変動金利をうまく活用して総返済額を減らそう

テンプレ１

現在の変動と長期固定の返済内訳

3000万35年の場合

3%
月額
115,455円
月額の内訳
元本
40,455円
利息分
75,000円

1.5%
月額
91,855円
月額の内訳
元本
54,355円
利息分
37,500円

返済額の差
115455-91855=23600

元本の減り方の差
54355-40455=13900

よって変動は長期と同じ返済額にしてるだけで毎月37500円の繰り上げ返済を
しているのと同じになる。年間45万5年で225万勝手に繰り上げ。
プラス100万でも200万でも繰り上げしておけば金利負担がより少なくなる。

テンプレ2

日経平均の推移
http://www.opticast.co.jp/cgi-bin/tm/chart_new.cgi

10年国債推移
http://www.opticast.co.jp/cgi-bin/tm/chart.cgi?code=0159

日銀審議委員の記者会見
http://www.boj.or.jp/theme/seisaku/kaiken/index.htm

日本の実質GDP
http://www.opticast.co.jp/cgi-bin/tm/chart.cgi?code=0287

世界の政策金利
http://kakaku.com/gaikadepo/hikaku.html

変動派お勧め書籍「住宅ローンの新常識」
http://www.amazon.co.jp/gp/reader/4797341513/ref=sib_dp_pt#reader-link

無担保コール翌日物レート平均値
1995年01月　 2.250
1996年01月　 0.470
1997年01月　 0.480
1998年01月　 0.440
1999年01月　 0.230
2000年01月　 0.020
2001年01月　 0.250
2002年01月　 0.001
2003年01月　 0.002
2004年01月　 0.000
2005年01月　 0.001
2006年01月　 0.001
2007年01月　 0.267
2008年01月　 0.502
http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/#short

+50万って何？
50万/12=42000円って？
みんな、年２回の賞与も貰えないの？

長期固定でも、当然繰り上げするし、そうすると根本的にこのスレの固定と変動の差額計算は、意味をなさない。つまり、駄スレです。固定組は、繰り上げしない想定なんだろ？
相も変わらず、片寄った考え方だね。

>>1は年収1350万円以上の「こだわり変さん」ですね。

あいかわらず、妄想を・・・

＞07

1260万円じゃなかったっけ？借入2600万円の。

気持ち悪い固定の粘着はスルーという事でお願い致します。
相手にするといつのまにかギリ変になりますので。

04さんによると、無担保コール翌日物レート平均値が過去１３年間で一番高い水準ですが、心配ではないですか。

>>10

おまえ本当に何も知らないんだな。
2007年2月に日銀が利上げしれるんだから当たり前だろがくそぼけ。

小学校の社会の勉強から出直してこいや

だいたい住宅ローン借りる顧客って
返済負担率３０％近辺の＊＊＊だと
例外なく変動を選ぶという印象がある

固定を選択する客の方が少数派だが
そういう客は概ね勤め先も堅いところが多いような気がします。

伏せ字になっちゃった・・・
ま、いいか。
ご想像にお任せします　バ力

本当に何もしらないんです。
＞2007年2月に日銀が利上げ
＞しれるんだから当たり前だろがくそぼけ。
どういう意味ですか？
小学校で教えてくれるんですか？

＞2007年2月に日銀が利上げしれるんだから当たり前だろがくそぼけ。
＞小学校の社会の勉強から出直してこいや

そういうあなたは、小学校の国語の勉強から出直しましょうね。

>>14

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%84%A1%E6%8B%85%E4%BF%9D%E3%82%B3%E3%8...

日本は96年頃から低金利政策を続けている。去年までは戦後最長の好景気を背景に金利
上昇傾向だったけど今年に入ってサブプライムとかいろいろあって年内利下げもささやかれ
出してる。

結局12年間低金利が続いて今後もしばらく続きそうというのが世間一般に認識。

想定通りに低金利が続かなかった場合、怖くないですか？

こだわり変さん、わざわざこんなスレたてて、本当に変動金利が怖いのですね。
高収入だし、資産運用もしているはずなのに・・・
なぜ、そんなに怖がるの？

総額を減らしたいなら、さっさと繰り上げして終わらせるのが一番だよ。
あなたの状況説明と、書いてある内容がリンクしてないよ？

>17
>18
>19

いいかげんもうやめなよ。土日も平日も昼も夜も張り付いて誹謗中傷ばかりして。

むなしくならないですか？

皆さん、それだけ危機感を持っていらっしゃるんでしょう。

どこのスレ見てもあんたらのような固定蟲がいるのは何でだ？

危機感ってｗ

どっちがｗ

>>20
これが誹謗中傷ですか（笑）

すみません、改行が失敗しましたので再び

テンプレ3

※約10年低金利が続いているので10年前変動で借りた人は下の分だけお得です。
今後何年低金利が続くか分かりませんのであくまでも参考程度に比較して下さい。
↑固定の方は”参考”と行っているのでお得意の「金利は予想出来ないから意味が無い」
みたいなつっこみはやめてね。

3000万35年

3%
総返済額48,490,768円
利息合計18,490,768円
月々の返済額115,455円

1年後
元本残29,507,802円
利息支払額893,262円

2年後
元本残29,000,635円
利息支払額1,771,555円

3年後
元本残28,478,041円
利息支払額2,634,421円

5年後
元本残27,384,684円
利息支払額4,311,984円

10年後
元本残24,346,689円
利息支払額8,201,289円


1.5%（年1回固定差額分繰上返済）
総返済額38,578,882円
利息合計8,578,882円
月々の返済額91,856円

1年後
元本残29,060,032円
利息支払額445,492円

2年後
元本残28,105,908円
利息支払額876,860円

3年後
元本残27,141,636円
利息支払額1,293,926円

5年後
元本残25,260,759円
利息支払額2,085,605円

10年後
元本残20,051,995円
利息支払額3,803,151円


差額（金利上昇の保険料）
総返済額9,991,886円
利息合計9,991,886円
月々の返済額23,599円（初回・10年後は33,626円）

1年後
元本残447,770円

2年後
元本残894,727円

3年後
元本残1,336,405円

5年後
元本残2,123,925円

10年後
元本残4,294,694円

はい、するー

虫がつれた

するーしたいのか、釣りたいのか、どっちだ？本当に楽しい人達だね。

世の中はそんなに甘くないと　Lehman Brothers　は教えてくれましたね。

テンプレとか止めてほしい。
かなり読みにくい。読もうと気にさせてない。。。
うざいよ。建設的な話しがしたければ、もう少し整理すべき。
しかし、
＞変動金利をうまく活用して総返済額を減らそう
これはを語る意味があるのか？
金利が上がらないことを祈りつつ、できるだけ早期に繰り上げする
これに尽きるだろ。

他には余分に借りて、運用に回す手はあるだろう。
そこまでの度胸があれば。


それから　＋50万円がいつもなにか　何かの理論（？）のようなことで言われているけど
なんの根拠もない
根拠を示しているとしても、薄弱すぎて、意味がない
こういう嘘数字使っての話しはやめてほしい

>>34

じゃー来なくていいよ。はっきり言ってジャマ。
反論なら根拠の有る納得出来る反論をどうぞ。

抽象論はいりませんから。

>>34
不安な気持ちを煽っちゃ遺憾であります。
一生懸命に打ち消そうと頑張っているんだぞ。

暫くは低金利が続くと思いますので、変動金利がお勧めですね。
ですが、変動金利より安い固定金利であれば、固定金利を選択した方が宜しいかと思います。
私は、変動（1.875%）より10年固定（1.6%）の方が低かったので、10年固定にしました。

もうすぐ変動1.25と固定3の比較表が必要になるよ。

>38
変動と３年固定の比較は確かに微妙だよね。
銀行によっては、ほとんど金利差無い所もあるだろうし。

１年固定は変動とイコールで考えてＯＫじゃない？

>37
10年固定で１．６％は最強的に低くないですか？
１０年後の優遇金利付かないタイプとかなら
ありそうだけど、１０年後はどんな感じですか？

変動さん達は、当分金利は上がらないと信じているなら、何も心配すること無いんじぁないの？総額を早く減らす方法は、繰り上げを頑張るのみ。金利の話だけでなく、もっと返済プランや、ヘッジについて情報やりとりすれば？

低金利が続くならば無理に繰り上げがんばる必要ないんじゃない？
最低限、>>26の繰り上げだけで5年後には自動で200万繰り上げくらいになるみたいだし。
貯蓄に回して住宅ローン減税を頂いたほうがお得だと思う。

考え方は人それぞれだから繰り上げを多めにしてもいいと思うし、今後不況はほぼ確実に
やってくるので様子見て長めの固定に換えて安心を買ってもいいと思うし。

※自分の選択以外の考えを根拠もなく避難するのはやめましょう！

って、別スレで、変動派＝完全変動のみ、固定派＝10年固定以上と、定義されてましたが・・・。

それはおいておいたとしても、10年固定の方が金利的に低いとなると、この「変動金利を上手く活用して総支払額を減らそう」ってのではなく、「10年固定を上手く活用して総支払額を減らそう」って事になりますか？

それとも、やっぱり完全変動の方がお得なのですか？

>42
１０年固定の１．６％ってのは
中々お目にかかれない低金利だから
これと比較するのが難しい。
１０年後の優遇幅も書いてないしね。

自分は変動だけど１５年くらいで返済予定の人が
２％以下の１０年固定ならば
例え変動で借りた場合との比較で
支払い総額が多かったとしても
それは保険なので悪い選択では無いと思う。

まぁ１０月実行で１０年１．６％なんて銀行は
無いと思うし、１１月〜１月くらいは金利下がる可能性のが
高いと思うから、そこまで変動にしておいて
１．６〜１．８％なんて数字が出たら１０年固定に
するのもありじゃないかな？

中々いい感じのスレ内容になってきましたね。何がなんでも変動を貫くの一辺とうではなく、多用なプランで検討する事は、良いと思います。

確かに銀行の1〜10年などの短中期固定が下がってくればあえて変動を選ぶよりもいい場合も
有ると思う。3年前は3年固定が優遇後1%、住宅ローン減税で実質ゼロ金利ローンがありました
からね。

ただ、今後銀行の優遇幅が減少してくる可能性もあるのでやはり全期間優遇は大前提に
なると思うのですがいかがでしょうか？でも当初優遇10年固定で10年完済を目指すなら
それも有りかも。

>>45さん
>ただ、今後銀行の優遇幅が減少してくる可能性もあるのでやはり全期間優遇は大前提になると思うのですがいかがでしょうか？

これまでの議論から、総返済額を減らす大前提は「繰上返済を積極的に行う」という事だと理解しています。そして、その方法が「長期固定との金利差分を繰上返済する」って事ですよね？

で、上記通りに実行すれば「約10年で完済できる」事になります。
#もし完済までは至らなくても、10年でローン残高がかなり減っているハズ。

これが、金利上昇に対するリスクヘッジ策であるとするならば、全期間優遇の必要性はなく、「当初10年間の優遇幅を大きくする」方が、論理的に一貫性があると思います。

#逆に10年で返せない(返す目処が立たない)ようであると、＋50万論も崩壊しますし、ギリ変と呼ばれる部類に入ってくると思われます。

>46
計算できます？
スレきちんと読んでます？

＋５０万は３０００万借り入れ時に
バブル時の金利６〜７％の支払い想定した時の数字だよ。

１０年で返済の前提など１度も書かれてないし
そんな計算も無い。

仮に１０年後高金利になっていて半分しか返済してなかったとしても
残高１５００万になっていて年＋５０万円の支払いが出来れば
金利１０数％でも耐えれる計算になるんだよ。


当初１０年の優遇が大きい方支払い総額に影響大きいので
論理的には貴方の言うとおりだけど
１０年後に返済残ってる状態で年収が下がった場合などのリスクとして
全期間（３５年間）優遇幅は一定ってのもリスク回避の手段とも
言えるんだよね。

>>４３

例えばだけど名古屋銀行だと今月１０年固定１．７％で、保証料不要の場合は固定期間終了後、優遇１．２５％、保証料要の場合は優遇１．５％です。

http://www.meigin.com/kojin/loan_jutaku/

変動も良いけど、保険だと思えば↑も悪くない選択肢かな・・・と。

>低金利が続くならば無理に繰り上げがんばる必要ないんじゃない？

ローン金利より預金金利が高いなら別だけど、
繰上げしないでただ貯金してるだけなら、金利差の分だけ繰上げした方が得。

いざという時の生活資金という理由なら、そもそも返済に余裕がない証拠だよ。

>>49

なんで？手元に資金を置いておく事が駄目だというならば、長期固定の方は一切貯蓄しない
のですか？

そう思う人は繰り上げすればいいだけの話では？

変動は金利上昇リスクはあるから変動なのであって、低金利が続いていれば無理に繰り上げ
する必要が無い（金利上昇リスクがない間は繰り上げする必要が無い）というのも考え方の
一つだと思いますが？

リスクの取り方は人によっていろいろです。固定の方は何でも極端な気がします。

>>50

違うんじゃない？
No49と議論がかみ合っていない気がするよ。

リスクヘッジという観点ならあなたのいう事も一理あるけど、No49さんは単純な損得勘定としてって事で話をしているのであって、このスレのタイトルからすればNo49さんの考え方の方が素直じゃないかな？

総支払額を減らすってのが、このスレの第一義でしょ。

>>50
>>49を何故固定派と決め付けてるのか…。

>>52
自分の意見を否定する人＝固定派だと思っているのでしょうか。

No47さんも同様です。

「ここは積極的に元本を減らそうとする変動派がメイン」って書いてあるじゃない。
スレ主の出した例を元に10年後の残債を計算してみた？
全期間優遇なんて中途半端なリスクヘッジをしなくても(優遇金利がなくても)問題ないくらい元本は減ってると思うけど。。。
↑
もし、突然の出費や収入減などがあり、スレ主記載通りの繰上返済ができなくなるんだったら、そもそもこの議論は成り立たないよ。って事が言いたいだけ。

＃もちろんこのようなリスクに対応するための策は持っておく必要があるけど、それは「そもそもの借入額を小さくする」「手元に流動性の高いコンティンジェンシー資金を確保しておく」って事で対応すべきでしょ。


全期間優遇を選択するってことでカバーできるリスクなんてたかだか知れてるよ。
(ホントにそれが怖いなら、この低金利時代ですから、それこそ長期固定にした方が良いよ)

>>54
固定派はもう書き込まなくていいよ。いい加減にしてください。

積極的に元本を減らしつつ、リスクに対しても考えるってのが自然じゃない？
というかその辺を是非いろいろな意見を聞いてみたいです。
何が何でもリスク度外視で元本減らすって人はいないのでは？

そう考えれば低金利が続いてる間は無理に繰り上げしなくてもいいと思う。
変動のリスクは金利上昇リスクのみなわけですから。

もちろん、最短でとにかくローンを終わらせたいと考えるのもいいかもしれないけど、
しばらく低金利続きそうだし、不況も長引きそうだからちょっと手元に資金を残しとこうか
ってそんなに変じゃないと思うけど。

試しに1.8で試算してみました。

3000万35年

1.8%（年1回固定差額分繰上返済）

総返済額40,457,089円
利息合計10,457,089円
月々の返済額96,328円

1年後
元本残229,149,425円
利息支払額534,885円

2年後
元本残28,293,086円
利息支払額1,054,419円

3年後
元本残28,267,656円
利息支払額1,573,747円

5年後
元本残26,474,987円
利息支払額2,564,185円

10年後
元本残21,905,536円
利息支払額4,755,096円固定との差額が減る分、繰り上げ額も減るので10年後の元本残が思ったより減ってない
感じがします。しかし、10年1.8で固定出来るのは結構魅力的な気もします。
さすがに変動金利の10年間の平均が1.8は難しいような気もしますし。よって、
前提が安全固定の＋50万円ですのでその分多少多めに繰り上げに回してあげれば
結構有効な選択なのかもしれません。でもそこまで繰り上げに回せるのであれば、
そもそも10年固定にしないで変動のままのほうがさらに元本が減るわけですので、
難しい選択ですね。

↑すみません、改行が変でした。
最後の「利息支払額4,755,096円」から改行して読んで下さい。

>>50
ローンの返済資金と生活防衛資金、運用資金の分別管理ができていないことを露呈してるよ。
そういう人は、返済原資をいつの間にか株で目減りさせてたりするから要注意だ。

株で運用なんで言ってないような気がしますが何で株で損？

>>55さん
No54は固定派じゃないと思うけど？
内容もろくに見ない固定嫌いはもう書き込まなくていいよ。いい加減にしてください。


>>56さん
その通りだと思います。繰上返済の最大のデメリットは「資産の流動性がゼロ」って事ですから。
ただ、東スタのような銀行もあるので、もしそういう思考の方であれば、借りる銀行を変えた方がいい気がします。
また、「低金利が続く限り」とありますが、自分で事前にバーを設定しておかないと、ずるずると金利が上がっていくのを横目で見るだけになる気がします。


>>57さん
シミュレーションありがとです。ポイントは、
＞「変動金利の10年間の平均が1.8は難しい」
をどう見るかですね。
直近は下がる傾向だとしても、10年後にも1.8%にも届いていないような日本の経済状態は壊滅的でしょうし。

>>60
＞株で運用なんで言ってないような気がしますが何で株で損？

定期預金の金利ではローン金利を超えないから、積極運用の代表として"株"って言っただけでは？

No59さんの「ローンの返済資金と生活防衛資金、運用資金の分別管理」はまさにその通りだと思う。これがちゃんとできていない人が「低金利を積極的に・・・」というのは、ホント怖いですよ。

デフレ下ではタンス貯金が最強なわけだが。

タンス貯金より繰上返済の方がマシです。

>64
＋５０万は手取りベースの話ですよ。
家族構成（扶養の有無）基本年収によって
年収ベースは大きく変わるから難しい。

＋分ほとんど手取りになる場合もあれば
＋分で税率変わる所に当たると年収ベースで１００万近く
必要になる場合もあると思う。

結局の話、変動の金利上昇をバブル超えないと仮定して
その分の支払い余裕あれば変動でも怖く無いって話だからね。

固定安全収入とは貯蓄or繰上返済額が年100万くらい？

50万でいいんじゃないの？もともとアバウトなんだし。
変動1.5換算だけど実際はもっと低く借りられるわけだし、固定3%ももっと高い可能性あるし。
住宅ローン減税で数十万戻ってくるだろうし。
モデルケースとして35年1.5%or3%+50万ってのは分りやすいっていうか。
そもそもバブル期7%想定もインフレと賃金上昇全く入ってないし。

正確にやるのならば金利が1%上がったらインフレも最低2%くらい上昇(負債が2%目減り)し、
賃金も何パーセントか上昇させないと意味が無いわけで。

ローンを組む際の変動安全圏の目安としての+50万は分りやすくていいと思う。
そもそもバブル並みの金利高騰はかなり非現実的だし、+30万くらいでもいいんじゃないかと
個人的には思う。（ここは人それぞれだから甘いとか突っ込まないでね）

>>67

それは人それぞれだと思う。年齢とか家族構成とか。子供が多ければ貯蓄はより多く
必要だろうし、勤め先が大企業か中小企業かでも違うと思うし。個人の環境でかなり
差があるんじゃないかな？こればかりは自分で試算するしかないと思う。

そもそも年収ベースの話ではないでしょ。＋５０万って。
ローン支払金額をベースにした話でしょ。

「固定金利による支払総額」＋５０万、が変動金利のリスクヘッジプランなんですから。

安全収入とかといった言葉が出るのは、「毎年、固定金利と変動金利の支払差額分だけ繰上返済する」事ができるかどうか？を表現したいためでしょ。


要は、「手元に５０万残して(生活防衛資金とは別に)、毎月固定金利分のローン返済できる」かどうかです。

>>69
正しいかどうかは別にして、この掲示板での
＋５０万が安全になるって話では勘違いしているよ。

３０００万借り入れで金利が６％になった場合の
月々の支払い増が４万弱なんで
＋５０万あれば大丈夫って計算から出てるんだよ。

繰り上げ返済だとかは、まったく関係無し。
まぁ固定の安全ってのが、どの程度にするのかは
まったく議論になってないのですけどね。

その＋５０万ってのは忘れてもいいんじゃない？
年間＋５０万払って、高利になった変動に堪え忍ぶのが目的じゃないんだから。
月の繰り上げ分で吸収出来なくなるようだったら、
シナリオの見直して、１０年固定への借り換えとか考えると思うけど。

とりあえず
年間５０万の余裕資金があれば、りっぱなリスクヘッジになるってことです。
そもそも突然５０万必要になるよな金利上昇はないし
それを手元に残そうが繰り上げようがどうでもよい。

年間50万の余裕資金は少なすぎでしょ。本気？

>>73
(生活防衛資金とは別に)となっているので、ようは利息上がるためだけの防衛資金が50万
って事じゃない？

金利上昇リスクに対するヘッジ＝５０万の余剰資金って事ですね。
他のリスクは人それぞれ。

毎年50万。
6%になった以降ずっと。

そのときのローン残期間が10年だと500万になる。
それこそもったいなくない？

リスクヘッジというのはわからなくはないけど、「スレタイは総返済額を減らそう」からは矛盾してない？

>>77

あくまで破綻しないためにリスクヘッジですから。
現在低金利が続いていて今後しばらく続きそうなのに金利上昇リスクをなくす為に
毎月37500円もの保険料（年間45万円）を払っている固定金利の人はもったいなくないですか？
ここでいう50万は6%に金利上昇してはじめて保険としての効力が出るわけですが、低金利が
続く間は元本を減らすのに大きく貢献出来るわけですから。

>>77
そもそも仮定の話に意味は無いんだろうけど
３０００万の借り入れで現在の長期金利と変動の
金利差だと返済総額で１２００万くらい長期固定のが大きいんだよね。

君の仮定の話でも最後の１０年間６％が続いても
支払い総額は変動のが安いと思うよ。

あんまり「毎月37500円」だとか、「固定＋50万」だとか、具体的数字で語らないほうがよいのでは。
あくまで、「金利差1.5％・借入３千万円」での前提条件なので。
それよりも、金利差と借入額をケースバイケースで算出されてみては。
スレ主さん、反論に対しては、すぐ固定派とみるようだから、言っておきますが、私は固定派ではありません。

毎月50万がもったいないに対しての反論なんだからいいんじゃないの？

それに固定派の抽象論より具体的な数字のほうが説得力あるし。

でもスレ主さんは、世帯年収1350万以上なのに
2600万を35年で借りて、3年経っても200万しか繰り上げできないみたいですよ？

変動、固定を語る前の問題だと思うんですけどw

スレ主さんは、繰り上げをあまり重視してないようで、
繰り上げるくらいなら資産運用＆貯蓄に励んでいるようですが、
その、資産運用＆貯蓄の方法を教えてもらえませんか？
81も、抽象論より具体的な数字のほうが説得力あるって言ってるし。

あの、私スレ主ですけど年収そんなにないですよ。誰か他のかたと勘違いしてませんか？私は真面目に変動を前向きに議論したかっただけです。私の年収は・・・多かろうが少なかろうが叩かれるだけだと思いますので明かしません。

現在の３５年固定での金利での借り入れ
３０００万３．２％ボーナス無しで
月々約１２万。

変動１．５％で借り入れするとすると
月々１１万の返済でも期間２８年にできます。

これは繰り上げするのと同じ事ですが
低金利続けば支払い総額で１４００万違ってくるし
万が一高金利になった場合、期間を３５年に延長できるので
高金利時のリスクヘッジにもなる。

変動で借りるならば少しでも期間短く借りるのが良いと思う。

>>84
それは失礼。
やたらと、固定余裕年収＋50万の年収を連呼していた人だと思っていました。
たぶん、同じ勘違いしている人、多いと思いますよ。

>>86

固定派がそろって誰も反論出来ず、撃沈したヤツね。あれほど痛快な見せ物は無かったわｗ

＋50万さんは相変わらずおめでたい奴ですね！

あの撃沈は最高でしたね　あはっ！

>あの、私スレ主ですけど年収そんなにないですよ。
いくらで、２６００万円の借入なの？
年収９００万以上あれば、私も変動選びますよ。以下だったら、他も検討するね。手取りの実収入と将来的な出費を考えたら。

>>81
>それに固定派の抽象論より具体的な数字のほうが説得力あるし。

全然具体的な数字じゃないんじゃない。
「ギリギリ固定年収＋５０万円」は、借入額の大小や金利差の幅によって、変動するのだから、それを示してみたら、って言ってるのですが。前提が１本じゃ、皆んな同利率で、同借入額でローン組んでいるのかってことになり、その対象の人にしか参考にならないんじゃないの。

年収２千万、借入４２００万、変動２５年で金利１．２７５%
さあ、シュミレーションしてみて下さいませ。

追加、固定は現在もっとも低いと思われる、ろうきんの固定１０年１．８％と、あるＪＡの全期間固定２．５１％との金利差で比較してみてくれるかな。

横レスだけど、年収2,000万だったら絶対25年かけて返済しない(繰上げする)から、
比較のためには、設定年収を下げるか、15年返済くらいにしないとフェアじゃないね。
(25年返済の場合、10年後金利が現在+2%以上なら固定有利)

実際に借りるときには、長めに借りて繰上げ期間短縮すれば結果は同じだから、余計なパラメータ減らすためにまずは繰り上げ無しで条件設定すべき。

じゃあ、現実と違うけどそれでやってみてよ。返済期間は２５年で組んで５年ごとに繰上げして、１５年で完済でどう。年収は適当に減らしといて。

私もそもそも「ギリギリ固定年収＋５０万円」ってのが、あんまり意味ないと思うし、シュミしても無駄だし、基準にならないと思うから、言っているのに・・・。わからないのかな。

>>96
あくまで自分の気持ちを落ち着かせる為のシミュレーションですから。
　
ところで【想定外】って言葉がありますが、これは怖いですねぇ・・・

>>91
借り入れ３０００万の時が＋５０万だよ。
借り入れ６０００万なら＋１００万。
借り入れ２０００万ならば＋４０万くらい。

ようは金利６％くらいになった時の支払い増の
プラスがあれば怖く無いって事だよ。

>>96
年収２０００万などなら＋５０万確かに意味がないですよ。
年収２０００万だとちょっとした条件で手取り額が
軽く５０万くらい変動しちゃうからね。

＋５０万に意味が無いと思うなら、その理由を述べれば良いよ。

97さん、98さん、了解です。ありかどうございます。
今後５０万円位緊急出費がいつあるかわからないということもあるし、考えたら理由はいくらでも見つかると思うので、５０万円に固執するのは、どうかなってとこですか。また、金利差１．５％・３０００万円借入のみの前提であることが一般論として語るのはどうかなって思うので書いただけですので、以後スルーしていだいて結構ですよ。

>>96
なるほど、「<シュミ>レーション」って言うぐらいだから、どうせ「年収2,000万の事例なんか関係無い」で片付けるつもりだった訳ね(笑)。

ありがちな、年収1,200万・借入4,200万・20年返済で計算。
まずは、10年時点までを、変動と10年固定で比較。

■変動1.275%(全期間)
4年目から半年に+0.5%ずつ金利上昇して、
○+1.0%で止まる → 581万(当初10年間金利)
○+2.0%で止まる → 708万(当初10年間金利)

■10年固定1.8%
590万(当初10年間金利)

となり、金利上昇が+1.0%で止まるというかなりの変動有利シナリオでやっと10年固定とトントンなので、20年返済の場合は変動よりも10年固定1.8%が有望。

で、10年後→20年後だけど、ろうきん10年固定は10年後以降優遇が-0.4%になるので、10年固定に借り替えることを想定。

■10年固定1.8%
○残り10年+0.0%(1.8%)で借換え → 804万(20年間金利)
○残り10年+1.0%(2.8%)で借換え → 928万(20年間金利)
○残り10年+2.0%(3.8%)で借換え → 1,056万(20年間金利)
○残り10年+3.0%(4.8%)で借換え → 1,187万(20年間金利)
(要借換えコスト)

■20年固定2.51%
1,146万(20年間金利)
参考までに、JAよりも普通の人が借りやすいろうきん2.6%なら1,190万

10年後の金利は御釈迦様でも読めないけど、+3.0%でもトントンなんだから10年固定が有望かな。

これらは返済期間のみで決まってくるから、

■結論：繰上げ後の実質的な返済期間ごとに

15年→変動または10年固定をお好みで
20年→10年固定が有望
25年→10年固定か全期間固定をお好みで

「それしか差がないなら長期固定で上等」「そんな当たり前の結果は<シュミ>レーションじゃない」「+4%ならどうする」とか反応する奴はさておき(笑)、スレタイ通りの意識の人の参考になれば。

>今後５０万円位緊急出費がいつあるかわからないということもあるし

なるほど、全期間固定で借りると５０万円位緊急出費は一切無いわけですかそーですか