変動金利１００％で３５年ローン組んだ方

今は公庫より民間の変動金利の方が低いし、公庫は１１年目から金利が
上がる二段階金利だから・・・今の時代では、悪い選択ではないと思います
よ。
また、これから色々な民間の住宅ローンの商品が出てくるだろうし（公庫廃止
に伴って）、公庫の神聖化の時代はそろそろ終わるんじゃないだろうか。

1０年後、２０年後の金利は誰もわからない。
民間金融機関の淘汰はこれからで、自分の
借りた銀行以外のところが債権譲渡を受けて
取立てにやってくることも日常的に起こってくる。
審査の面からも公庫は収入的な問題をクリアー
すれば誰でも借りられたが民間はそうはいかない。
表面金利と裏金利、借りる人によって、金利も違って
くる。。
公庫の審査で、民間も借りれる、公庫・民間の二本立
てのすまいる協調融資がお勧めですかね。
公庫から民間に借り換えできるけど、民間から途中で
公庫は乗りかえれないしね。
公庫は独立法人になりますが、なくならないから、うまく
利用しましょう。

住宅金融公庫が廃止になり銀行ローンがマンションを購入する資金調達方法のスタンダードになる時代が目前ですね。
１００％融資制度が廃止になり、融資金額が減り、保証料が値上げになり、より銀行ローンへのシフトが進むことでしょう。
しかしながら、銀行は（基本的には）営利を目的とする会社ですから、市場金利・景気動向などで自社の利益を守るために
金利を上げ支払えなくなると、自社回収を諦めて保証会社に債権を廻し、やっとの想いで手に入れたマイホームを抵当権を
行使して奪って行く・・・そんな時代が近いのでしょうか？？？
貧乏人は一生かかってもマイホームは手に入らないのでしょうーねー
あーあー頑張って貯蓄するのが良策ですね・・・

最終的には公庫が一番徳なのでしょうか？
金利・諸経費・繰上返済・銀行ローンへの組替え等々を考えると(@__ @)
難しい選択ですね。やはり勢いとタイミングで決まってしまうのでしょうか？
営業マンの言いなりだけは駄目だと思い、現在勉強中です。

3200万を100％変動でローン。（優遇精度活用で2年固定1%）
しかも諸経費ローンとの組み合わせ。
返済余裕です。

3300万100%変動で35年払い。
35年といっても、余裕のある今のうちに貯金して、
繰り上げでどんどん返して期間短縮するつもり。

損得は払い終わってみないとわからないと思っています。

ちなみに7年前は公庫＆年金で組みましたがゆとり返済でちっとも元金が減ってませんでした。
その間金利が下がっていくし。

今回買い替えで残債ローンも入れて全額銀行の変動を利用することにしました。

＞全額銀行の変動を利用することにしました
私も０９番さんに賛成です。ちょっと前は全額銀行は不安。しかし今は銀行かも。家は自営だしそんなに景気がすぐ復活するとは思えません。
今は夫婦で共稼ぎなので、（将来子供希望）稼げる時に返済する！これ一番だと思います。
頭金０円とか言うマンションもあるけど貯蓄にあることなし！金利が低いのは１０年〜１５年かもしれないけど、今に金貯めて早く返済した方が勝ちですよ。
公庫と民間銀行では差が歴然だし、現職の銀行マンでも公庫の金利になるには後１０年から２０年って言ってましたし。
差額プラスで借金返します・・・
あとは奥さんの給料に自信」があれば銀行で早期返済だと思いますけど。私は今それだけでがんばってます。。

危険なのは金融危機で借りた銀行がつぶれること。
つぶれた場合どうなると思います？
この続きは、自分で調べてね。

やっぱ変動かなあ

いろんなことを考えて、結局、銀行と公庫の二本立てにしました。銀行は変動です。
３０年で組みましたが、銀行を先に繰り上げる予定です。銀行は金利が低い間に、数年で繰り上げで完済できる金額におさえました。だいたい五年後に完済予定。残りの公庫を、その時期の金利を見ながら、借り替えていくことを検討しています。
どっちが得とかすごく考えてみましたが、結局大事なのは返済力ですよね。銀行でも公庫でもどんどん繰り上げて返していける範囲内が原則だと思います。

>公庫・民間の二本立てのすまいる協調融資がお勧めですかね。
スマイル融資って、民間BKはあまり積極的ではないので審査が通らない事が多い！って聞いた事が有るのですが、どんな物でしょうか？積極的なBK・消極的なBK等、スマイル融資ご利用の方、情報をお願い致します。

うちも１００％銀行の変動で３５年になると思います。（まだ購入していませんが）
金利は（わけあって優遇金利ですが）今現在１０年固定２％切ってます。
この手の話はあまりよくわかっていないのですが、どうやら公庫のようには諸経費がかからないみたい。
公庫は保証人を立てない代わりに何十万も払うんでしょ？　しかもバックされないんでしょ？　もったいない！
しかもこの銀行は生命保険は銀行もちです。　私は得した気分になってたけど、ひょっとしてこれって普通？　

度々ごめんなさい。
16で最初に「１００％変動」っていっておいて、結局１０年固定かよ！って感じですね。
自分でも混乱してました。　本当のところは１０年固定です。　変なカキコしてごめんなさい。

すいません。銀行の固定金利での質問です。銀行に聞けと言われそうですが・・
たとえば１０年固定で３５年ローンを銀行で組んだとします。
固定期間中の当初１０年の間に金利が上がった場合、１１年目からの
支払時に新たな金利での支払＋当初１０年間では支払っていなかった
金利上昇分によって生じた未払い利息分も１１年以降に支払わなければ
けないと、とある住宅指南書にかかれているのですが、そういうことって
あるのでしょうか？

？？？
１１年目は、ローン残金に対しての利息ですよね？
なぜ１０年間で払い終わった元金の一部まで、金利が発生するのでしょうか？
３５年ローンなら、残り２５年ローンの話しですが。。。

>銀行に聞けと言われそうですが・・

ご質問の意味がわかりませんので、その通りです。

２５年ですが１００％銀行で借りる予定です。最初２年は固定で残りは変動金利。
公庫だとたしかに固定で固いですが、１１年目から金利が上がるというのがサラリーマンの年功序列の考え方を残していて納得いかないです。
うちは自営なので１１年目から収入が上がる保証ないし。別に好きで銀行から借りるわけではないけどお上の仕事は後手後手で時代遅れなものをそのまま残してるので公庫も金利を下げてるとは言え今の時代にそぐわないやり方ですよね。それに本格的なインフレになったら金利も上がるけどマンションの相場もぐっと上がって逆に得するのではと思うのですが。

ぴいさん
年功序列の考え方が納得いかない、とか、この際考えないほうが良いと思います。
２５年もの長期のローンなのですから。
どのくらいの収入の自営をなさっているかにもよりますが、
２５年もローンを支払いつづけるのは、大変です。
冷静に考えましょう。
確かに公庫は11年目から金利が上がりますが、「1回だけ」です。
しかも、「３．５％（2003/7現在）」です。
それから最後まで３．５％でいてくれるんですよ。
どんなに物価が上がろうが、景気が回復しようが、です。
銀行の変動は、その時の景気や経済状況により、決定されるのでしょうから、
景気がよくなれば、どんどん上がっていくでしょう。
公庫の３．５％を超えて、上がっていくと考えておいたほうがいいでしょう。
もちろん、未来のことは誰もわかりません。
でも、ローンは２０年ですよ、いつまでも今の低金利でいてくれるとは、思えないんですが。
バブルの頃、銀行の変動金利は、６〜８％までいっていたらしいですから。
下がりすぎた金利は、その反動で必ず上がるってどこかのHPで読んだ記憶もあります。

そこで、提案ですが、
銀行の長期固定のローンはどうでしょうか？
新生銀行だったかスター銀行だったか忘れましたが、
３０年で３％固定ってのがあったと思います。
これなら公庫のように途中で上がったりしませんし、
公庫の３．５％より低金利だし、ぴいさんには向いているかもしれませんよ。
繰上げ返済の手数料も無しだったかも。すみません、うろ覚えで。
ぜひ、いろんなローンをお調べになって決めてください。
ちなみに僕は３５年ローンを公庫（８０％）と銀行（２０％）併用でくみました。

へじさん、お返事ありがとうございます。
レスが付くと思ってなかったので、色々と考えていただいてうれしいです。

２０年たったら景気は上向きになるのかもしれないという考え方も判りますが、
私も主人も私の親もその程度では景気は回復しないと思っているのです。
我々が生まれてからずっとインフレで物価は上がるのが当たり前だという感覚が
ありますが、それは戦後の高度成長期の時代だったからであってバブル後
デフレとなった今はそんなに急に景気が回復しないと思うからです。
少なくとも８０年代のバブルのような時期はないのではと思うのですが、どうでしょう。

でも正直このスレッドを読んでからはホントに良いのかなという気にはなってます。
公庫で借りて金利が下がって何故３．５％も払ってるんだろうと思う時期が来たら
借り換えを考えればいいということでしょうか。
でもその頃ってマンション事情はどうなってるんだろう。供給過剰で価値が無くなっていたら
それも出来ないけど・・・。

↑ごめんなさい、へじさんではなくへぢさんでした。
３０年固定金利の銀行ローン、ちょっと調べてみます。
でもうちはそんなに収入ないので、審査に通らないかもしれません。

ぴいさんへ
すこし金利に関して誤解があるように思われます。
長期金利は景気と連動するわけではありませんよ。
そもそもここ１年ほどの超低金利は、異常なもので、
たとえ景気がこのまま停滞しても、国債の買い手が減れば金利は上がります。
生意気でごめんなさい。ただ少し心配になったので、ご参考までに。

この前ファイナンシャルプランナーの講演を聞きました。
2008年頃にインフレになる可能性はあるといっておりました。
その根拠は国債の大量償還です。小渕さんが首相の頃(1998年頃)
景気対策で大量に国債(10年満期)を発行している。10年満期なので
2008年頃に償還が集中するということです。

rokuさん、匿名さんレスありがとうです。
あまり詳しいことも判らず恥ずかしい発言をしてしまったのかと思えてきました。
やはりわざわざ変動金利を選ぶのは無謀ということでしょうか。
たしかに金利が高い時の変動なら下がるだけですが、低い時は上がる可能性の方が高いですよね。
今は銀行でも３０年固定の商品が結構あって驚きました。

変動金利での返済を選んだ方は何故そうしたのかを聞いてみたいです。

初めまして、皆さん詳しいですね。
私は変動金利自体よくわかってない人なので、ちょっとWebで調べてみました。
ここ↓が分かりやすかったですね。
http://kodansha.cplaza.ne.jp/mgendai/2010/2010_2.html

損得を計算したら、いまは銀行ローンですが、固定金利は今後支払いが増額しないから安心です。
いわば３５年であれば毎月同額家賃が引かれていくと思えば固定のが心配ないでしょう！
安心をとるか安さをとるか？だと思います。僕は公庫：銀行　６：４くらいがいいのでは！と・・
もしくは、銀行は1000万以内でおさえ、のこりを固定金利にするのがいいと聞きました。

それなら全額銀行の固定にすればいいのでは？
何故固定＝公庫となるのでしょう？

デベは、変動型を進めますよね。
それは、提携銀行があるから。
銀行にももうけをあげないとね。
個人的には、変動と固定を組み合わせて、繰り上げ返済を活用します。
繰り上げ返済も、その時に金利動向を見比べて、得する方を優先的に返済します。
センスが重要ですね。

>>30
公庫は申し込み時金利、銀行は実行時金利だからです。
入居が近いなら銀行でしょう。
入居が１年後、タワーなんかで２年後とかになるなら、とりあえず公庫を申し込んで金利を確定させておくのが正解です。
銀行は後からでも選べます。その頃にはキャンペーン内容も変わってるだろうし。

>>30
あと、35年ローンを組んでも実際に35年かけて返す人は非常に少ないからです。
頑張って15年ぐらいで返すor15年ぐらいで売ってしまう場合は、公庫の当初10年間の低金利が、銀行の長期固定に対して大きなメリットとなります。

それなら10年固定かJAで借りた方がいいじゃん。
公庫は団信別だし。

32みたいな”正解です”なんて書いて、自分の考えが常に正しいと
思ってる人って嫌われてんだろうな・・・。

銀行で借りるのは良いと思いますよ。今の金利なら。
申し込みを躊躇するほど公庫を毛嫌いするのが理解できないです。わずかな手間と手数料なのに・・・

>>34
だから、銀行もJAも実行時金利ですよ。団信分（0.3%相当）なら、１〜２年で変動する可能性も十分にありますよ。

１年前は公庫の当初10年間金利が2.0%だったんですよ。
団信別を考慮しても、現行の東京三菱10年固定2.2%に近い水準です。

１年で、これだけ違うんです。
入居まで間があるなら、とりあえず公庫を申し込んでおいた方が良いと思います。

デベが公庫を毛嫌いするのは、知識がないから？
火災保険・地震保険だって、一般のものより安いし。
金利も高くありません。
市場の動向をにらんで、公庫から銀行に変更もできますよね。
銀行から公庫へは変更できないことを考えると、メリットもあるかと思いますけどね。

1年前は東京三菱が1.9-3.4（団信込）やってたね。
最近公庫は高いよ
2.7-3.45（団信別）のどこに魅力があるのかな？

>>39

一年前に契約して間もなく入居の人は公庫の２．０％は申し込みできましたが、東京三菱の１．９％は使えません。（現在、東京三菱１．９％はありません。）

今、公庫は２．７％ですが申し込みしておけば一年後、二年後に入居でも２．７％で借りられます。
銀行は実行時まで金利が確定しません。一年後、二年後に銀行から１０年固定２．４％以下（２．７％から団信相当０．３％を引いた数字）で借りられる保障はありません。

私は公庫から借りるべきと言っているのではありません。入居まで間があるなら申し込んでおくべきと言っているのです。

いざ入居の時、申し込み時の公庫金利２．７％と、銀行の実勢金利を比較して有利な方を選べば良いのです。
最初から銀行に絞って、公庫２．７％を見逃す必要はありません。（一年後・二年後、銀行の１０年固定が３％や４％に達しないと言い切れますか？）

でも公庫が下がってたら、逆に後悔するよね。
いつ申し込めばいいかなんて超能力者じゃないと分かんないよ。

ところでなんで2.4％なの？
比較するなら反対に2.7に0.3をたさないといけないのでは？

公庫が下がってたら、銀行も下がってますから銀行から借りれば良いだけです。

公庫２．７と比較するのは銀行３．０ですね。間違えました。ご指摘ありがとうございます。銀行１０年固定が３．０に達したら、今の公庫相当という意味です。

会社の優遇金利と言ったって実行時金利でしょう？公庫を申し込んでおくべき、という点には変わりないですよね。

すげーな優良企業向けの提携ローンって
長プラ＋0.3％全期間固定または短プラ-0.3％変動とかなのにな。
これが1、2年後に公庫の今の金利より高くなるかもしれないなんて
予想するんだ。そうなったら日本発の世界恐慌だね。

>公庫が下がってたら、銀行も下がってますから銀行から借りれば良いだけです。
この時点でローンキャンセル特約は消滅してるよ。また公庫は申し込めないし。

そもそも2年後入居のタワーに今から契約している時点で＊＊＊何だよな。
周りは値引きしてもらった人たちばっかりだよ。

>>45

客観的に見て、32の内容が正しいように思いますが？
私も公庫に申し込んだクチですが、本当に微々たる手間と手数料でしたよ。４００円ぐらいでした。
結局、財形にしましたけどね。

＞この時点でローンキャンセル特約は消滅してるよ。また公庫は申し込めないし。
この意味が理解できないのですが、当然ながら銀行（私の場合は財形）の融資ＯＫを貰ってから公庫を断るわけです。
何か問題がありますか？最初から銀行一本に絞ったところで、最終的に融資が断られる可能性があるのは同じでしょう。
そもそも、銀行に融資を断られる可能性がある方は公庫にしておくべきだと思います。

＞そもそも2年後入居のタワーに今から契約している時点で＊＊＊何だよな。
＞周りは値引きしてもらった人たちばっかりだよ。
こういう書き方は良くないでしょう。そもそも話題と関係無いですし。

公庫を申し込んでおいた方が良いというアドバイスは正しいと思いますが、何故こんなに否定されているのでしょう。

＞すげーな優良企業向けの提携ローンって
＞長プラ＋0.3％全期間固定または短プラ-0.3％変動とかなのにな。
＞これが1、2年後に公庫の今の金利より高くなるかもしれないなんて
＞予想するんだ。そうなったら日本発の世界恐慌だね。
結局、公庫の方が良い条件になるとは思えないということでしょうけど、それぐらい低い確率であったとしたって４００円程度で保険かけられるなら安いもんですよ。
受験で言えば、すべり止めみたいなもんです。

申し込んでも申し込まなくても同じなら申し込んどくべきだと思いますが、申し込むべきではないと主張するだけの根拠がありますか？

長プラが劇的に上がるとは思わないけど下がるとも思えないね。公庫の当初１０年間金利は確実に上がるでしょ。公庫は二段階金利の差を縮小廃止の方針なんだから。

>長プラが劇的に上がるとは思わないけど下がるとも思えないね。
上がる事も下がる事もある。劇的ではないけど。

私はソニー銀行の３５年変動金利にする予定です。
保証料・団信料がいらないのと、繰上げ返済の手数料が無料ってのに
惹かれました。金利が上昇した場合、そのとき考えりゃいいやって
楽観的に考えてます。

？劇的に上がる事はありますよ（どの程度の振れ幅を劇的というかは別
ですが。。。）。ヒストリカルデータ見れば分かるでしょ。
以前にも書き込みありましたが国債大量償還が待ち受けているのは現実
ですし、金利上昇リスクは現在非常に高い、というのは一般認識で構わない
と思います。
あとはうまく運用していけると考えれば変動にしておいて危機を察知した
時点で固定化するんでしょうね。これが出来るなら30年スパンとかで100％
なんていうおっとろしい選択もいいんじゃないですか？　まあそんな運用が
出来る人なんて普通いないですけどね。

財形の1.5%もいいよ。
団信部分を加えたとしても、1.8%くらいかな？
手数料も低いし。
5年固定だし。

と、考えると、変動と比べてもメリットはあるはず。

>>52
年率0.8％以上の上昇率＝ギャロッピング
年率1％以上＝ハイパー
でしたよね。確か・・・。劇的というのはギャロッピング以上の事でしょう。

自分はUFJで変動、全期間1％優遇なので1.375％団信込。
公庫との差額分を貯金して、年に一度繰り上げ。
元金の減りがかなり早い。

＞４９
できないの？公庫の申し込みをしたときに、できるって言ってましたけど。

変動金利100％も選択肢としては有りですね。
金利安いからその分繰上げできるし。

勤務先の提携ローンで短プラ−0.375％団信込、保証料不要、手数料不要
1％団信込変動で借りています。保証料、手数料、金利の差額は繰り上げに。
支払い金利が2％を超えた場合会社の福利厚生費より負担。
かなり満足。

>>56
できますよ。49は嘘。
長プラが下がっても公庫は下がらないと思う。借りるか借りないかは入居前に決めれば良いとして、金利が上がるかもと思ってる人は、とりあえず公庫に申し込んどけばいいよね。

は？何いってんの？あんたの会社では公庫に申し込んだら提携ローンを使えないような内規でもあんの？あんた販売員？販売員必死だな。提携ローンじゃなきゃ困るもんな。公庫に申し込まれたら結果的に提携ローンにしてもらっても事務手続き大変だもんな。60が本当かどうか銀行に聞けばすぐわかるよ。みんな鵜呑みにせず銀行に確認しましょう。

あんたの会社って？
なんで会社が出てくるの？
文盲なのかな？
興奮しないで興奮しないで。

それと興奮して書き込むときは
串ぐらい刺しましょう。

>>61
君おちょくられてんのよ。

>>62

61は60を不動産販売員だと疑ってると思われ。
あんたの会社＝60の勤務先の不動産販売会社では公庫申し込み者にキャンペーン金利を斡旋しない内規でもあるのか？という意味だろう。

ふーん。自分の意見が通らないと、相手の素性を勝手に想像ね・・・。
と、またおちょくってみる。

ま、49や60は嘘なんだけどね。61がムキになるんで面白いんだろうけど、知らない人が信じちゃ災難だから嘘はやめようね。

残念ながら本当なんだな。

46です。証明できませんが32とは別人です。

>>47
＞銀行はいつでも長期固定をやってるわけではないよ。
＞2年前にはどこでも扱ってなかった。キャンペーンを除けば
＞今でもＵＦＪしか扱ってない。そうなったとき長期固定は公庫しかないよ。
＞そのとき今より下がってる可能性もあるわな。
なるほど。確かに、銀行の長期商品が無くなる可能性も公庫の金利が下がる可能性もありますね。
起こりえないレベルとしては以下と同程度だと思いますけどね。
＞すげーな優良企業向けの提携ローンって
＞長プラ＋0.3％全期間固定または短プラ-0.3％変動とかなのにな。
＞これが1、2年後に公庫の今の金利より高くなるかもしれないなんて
＞予想するんだ。そうなったら日本発の世界恐慌だね。

今、長プラって1.7％ぐらいでしたっけ？これが3.0％になったら、現在の公庫レベルですね。
+1.3％ですか。１年後ならハイパーインフレですけど、２年後なら起こり得ないレベルじゃないかも知れませんよ。
私は経済の専門化家でもないし何の根拠も無いので戯言と思っておいてください。

なるほど、ご指摘の通りだと思うので言い方を訂正しておきます。
「入居までに１・２年の間がある方で金利が上がるかも知れないと思う方は、とりあえず公庫に申し込んでおく手もありますね。金利が下がったら損する可能性も認識しておいてくださいね。私は経済の専門家でもなんでもないので、金利が上がるか下がるかなんて予想できません。自己責任で判断してくださいね。」

言いたかったのは65の通りです。興奮してすみません。もう釣られないようにします。銀行に聞けば本当の事がわかりますので。

戯言は人前で言わないほうがいいですよ。

>長プラって1.7％ぐらいでしたっけ
経済を知ってる人間から言うと、この発言の方が恥ずかしい。

61=70です。

優良企業向の提携ローンって、ある一定以上の金利の場合
その分は企業が負担するんだよね。
だいたいが2.3％だよ。

46です。

>>71
素人が知ったかぶりして申し訳ありません。
もし、よろしければ真実を教えてください。まさかとは思いますが、私のような素人の戯言を信じる方がいては困りますので。

それで、経済を知っている方ら見て「現時点で、とりあえず公庫に申し込んでおく。」というのは愚策なのですか？大事なのは、そこですので。
ヤ○ー掲示板で相談した時は、そのようにアドバイスされたんですよ。そんなもの信じる方が愚かだと言われれば返す言葉もありませんが。

金利が上がると思うなら申し込めばいいじゃん。

>>74
あなたへのアドバイス。
数年後に竣工の物件なんて買うのはやめなさい。

46です。

>>73
そうなんですか。私の勤務先には、そういった制度は無かったように思います。
その代わりに財形の制度があるのかな？3.0%を超えたら会社が負担してくれます。

そういった制度がある企業って多いのでしょうか？
制度が無かったら＊＊＊だ、みたいな書き方は掲示板の主旨に合わないように思いますけどね。

制度があるのが勝ち組で制度がないのは一般です。

掲示板の趣旨に合わないのは、公庫の話題自体があってない。

46です。

>>76
アドバイスありがとうございます。と言っても私の事じゃないんですけどね。
なんで、こんなに一生懸命になってるんでしょう・・・

46みたいに書いちゃったので、これが間違ってるんなら訂正しておかないとなぁと思っている感じです。
素人が余計なこと書かなければ良かったですね。

ここは
”変動金利１００％で３５年ローン組んだ方”というスレです。
公庫の話題はスレ違いです。

>>80
あなた女性でしょう。女性がムキになると荒れる傾向があるんだよね。

46です。

>>81
そうでしたね。それを言うと、もう１年ぐらい前からスレ違いですね。
変動金利１００％で３５年ローンを組もうと思っている方には、とりあえず公庫も申し込んておくという考え方は有益だと思いますけどね。

では、私はスレ違いなので退散いたします。
それから、残念ながら男です。

> 46さん
現在の長プラ水準合ってますよ。お気になさらず。
むしろ71の発言の方が恥ずかしい（苦笑）
変動金利100％35年なんてローンをテーマに語る時に公庫の話が
出て当然でしょう。スレ違いでもなんでもないですよ。
どうもただただケチをつけるだけの輩がいらっしゃるようですね。

そうですね、公庫の話がないと、銀行の話もできない。
どちらかだけの偏った情報では、こういう話題は判断できませんよ。
>84さんのおっしゃるように、すれ違いではありませんよ。

85です。
84ではありませんので、あしからず。
私は、公庫財形と銀行（3年固定）を使っています。
こういう話題のときには、両方のメリット・デメリットを考慮して決めるべきだと思っています。
両者の情報を入手して、自分自身の価値観で判断していくべきだと考えます。
FPのひとも、そういうアドバイスでした。
自分の書き込みも、そういう意図でかきました。

公庫買取型証券化ローンは？

長期か、短期かは人それぞれの考えやし、どうでもええやん。

それより、35年変動金利で組むメリットって何やろな？
そんなん２年固定とかで刻んだ方が特なんとちゃうか？
２年間は少なくとも変動より低いし、２年後は放っておいたら変動になるんやろ？
それやったら絶対特やんけ。なんで変動のままにしとくんや？？

＞92
なんでそんなに攻撃的なの？

マルチポストって、何？

>>93
なんでそんなにでしゃばりなの？

景気が良くなっても、設備投資に回らず債務返済に使われ、また従業員の給与にも反映されない。債務返済が終わってもいままで更新されなかった設備投資に回り、その後に給与になるので、ここ当分は所得の上昇はないでしょう。
つまり、安い物しか売れず、物価の上昇はあり得ない。デフレ傾向は今後も続きます。長プラが下がっているのもこれを物語っています。
ということで、ここ２〜３年は金利の上昇は考えられません。短期固定のチャンスです。いま元金を出来るだけ低金利で減らしましょう。あと１回は１％以下の低金利を享受してもOKと思います。しかしワイングラスのピラミッドの底辺のグラスにワインが満たされたとき一気に上昇するでしょう。
公庫や銀行で長期固定を選択した人も否定しません。なぜならものすごく銀行健全化に貢献している人だからです。尊敬に値します。

84
ガレリアの人がここにいる・・・。

k

＞100
そうやんなあ。俺もそう思う。
やっぱり短期固定で刻んだ方が特やな。
損するとしたら、短期固定にしてる間に、もっと金利が低い短期固定が出てきたときやな。

やはり公庫の団信が毎年１０万は痛い。
それが当たり前だと思ってたよ。
５年で５０万だからね。
つー訳で銀行に借り換えしました。

契約した時の利率にもよるよね。
利率が低い時の公庫や財形だったら、銀行に借り換えしないもんね。
団信＝銀行金利+0.2%くらいだっけ？
3,000万円借りて、年間60,000円・・・
利率を取るか、団信代を取るか・・・計算して得な方を選びましょう。
おいらは、公庫財形1.52%。団信代を入れたとして1.7%くらい。
5年固定の銀行の方がお得かもね。
でも、長期的に考えて（個人的な趣味で）、今のところ財形を選択しています。

> 100
これからまだまだ下がると睨んで変動にしています。
変動にした皆もきっとそうでしょ！
それに変動だと繰上手数料も安いよ！

絶対ではありませんが、変動金利はこれ以上下がる可能性は極めて低い。
何故なら、変動金利は銀行の短期プライムレートを基準にしているから。
市場の短期金利はほぼゼロの為、これ以上は低くならない。
しかし、短期固定よりも変動の方がメリットがでる場合もある。
短期金利と違って、長期金利は最低の頃に比べれば、まだ下がる余地はある。
短期固定といっても2年固定はあくまで長期金利に連動する為、2年間でもっと低い固定金利がでる可能性もある。
とりあえず変動にしとけば、その選択も可能となる。
もちろん、低くなった固定にシフトしたときのメリットとそれまでの変動−2年固定の差額のデメリットを比較する必要があるが・・・

量的緩和政策の導入により、公定歩合が0.1%となり、
それ以降、変動住宅ローンの連動する短プラは1.375%が続いています。

変動住宅ローン金利は、長い間、1.375+1.0＝2.375%　となっており、
市場金利はもうこれ以上下がらないのでローン金利も、と思っていたら、
銀行が利鞘を減らして、全期間-0.7%キャンペーンで、実質、1.675%となっています。

なので、市場がこのままだとしても、銀行が更なるキャンペーンをすると下がる可能性は
残っているのですが、今月の雑誌のニュース記事でどこかの銀行が
「もう無理です・・」みたいな発言をしたそうで、やはり「今以上下がる」というのは
考えない方がいいですね。きっと。（下がり幅ももう残ってないし＾＾）

短期と長期の区別は原則1年です。また、変動は短プラが基準なのに対し、固定はスワップレートが基準です。
短プラは銀行が政策的に変更するので、固定歩合同様、あまり動きませんが、スワップレートは毎日刻一刻と変わっています。
スワップレートがもう少し下がると考えている方は、一旦変動にしておいて、最も下がったときを逃さずに（2年でも10年でも20年でも）固定化できるチャンスを持ちます。
1年固定の方は1年間、2年固定の方は2年間は何もできません。1年後、2年後に金利が上がってしまったら、それを享受するしかありません。
これが1年固定・2年固定を選択するメリットです。勿論、必ず長期金利が下がるわけではないので、結果としてどちらが得かはわかりませんので、それぞれの方の考え方次第です。

短期金利はこれ以上下がる余地がありませんが、107さんのご指摘のように銀行のキャンペーンにより住宅ローンの変動金利が下がる可能性はあります。
然し、これは新規に借入をする方にしか適用されませんので、既に変動で借入をしている方には無縁です。104さんは既に変動で借入をしている方と思われる為、銀行がこれからキャンペーン優遇を大きくしても適用されないので、金利がこれ以上下がる可能性は極めて低いと思われます。
また、これから借入する方も、銀行のキャンペーンがこれ以上良くなるとは思えないので、そろそろ限界と思われます。
最も低い条件の銀行に他の銀行が合わせる（下げる）可能性はありますが、最も低い条件よりも下げる可能性は、銀行の収益面から見て難しいと思いますよ。
ただ、三菱東京−UFJ、三井住友−UFJの統合問題により各銀行のリテール戦略は変わる可能性もあるので、絶対ではありません。

♪わたし変動金利の住宅ローン、100％で組みました。だって、優遇金利で−0.7％、
提携ローンで−1％、将来金利が上がっても、優遇ずっと続きますって、、、、
言うじゃなああい・・・・・・。
でも、、、アンタ、優遇金利−1％でも、変動金利5％になったら4％の金利になっちゃいますからああ!残念!!
はやく固定金利に変えないとやばいぞ斬!

拙者、、、、東京三菱銀行の10年固定断られましたから・・・。切腹!!

固定金利2.15%でもし金利が上がらなくても変動のほうが得だったと思うくらいで支払いは続けれるが、
変動で金利が思いっきり上がった場合は返済不能⇒自宅は競売。

リスクヘッジは考慮必要。

もし変動＋固定合わせ技ができるなら、それがBEST！

思いっきり金利が上がった場合に、固定なら安泰などと思っているのは素人。
契約の時に渡される細かい字でびっしり書かれた規定書をよーく読んでみなさい。
次のような記述があるから。
「・・・の場合を除き、借入要項記載の利率は変更しないものとします。
ただし、金融情勢の変化、その他相当の事由がある場合には、銀行は、
借入要項記載の利率を一般に行われる程度のものに変更することができます」

まあ滅多なことでは発動しないだろうけど、
本当の経済危機的状況になれば発動はありうるだろうね。
無条件固定などという商品はこの世にないということ。

>契約の時に渡される細かい字でびっしり書かれた規定書
そんなの貰ってないよ。A3が1枚だけ。某メガバンク

もし5%になろうものなら日本破綻と読んだ。

112さんの契約が特殊なのでは。
１０年固定を契約して、銀行が長期金利が上昇したから金利上げるなんてありえない。
契約に特約があれば別でしょうけど。

アメリカの30年固定住宅ローンは6％後半。
グローバルスタンダードである。
ジャパンスタンダードは異常。だから今、外資が日本で金を調達して日本の不動産を買いあさっているわけ。
2％程度で借りて、10％前後で回しているからね。
団塊ジュニアの住宅購入がこれから本格化する。
これまでの日本もアメリカも、30歳後半から、40歳前半の人口が増える時期は必ず地価が上昇している。
3年〜5年後には土地バブルが・・・。
現に、ここ半年、織り込みチラシの物件価格が若干上昇してきている。
金利の上昇は、長期国債価格の低下⇒
長期金利指標の上昇⇒
財政投融資金利の上昇⇒
公庫基準金利（フラット35）の上昇⇒
銀行固定金利の上昇⇒
ゼロ金利政策解除⇒
短プラレート上昇⇒
変動金利上昇という順番だ。金利は、早いから、気をつけろ！！

>>115
そうでもないな。どの銀行にも非常事態を想定した規定がどこかに載っている。
（ちなみに>>112の文面は某大手都市銀行）
通常は契約しないと約款は貰えないし、ネット上で住宅ローン約款を開示して
いる銀行は滅多にないけど、例えば

ソニー銀行
http://moneykit.net/visitor/stpl/stpl55.html
第8条　適用金利
4．本条1項から3項にかかわらず、金融情勢の変化その他相当の事由が発生した場合、
適用金利が見直される場合があります。

グッドローンも金利見直し条項はあるのでしょうか？

なんといってもソフトバンクです。必ずあります。

私はソニー銀行の変動金利で30年ローン組む予定です。
今なら0.7パーセント優遇で変動金利は1.1程度。
固定への切り替えが自由で手数料もかからないので、変動で引っ張るだけ引っ張ってそのあと、固定金利に移行していこうと思っています。

フラット３５はないですよね？
担当者に変わりませんと聞いたけど、不安。。
でも、証券化ローンやし、いけるんかな。

住友で2600万残　変動　2.375％　で30年で組んでます。
一昨年脱サラして自営業に転職したので、固定等の他銀行の借換が出来ません。
このような場合、エライ人どうしてますか？　アドバイスお願いします。

変動金利のままこれ以上あがらないことを祈る

どんな銀行であろうと「何かあれば金利変えます」は入っていると思う。実行するかは別の問題。
これは、世界恐慌的な事が起きた場合のリスクヘッジ。余り気にする事ではない。もし、実行されれば固定を反故にするわけだから、変動金利なんてすっ飛びます。笑
>122
貯蓄して、何時上昇しても未払い利息が発生しないように繰り上げ返済できるようにしておく。
これ以外対策は無いと思う。

>金融情勢の変化、その他相当の事由がある場合には、銀行は、借入要項記載の利率を一般に行われる程度のものに変更することができます

そんな非常事態まで想定してどうする？
その時は「変動」だって同じように上がってるわけだし。
それとも、そんな事態のときは「変動」のほうが得なのかい？
何が言いたくて そんなことを持ち出したか　よくわかわんね。

また、過去をみれば銀行自体が経営失敗しても、固定金利を変更することなく国有化を選んでるし。
マジで固定金利を反故するような事態の世の中なら、無茶苦茶なわけで変動も固定もクソもないと思うな。
逆にハイパーインフレでローンなんてなくなってるんじゃない？

>>124
ありがとう、銀行にも相談に行ってきます

>>112
あなたもちょっと素人っぽい

122いろんなスレに同じこと書き込んで。
マルチうざいよ。

９年前に購入したマンション。２割頭金、２割民間、６割公庫
今になって考えると全部民間の変動ローンにしておけばよかった。
あ〜あ大損した

ずいぶん古いスレが復活してますね。
一年前の自分の書き込みを読んで、なんて＊＊なんだろうと反省しきりです。
固定組むのに一番いい時期に変動にした私って・・・

>>122
ワー本当だここにもいた・・・
ところで今はやっぱり固定の方がいいのかな？

>>129
それは個別の事業資金融資の話でしょ
無数にいる住宅ローンの債務者に対してはそんなことできません

>>124
＞「何かあれば金利変えます」は入っていると思う。
＞実行するかは別の問題。
＞これは、世界恐慌的な事が起きた場合のリスクヘッジ。
＞余り気にする事ではない。
そうでもないんですよ。
２０年近く前、低金利からかなりの高金利になり
年利６．１％の「低」利回りの国債が暴落した頃のこと、
実際に固定金利の「金利引き上げ」を各銀行が
既存契約者に要請したんですよ。
この時に要請を応諾した人の契約金利は
実際に引き上げられました。
勿論、拒否した契約者は引き上げられず
契約時の金利のままでした。

１３４投稿の訂正
×　２０年近く前
○　２５年くらい前

６．１％の国債はロクイチ国債と言って
１９７８年昭和５３年に発行されました。
１９８０年代はじめ頃のことでした。

>>この時に要請を応諾した人の契約金利は
>>実際に引き上げられました。
>>勿論、拒否した契約者は引き上げられず
>>契約時の金利のままでした
これって応諾した人だけ損をする形で不公平のように見えるが、どのように
要請したのだろう？応諾しても債務者側にメリットが全くないように思える。

つまるところ、やっぱりこういうことですね↓

＞「何かあれば金利変えます」は入っていると思う。
＞実行するかは別の問題。
＞これは、世界恐慌的な事が起きた場合のリスクヘッジ。
＞余り気にする事ではない。

無知なFPが固定を進めるからこういう結果になる。
FPの中にはどうみても住宅ローンを利用したことがなさそうなやつもいて、
固定が原則なんていっている。
固定に縛られると、借入時の金利のみでなんか一生を左右される心理になる。

私は多数の方がアホだと書かれている１０年間固定金利
で約３年前に３５００借りました。
当初から飛ばして毎月繰上げ返済（手数料無料）し、現
在の残は１９００弱となりました。
恐らく後、４年程度で全額返済となると考えています。
なお、事情により７年後（借入から１０年後）に借入残
高があれば、貯金である程度返済し、残高４００以下に
するつもりです。
と言う事で、私は家計に余裕があれば１０年間のみ固定
もありかと考えます。

そんなに早く返せるんだったらなおさら変動のほうがいいじゃない？

>>138
変動にしたら、それこそ一生金利で生活が左右されるじゃん
固定だったら生活設計しやすいし、
あまり余裕がない人には当然の選択肢

来週、金消契約なんだが、いまだに35年の変動にするか長期固定にするか悩んでる。

>>142
悩んでるんだったら、最初は長期固定で組んでおいたら。

数年たって、まだまだ低金利が続くと思えば、変動に借り換えればよい。
保証金だって一括返済時に、ある程度戻ってくるので、
それを借り換え先での保証金に当てればいい。

もし、逆に変動で組んでしまって、
数年後、どんどん金利が上がっていきそうになったとしたら、
それこそ長期の金利は高すぎて、借り換えなんかできなくなる。

１０年固定なんかは、固定期間中は繰上げできないか、高い手数料を取られるものもあります。
142さんの検討しているものがそれだと、借換えは難しいかな。

変動にするか悩める余裕があるんなら、変動にしたら？
今でも悩んでるくらいなら、どっちを選んでもきっと後悔の念は残りますよ

143のやり方はセオリー通り。
低金利のときは固定で、高金利のときは変動でという教科書的な考え方。

145の方はギャンブラーか投資家向けかな。
低金利の時期に、いかに自制心を利かせて、金利上昇にも耐えられるように
貯蓄・運用できるかがキーポイント。消費してしまったらアウト。

>>146
↓これこそまさにセオリーですよ。
今変動や短期固定を選ぶ人は、これができると踏んで選んでるんですから

低金利の時期に、いかに自制心を利かせて、金利上昇にも耐えられるように
貯蓄・運用できるかがキーポイント。消費してしまったらアウト。

>変動にするか悩める余裕があるんなら

この「余裕がある」の意味を理解して悩んでるなら、まさにそのとおりですね。

えっ、今は変動の方が金利安いから　固定より楽でしょ？
と言ってるような人は最高

いや、今の変動の金利の方が、超長期よりいっぱい借りれる（月々の支払いは同じでも）
と言ってる人は超最高

固定でもいけるけど、変動を選ぶ人は、あえて勝負に出ているわけですよね。
でも、消費の誘惑は相当でかいですよ。
新しい家に住むと、あれも新調したい、これも揃えたいという誘惑が盛り沢山です。

10年以上の固定に切り替えたり、新規固定でローンを組んだりしてる人は＊＊＊み。
15年や20年固定は、その間変更できないんだよ！ギンコ丸儲けｗｗｗ

金利なんぞ上がっても0.25％が２回程度、その後じり安ｗ
日本国は金利を上げれる訳が無い、外圧や借金の関係でね。

>>151
そんなもん、借り換えればなんでもありでしょ。

というより、
> 金利なんぞ上がっても0.25％が２回程度、その後じり安ｗ

．．．
Ahooo

この前テレビ東京系列の朝の経済番組見ていたら、これからの日本経済の状況から考えると、
日銀はゼロ金利解除なんかしてる場合じゃないと言っていました。

で、何をすべきと言っていたの？

ゼロ金利継続で行くべきだと言ってました。
景気が悪くなりまたデフレに戻って、日経平均も1万円台に逆戻りだって・・・・・

> 金利なんぞ上がっても0.25％が２回程度、その後じり安ｗ
は確かに極端な意見かも知れんが、前回解除した時もすぐに０＆量的緩和でしたよね。
「あれはＩＴバブルが、、、」「今回は土壌が違う」って反論があると思うが、そんなの結果論。
今回もどうなるかわからないよ。もちろん金利上げ上げになるかも知れんし。

>>152,153
いずれにせよ、政策金利を３〜５％くらい上げなければインフレ＆景気良すぎて困る！ってな状況になると思ってるの？
私は向こう５年は２％ＵＰ程度かなあと思ってます。

試算
・3300万円を30年固定年利2.98%(住友信託銀行で可能(属性にもよるが))で元金均等返済で借りた場合
　月支払額の総額：4779万1902円

・3300万円を初期年利2.375%、全期間優遇1.2%(中央三井信託銀行で可能(属性にもよるが))、全期間変動金利で30年返済で元金均等返済で借りた場合
　　・半期ごとに年利0.08%の上昇が30年間続いた場合(つまり30年目後半の優遇前金利は7.095%)
　　　月支払額の総額：4658万7927円

　　・半期ごとに年利0.1%の上昇が30年間続いた場合(つまり30年目後半の優遇前金利は8.275%)
　　　月支払額の総額：4852万6854円

　　・半期ごとに年利0.2%の上昇が10年間続き、その後は同じ金利(優遇前金利6.175%)の場合
　　　月支払額の総額：5209万5190円

さて、この試算結果を皆様はどう解釈しますか。是非聞きたいです。私は変動金利1本でもいける(つまり固定金利1本より安くすむ可能性がおおいにある)と思うのですが。

>>158
私も変動（もしくは短期固定）で問題なしと思っています。
実際、優遇1.2％で組むつもりです。

まだ公庫などを押さえてない方は超長期は3％超えになるでしょうから、尚更変動有利でしょうね。

よーするに、

低金利の時期に、いかに自制心を利かせて、金利上昇にも耐えられるように
貯蓄・運用できるかがキーポイント。

これができる人はそうですね。

>>158
何をいまさら・・・

>何をいまさら・・・
きびしいですね・・・(＾＾)；
　試算が過去レスにはひとつもないと思ったので、全くの同条件での借入者はいないのかもしれませんが参考にはしてくれるかもしれないという期待も込めて書かせていただきました。

162さん
金利が何パーセントまでなら全期間固定が有利でしょうか・・・。

金利２％UPまでは早そうに思います

>163さん
　借り入れ方式や金利上昇率、その金利がどのくらいになったら落ち着くか、多くの方が実際にはするであろう繰上返済の時期、額など、いくつものパラメータが組み合わさっての損得になるので、ご自分の条件に合わせて試算をしてみるといいですよ。

さきほどの試算はマキローンさんの住宅ローン計算ソフトを使わせていただきました。私はこのソフトの月別詳細表示を用い、全期間に金利を入力して上記試算結果を出しました。
自分用には、さらに併用借入をする予定なので、それらすべての金利を入力し、さらに繰上返済も考慮して借入額をどのよう２つの借入方式に振分けるか、繰上返済をいつ、いくら、どちらの融資に対して行うべきかなどを試算し参考にしました。

http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se358326.html

このソフト、併用借り入れの試算も出来てとても便利です。

いくら長期固定派でも、全期間１．２％優遇の変動を否定する人はいないでしょ

>>158
164さんがおっしゃってるように、当初の金利上昇スピードは
もしかすればあっという間かもしれませんよ
（もちろんそうじゃないこともありますけど。）

バブル崩壊後でも、しばらく変動金利は４％切らなかった。
それが橋本政権の失政で、あっという間に２％台に下落しました。

着実な回復基調となってきた今、
当初５年程度で４％台に、その後じり上げ、ってなことを想像して
なら長期固定で行こうか、と考えている私。

でも全期間優遇も捨てがたい。
さー、どうしましょうか

金利上昇＝景気拡大
金利上昇＝貸出好調、不良債権終了
って結びつけて考えれば、上昇度合いが冷静に判断できるんでないか？
景気拡大、これは各人の会社の業績が今後も成長していくと考えでしょうか？
貸出好調は、今後の会社の成長のためには銀行からの資金調達が不可欠ってお考えでしょうか？
本当に実質的な不良債権問題が解消されたのでしょうか？
住宅ローンの金利は絶対水準は据え置きでも優遇幅は大きく拡大され、実質スプレッド（銀行の利ざや）は大きく縮小している。
中国、アメリカ頼みの景気回復でしかなく、企業は成熟化し、資金余剰が生じている、また、証券市場の発達（ライブドアとかの不正でコンプライアンスは強化されるが、証券市場での資金調達熱はコスト面から見てやはり強い）など間接金融は縮小の一途。
これらを考えれば、極端な上昇は今後余地が少ないと考える。
現実アメリカもレーガン政権時は9%とかの高金利だったが、クリントン、ブッシュJRとなり、経済の回復があっても歴史上低金利のままである。

橋本政権の失政とは、確か増税をしたことによって、景気が大幅に後退したんでしたっけ？
数年後にまた増税が予定されてるんだけど、今度は大丈夫なのかな？
橋本政権時より、大幅に借金も増えてるんだけど、こんな状態では金利が上がっても知れているんじゃない？

>>168
冷静に読んだら、よけい疑問が生じてきた・・・

>着実な回復基調となってきた今、当初５年程度で
４％台に、その後じり上げ、ってなことを想像して

　確かにその可能性もありますね。0ではないっていう、いやみな言い方ではなく、十分その可能性もあると思います。
　シミュレーションをした結果、全期間固定でもキツキツの生活はしなくても返せると踏んでいます。なのに変動を利用しようとする理由は、結局のところギャンブラーなんです、私ｗ。損する可能性もあるが、得する可能性に賭けているんです。

そうですね。
超長期を選ぶ人はまるで35年間金利が上がり続けるように思っているのでしょう。
35年間上がり続ける、そんなはずは無いと思っている人は100％に近いはず。
なのに短期固定や変動を否定する人が多い。
損する時期があれば得する時期もあるので±0、あわよくば…でいいと思います。

ゼロ金利解除を見越して、各金融機関が預金金利を上げ始めましたよね
預金金利を上げるってことは、資金調達コストが上昇するってことで
必然的に貸出金利が上がることになりませんか？

日銀の政策決定会合の委員は、現在の金利水準を「異常」と言っていて
正常な水準に「戻す」と言っていましたよね

正常な水準がどれくらいかわかりませんが、
この「戻す」ということは
景気拡大とか貸出好調とか関係なく、
その水準まで金利を上げるってことでしょ？

その水準がバブル崩壊後の４％ってことだってあり得るわけで。
ってことは、ゼロ金利解除とその後の追加利上げによって
予想よりも早く４％台にってことも・・・

誰かに気持ちよく反論してもらいたい私

>景気拡大とか貸出好調とか関係なく、
>その水準まで金利を上げるってことでしょ？

景気に関係なく戻したらまた不景気になってまた金利下げなきゃいけないじゃん。
いくらなんでもITバブルの時と同じ過ちは繰り返さないだろうよ。

そもそも金利は景気に連動して動く物だから
今までは異常な大不況だったので異常な低金利だったわけで。

景気と関係なく金利を動かす利用が見あたらない。

ゼロ金利政策が異常な政策で今の超低金利になってるんだから、この金利は二度とないと思う。

>172
そうでもないのでは？今超長期を選ぶのは、あくまでも超長期金利が今までの水準より
安いからでは？
短期では金利上昇局面を避けられないかも？との不安からじゃないですかねぇ〜
まぁ、その方が計画は立てやすいし。チキンにはもってこいと言うことで。

短期とか変動の場合はリスクヘッジが面倒。この不景気の魔力で自分の給与保障に不安が
ある人が多い証拠かな？右肩上がりで給与が保障されれば変動でも短期でも「ドンと来い！」
でしょう。まして銀行の預金金利なんか・・・・だもん。

そんな、大衆心理の結果ではないかなと。

ちなみに私も超長期組みだが・・・・笑

35年間金利が上がり続けるとと恐ろしい。笑

>>176

金利とかじゃなくてこんな不景気二度と来ないで欲しいですよ。
自分の時はまだバブル末期で就職には困らなかったですけど
弟達は相当苦労してましたし、給料も安いし仕事は相当大変そうでした。
バブル崩壊直後に就職だった人達が一番哀れかもしれません。

>>175
ゼロ金利政策導入の直接的な要因は、景気対策ではなく、
当時の長期金利上昇に対する米国の圧力から導入された、との見方があります。

確かに当時（1999年）は景気は悪かったものの、「異常」とは言えず
むしろ底入れ感が出てきて、株価も上昇基調でした。

景気と「連動」しているとは言いがたい状況でしたし、
むしろ導入するために、無理やり景気との関係を繕った感があります。

となると、やっぱり176さんもおっしゃるように
そもそも「異常な政策」だったのであって、
今後２度とないという方がしっくりくるのですが・・・

>当時の長期金利上昇に対する米国の圧力から導入された、との見方があります。

ならば今更解除じゃなくてとっとと解除すれば良かったじゃん。
というか５年前解除したけど結局景気はさらに悪化。再びゼロ金利、それだけじゃ
どうしようもなく量的緩和政策。

今回の解除は景気上向きによる解除なんだからやはり景気連動だろ。

ゼロ金利と量的緩和のおかげで景気が上向いてるわけだし。
結果的には景気と金利は切っても切り離せない関係でしょう。

米国圧力も確かにあるとは思うけどね。でももしそれを言うなら米国が景気後退
局面に転じたら日本の金利も「米国の圧力」で下げなきゃならなくなりますよ。
そして今まさに米国は景気後退局面。

168
金利が4％って何の金利が4％か知らないが、仮にローンの金利とすれば優遇受けてれば3％でしょ。実質。
公定歩合が4％とすればローン金利は店頭ベース6％ぐらい行くんじゃないか？
まあ景気が過熱すれば、一過性ではありうるかもしれないが、持続性あるとはとても思えん。
35年固定を前提に考えるから、目先半年から12ヶ月の金利にぴりぴりするのだと思う。

>>176
>ゼロ金利政策が異常な政策で今の超低金利になってるんだから、この金利は二度とないと思う。
異常だから２度とない、って理論なら現在の政策もあり得ないのでは？しかも今は実質２回目だし。
将来も同じことが起きればゼロに近い状態にせざるを得ないでしょう？

多少の他要因はあっても、政策金利は景気やインフレ等（金回り）をコントロールするもの。
景気が後退したら、金利を下げるしかないでしょう。景気連動ですよ。

都市銀行はともかく、地方銀行は金利上昇に耐えられるかな？
地方中小企業は金利が上昇したら苦しいんじゃないかな。
北海道あたり本当に大丈夫なのかな？

久々に変動金利組が活発になってきましたね〜

金利が上がりそうになると、変動・短期組みはそわそわしてくるのでしょう。
長期組みの私は、そんな人たちのかゆい所をくすぐるのが楽しかったりする。

昨年０、９５％で３年固定にしたので〜
終了時に繰り上げをどどんとして、返済額軽減型予定。
その後の返済方法は、その時にならないとわかりませんけど。
そしてどどんがどれだけいけるか、ですね。頑張れ自分！貯金貯金！

今年1月18日に政府の経済財政諮問会議が経済財政の中期見通し
「改革と展望」で予想した今後のシナリオは、
日本経済の中期展望では、05年度に1.6％の名目成長率が11年度に3.2％に上昇すると予想。
一方、05年度に1.4％の長期金利は08年度に2.9％に上昇して名目成長率と並んだ後、
11年度には3.9％に上昇するシナリオを示した。

これって、政府は向こう5年で2％程度金利が上昇することも想定しているってことでしょ？
景気に連動して金利が動くとしても、やっぱり5年後には変動金利が４％くらいに
なるんじゃない？

5年後2%アップなら許容範囲でしょう。

さらに政府の言い分を信じるならば財政再建を10年計画でなんとかする「骨太の方針」
を打ち出しているわけですから、財政赤字を解消出来ない10年間は低金利で推移する
という事ですよね。日銀もゆっくりと利上げると言ってますので向こう10年間を長期
4%以内で推移すれば短期で繋いだほうが得という事になりますし、日本政府も破綻
しないで済むわけです。

>日銀もゆっくりと利上げると言ってますので (以下略)

でも、長期が上がってくると、そうも言ってられませんよ。
短期金利が長期に比べてあまりにも低いと、政府短期証券(FB)を買ってくれる人が
いなくなりますから、それこそ、政府は資金繰りに苦労することになります。
FBを公募しても入札が低調なら、高金利の長期債で資金調達するしかなくなります。
なので、長期金利が上がれば、短期金利(≒政策金利)も上げざるを得なくなってくるのです。

マーケットの長期下がってますけど。

>>191
あのー。
ここ数ヶ月の話をしても仕方ないんですけど。
５年、１０年の話なんですが。

>>190
資金繰りに困ってより高金利で資金を調達し出したら
それこそ財政破綻で終わりじゃないですか。

政府の考えはゆっくりと持続的な経済成長をさせて税収を上げて
さらに増税と支出削減をして行くというものですよね。それを
10年計画でやると言っているわけです。
ですからその間に急激な利上げで財政を圧迫してしまうとこの
計画がダメになってしまうので与謝野さんとか阿部さんとか
谷垣さんが日銀を牽制する記者会見とかしてるんだと思います。
もちろん政府の思い通りにならないのも分かってますが、日銀も
財政が破綻してしまえば元も子も無いので理由もなく急激な利上げは
無いのではないでしょうか？例えば海外から見たら日本は異常な低金利
だからとかだけの理由では誰も納得しないですよね。

と、ここまで書いておいてアレですが、そのような内容の記事が今日の
日経新聞に載ってました。なるほどなーと思いました。

長期が上がってまずいと日銀がオペやって下げますよね？

>194
たしか、今すでに日銀が国債買いまくってますよ。（金利は下がる）

>>188
>日本経済の中期展望では、05年度に1.6％の名目成長率が11年度に3.2％に上昇すると予想。
だから、これが景気向上（予定）ってことでしょ。で、それに連動して、

>長期金利は11年度には3.9％に上昇するシナリオを示した。
金利は上がる（上げる）。

この通りだと、少なくとも５年は変動有利ってことですね。

まあ、政府の予想というのは、当たるも八卦当たらぬも八卦だし。
政府予想を前提に議論するのも如何なものか。
少子化対策の出生率予想（1.3程度で底打ち反転）も全然当たらない。
しかも政府はその大甘予想を前提に財政を考えているんだから話にならんな。
こういうのは、うまい予想を前提にシナリオを考えるんじゃなくて、
最悪予想を前提にシナリオを考えるべきもの。
もはや年金財政は怖くて計算すら出来ない状態。
少子化対策をすればするほど、出生率は低下し、
団塊の世代がリタイアして年金受給側にまわるのを支えきれない、
→景気悪化
というのが、普通に考えられるシナリオだろ。
政府の大甘シナリオではそうなっていないが。

>>189さん
>>193さんやその他の金利楽観派の言い分を読んでみると、
短期金利は、政府日銀がいくらでも自由に制御できると考えておられるようですね。

短期でも長期でも、証券価格(=金利)というのは市場での需給関係で決まります。
政府が低金利の国債(FBから10年超の長期国債まで)を発行するのは自由です。
でも、その国債を買ってくれる人がいなければ、政府は資金を調達できません。
財政破綻は、国債を買ってくれる人がいなくなった時点で起こります。

今のような低金利が続けば、インフレや円安を招くので、円の価値はどんどん
滅価していきます。賢明な投資家なら、円の価値が下がろうというときに、
低利回りの金融商品を買わないでしょう。
今の低金利政策は、投資知識があまりない高齢者から財産を搾取しきった時点で
とれなくなる政策だと思います。

国民の金融資産は1400〜1500兆円で、既に公表されている累積債務は、
国と地方を合わせて1000兆円を超えたといわれています。
その差額ある間だけが、低金利政策を続けられる猶予期間です。

「政府の言い分を信じるなら」と前提してますよ。
しかし財政赤字をなんとか出来ないで低金利政策も出来ない状況に
なったらこの国が破綻するという事ですよね？
もしそうなったら円の価値は０になりますね。

ようするに政府はこの問題を真剣に取り組んでなんとかしないと
後が無い状況まで来ています。それが政府の言う10年以内なのかもっと
掛かるのかは知りませんけど。

ちなみに日経に載っていた記事は米クリントン政権発足時が今の日本の
ような財政赤字が膨大に膨れあがった同じような状況だったそうです。
そしてアメリカは長きにわたり、金融緩和政策を取ってこの問題を
解消したので日本も同じようになるみたいな事書いてありました。
（うろ覚えなので微妙に違うかも）
まぁ日本とアメリカでは状況が違うので本当にどうなるかは分かりませんが。

>「政府の言い分を信じるなら」と前提してますよ。
と言われますが、

先週出された「骨太の方針２００６」では、一般会計しかメスが入っていません。
一般会計約８０兆円のうち、１４兆３０００億円削減すると言っていますが、
特別会計も含めた国の全予算５７０兆円(Ｈ１８年度予算ベース)で見れば、
わずか２．５％しか削減しないと言っているのです。
(特別会計の情報源は、http://www.mof.go.jp/jouhou/syukei/tokkai1804.htm です。)

つまり、「政府の言い分」だけでは、まだ努力が足りません。