確かに世帯年収1000万なら普通だと思う。
共働き500万が2人で1000行くしね。我が家が正にそれだけど、ほんとに中流階級です。ここなんて手が出ません。
無理して買えない事もないかもしれませんが、そこまで無理したくもありませし…
やはり購入層は2千万弱では？
やっとホームページが更新されましたね．
間取りと設備・仕様が掲載されたので，
パンフレットをお持ちでない方は，
書き込みの文章だけでイメージが湧かなかったところが，
どんな感じか，これで良くわかると思います．
皆さん，落ち着いて正しい情報を書き込んでくださいね．
耐震等級１：数百年に1度程度発生する地震（震度6強～7程度）の力に対して倒壊、崩壊しないレベル（＝建築基準法レベル）
耐震等級２：数百年に1度程度発生する地震（震度6強～7程度）の力の1.25倍に対して倒壊、崩壊しないレベル（＝災害時の避難場所に指定される学校や官公庁に相当）
耐震等級３：数百年に1度程度発生する地震（震度6強～7程度）の力の1.5倍に対して倒壊、崩壊しないレベル
です．
耐震等級２の物件は全国的でもかなり少なく，
札幌ではおそらく皆無ではないでしょうか．
割合については以下を参照してください．
http://www.hyoukakyoukai.or.jp/kokai/h23/kyodo_1-1.html
高級マンションの場合，柱を外に出すアウトフレーム工法のものが
多くなってきており，このブランズも南北のバルコニー部分の柱は
アウトフレームになっていますね．
この場合，アウトフレーム部分の柱の太さは間取りに影響しませんので，
耐震性能のために柱を太くしても，部屋が狭くなりにくいですね．
ただ，柱が外に飛び出る分，同じ部屋面積を確保しようとすると
土地の広さや梁の長さが余計に必要になりますので，コストはかかるわけです．
地震などの災害時の重要な役割を果たす建物、たとえば病院や消防署など災害時の拠点として機能する施設は大地震の1.5倍（等級3に相当）、学校など災害時に避難所となる施設は大地震の1.25倍（等級2に相当）の地震でも、倒れたり、崩れたりしないように設計することを基本としています。
と、うちのマンションのパンフレットに書いてあるけど。
なので、普通のマンションは等級1なのでは？
なるほど、ブランズの宮の森もこちらの物件も、柱が外側にありますね。
これならより広く感じていいですね。
この物件は96平米の4LDKですが、100平米あっても柱が内側のマンションより住みやすそう。
そろそろ正式な価格が出そうですね．
ブランズの価格がお高いのは間違いないと思いますが
では，この周辺の相場はどうなっているのか
インターネット上で利用可能なデータベースを用いて
表にしてみました．（我ながら暇だなあと思いつつ（笑））
円山 平米単価(万) (%)
徒歩 分譲 中古 下落率 築年 年率
A 5 70 50.9 27.3 8 5.1
B 2 52 00.0 00.0 6
C 2 51 30.0 41.3 8 7.5
D 3 47 38.4 18.4 7 4.6
E 9 42 35.8 14.8 10 2.1
F 6 42 00.0 00.0 8
G 7 41 37.6 8.4 6 2.7
H 5 41 38.6 6.0 8 1.2
I 6 41 35.7 13.0 9 2.1
J 3 40 32.7 18.3 8 3.6
K 8 34 24.1 29.2 9 4.8
L 5 32 27.4 14.4 8 2.6
M 6 31 00.0 00.0 10
13件の分譲平米単価が分かりました．
Aはタワーなので特別で，それを除くと平均41万ぐらいで
駅に近くなると50万前後に上がってますね．
ただ，このリストには裏参道沿いのマンションが含まれていませんので，
裏参道沿いの場合は，まだ高くなるかもしれません．
ブランズは64万くらいになりそうですが，
リストと比べると平米単価で10万以上，価格では1000万くらいは高いことになりますね．
これを妥当と考えるかどうか．
自分は，ロケーションに現在の資材高騰や物価上昇などを考えると
高すぎるとまでは言えず，やや高いぐらいなのかなと思います．
今後の資産価値を気にしている方もいましたので，
中古価格も調べてみました．
13件中10件は，過去５年の中古の平米単価が分かりました．
年率にすると，平均3.6%の下落で，
良い物件では2%ぐらいに収まるものもありますね．
ただし，中古販売数が１件のみのものもあり
間取りや階で価格が大きく変動しますから，
こちらは，参考程度ということで．
199さん、ずごいですね。
ちなみに、下落率の高い物件は低い物件は、どのような傾向がありますか？
また、マンションの買い替えは、何年目が、一番良いと思われますか？
質問ばかりで、すみません。
うちのマンション、どれだけ下落しているのだか・・・。
＞200
あくまでインターネットで出てきた情報を整理しただけで
間違っている可能性もありますので，具体名は差し控えさせてください．
ただ，おおよそのロケーションですが，裏参道と西25丁目通りを境にして，
北東：I,M
北西：A,B,C,F,J
南東：G,K
南西：D,E,H,L
になります．
＞201
この表を眺めた傾向としては，大手のディベロッパー（メジャー７）のものは
やはり物件の質が良いためか，下落率が低そうです．
あとは，周辺環境でしょうかね．
円山に近く眺望が良さそうな物件や，公園に隣接している物件は
下落率が低いようです．
これは，中古物件を内覧に行った際の印象が良いので
高くても購入に踏み切る動機づけになるのではと推察します．
同じ駅５分圏内なら，駅までの距離よりも，こちらの方が重要かもしれません．
しかし，新築から中古になったとたんに１割下がるといわれる中で，
円山の物件の下落率は他の地域と比べて，どれも随分と健闘しているのではないでしょうか．
ベストな買い替え時期については，元データにいつ買ったかの情報がないため
残念ながら分かりません．
一般的には10年から15年といったところだと思いますが．
ただ，円山にマンションを買われる方は，この地域に住み続けたい人がほとんどだと思いますので，
あまり買い替えはしないのかもしれません．
もし，気に入っているマンションを売るとしたら，
一戸建てに移るという場合が多いのではないかと思います．
ここと札駅タワーじゃ規模が違い過ぎて比較にならない。戸数が二十数戸のここと２００戸以上の札駅タワーじゃ
１０倍違う。山の麓とあっちは札幌の中心。
あっちは道外のセカンドや投資目的が多そうだし
ここは、寺に拘る道産子の高齢者が主体でしょう
申し込み前日にあえて、ホームページ完成させるような姿勢は 私は嫌ですね。
特定の人以外に見られて欲しくないような感じですね。
現在、15年後の同じ広さでほぼ同立地の同程度の物件（約100平米）の相場価格が3500万を
考えると マンション自体は良いのですが。。。。。。うーん。
円山公園駅直結の最高立地のパークコートと同じ価格も？？と感じました。
新たな、三井さんに私は期待します。
抽選で入居が決まった皆様，おめでとうございます．
（まあ，この掲示板を見ている人はほとんどいないと思いますが）
自分は結局，申込みには至りませんでした．
理由はやはり，裏参道に面しているということに対して
これだけの金額を払う価値を見出せなかった点です．
（もちろん，価値観はひとそれぞれですので，
それにとやかく言うつもりは毛頭ありません．）
その代わりに，駅距離や広さがさほど変わらない
築浅で眺望の良い中古マンションを購入することにしました．
円山だけあって，それでも結構高いのですが，
2000万くらい安く済んだので，浮いたお金を有意義に活用したいと思います．
南１西26の地価が昨年比7.6%も上昇したようですから，
三井も含め今後のマンション価格の動向は気になるところですね．
自分は，しばらくは買い替えることはないと思いますが，
今後も近所のマンション動向はフォローしていきたいと思っています．
東急は間取りが上手という印象だけど、ここは平米数控えめ天井低め窓小さめ、でも値段は大手他社と同等。資料や価格表は抽選直前まで出さず抽選日も直前決定で不透明感タップリ。不動産は頻繁に買うものじゃないのに。当初の高倍率に対して内覧も開始直後以外まばらだったから、十分に検討されては困る事情があるのだろうか。
訳ありさん、私も今後の勉強のために詳しく教えて頂きたいです。
ここの物件関連とは、東急さん、もしくは仲介会社さんなのでしょうか？
やはり、このお値段でも即日販売終了だったのでしょうか？
マンションのモデルルームや販売事務所も既に閉鎖されたのでしょうか？
やはり4LDKは即日完売だったようですね．
円山では4LDK供給がほとんどないですから
この値段でも売れてしまうんでしょうね．
3LDKは安めの低層階と，眺望重視の高層階は売れて，
間が残ったという感じでしょうか．
キャンセル物件を値引きで買うのが良いとか書き込んでいた人がいましたが
そんな考えででは，たぶん永久に円山には住めないですね．
S1W24三井はどうなるでしょうね．
土地の値上がりに加え，この売れ行き状況を見て，
ブランズより安い値段をつけてくるとはとても思えないですが．
道外の人間ですが、円山も裏参道も、高級でもオシャレにも見えないけど。
なぜ人気なのかがイマイチ解りません。
ここがオシャレで高級住宅地なら、東京の大半はそう見えますけど。
東京のセカンドで買った方いらっしゃいますか？
価格に見合わなくて見送りました。
やっぱり、即日完売ではなかったのですね。。
値付けが強気過ぎでしたからね。裏参道バブルでの2匹目のドジョウを狙ったのでしょうが。
立地は良いですが、資産性（換金性）がちょっと。。。。
近隣相場から判断して、賃貸でも４LDKでせいぜい月20万、売却にしても10年もたてば上層階も4000万程度でしょうね。
現金一括購入の永住なら良いかもしれませんが、30年たてばいろいろ傷んできますし。。
管理人も半日のみ、セキュリティもセコムでないですし中途半端な感があります。
4LDKローン本審査落ち物件や残りの3LDKは 結構値引きも狙えるんじゃないですか！
営業さんもモデルルームや事務所を撤収して早く他の物件に移りたいでしょうし。
次はS1W24の仲介だったりして（笑）
＞235
以前の書き込みにもありましたが，ここは札幌ですから
東京と比較してもしょうがないですよ．
そりゃ青山とか代官山の方がおしゃれに決まってます（笑）
おしゃれを求めるなら東京に住むしかないでしょう．
ただ，自分の経験上，東京よりも
札幌の方が圧倒的に暮らしやすいとは思いますが．
円山は，いわゆる高級住宅街ではないですが
公園が近く，教育環境も良く，土地柄が良い．
そして札幌の中では，まだおしゃれな方です．
繰り返しますが東京と比べてはいけません（笑）
このため札幌の中では人気の地域で不動産価格が高くなります．
なので，あえてセカンドハウスを求める地区ではないと思います．
札幌駅近くのタワーマンションの高層階をお勧めしますよ．
＞236
前にも書きましたが，ここは投資目的に購入する物件ではないですね．
裏参道プレミアム価格が乗ってますから．（これは営業マンにも言われました）
あくまで，このロケーションに長期間居住の目的で購入すべき物件でしょう．
実際キャッシュの人もいるみたいですよ．
なんだか東急の値付けが高すぎたかのような言いようですが，
初日で完売ではないにしても26戸中23戸は売れてますから，
絶妙な値付けといえるでしょうね．
4LDKは，たとえローン審査落ちの物件が出たとしても，
値引きを待たずして，すぐ売れてしまうと思います．
3LDKも他の購入者の手前，すぐに値引きということはないでしょう．
舞い上がって申し込んだものの冷静になったんじゃないかな？モデルみたけどべつに普通のマンションとしか思えなかったな。どう考えても高いよ、あの値段は。まして、4L買った人は後悔すると思うけど。数年後売りに出したら、ビックリする位価格下がってるよ、バブルの時みたいに。
仕様は普通のマンション。明らかに。
特別に豪華なので高かった訳じゃない。
円山裏参道に興味が無い人間にとって、極めて高かった。
買える買えないの問題じゃない。異常だった訳だ。
俺は東京在住のセカンド目的だが、ここまで高いのはなんなんだ？
周囲も特別何かある訳じゃなく、マンションも普通。
異常な値段付いてるわ。それでも買う奴らを尊敬する。
どこが決め手なんだろね。人間って色々居るよな〜。
売る時、相手居るのかね？
値段はデベに任せましょう
どうこう言う問題じゃない
心配せんでも勝手に売れてくわけだから
札幌円山裏参道はその値が付く価値があるということだ
費用対効果が悪いと判断した人は検討から外すだけ
金余ってる人が買うんでないのかい
金余ってない人はお引き取りください
つい最近まで札幌は極端な在庫不足だったからね。
しかも大雪で住み替え需要に増税前の駆け込みが重なった。
ある営業マンは、このご時勢だからと値段を高めに設定して様子見のつもりが売れまくって驚いたと教えてくれたよ。
今割高でも気にしない層なら買いだろうね。今後は資材もあがるし。
ある本で 居住目的の場合は 想定家賃の200倍以下の物件なら 失敗は少ないというような内容の本がありなるほどと思いました。
（もちろんお金が余っており、現金一括購入でどうしてもこの家に住みたいお金持ちは別です）
築年数にもよりますが、現在の平均的なこのエリアの物件相場で３LDKで14から16万円 4LDKは17から22万円程度。
私的にはdevelopperさんの利益を含めたとしても
3LDK 3000～4000 ４LDKでは4000～5000位か妥当な線ではないかと考えています。
モデルルームを見学された皆さんの印象はどうだったでしょうか？
（4LDKキャンセル物件でできたら このくらいの値段なら買ってもよいかもと考えています。）
>254
>245で東京に住むのはお気の毒ですなどと失礼な事をおっしゃるので、
あえて札幌をそのように書かせて頂きましたが（申し訳ございません）、
残念ながら私自身が札幌に2戸目のセカンド（賃貸も含め）を探し中です。
九州は持っていませんが、西日本には既に2戸マンションですが持っています。
それだけ新築中古含め物件を見てきた中で、都内や関西（大阪や京都）、
それに他の地方主要都市と比べて、ここの値付けが強気すぎて疑問なだけです。
富裕層が買ったりしてますよとおっしゃってますが、都内在住の富裕層の方とお知り合いなんでしょうか。
確かに周囲で買っている方はいらっしゃいますが、脱出用ではなく、避暑か投資用ですね。
海外、シンガポールやマレーシア（クアラルンプールやジョホールバルなど）に所有された方もいらっしゃいますが、
あちらは、建築途中ですね。特にジョホールバル（イスカンダル）などは特にこれからで。
興味はありますが、海外物件の購入には税務含めたリスクもありますので難しいですね。
脱線しました。失礼しました。
4LDKで4〜5000万超の物件ですので、札幌の方が気軽に買える価格設定ではないと思います。
札幌の中での富裕層の方か、本州の方が購入されたのかと思いますが、
それでも、円山裏参道だけでこの値付けが、信じがたいと思う訳です。
札幌で育ってない人間ですので、良く解らないだけなのかもしれませんが、
将来売却する事はやはり考えますので、皆さんどうなさってるのかと思いますよ。
特に永住は考えず、セカンドの方は。
>256
254です。
札幌出身ですが、先日まで都内のいわゆる高級住宅街に住んでました。
>確かに周囲で買っている方はいらっしゃいますが、脱出用ではなく、避暑か投資用ですね。
256さんのご友人関係と年齢層が違うのかなと思います。
幼稚園のほとんどが小学校受験をする園で、知識のある「ママ」のいるご家庭は海外と西日本に避難されてます。
富裕層でも母親次第で東京暮らしを満喫したい、ご主人の意見に従うご家庭は、危険と思って対策されても移住まではしてません。
あと、セカンドを買うにしても地震とか放射能にはあえて触れない方が多いですよ。だって、残ってる方々の気分を害すことになりますから・・・
ちなみにここの価格はかなり強気だと思いますが、在庫薄に特殊な状況(道民には大雪、東京民には避難)が重なってのことかと。
