変動金利をうまく活用して総返済額を減らそう

>>86

固定派がそろって誰も反論出来ず、撃沈したヤツね。あれほど痛快な見せ物は無かったわｗ

＋50万さんは相変わらずおめでたい奴ですね！

あの撃沈は最高でしたね　あはっ！

>あの、私スレ主ですけど年収そんなにないですよ。
いくらで、２６００万円の借入なの？
年収９００万以上あれば、私も変動選びますよ。以下だったら、他も検討するね。手取りの実収入と将来的な出費を考えたら。

>>81
>それに固定派の抽象論より具体的な数字のほうが説得力あるし。

全然具体的な数字じゃないんじゃない。
「ギリギリ固定年収＋５０万円」は、借入額の大小や金利差の幅によって、変動するのだから、それを示してみたら、って言ってるのですが。前提が１本じゃ、皆んな同利率で、同借入額でローン組んでいるのかってことになり、その対象の人にしか参考にならないんじゃないの。

年収２千万、借入４２００万、変動２５年で金利１．２７５%
さあ、シュミレーションしてみて下さいませ。

追加、固定は現在もっとも低いと思われる、ろうきんの固定１０年１．８％と、あるＪＡの全期間固定２．５１％との金利差で比較してみてくれるかな。

横レスだけど、年収2,000万だったら絶対25年かけて返済しない(繰上げする)から、
比較のためには、設定年収を下げるか、15年返済くらいにしないとフェアじゃないね。
(25年返済の場合、10年後金利が現在+2%以上なら固定有利)

実際に借りるときには、長めに借りて繰上げ期間短縮すれば結果は同じだから、余計なパラメータ減らすためにまずは繰り上げ無しで条件設定すべき。

じゃあ、現実と違うけどそれでやってみてよ。返済期間は２５年で組んで５年ごとに繰上げして、１５年で完済でどう。年収は適当に減らしといて。

私もそもそも「ギリギリ固定年収＋５０万円」ってのが、あんまり意味ないと思うし、シュミしても無駄だし、基準にならないと思うから、言っているのに・・・。わからないのかな。

>>96
あくまで自分の気持ちを落ち着かせる為のシミュレーションですから。
　
ところで【想定外】って言葉がありますが、これは怖いですねぇ・・・

>>91
借り入れ３０００万の時が＋５０万だよ。
借り入れ６０００万なら＋１００万。
借り入れ２０００万ならば＋４０万くらい。

ようは金利６％くらいになった時の支払い増の
プラスがあれば怖く無いって事だよ。

>>96
年収２０００万などなら＋５０万確かに意味がないですよ。
年収２０００万だとちょっとした条件で手取り額が
軽く５０万くらい変動しちゃうからね。

＋５０万に意味が無いと思うなら、その理由を述べれば良いよ。

97さん、98さん、了解です。ありかどうございます。
今後５０万円位緊急出費がいつあるかわからないということもあるし、考えたら理由はいくらでも見つかると思うので、５０万円に固執するのは、どうかなってとこですか。また、金利差１．５％・３０００万円借入のみの前提であることが一般論として語るのはどうかなって思うので書いただけですので、以後スルーしていだいて結構ですよ。

>>96
なるほど、「<シュミ>レーション」って言うぐらいだから、どうせ「年収2,000万の事例なんか関係無い」で片付けるつもりだった訳ね(笑)。

ありがちな、年収1,200万・借入4,200万・20年返済で計算。
まずは、10年時点までを、変動と10年固定で比較。

■変動1.275%(全期間)
4年目から半年に+0.5%ずつ金利上昇して、
○+1.0%で止まる → 581万(当初10年間金利)
○+2.0%で止まる → 708万(当初10年間金利)

■10年固定1.8%
590万(当初10年間金利)

となり、金利上昇が+1.0%で止まるというかなりの変動有利シナリオでやっと10年固定とトントンなので、20年返済の場合は変動よりも10年固定1.8%が有望。

で、10年後→20年後だけど、ろうきん10年固定は10年後以降優遇が-0.4%になるので、10年固定に借り替えることを想定。

■10年固定1.8%
○残り10年+0.0%(1.8%)で借換え → 804万(20年間金利)
○残り10年+1.0%(2.8%)で借換え → 928万(20年間金利)
○残り10年+2.0%(3.8%)で借換え → 1,056万(20年間金利)
○残り10年+3.0%(4.8%)で借換え → 1,187万(20年間金利)
(要借換えコスト)

■20年固定2.51%
1,146万(20年間金利)
参考までに、JAよりも普通の人が借りやすいろうきん2.6%なら1,190万

10年後の金利は御釈迦様でも読めないけど、+3.0%でもトントンなんだから10年固定が有望かな。

これらは返済期間のみで決まってくるから、

■結論：繰上げ後の実質的な返済期間ごとに

15年→変動または10年固定をお好みで
20年→10年固定が有望
25年→10年固定か全期間固定をお好みで

「それしか差がないなら長期固定で上等」「そんな当たり前の結果は<シュミ>レーションじゃない」「+4%ならどうする」とか反応する奴はさておき(笑)、スレタイ通りの意識の人の参考になれば。

>今後５０万円位緊急出費がいつあるかわからないということもあるし

なるほど、全期間固定で借りると５０万円位緊急出費は一切無いわけですかそーですか

>>100
シュミレーションありがとうございました。全く異議ないのですが。
ところで、一律＋５０万円基準っていうのは、どうお考え？

>>101

固定で組んだ人って金利変動リスク以外に○○だから変動は危ないとかってよくいうけど、
それって固定で組んだ人も同じように危ない事ばかりだよね。もしかして固定で組んだって
だけですべてのリスクから回避出来てると勘違いしてるんじゃないですか？
そういう考えの人のほうがむしろ危ないですよね。

変動は金利上昇リスクのみだけなのに。

>>101
そんな事言ってないよ。よく読め。上昇して金利に消えたら、緊急出費もまた借入するのね、あなたは。って言ってるのと同レベルのくだらない切り替えしはやめたら、言っとくけど、私は固定派じゃないって言ってるでしょ。そもそも固定派との比較論をするスレじゃないんじゃないの？
＋５０が４０になったり、１００になったりすることを言っているだけなんだから。

＋50万って言い方だと勘違いされるかもしれません。

3000万で50万だから、単純に1000万だと17万弱くらいなので

固定で組んだ際の安全圏年収＋借入額/10×17万＝変動安全圏年収

ということになると思います。
問題は固定で組んだ際の安全圏年収という事になりますが、これは
個人によって会社や子供や貯蓄など様々な不確定要素が多いので自分で判断するしか
無いと思います。

むしろここに頻繁に来る固定さんは、どういった基準で「固定で組んだ際の安全圏年収」
を判断なされたのでしょうか？おそらく相当シミュレーションなさっていると思うので
是非聞いてみたいです。

>>102
100の試算は、金利支払いの損得というこのスレの主題に沿ったもの。

「怖くない」スレの主題のリスク回避にも、「生活圧迫リスク」と「破綻リスク」があるけど、
「生活圧迫リスク」を回避するには、繰上げ前提で契約期間を延ばせばいい。(定期的に繰り上げしてれば、最終的な返済期間に応じてほぼ >>100 の試算が当てはまる)

「破綻リスク」は、本格的に金利上昇時にどれだけ支払い増加するかってことだけど、

・平均的なローン利用者として例えば当初3,000万20年完済予定の人を想定
→5年後残高は2,350万くらい
・金利が万一5年後+5%になっても、2,350×5%=117万年収に余裕があれば「破綻リスク」は無い

「+50万」は、3,000万35年返済で全期間にならした時の年間増分を言っていると思うので、突然の金利上昇時の「破綻リスク」対応には少し足らないけど、繰上げ前提で長期契約して1.285%時代は繰り上げないでプールしておけば(ローン減税もあるし)、対応できなくもないかと思います。

ただ、私は現在の金利環境なら >>100のように15年以内完済でなければ変動不利だと試算しているので(利下げがあったり、新生1.1%が健在だったりしたら別)、「変動利用者」≒「15年完済できる余力がある人」≒「+5%でも破綻リスクは無い(期間延ばせば良い)」、以上終わり、だと思ってます。

>>103
は？

シュミレーションは変動はこれから１０年は１．３７５％なんじゃない？多分ね。
だからこれでいいんじゃない？っていうかこれでしょ！

２％も３％も最初からバかみたいに金利払うなんておめでたい人もいるもんですなぁ！

どれくらい無駄な金利はらうかシュミレーションした？

ひとによってだけど５００万〜１，０００万位あるんじゃない？

どうでもいいですが【simulation(シミュレーション)】です。
ボクちゃん、これを機会に覚えてくださいね。

あー。教えなければいいのに、もう。

こういうやついるいるｗ

２％も３％も最初からバかみたいに金利払うなんておめでたい人いるよ。

世の中にはまれだけど、ここにはよく貼りついている。虫のように。

空気読めよ！
自称年収1250万以上で、2600万円を35年変動で借りてる、こだわり変さんの区別がつかなくなるじゃん！

そもそもまともな変動派はさっさと繰り上げて完済しちゃうから、
こんなスレ見に来ないでしょう。
まあ、あれだね、このスレに来る変○さんは、結局みんな似た様なモノだから気にすんなよｗ

こんなとこ見てる固定さんも人のこと言えないと思うけど。

総返済額たくさん払ってくれる固定さんはおいといて、

ここのお題どうよ。

変動で借りるのは当たり前、それだけでも総返済額は一番安くすむねぇ！

あとは・・・繰上げ？それとも今がそことふんで株？運用？

↑よく出て来れたね、ボクちゃん。
心配してたんだ、よかったよかった。

こだわり変さんは、1250万以上の年収があるのに、3年でたった200万しか繰り上げられなかったんだって。

2600万の35年の変動で月当たりの支払いは微々たるもののはずなのに。

残りは貯金や株で運用しているとのこと。
今の金融情勢で繰り上げせずに株をw

>119
じゃあ、当然、先々週以前に持ってた株は、大損だね。
金利うんぬんどこじゃない額の。

ここは変動を使ってリスクを考えつつ、総返済額を減らそうとしてる人たちの意見交換の
場所なのでそもそも固定の人が低レベルな書き込みを入れる事自体すごく違和感があります。
そういう人たちが煙たいから「怖くない」と独立させたのに何で固定の人はあちこちに毒を
まき散らすのでしょうか？スレタイにも

※尚、ここは積極的に元本を減らそうとする変動派がメインなのでギリギリな
方はお断りです。同じくアオリ目的の固定さんによる変動批判もお断りです。

と書いてあります。ギリギリ変動を見下して自分が固定を選んだ正当性を必死に納得させたい
見苦しい人は「年収に対して」と「変動金利は怖くない」でやって下さい。

めいわくです。

ごめん、あまりに○○だから、
ついレスしたくなっちゃうんだ。
本当にごめん、ではまたｗ

１２２　友達つくろうね

122
大変だね

>122　哀れですね

「年収に対して」はどう考えてもそういう趣旨でしょ？

無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のためのスレです(その８)。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。(年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・貯金の有無・
親援助の有無・今後の昇給見込み・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)
しやすいです。)

あなたたちがいじめたいギリ変が沢山いるかもしれませんよ？
趣旨を勘違いしてるのはむしろ固定の方だと言うことがなぜ解らないのですか？
変動スレは３つありますが、「怖くない」「短期固定と変動」「変動で繰上」と
微妙に趣旨は違います。そもそもあなたたちが荒らすから分割していった訳ですから。

固定＝荒らしって時点であなた方の書き込みを誰もまともに見てはくれませんよ？
匿名掲示板とはいえ、ここは有意義な情報交換をする場所です。もっと大人になって下さい。

またいつもの病的さんか。

ホント、病的な固定虫…

しもねたかよ

虫っていうか寄生虫みたいですね。

ボクちゃんって面白いね。

>>131

「マンコミュファンさん」、選択肢に入ってますが。

>>127

おまえが言うな！って感じですね。

住宅ローン3000万円
当初10年固定1.85％　20年払い

変動金利の場合、ネットで見ているやすいもの1.275％計算すると

1.85％　149,643円（実行時の金利確定しました）
1.275％　141,680円

差額は7,963円

変動でいって毎月差額分を繰り上げ返済したとしたら
10年後の残債の差額は100万円程度です。


3.01％の20年固定の場合と10年固定の場合を考えると（差額　16,886円/月）
10年後の金利が7.0％になって、同じくらいの総支払額です。

10年固定と5年固定では金利差は0.1％しかないので、5年固定に魅力は感じません。
自分が借りようとしている地銀のですと、変動金利は年2925％です。
1.2％の優遇金利をもらったとしても、年1.725％なので変動金利にそれほど魅力を感じません。
（法人の付き合いもあるので、ネットの安い所ではなく地銀で借ります）毎年300万円の繰上げ返済予定ですが、心理的に楽なので10年固定でいきます。
（ここ数年、それほど気合を入れて貯金していませんが500万円/年くらいは貯まります）


10年間で100万円の節約の為に労力を使うより
労力を無駄使いしないで、仕事で100万円稼ぐ方が楽だと感じています。

年300万の繰り上げとはすごい。
10年1.85%の支払い、年180万と併せて年480万の支払い。
6年8ヶ月ぐらいで返済終了ですね。

来月のソニー銀行長期が爆下げです。
今まで変動プランでしたが、来月に20年超のプランに変更します。
何と0.25%弱下がりました。変更後は35年固定で2.522%となります。
プラン変更手数料も無しで、トータル170万返済額が減ります。
これも、変動金利をうまく活用して総返済額を減らす事になりますよね？

ちなみに、変動金利は上がりました。

ソニーて団信つきでその金利？

>140
そうですよ。
保証料も無しです。
現時点で長期では、最強ですね。

もうすぐ３年固定が切れるのですが、このままですと自動的に変動金利になって、１．２％
優遇ですから１．６７５くらいになると思うのですが、借り換えなどしてより条件の
良い（優遇幅の多い）やつに借り換えとか可能なのでしょうか？同じ銀行ではなくても
他行でも可能なのでしょうか？

＞同一銀行内では、普通は×だよ

実は、銀行は借り換えを非常に恐れていて、交渉すれば、できるという話はありますね。
私はやったことないですが・・・・

借り換えますと言われて、銀行があわてたときには、すでに借り換え先が決まっていて
どうにもならないことがほとんどだとか・・・交渉してみたらどうですかね。もちろん、
脅迫にならない範囲で・・・

>>142
>ただ、優遇での金利ですけどね。

それは、他行でも一緒でしょ？
負け惜しみと、とれますが？

>>139
>今まで変動プランでしたが、来月に20年超のプランに変更します。
>〜変更後は35年固定で2.522%となります。〜トータル170万返済額が減ります。
今まで変動で2.522%以上の金利で借りてたってこと？そんなワケないよねぇ。
たぶん当初長期固定で借りていたものを、一時期つなぎで変動にしてたんじゃないの？
だから当初の（長期固定時の）返済計画よりも170万減ったって事でしょ。
賢いんだろうけど、元々高い金利を基準にしてるからなぁ。
昨日からソニーの人が騒いでるけど、あんまり自慢めいてると変動の人に笑われるよ。
（ちなみに私は10年固定、繰り上げ派です）

ソニーはみなさん長期派だからね。
しかしソニーがうらやましい。

>>148
>昨日からソニーの人が騒いでるけど、あんまり自慢めいてると変動の人に笑われるよ。
わたしは、35年固定で2.761%でしたが来月の長期下げで
2.522%なります。簡単なネット操作で、0.239%も下がるんですよ。
わたしの場合は、無料で160万総額で減ります。

誰に笑われようが、何とも思いませんが？
というか、わたしが笑いがとまりません。

↑2.7%台もの金利が2.5%台になったからといって、ソニースレで騒いでいればいいものを
わざわざ1%台がごろごろいる変動スレで自慢している、人の忠告を聞かないアホゥ。
2〜3ヶ月前のソニースレでは、変動でスタートして、固定の低金利局面になったら固定にシフト
するのがセオリーと出ていたが。それを実行している人達は何百万浮いたとは言わないでしょう。
解った？高い金利を持ち出してそれより下がったと、それよりも更に低金利で借りている人達の
輪で騒いでいるKYさん。荒れる元だっちゅうの。

変動金利をうまく利用して総返済額を減らす、という究極はソニー方式にあると思いますが。
総返済額を減らすために固定→変動に今月変更しました。
長期固定が11月を上回るようなら、再度固定します。
これで100万以上総返済額が減ります。

わたし個人の考えですが、リスクの大きい変動低金利は門前払いです。

10年くらいの短期固定さんの妬みかな。
このあたりが一番損してしまう予感。

↑プッ、アホゥを実感

何で変動さん達は、すぐ固定と勝ち負けの観点に話をもっていくのかね？
ソニー方式で、変動と固定を何度も行き来して、何百万も支払い額を減らす事も、変動を活用したやり方だってわからないんだろうね？
何も、変動一本槍で資産運用だけが、正解では無いだろうに。
特に、何れ変動から固定に乗換える書き込みをしている、変動さん達とソニーは何がちがうの？
当ての無い乗換えプランより、ソニーの方がよっぽど賢いプランだと思うが。

それに、確にソニーで契約する場合、変動スタートがセオリーだが、それは、契約するタイミングによる。
来月の金利が発表されていて、今月より上昇し、なおかつ当分上がり基調の場合は、固定スタートでも良いと思う。
ソニーの最大のメリットは、後でいくらでもプラン変更が出来るので、スタート時の金利を他行ほど気にしなくても良いところだよ。

そう、あなただけだ。

どう致しまして。

>>151
>わざわざ1%台がごろごろいる変動スレで自慢している、人の忠告を聞かないアホゥ。

どっちがアホゥか？
もともと変動金利と固定金利を比べて自慢何かするつもりなんて無いよ？
現状は、変動の方が低いにきまってるでしょ。

それに、
>それを実行している人達は何百万浮いたとは言わないでしょう。

スレをちゃんと見てください。皆さん言ってますが？
ソニーは変動金利が他行より高めですので、今は変動ベースで
きている人も、何れは固定にシフトするはずです。
変動金利を貫くなら、他行の方が有利ですし。

わたしが書いたのは、変動金利の利用法としてソニー銀行の事例を
書いたまで。変動金利を利用して、支払い総額を減らす主旨としては、このスレに
書き込んでも場違いと思いませんが。
何ですぐ、けんか腰になるんでしょ？
固定orソニーに対して、敵意剥き出しですね。
何かあったんですか？

変動怖いスレを逃げ出して
ここで安心を得ようとしてるのに酷いよ。

それは、申し訳なかった。大人げ無かったね。

>161
どうみてもヒステリー

ソニーは審査が厳しいから、最初から変動にせざるを得ない人には無理だろ。
あなた方あんまりからかうのはよしましょう。

↑あなたが言うな。

了解しました。

前回のITバブル崩壊の時は長期固定が一時2.1くらいまで低下したので今回の米住宅バブル崩壊
でももしかしたら同じように低下する可能性がありますのでそこまで下がったら固定を検討
してもいいかもしれませんね。もちろんそこまで下がらないかもしれませんが、本日日銀
支店長会議でさらに景気を下方修正しておりますのでこのまま景気悪化が長引けばあり得るかも
しれません。

変動金利をうまく活用するのは何も繰り上げだけじゃなく、景気後退局面では10年以上の固定
に切り替えるタイミングを計るのも結果的に変動をうまく活用する事になると思います。

ソニーネタがでているので補足です。
変動→固定に変更する場合は手数料無料ですが、
固定→変動に変更する場合は手数料がかかる場合がある様です。
ソニースレでその辺の話が説明されていますよ。

個人的には、まず大手銀行の変動を選んで低金利の恩恵を受ける
つもりですが、固定金利が自分の支払能力限界近くまであがって
きたら固定に借り換えしようと思っています。

とりあえずは低金利が続くことを祈ります。

ていうか変動選んでも普通に貯蓄してるような人は何も考えてなくても結果的に得でした。

おわり

突然すみません。
４月以降の変動金利、現在の2.675％よりどうなると
予想しますか？（当面２年ぐらいの）
もう間もなく前に借りた固定の期間が終わるので今後の返し方を
検討中です。前は変動は怖いと思ってましたが、ここ２年金利が
あまり変わってないので固定とあまり変わらないのかと、
感じ始めてます。こんな考えはあまいですか？
こんな時代だし金利は一番安い方がいいのかと思い始めました

地銀ですが4月から0.4%引き下げで2.475%になるようです。
三菱UFJも3月から？同様のようですね
1.6%の最優遇で0.875%になります

ちなみに０．８７５はどこの銀行の変動金利ですか？
優遇１．６は提携優遇ですか？

>>173
まぁまぁ。確かに厳しい言い方だけど、ローンが甘いものでないのは事実だし、
大損している人に追い討ちをかける言い方なら許せないが、損をしているわけでは
ないようだし・・・。
まぁ本人の受け取り方一つだが、今の世の中、なかなか本当のことを言ってくれる人も
少ないし、まぁいいんでないの。

175
県内の地銀ですが4月からの話ですよ
1.6％は提携ではありません
店頭から1.4％に0.2％ついたのですが理由はわかりません
頭金は25％
年収は1300万
外資系企業です
それ以上は何もありません

↑普段は横浜・川崎版なのでわかると思いました・・・失礼

全期間1.5%優遇変動（現在0.975%）か、変動＋10年固定1.7%（10年後0.4%優遇）のミックスで迷い中・・・

シミュレーション結果では、3年で1%ずつ金利上昇したとしても
変動一本の方が総支払額は少なく済むので、変動一本に傾きつつあるのですが。

変動で一番低いのはどこですか？

+50万の話がもう終わってるところ申し訳ないんだけど、
住信SBIネットのパンフに、

＜借入利率が引き上げられた場合＞
新しい返済額は従来の返済額の１２５％以内とします。

ってあるんだけど、それだと金利上昇しても月々の支払いは
１０万→１２万５千円　にしかならないってことでしょう？
もちろんその分期間が延びたり、一括返済しなければいけないだろうけど、
なんとかなりそうな気がする。

今年度中のゼロ金利政策の復活を予想するレポートが増えてきましたね。
その場合、4月1日現在の短プラは、さらにマイナス0.1%になりますね。

変動がいまいち理解できません！誰か教えてください！最初の支払額は実行された時点の金利で、５年間は返済額が変わらないんですよね？そして金利の見直しが年に２回、４月と１０月にあるようですが、たとえば、今実行なら２月の金利で５年間の返済金額が変わらず、最初の金利見直しが２か月先の４月ということですか？その時点で元本と利息の割合表のようなものが銀行から送られてくるのでしょうか？

５年間返済額が変わらなくても年に２回金利は変わると言う事です。
変動を選択した場合、繰り上げは必須ですね。
常に経済情勢を気にしていなければなりません。