変動金利１００％で３５年ローン組んだ方

>201
>今日、１００％変動金利でいくことを決めました！

14日にゼロ金利政策解除が規定路線だけど、不安じゃないの？

1800万ぐらいだったらありじゃない。
繰上で5年か10年後には残滓半分にできれば。

1850万で変動全期間1%優遇ならば、5年後に実質金利が3%に上がったら500万くらい返せば全期間固定と同じ程度。年間100万の貯蓄が出来ればOKということかな。無難じゃない？

長期債（10年物）は逆に上がって（金利下がって）きましたね。
元々ゼロ金利解除は織り込み済みだったのに加えて、決定されたことで不確実性が減ったから？

ようするにそんなに急には上がらないってこった

急には・・・ね

借換時期を逃してしまった・・・。

まだ間に合うんじゃないの？

すいません、質問です。
現在２年固定で６ヶ月返済しました。このゼロ金利解除で確実に金利上昇がきますが、２年固定の場合通常ならば残り１年半後に変動か再固定かの選択をしますが、２年固定の途中に解除して金利の上昇する前に長期固定に組み替えられるのでしょうか？
朝から晩まで仕事で忙しくなかなか銀行に電話する暇すらないので、どなたかご存じでしたら教えてください。ちなみに契約書には基本的には変更不可とかいてありますが。

無理だよ・・・今更・・・

>>210
たしか、
ＨＰなどでは返済期間○年以上、と書いてある銀行でも、実際に問い合わせたらその期間に満たなくてもＯＫになる場合がある、とここの掲示板で読んだことがあります。
どんな場合でもＯＫ、ではないとは思いますので、借り主によって違うのでしょう。
忙しくても早めに銀行に問い合わせることをオススメします。土日もやってるところも多いでしょうし、時間を見つけてぜひ早めに。

教えてください。
いま事前審査OKもらってる銀行で35年の借り入れ期間で
3000万借りようとしています。デベの全期間1.2%優遇を受けると
↓のような金利になります。

変動 1.175%
20年固定 3.4%

この場合大雑把に見て、変動より20年固定のほうが得になるには
当初10年ぐらいの間に、変動の店頭金利で4.6%以上の状態が
かなりの期間を占めないと発生しないように思うのですが、
この認識は間違ってますでしょうか?

4.6%ってそう簡単にいくとは思えないので
この時期にあえて変動100%で実行してもよいかと
考えているのですが・・・。

５年後短プラ２％上昇まで見てます
今のところ市場の動きにサプライズはないですね

>>213

エクセルでミュレーションしてみればいいじゃん。

①　エクセルのＲＮＤ関数を使って金利を変動させて金利パスを生成する。（金利はもちろんマルコフ過程よ）
②　生成した金利による毎年のキャッシュアウト（ローン払い）を計算する
③　35年間の総支払い額と、支払額が最も多かった年の支払い額を確認する。
④　①〜③を１万回くらい計算させる
⑤　１万回のうちで、固定と比較して損する割合がどうかを見る
⑥　１万回のうち、最多支払年の支払額を見て、自分にとって耐えられないような支払いが発生する確率を算定する。

あー、これ以降は自分で考えてね。
あと、①については少々テクニックがいるかも。株価と違って金利は平均回帰性があるから。

age

収入とか分からないんだけど繰上げとか考えられるなら
変動でいいんじゃない？
初めの段階で元本減らせればその後金利上がっても耐えられる。
当初から3.4%を払い続けると生活費少なくなるし繰り上げ金も
捻出出来なくない？
まぁ変動は上がる可能性があって上がれば未払いの利息が発生
するからそれは念頭に置かなければならないけど。

>>215 さん
ありがとうございます。
残念ながら、当方頭が相当悪く統計的な見方はさっぱりできないんで
セルにいちいち数字を入力して引っ張ってみて、半年に0.25%のペース
あがっていった場合なんてやってます。。。(泣

>>217 さん
世帯年収でいくと950万ぐらいあるので、
3.4%でも年間200万ぐらいの貯金はいけそうです。
ただし2馬力なので繰り上げていかなければ怖いです。
絶えられるか絶えられないかでいえば、月15万ぐらいの支払までは
耐え切れる(もちろん必死でしょうが)と思うので払いきれると思います。

5年ルールが厄介ですね・・・。
返済額が変動してくれたほうがよっぽと安心できるのに。

５年ルールはある意味よく考えられた制度だとは思う。
でも借りた当初に金利が上昇すると、
場合によっては毎月の返済額を毎月の利息が上回り
元金を１円も返さぬまま５年が過ぎて、さらに
未払利息がドッチャリ…という可能性もあるんだよなぁ。

この調子だと、５年後に元金が増えちゃう人が出るかもしれませんね。
まあ、その増える分以上の繰り上げ返済をして元金を減らせば問題無いですよね。

>>221 さん
レスありがとうございます。
今事前が通っているのがりそなです。
他の都銀も提携しているとのことでしたが1.0%優遇になってしまいます。
繰り上げ返済が100万以上の縛りと5250円の手数料があるので、
5年ルールをマメにケアできないのがネックです。

今月は全期間固定35年だと3.24%ってところが多いようですね。
提携外だとつなぎ融資が発生してしまうデベ(!)なのでノンバンクや地銀は
検討対象からはずしてしまいました。

2年や3年の短期固定でいった場合のほうがわかりやすいですね。
見直し時の店頭金利が4.6%を超えなければ得。
仮に4.6%を超えたとしても、固定より速いペースで元金が
減っていくのでその時点の元金の差が大きければ得。

安心料として考えたときに当初2年で120万(減った元金の差額+月額合計の差額)は
高過ぎるという考えです。店頭で4.6%まではトントンなわけですし。
短期固定や変動を選んだとしても、長期固定で払っているつもりで貯金すればOKかなと。

今の年収だと適用金利が6%まであがると破綻しますが、店頭7.2%っていうと
バブル最盛期に近い金利なんで、そこまでの好況時に今の年収とは思えない
というのは楽観的過ぎるでしょうか?

そんなに力説しなくても大丈夫。余裕です

金利が上がるって惑わされすぎ。
ここ1，2年はせいぜい1％程度の利上げが精一杯。
皆、何％上がると思っているのか？
日銀が政府から金利政策の主導権を取り戻すための利上げであって、
本当に利上げがいいとは世間は思っていない。
理由
国債の利上げ→国債評価の下落→時価会計導入済みの銀行の業績悪化、郵貯も大量の含み損を抱える
など。
福井総裁も理解しているはず。
GDP成長率2％程度を目指す国家が金利急騰は考えにくい。

皆さんは結局、今後、何年後に何％くらいの金利状況になると予想しているのでしょうか？
どしどし教えて下さい！！

５年後変動金利４．３７５％
（予想というよりは、自分としての想定シナリオ）

もちろん、こうならないことを祈ってますが

>>225
年１％程度の金利上昇と予想します。

１年後変動金利３．５％（優遇0.7％付いて実質2.8％）
２年後変動金利４．５％（優遇廃止）

皆さん景気のいい世の中ですね。

景気がいいのではありません。通常の金利に戻るだけです。

224＝228＝229
日銀、当面利上げ凍結を・英ＦＴ紙、社説で主張
　【ロンドン＝吉田ありさ】17日付の英フィナンシャル・タイムズ紙は「ゼロ金利にサヨナラ」と題した社説で日銀の政策金利引き上げを取り上げ、「6年間のゼロ金利政策に終止符を打つ象徴として重要だが、次の利上げは当面見合わせるべきだ」と主張した。

　日銀がこのタイミングで金利を引き上げた根拠について「物価の上昇率はまだ小さく、インフレ懸念を根拠と日銀が言うのは誇張」と指摘。「（ゼロ金利を脱却して）金融政策の権限を日銀が取り戻すための言い訳を探していたという印象をぬぐいきれない」との見方を示した。 (07:02)

本日の日経新聞の記事です。
普通金利水準が上がるやいなや短プラが上がりましたが未だ動きなし（世論を恐れて様子見と思うが）。
変動って短プラ連動です（もっとも公定歩合廃止説もありますが）。
福井総裁以下も次回の利上げは曖昧な表現で消極的。
マーケット金利（短期固定などに影響）は今回の件織り込み済み。

↑224=228=230の誤り。

それであなたの予想は？

>>229
景気が良くならなければ金利は上昇しませんよ。
何をさして通常の金利を定義しているのか分かりませんが、
通常の金利とは「そのときの経済状況」に適した金利です。
ですから日本の今まで6年間の「ゼロ金利」も日本の経済状況を
考えれば「通常の金利」です。今までは低金利が異常だったわけでは
なくて経済状況が異常だっただけです。

日経にも載ってましたが、今回の利上げで企業の収益率が7%程度落ち込むそすです。
今まで採算がギリギリだった事業も金利上昇のせいで撤退せざるを得ない場面も
出てくるそうです。そういう意味で今後リストラがシビアになるそうです。
それだけ金利引き上げは影響が大きいのです。

経済状況に連動した金利ですからそもそも「通常の金利」なんてものは存在しません。

>景気が良くならなければ金利は上昇しませんよ。

単純にそうと言えないこともあるですよ。
今のアメリカは、原油高を発端としたスタグフレーションに陥る危険があるため、
FRBは今後も金利をあげる可能性が出ています。

日本の場合は、財政面などの事情がありますが、
今日の日経記事 「短期金利が急上昇・翌日物0.3—0.35％程度に」
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20060718AT2C1800E18072006.html
にもあるように、市場からの圧力で金利が上昇することもあります。

日本がデフレを脱したといっても、実際には原油高や材料高（中国等の旺盛な需要による鉄鋼等の需給バランスの崩れによる値上がり）が原因での物価上昇のような気がする・・・これって経済成長による緩やかなインフレとは違うものでは？

その意味では、今の日本もスタグフレーションの危険が近づいているとも。

バーナンキは原油高に端を発するインフレにも関わらず利上げを発表した為に
NY株安が始まったからな。俺ら経済の素人には？？な発言でも彼ら専門家は
先の先を見越した計算された発言だと思われるので結果は何年か経ってみないと
分からない。

でもアメリカと日本の決定的な違いはアメリカは今好景気の絶頂にいるってこと。
これだけ高金利の国なのに去年まで住宅は売れに売れまくってた。

今日本がアメリカ並みの金利になったら住宅が売れまくると思うか？

今の日本が単に原油高からくるインフレを理由に大きく利上げすれば
それは不況への転落を意味する。アメリカには余裕があるってこった。

>232
224で言ってるじゃないか？
よく読んだら？

なんか通常の金利、通常の金利って書いてる奴がいるけど通常の金利って何よ？
金利には「通常」ってものがあんの？税金にはないの？
俺は消費税なんて無いのが当たり前の世代だったから通常の消費税0%に早く戻って
欲しいなぁ。

とうとう、三菱東京ＵＦＪが口火を切りましたね。

日経「大手銀、短プラ6年ぶり上げ・三菱東京ＵＦＪ、0.25％で調整」
短期プライムレートは、年1.375%から1.625%へ。
他の銀行も追随するようです。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20060719AT2C1803P18072006.html

これにより、変動金利は現在の2.375%から2.625%になりますね。
やっぱり、変動で組むのは、ちょっと二の足状態でしょうか。

>>237
金利急騰は考えにくい・・・ってそれだけでしょ？
いやいや、もっと何かあるのかと思ってましたよ。
それだけなんですね。すみませんでした〜

ローン金利は、現金では買えない人が、今買えることに対して支払う対価では？
こつこつと貯蓄して貯めてから買う人と比較して、35年ローンの総支払額で
２倍くらいが適正な感じです。
元利均等払いの金利に直すと4.5〜4.6％ですね。

こつこつ貯める場合は、賃貸家賃負担が無い場合でも17〜18年くらいかかりますし、
実際には賃貸家賃負担があるので、35年でも無理かもしれませんね。

通常金利がいくらかなんて決まりはないけど、金利のトレンドなんて10年20年サイクルで
みないとわからんよ、まあー個人的には4〜5％あたりが無難と思う
因みに海外のわかりやすいデーターがすぐ出せないけど6％前後が今のトレンド

http://www.asahi.com/special/060307/window/060310b.html

海外諸国の金利が高いのは（既出ですが）以下のような理由です。
１）経済成長が続くため、資金需要が旺盛で金利が高い
２）通貨の信用度が低いため、高い金利にしないと通貨の価値を維持出来ない（リスクプレミアム）

米国の場合は主に１）が、ニュージーランドは２）が理由かと。

翻って、我が国の場合、どちらにも該当しない。もう20世紀後半のような経済成長は見込めず、一方で円の信頼度は今のところ揺るいでいない。

なので、たとえ海外？のトレンドが6％だとしても、日本の金利がそこに収斂していく理由がない。


ところで、30年ローンの金利が4％弱だということは、今後30年での短期金利の平均がその程度になる、という市場のコンセンサスによるものだと思われますがいかがでしょうか？

賛成。まあ、妥当な数値だと思います

日銀が資金供給しないとすぐに上昇圧力がかかる位、コール市場の短期的な資金需要は旺盛なようですが・・・。
また、ゼロ金利政策・量的緩和策も景気対策というよりは、金融不安の払拭、不良債権処理などのための銀行救済が主目的だったわけで、「好景気の実感がない」といいながらも、この掲示板が繁盛するくらい住宅需要のある日本では、現状のＥＵくらいの政策金利（３％くらい？）が妥当なところだと思いますよ。
中東で戦が勃発するとか、北朝鮮が暴れるとか、地政学的なリスクが顕在化しないかぎり、２〜３年
かけて３％位のところにもっていきたいと、福井総裁は考えているのではないでしょうか？

そうですね、まああと数年はこのままでしょう
私の考えてる所は5年から10年後の予想でした、一般的に30年35年と超長期のローンを組む
訳ですから、それでも全期間からみれば序盤ですからね
繰上げ返済が出来る人なんて僅かでしょうから。借りる時は出来ると考えるのでしょうけど
そんな長期ローン組む人が、景気が良くなったと効きに果たして、節約して繰上げするとは
思えませんしね、実際問題僅かでも金利上昇すれば、その分支払いは増える訳ですし
脱線しましたが10年後にローン残高は元金のいくらか知ってる人は殆どいないでしょう
まさか（ローン年数−10年）/ローン年数　なんて考えてるひとは居ないと思いますが・・・

>>246
でも金利を上げれば確実に景気の足を引っ張るわけですよね？
福井総裁は金融不安の払拭、不良債権処理が完了した時点で
たとえ日本の景気が後退しても金利を引き上げ続けて２〜３年
かけて３％位まで持って行くつもりですかね？

それとも金利が上昇しても景気が後退しないと見ているのでしょうか？

別に金利が６とか８％になっても払える人なら変動ｏｋだと考えます。
恐らくここに書き込まれている方は上記金利になってもｏｋとの考え
の基に借り入れしていると考えますので、まあｏｋでしょう。

ちなみに、私は何千万円の借金をそのような賭けの対象には出来なく
て（怖くて）固定で借りました（チキンです）

金利が上がらなくても、下がっても書き込まれた皆がどうにかなる
ことを祈念します。

6とか8とかになるわけないじゃん（笑）
35年固定と2％近く差があれば変動でも充分勝ち目はアル！！

>>248
考えが極端すぎるよ

>>251
どういう意味ですか？
それとも答えに困った？

>>252
別に私246じゃないですけど、
日銀総裁なら当然正常な金融政策運営のために
３％程度にあげたいという思いはあるでしょ
でも上げたら景気に悪影響だという状況では
そりゃあんた、上げないに決まってるじゃん
答えに困るもなにもｗｗ

>>250
短プラあがったら変動1.625
今の10年国債の水準からすれば、
長短金利差は１％ちょっとになる可能性もありますね

皆さん熱いですね。
ずーーっとリキが入っていると、完済まで精神的にもたないですよ。
5年後か10年後には、勝ち負けがはっきりするので、
長期固定ユーザーはのんびり待ったらどうでしょうか。
30年で組んだ私にとっては、10年固定は短期組みの方と考えています。

過去の住宅ローンの金利をご存知ないのかな？

過去の金利なんか何の判断基準にもなんねーよ

259さん

その通り！

私は株をやっているけど、底値で買えることはまずない。
結果的に底値になることはたまにはあるけど。

低金利で長期組めることが、低金利時代の魅力なのでは？

なんつって、去年３年固定0.95で組んだ者ですが(^^;

259さん、失礼いたしました。よく読んでいませんで。
おっしゃる通り！でした。

>>250さん
249ですけど、「（笑）」はイヤだな〜・・・
とりあえず皆が大丈夫なことを願っている訳だしさ。

ほとんどの人が真面目に働いて日々の生活を節約して、奥さんのパート収入で教育費を捻出し、せっせと繰上返済して２０年前後で完済する。
変動も固定も関係なし。
たとえ底金利で固定を選択できたとしても、本人の年収が横ばいで年収１千万もない片働き世帯は賢くもなんともない。

まあ、金利が一本調子で上がることはありえん。
景気同様、上がったり下がったりするもんです。

日本は国債を大量に発行しています。金利が急激に上がると財政にはねます。
郵貯と銀行は大量に国債を保有しています。金利が急激に上がると
業績悪化を招きます。
国民の預金離れ、企業の融資離れ（資本市場での調達）が進んでいます。
お金の需要は成熟経済下、進みません。
超長期固定のタイミングのみを見計らうため、浮き足立つのです。

>>265さん
浮き足立つ。そうですね。考えるからこそそうなるのだと考えます。でも浮き足立つ人はまともな人と考えます。何故なら考えているから・・・・問題は浮き足立たない人。何も考えていない人は問題と考えます。

いや、超長期のみのタイミングを考えるからだという意味でしょう。
短期固定や変動だと、あがったり下がったりする金利で
局面局面で「浮き足立つ」必要ないです。
また、30年、35年でローンを返す人も少数派でしょう。
3000万ぐらいだったら正味15〜20年で繰り上げ返済するはずです（定年を迎えるはず）

金利が一本調子で上昇するのなら浮き足立つのは理解しますが、果たしてそうなるんでしょうか？

●今までの常識で住宅ローンを組んではいけない
頭金については、今までの常識が通用しなくなるかもしれません。
たとえば１年間に１００万円くらい頭金を増やしたとしても、
金利の上昇に貯めた頭金が呑み込まれてしまう可能性が高いからです。
頭金の少ないご家庭に、積極的にマイホーム購入を勧めても大丈夫なのか、
といった問題はありますが、マイホームを持つことを決めているご家庭では、
頭金にこだわらずに早めに購入したほうが、
総返済額を少なく出来る可能性も高いのです。
これが、金利上昇時代のコワイところです。

いずれにしても住宅ローン金利が上昇すると、
「住宅ローンの組み方の常識」は変化します。
過去の住宅ローン記事などを読んで返済プランを決めるのはキケンなので、
金利上昇時代という新しい時代が現実のものになった場合には、
低金利時代の住宅ローンの常識は捨て去った上で、
住宅ローンの組み方を考える必要があるでしょう。

つまり、金利が上がりきらない今のうちに、長期固定ってこと？

３５年ではなく３０年ローンを３年前に組みました。
現在のローン支払い金利は３年固定特別金利で１．４％
期間終了後は変動金利となり店頭金利より−０．３と条件が悪いローンです
諸事情からメインバンク以外では融資も難しいと思います
だからこの先も変動でと覚悟を決めています。
得か損かはまだ分かりませんが、今のところ金利が上がったと騒いでいても変動選択者が得をしているのは事実です。

あたりまえじゃんっ！
今までじゃなくて、これからのことなんだよ

いくらの金利になったら家計が破綻するの？
借り入れする前にシュミレーションしなかったの？
何で月々数万支払額が増える程度で騒いでいるの？

↑スレ間違いしました。

ごめん。

月々数万支払額がふえることになったら
破綻はしないけど、そりゃ騒ぐわな

数万円増がフラットで組んだ時よりも下かもしれないし。
上になったとしてもほんの数年かもしれないし。
収入がさらに上になるかもしれないし。

アル意味変動はそのときの経済状況に連動して支払額が上下するので
景気がいいときも悪い時も支払額が同じの超長期よりいいかもね！

楽天家には変動が
心配性には超長期固定がいいかもね！

今までより景気が悪いときって（笑

は？

そうですか
274は金利に連動する給料ですか。うらやましいですね

スレの目的は変動で組んでしまった人向けじゃない？
これから超長期にするのなら、新規借り換えにならないか？？？？

小生、年収６００万円で３５００万円（頭金無し）の分譲マンションを購入予定です。どのようなローンにしようか迷っておりますが、既にご購入されている方からの率直なご意見を頂きたいです。

このスレに書くということは、気持ちとしては変動でいきたいといったところですか？

280さんの条件で長期固定を組んだら、かなりの節約生活を強いられるのでは。

＞＞２８０
まだ契約してないなら
もう一度考え直しなよ
確実に破綻予備軍だよ

過去の金利が８％だった頃は１＄が２４０円、今は１２０円ですよ。
レートが全然ちがうしね。

↑ということは、金利は上がっても4パーセント台までで収まる事でしょう。
普通に考えても今の日本が、ドンドン金利を上げられる状況じゃないってことは、
容易に想像できますしね。

貴重なご意見ありがとう御座います。参考に添えて頂きたいと思います。
が、この景気の悪さや世代の流れの中で、引けば引くほどやる気や日々の目標がなくなるのでは・・・

数年前までは、みんな短期か変動だったのでは？
変動の金利が上がっても、５年間は返済額が固定されているので低額のままです。
その間に年収が増えればまだ逃げ切れるでしょう？

今の時代、変動で借りるギャンブラーはセッツァーぐらいです

ＦＰの方が某雑誌で書いていたのですが、住宅ローン利用者の８割が短期か変動だそうです。

みなさんギャンブラーですね・・・・。

人生はルーレットだけが知っている！　　人生ゲームより抜粋

ギャンブラーは自己中心派なのでは？

変動金利は短プラで決まる。短プラは政府が決める。
公定歩合0.4%しか上げなかった今の政府に短プラを急激に上げる根性はない。
変動が正解かも？とギャンブル出来るのは金持ちだけ。ｗ
金持ちなら長期固定で掛ける必然性はない。ｗ

逆に貧乏人は「金利は上がらない」と思っていてもギャンブルが出来ない
よって金が無ければ無いほど長期固定！のハズが
金が無いカラ！長期固定も選べない。ｗ

公定歩合も短プラも決めるのは政府じゃない・・・

>289
銀行にとっても業者にとっても変動・短期固定の方が都合が良い
言われるがままにローンを組んでる人がどれだけ多いことか
そうなるのは当たりまえ〜

要は銀行の勧められるがままにあんまり考えずにローンを組む人がいかにいるかってこと。
それも数千万のローンなのにね。

バブリーな頃に長期の定額貯金をしていた人が得した(8％代で10年間だったかな？)ように
変わり者というか自身のモノサシを持っている人が結局は賢者だな。

287みたいなことを当たり前に言えるような人がいることが怖い。
「変動の金利が上がっても、５年間は返済額が固定されているので低額のままです。」
確かに5年間の毎月支払額は変わらないが支払っている内容の利息分が増えるってコト、
もっと探れば元金の減りがにぶくなるってコト。
極端になると「未収利息」「未払利息」(払う側・貸してる側によって言い回しが違う)に陥って、全然元金減らなくなる場合も有り得ます。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yw/yw04080101.htm

８月変動金利発表　２．３７５％は変わらずでした。

宮部みゆきの火車を読みなさい。余裕の人も勉強になるから。

変動は　いつでも固定に切り替えできますよね？それは強み？

切り替えを視野に入れる頃の固定はさらに跳ね上がってますよ。

超長期固定は、もし金利が大幅に上昇すれば安く借りられて得をしますが、
逆に金利が上昇しなかったら、安心料として納得できる人もいるでしょうが、
高い金利で損をしたことになりますね。
変動金利はその時々の適正な金利を負担するだけなので、
特に得も損もしないということではないでしょうか？