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匿名さん [更新日時] 2009-03-22 06:44:00

物件価格4300万、自己資金910万
で、差3390万をローン(35年)でと考えています。

最初は、35年固定金利の全額公庫で借りるつもりでいましたが、

銀行ローンの金利を見ていると、固定金利で、
2年 2.00% 3年 2.25%
5年 2.90% 7年 3.40%
10年 3.70% 15年 4.60%
20年 4.95% など、
各銀行商品があるようで、デベ営業担当によると、
私の場合、ここから0.7%優遇できるといわれています。

公庫は、35年固定金利でわかっているというメリットはありますが、
最初10年2.75%、11年目以降3.45という金利に加え、
団信保険料ば別途支払ということなどを考えると、
団信保険料込みの銀行固定ローンを何年かおきに繰り返していくのが
いいかと悩んでおります。

公庫と銀行の併用も考えられますが、保証料などの諸費用ももったいないとも
思っています。(公庫も8割以内なので全額可能といわれています。)

総合的にみて、公庫にするか銀行ローンにするか
どちらがいいものなのでしょうか?
どういう観点でチェックすべきでしょうか?

年収750万(税込み)です。

ご意見アドバイスください。

[スレ作成日時]2004-05-30 19:32:00

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銀行の固定金利ローンってどうですか?

  1. 21 匿名さん

    先日から銀行まわりをしてますが、来月から金利は確実にあがるとどこも言ってました。
    特に10年以上の長期金利、いま東京三菱など10年固定2.2%などはあがるようです。
    去年発売した1.9%固定ローンの再発売について問い合わせましたが、とても無理のようです。

  2. 22 金利上昇

    撫繧ェりますよ、これから。
    土壌が整ってきています。
    前に日銀は失敗したから今回はかなり慎重だったけど、そろそろ限界です。
    上下しながら上昇していくと考えています。
    固定組むなら長い方が、現時点ではお得に思えます。

  3. 23 匿名さん

    全期間固定の証券化ローンは申し込み中なのですが、
    なにぶん実行が10月...遅かったorz

  4. 24 匿名さん

    今2年固定の変動で借りると、途中で借り換えなくても長期固定に切り替えられるのでしょうか。

  5. 25 匿名さん

    2年固定期間中に金利が上昇するかも・・と思ったときにすぐに長期固定に切り替えればいいんでないの?
    わざわざこの低金利時代に最初から金利の高い長期固定にすることないよ。公庫なんかで借りた人の顔を見るとちょっとまぬけに見えます。

  6. 26 25へ

    25へ。
    君は神か?
    金利が上昇したら金利をFIXって、金利上昇のタイミングがわかれば、
    俺たちディーラーは苦労しないんだよ。

    一瞬で債券市場が暴落。その後も、買戻しが入らないような事態にな
    ったらどうすんの??

    日本の債券市場は需給不安による暴落の危険性ってかなりあるよ。
    この前未達になった時だって、ものすごかったのに。知らないのか?

    公庫で借りた人をまぬけとか言ってるくらいだから、新聞読んだことない
    かな。せいぜい東ス○か・・・。

    今でも10年の基準金利は都銀で4〜5%でしょ。2%ちょっとは、キャン
    ペーン金利だよ。

    基準金利が6%とか7%にまで上昇したタイミングで固定にしたら、大損

    俺らは会社の金だから良いけど、住宅ローンを借り入れするような一般
    人が人生をかけて金利の勝負にチャレンジして、負けたら悲惨だよ?

    例えば金利が上昇するような局面ではそれに見合うだけ収入が増えるよ
    うな職業やビジネスをしている人であれば、負債を変動金利でというのも
    分かるけど、たいていの人はそうはならないでしょ。

    20年とか返済に時間がかかりそうな人は公庫やJA、10年くらいだった
    ら、東京三菱とかで、キャンペーン金利を利用して固定で借り入れしてく
    ださい。

    まあ、2年後は量的緩和が解除されている可能性もあるし・・・。

  7. 27 匿名さん

    >26
    激しく同意!皆さん大丈夫ですか?

    私は1月に公庫の2.5-3.5、35年で申し込みしました。(20〜25年で完済予定)
    来年入居予定なので、今後のことを考えると正直ほっとしています。
    銀行のキャンペーンに乗らないで良かった〜

  8. 28 26です

    じっくりここ読んでなかったので、個別指摘。

    3へ。
    「銀行の方は各行の競争原理の中、
    それほど上昇しないのかなとも思っています。」
    って、調達金利が上昇すれば、その分金利を引き上げるでしょう。
    よく考えてください。競争原理だけでは限界があるのです。

    8へ
    「今はまだ金利があがるかわからないから様子見で2年か3年固定でいいと思います。
    そして、2・3年後にまた検討してみてわ。今長い固定を組んでも、利子分だけで
    短い固定とくらべると結果的に損してしまうそうです。(現在では)」
    って、2,3年後に10年国債が今の2%弱から5%に上昇していたら、どうすんだ。
    2年もの金利が仮に0.9%で、公庫が最初の10年2.8%だったとして、
    最初の2年だけは年1.9%得するけど、その後は10年の固定金利が5%だった
    ら。悲惨ですよ。

    ともかく、長期返済の場合、この歴史的な低金利(一時より上昇したとはいえ)
    を享受すべく、固定にしましょう。

    例えば公庫で借りていて10年度、もし仮に低金利が継続していたら、その時、
    借り換えすればいいじゃないですか。

  9. 29 26です

    10年度→10年後

    しかし、変動を進めるあほな営業担当者は多いですよね。

    大手でもそういって煽るからな・・・。

  10. 30 匿名さん

    みんな2年後に2%から5%にあがるとほんとに思ってるんですか?
    そんなこともしあればバブル期到来ぐらい日本絶好調って感じなんだけど・・・。
    まぁ多少は今よりはあがるとはおもうけど、そんなに急にはあがりません。
    もしそんな急にあがったら給料も期待大なぐらいあがります。
    あと長期があがったとしても短期はそんなにかわらないので短期のまま
    長期と同じぐらいになるまで(今の)まっても元金がへってるので
    遅くはないと思います。

    でもだいぶ前から金利があがるあがるといわれつづけ早何年・・・。

    公庫も銀行もばかじゃないから長期の金利は先のことを見越してなんで
    今の金利をみてると急に短期をあげることはないといえます。

    額面が多い時ほど、低金利でくんだほうが支払額が少なくなります。

    過去に経済ジャーナリストが1000万以上で支配期間が10年以上あるときは
    今の短期低金利に切り替えたほうが得だといってました。

    まぁ国債の10年固定2%弱(よく知りませんが)はある都市銀行2年固定2%に
    くらべかなりお得だと思います。
    10年後には元金もだいぶへってるだろうし、金利があがったにせよ、給料も
    あがれば普通に支払うには問題ないですよね。

  11. 31 25

    30さん そのとおりです。
    今は低金利で借りて、元金をガンガン減らすことを考えなければいけませんよね。
    元利均等返済でも毎月支払額のうち元金充当分の割合がたかいので、低金利だとどんどん減ります。
    借りた最初のうちが最も効果的ですので、今を逃す手はありえません。
    残債が減っていれば10年後に少々金利が上がろうがびびたるものです。
    そのくらいのことは、わたしの愛読紙のタブロイド版夕刊紙にも書いてあります。

  12. 32 26です。

    30、31へ。

    長期金利(通常10年国債の指標銘柄を指す)は
    2%→5%にならないかもしれませんが、2%→1%
    になる可能性もあるということを行っているのです。

    「公庫も銀行もばかじゃないから長期の金利は先の
    ことを見越してなんで今の金利をみてると急に短期を
    あげることはないといえます。」ってあほじゃないの。

    銀行も公庫も自分たちで金利を決めているのではない
    です。マーケットが決めているんですよ。

    金利が低くなる幅より高くなる幅が大きいのだから、住宅
    ローンを組むような一般市民が金利で勝負してはいけない
    んです。

    もちろん短期で返せるような人は短期でいいよですよ。でも
    ゼロ金利下の今でさえ東京三菱の短Pは1.375%。ゼロ金利
    政策が解除されれば、間違いなく上昇します。
    それであれば、10年で2.2%の東京三菱とか、公庫の3%位で
    固定するのお得でしょ。安心だし。
    タブロイドの夕刊紙を読むようなおばかさんには分からないかも
    しれないけど。

    日本○済新聞に書いてある市場の観測記事なんて間違い
    だらけですよ。ろくにマーケットを知らない記者が書いている
    から。タブロイド紙はもっとひどい。そこで記事を寄せている
    経済評論家とかは最悪。

  13. 33 匿名さん

    景気がよくならなくてもインフレにはなりますよ。

    今、心配されているのは、2008年に10年物国債の大量償還が
    あること。

    http://macky.nifty.com/cgi-bin/bndisp.cgi?M-ID=it-solution1&FN=200...

    このためインフレがおきるのではと予測する人は多いです。

  14. 34 26です。

    33さんのおっしゃるとおり。

    国債の発行金額が膨れ上がっています。
    需給バランスが将来崩れて、国債が暴落し、金利が急上昇
    可能性もあります。

    変動や短い固定にする方は、自分の家計のリスクバッファー
    がどれくらいあるのか、よーく考えてください。
    金利が急上昇する可能性があることを。

    私は別に短期を選ぶ人が賢くないというふうに考えているのでは
    なく、自己破産等になって欲しくないだけです。

    おせっかいでごめんなさい。

  15. 35 匿名さん

    私も 3400万ほどローンを組む予定でいます。
    子供もいないので 二人で働いて
    繰り上げ返済をしていくつもりでいます。

    銀行一本で 借入れする予定でしたが
    なにか 10年後のことを考えると 怖い気がしますね。

    変動 固定・・・
    今 いろいろと思案中ですが
    33、34さんのお話を伺うと
    長期の固定のローンを組んだほうがいいような
    きがしてきました。
    10年後 どれだけ繰り上げ返済ができているかどうかで
    きまるようなきがしますが・・
    繰り上げ返済のために 息が詰まるような
    生活もしたくないので
    うーん 本当に 先のことは 見通しがつかないですね。
    なにを どお 選んでいいのか・・・
    もう少し 検討してみます。

  16. 36 しつこく26です。

    35さんへ。
    絶対に公庫やJAの安心計画、グッドローンで固定した方が良いですよ。
    10年間に3000万円くらい返せる収入であれば、東京三菱の10年固定。

    しつこいですが、金利が2倍、3倍になった時、それに耐えうる収入があれば
    良いですが、2000万円残債があって、金利が1%から3%になったら・・・。
    40万円も年間利払いが増えるのですよ。

    2000万円にするまでに、100万、200万長期固定より特をしたとしても、
    3%にあれば一年で40万円、元本は減っていくとしても・・・。

    もし1%が0.5%になっても、たかだが年間10万円。

    借り入れが少なくて、短期で返済できる方は、変動・短期固定でも
    良いでしょうけど。

    長期固定は安心料です。

    企業だって、この低金利下で負債に占める長期部分を増やしています。

    また、企業であれば変更の負債をすばやくスワップをかけて固定に変え
    られますが、個人ではそうもいかないでしょ(銀行によっては気軽に
    スイッチできますけど)。


  17. 37 匿名希望

    3000万ほど、東京三菱の10年固定の35年間でローンをくもうとしています。
    10年間の間に、できるだけ繰上げ返済しようとしていますが、
    これってかなり危険なのでしょうか?
    ここの掲示板を読んでいて、35さんのように、10年後を恐れて、繰上げ返済に追われる生活
    になってしまうような気がして不安になっています。

  18. 38 またまた26です。

    37さんへ。
    おせっかいな26です。このスレ気になってしょっちゅう見ちゃいます。
    さて、いまの低金利下で東京三菱の10年固定の基準金利は3.7%です。
    それがキャンペーン金利で2.2%になっています。
    優遇金利終了後は最大で0.4%の優遇。ということは、金利に変動がなく
    ても、10年後さらに10年固定にすると、最大優遇適用で3.3%。あくまで
    最大優遇でです。
    公庫は当初10年2.8%、その後3.4%ですよね。まあ、団信料0.3%
    があるので、銀行ローンと比較するには、+0.3%だから、3.1%と3.7
    %ですかね。
    東京三菱の方が当初10年は0.8%得です。その後は、金利動向次第。
    金利に変動がなければ、その後の10年は0.3%得。
    当初の10年間で、0.8%金利が低いメリットを活かして
    元本を減らせるからという考え方もあるかもしれませんが、
    仮に200万円利払いが少ない分繰上弁済で元金を減らせた
    としても、35年返済で組むと、意外と元金は減っていません。
    おそらく2000万円以上残っているでしょう。
    ただし、10年後金利が2%上がっていれば・・・。公庫と比較して
    1.7%との損。3,40万円年間の利払いが増えますよ。
    10年間で得をした200万円(仮の数字ですが)は6,7年で吹っ飛
    んでしまい、あとは・・・。
    であれば、公庫等でとりあえず長期固定で組んで、10年後金利が
    今のようなままであれば、銀行に乗り換えれば良いのでは?公庫から
    の借り換えであれば、銀行の今やっている金利優遇制度みたいなもの
    が適用される可能性もありますし。
    ただ37さんが10年間で残債を1000万円程度にまで減らせるような
    感じだけれど、一応35年にしたという感じであれば、東京三菱の
    10年固定で良いのではないでしょうか。

  19. 39 またまた26

    僭越ながら以下私の例です。

    私は頭金を物件価格の6割ほど用意したので、ローンは1500万円だけ
    組みました。東京三菱の10年固定(2.2%)。

    10年で完済できる予定ですので、金利リスクはまったくないです。完済ま
    での年間の支払額が決まっているので、安心して、日々の家計のやりくり
    ができます。

  20. 40 35です。

    26さん、いろいろとありがとうございました。
    実は 購入の際、諸費用分 用意できなくて
    頭金 70万で 3200万の物件を購入しました。
    そして 審査は とおって 12月に入居予定なのですが
    三井住友で 諸費用+変動のローン(35年)をすすめられて
    そのままにしておりました。
    もちろん 諸費用分のローンの金利は別で
    少し高めになっております。
    私どもは 子供は 作る予定はないので
    共稼ぎで 働くつもりです。
    ちなみに 私は派遣なので
    主人のみの年収で おねがいしました(年収600万ほど)
    二人での収入は 年 950万ほどになります。
    今から 公庫での審査を 不動産屋さんにお願いしても
    大丈夫なのでしょうか?
    まったく 無知で 申し訳ありません。
    あとは 銀行の方で 検討するかどうかですけど・・・
    36さん いいご助言 よろしくおねがいします。

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