」くらいに思ったんですけどね。別にデータセンターある場所はすばらしい土地、までとは思わないけど。

とりあえず、データセンターでざっとスキャンしてみると・・・

吉祥寺にもあるみたい
http://www.nssol-together.com/fifthdc/location.html
売りは「安全な立地」「平時アクセス」「災害時アクセス」

渋谷もある
http://www.ctc-g.co.jp/solutions/dc/Arbitrary1/sdc.html
売りは「ロケーション」

KDDIも渋谷だ
http://www.nikken.co.jp/ja/projects/T000216.html

秋葉原徒歩2分にも、まあありそうなイメージであるが
http://itpro.nikkeibp.co.jp/article/COLUMN/20081001/315886/
売りは「設備」と「立地」

御殿山にもある、大都市以外の23区
http://www.just-ing.com/datacenter/gotenyama.html
売りは「安全性と利便性を備えた立地」

文京区にも
http://itpro.nikkeibp.co.jp/article/COLUMN/20081015/316937/?ST=cloud
売りは「地震と水害に強い」、、、豊洲弱そう、、、

日本橋っても
http://www.idcf.jp/datacenter/list/nihonbashi.html

NTTは霞が関か
https://www.ntt-east.co.jp/business/solution/datacenter/kasumigaseki_d...
売りは「立地、、一等地って表現」


まあ数ある中の一部のデータセンターではあるが。
でも、データセンター　＝　僻地、不人気立地、余った土地に、、、
とは言い切れないと思うのですよね。

繰り返しになりますが、私が簡単にスキャンしただけでも、
データセンター＝良い立地、ではあると思いませんが、
データセンター＝悪い立地、も成り立たないと思います。

あまり、この話、長引かせるだけ無駄な気がしてきた。

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豊洲五輪が決まったら＠380は行くだろう

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>340みたいなのは、官民プロジェクトに噛み付いて、完売までネガしてりゃええよ。
嫌悪施設が一切なくて、こんな都心に近い便利な街なんてあるのかね？
少なくとも、データセンターは嫌悪施設ではないな。

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土壌汚染も嫌悪施設ではないよ
だって施設じゃないから

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ここを買うと有明民みたいに開発を夢見て妄想する毎日を送ることになるな。
哀れだと思いませんか？

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346
有明は将来開発の期待料が上乗せされてましたからね。
ここも、それが上乗せされるかどうかでしょうか。

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ところで駐車場はどこにあるんですかね。
ホームページの図を見てもよくわからないんだけど、建物に内蔵されるタワーパーキング式なのか、地下駐車場でしょうか。

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さすがに東雲より格下とは思えませんが（笑）

私は最低価格250万、最高価格３１０万と予想しています。
パンダ部屋というのはどの物件にもあるもので、この物件の場合はデータセンタ向き低層階が当てはまるでしょう。
しかし、低層階は緑が広がり静かという利点も多いのが事実。

そういった点では、低層階お買い得だと思います。
南向き低層階が２７０万だったら買っちゃうなぁ。
永久眺望で緑豊かで静かな環境なのは南向き低層階だと思うのです。

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街並みだけなら、並んだといえるけど、、、、
豊洲は歴史がないからね〜〜（笑）

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豊洲に憧れてるのバレちゃいましたね。

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これは完璧だ。晴海三菱も上回る。地盤の高さも申し分ない。AP8.8mというと東雲なら2階の天井梁か3階床レベル。
スター型なので内廊下だし、これがもし@280で買えるならgood。周りに何もないから、35階まで行けば唯我独尊（東以外）。プール付なところだけがご愛嬌。

物件としてPT東雲より3枚ぐらい上手。価格帯も上になるだろうが、PT東雲を三井が早く売り抜けたい気持ちも良く判る。

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駅から遠すぎ

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ゆりかもめ５分だよ。

どの曜日・時間帯でも３分から４分で電車が来るのは便利だと思うけどな。

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何駅？

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荒らしてるんだったら、諦めてどこかに行ってください。迷惑です。

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ここ１０年の湾岸タワーマンションの中では、最高スペックじゃないでしょうか？
ここより良いスペックのタワーマンションってありました？

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なんか朝から必死にスレ伸ばしてるな
相当営業の反応薄いのか

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パート３まで来てるのに？（笑）
東雲の営業さんかな？

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シンボルはPart21だけど
絶賛売れ残り中です

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過剰スペックにせざるを得ない理由があるんだろうね。

立地、価格の優位性がないからでしょう。

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どうしても高く売りたかったんだろうね。

当初は@290でも売れるとか豪語してたけど本当に@290で売るのかお手並み拝見でしょう。
立地が悪いのを誤魔化すためには何でもやるのがデベのやり方なんだろうか。

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パート数が多いほど人気物件ってのが掲示板の鉄則ですからねぇ。

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ここ１０年では最高スペックのマンション。
価格に注目ですね。

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少しでも安く買いたい方、
>237
の方針で。
Twitterなどでも拡散しましょう。

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>>367

アホか。だいたい榊のネタを書いてる時点で信憑性がねえよ。
榊は買えない貧乏人の弱みをつけ込んで情報料取るハイエナじゃねえかよ。
こんなヤツ信じてMRいっても、軽くあしらわれるだけだぜ。

デベもバカじゃないから客の腹の底ぐらいは解ってるよ。
客の真意が解らないつもりで客にアンケート書かせてること位、理解しろよ。
アンケートに書かれた金額で値段を決定する程、デベは甘くないよ。
あまり低い金額書くと他逝って下さいと言われるだけ。
三菱・野村はそんな感じだったよ。
もっとも出せないのに出せる金額書くのは愚か。

この物件はリーク情報でさえ価格帯に開きがあるのが面白い。
どうなってるんだろうねえ。

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ここは資産価値倍増指定区域になってる。
まさにイス取りゲームだよ。
富裕層・著名投資家はここを狙ってる。発売と同時に瞬間蒸発するだろう。
マスコミでも注目しているので、1,300万都民の羨望の地となる。

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>>368
ここは＠360並みの価値がある。みなが気付かないうちに買うべき物件なのだ。
豊洲五輪が決まれば＠400越えするだろう。

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ハハ。
晴海クロノも400とか云う輩がいたが、結局相場並みだったよね。

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このマンションに非常に興味がありますが、高くて買えないだろうな。。。。

一生独身の予定なので、広さは必要ありませんが、展望だけは譲れない条件なんですよね・・

この規模の物件となると、

管理費：2万(月)
駐車場：2万(月）

といったところでしょうか？
展望を考えると、20階より上階が理想ですが、5000万を超えるような価格では手が出ないですね・・・
どんなに頑張っても3500万程度の予算では、不可能ですかね・・・

内廊下、駅徒歩5分等魅力は多いんですが・・・

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>>372
あんな落ち目の場所と、上昇龍の豊洲じゃ格が違うよ

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374
そういう事、言うから豊洲民は嫌われる。

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ここ何でワンダフルかと思ったら湾ダフルから取ったとのこと。何だかそのセンスに買う気が減退してしまいました。スカイズも今一つ安っぽい。。

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３５００万だと埼玉でも条件の良い部屋は難しいのではないか。。。。

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S氏は詐欺師みたいなもんですからねぇ（笑）
言う事聞いても騙されて食い物にされるだけだと思いますよ。

安かった時期でも「まだ高い・まだ高い」と連呼し、結局買い時を逃した方も多いのでは？

３年前だと晴海レジデンス。
今で言うとパークタワー東雲。

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安いうちに買うのが投資の基本だよ。

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>>378

やはりそうですよね・・・
低収入な人間が検討すべき物件ではなかったですね・・・失礼致しました・・

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＞３７１さんに、私も同意。

パークハウス広尾羽澤が坪単価３００くらいからと言われているので、来るべき湾岸の時代がきた感じですね。どこまで上がってしまうのか、怖いくらいですね。

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豊洲はそんなに資産価値が高いとは思いませんよ。都心から近いといっても有楽町線だし。街も便利でもない。買い物する場所も、食べる場所も限られてる。これから市場が来ようと、そんなに価値は変わらないと思う。利便性とか都心へのアクセスだったら他にもあるでしょう、よい街。

この街の魅力は、そこそこの都心への近さ、の割に安い。江東区だしね。

それに再開発によるすっきりと解放的な街並み。まぁこれは好き嫌いあると思うけど。私も商店街とか恋しかったりもする。

そして何よりは、気軽に海や運河沿いを散歩できる、って点かな。これは好みじゃない人には理解されない点かもしないかも。

私はもともと海沿いを探してて、都心に近くて安いから選んだ。海が関係なければ、昔賃貸暮しをしていた吉祥寺とか高円寺とかに住みたい。あっちの方が交通の便も、住環境も良かった。でも駅近ないし、高いし。

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豊洲の街は好きだし、海沿いに住みたいと思う。でも坪280とかないよね。ましてや300など。現状からそんなに"豊洲の辺り"だけ上がるのだったら、過剰だと思うので、たぶん売ってさっさと引っ越す。今くらいを維持できればOK。
なので、新豊洲もそのくらい、それ以下で考えれば良いかと。

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ここが安く売られると都合の悪い方はデベや近隣タワマンの方々など多数。
@230万以上などの書き込みはリークでも何でもなく、彼らの願望というかいわゆるステマという奴ですね。

>237
など購入者にとって真に有益な情報を見極める必要があります。

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この立地なら、坪220万が妥当。プールはいらないな。

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余計な共用施設や芸能人を使ったCMなどに金をかけず、その分少しでも価格を下げればいいのに……
なんでこう懲りないんですかね。

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先見の明がないのでしょう。

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割と近くに住んでいるので、暗くなってから現地に行ってみた。
昼はいい意味で閑散、広々としていたが、夜の印象はここに本当にマンションができるのか、というくらい暗く寂しい場所だった。(街灯はあるので、真っ暗ではないですが)
検討している人は夜にも行って確かめた方がいいです。

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>390
確かに夜は真っ暗ですね。まあ今は人も住んでなければ店も無いですしね。

物件できたら雰囲気変わるのかな、、、せめて新豊洲駅からマンションまでは明るい道にして欲しいところだけど、しばらく難しいかな。SYKZはしばらく我慢を強いられる感じか。データセンターと変電所に派手にはってもらうことは期待できませんしね。

江東区の「豊洲グリーン・エコアイランド構想」によれば埠頭開発には約５年。この辺は確かに認識しておくべき視点。物件周辺も１年くらいでは新たな建物ができない感じだった。この辺はもう少し細かな情報収集したいところ。

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今のように周りに何もない状態が何年続くのかわからないのは、検討者としてはリスクが非常に大きい。
そのリスク分が価格に反映されないようであれば、私はおさらばです。

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>388
共用施設は同意。プールはいらないな〜　それだけで管理はかなり安くなりそう？だと思うんだけど。

CMについては、私はちょっと見解が違うかな。これも大型物件だからこそCMが必要だと思うんですよ。
これは不動産会社の兄弟に聞いた話&私が企業の広告・販促活動に携わっているので、その関連で。不動産はぜんぜんメインではないので、色々異なるやり方もあると思うけど、まあ参考にはなると思います。

大型物件は派手なCMに目が行きやすいけど、お金かけているのはリアルの販促。チラシやら、イベントやら、近隣の企業にだって営業が出向く。CMから地道な販促まで幅広くやる。ほんと色々やる。特に第一期始まるまでに。

なんでそこまでするか。
小規模であれば、ある程度近隣住人、商業者、来訪者でまかなえても、さすがに大型物件はそこまでさばけない。
また、戸数が多いので、長期間にわたって販売をすることになる。なので幅広い顧客リストを集めておいて、売れ行きに応じて柔軟に販促をかける。で、特に重要なのが、広いエリアまでのリーチと、緩い検討者。ここで効くのがテレビCM。

第一期は前のめりの検討者で捌ける。でもそれ以降が結構たいへん。ここで緩い検討者に販促をかけないと捌いていけない。ちなみにそこで一番効くフレーズは「第一期全て申し込み」の実績だったりする。このフレーズ達成のために、第一期第二次、第三次とやるわけです。
（小ネタですが、検索連動型広告の文言チェックすると、今、そのマンションが何に困っているか、よくわかりますよ…）

つまり、すでに検討している私達みたいな連中は、テレビCMのターゲット外なので、まあ不必要に感じますよね、その分安くしろって。でもテレビCM打たないと、もっと販促費がかかって販売価格があがってしまうと思うのですよ。

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>392
すでに豊洲新市場は１年以上の遅れとなってますし、私もさすがにあまりの開発の遅れ、変更があるなら見送るかも、ですね。
この辺りの情報は常にチェック。

江東区の「豊洲グリーン・エコアイランド構想」
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/toyosu.html

東京都の「豊洲新市場建設について」
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/toyosu/index.html

豊洲新市場の「千客万来施設」
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/press/24/11_27_2.html


坪単価がうんぬんとか、より、まず「事実」として何が起きているのか、ニュースなり発表なりデータなり、それがこの掲示板でも得られれば良いのですが・・・

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本日で正月休みも終わり。
私は、明日からはここに来る頻度減るだろな〜
（反対にここに仕事として来る人増えたり・・・なんてDisってみたり笑）

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何はともあれ、無意味なイメージ論や煽り合いは、希望しません。

大事な資産と人生を費やす住まいなんですから、少しでも正しい情報、データ、証言などを得たいと望むばかりです。
まあ掲示板から得られるものがそんなにあるのか、、、とも思いつつ、匿名でできる掲示板だからこそ、普段得られないソースからの情報に触れられると信じているわけです。私も同様に発信しますし。

SKYZがぜったい良い、反対にぜったいダメ、なんてことないし。しっかり見極めましょうー

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よく考えたら、検討者スレじゃない。
検討者あつまれー

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見え見えの高値煽りなどばかりでまともな情報は期待できないでしょう。
豊洲在住者さんが恐らく今お住まいの所よりは不便であろうこの物件のどこに魅力を感じたのかは存じませんが、はっきり言って坪230なら相当割高だと思います。
変電所隣接などリセールが相当キツいかと。まあ大きなお世話ですが。

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このあたりって周りに娯楽施設などあるのですか？
新宿や渋谷のような楽しい街があればぜひこのマンションに
住んでみたいです。

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確かに豊洲2.3丁目の立地と比較しちゃうとかなり違うな。
豊洲って地名に惑わされないで有明の立地イメージに近いと思ったほうがいいね。
そう考えたら、適正価格がみえてくる。

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