マンションで塾を経営

自宅で塾を開いたら、そこは住宅ではなくなるのか？答えはＮＯ。つまり、「専ら住宅として」に反していることにはならない。
それが、第１２条を根拠に規約違反を訴える人への答えとなります。

勿論、程度の問題はあるので、「居住の本拠地があるか」、「住宅としての平穏さがあるか」ということが問われます。
店舗に寝泊まりしているような状況であれば、規約違反と見做されるでしょう。

なお、講師が居住者かどうかは問題の本質とは関係ないと思われる。

やはり、意見の分かれるところのようですな。

少し条件を変えて、例えば塾ではなくて、自宅でインターネット通販
の業務をすると規約違反なんだろうか？
※インターネット通販ではなくて、アフリエイトで金を稼ぐための
書込み等の作業でも営業業務の一環だからその想定でも可

少し忙しくなってきたので、お客への対応や発送業務をするために、
パートさんにお願いして1日数時間自宅に来て手伝ってもらっている
という状況になったら規約違反に該当するようになるのかな？

どちらのケースでも専ら住居であることは間違いなく、住居として
の平穏も保たれると思われるのだが。

>209
住宅兼塾というのは戸建で一階が塾（専用スペース）で二階が住宅になっているような形態を言います。
店舗兼住宅なんていうのは個人商店では良くある形態です。
それに対して、住宅の一室（例えばリビング）で塾を開いても、そこがリビングであることには変わりません。形態は何も変わってないからです。

>208
住宅で塾を開いただけでは、住宅としての用途を逸脱したとは見做されませんよ。
あなたの理屈だと、自宅の庭で家庭菜園をした、その庭は農地と見做されるのですか？
そこでできた野菜を知人に無償で譲っている内はセーフで、ネットで売ったらアウトですか？
庭は庭ですよね。

このケースで、もし講師を外部から雇っておれば、ちょっとまずいでしょうね。でも、一般的には、家庭教師に毛の生えたような塾ならば許容範囲ではないでしょうか？

単に管理規約に専ら住居とあるだけでなく、管理組合理事会の総意で管理組合違反と定めた以上、
スレ主のマンションでは、現時点では管理規約違反状態です。グレーではありません。

それを解消するためには、当該マンションの管理規約に関して管理組合理事会以上の権威を持つ機関に、
管理組合理事会の決定を否定させる必要があります。具体的には、管理組合総会か裁判所です。
管理組合構成員（マンション住民全体）ないし裁判官への証明は、塾経営者側の責任ですが、
後者はともかく前者が塾経営者側に加担する可能性はほぼ０でしょう。

塾経営者側の姿勢は、管理規約違反状態を自分から正す気はまるっきりなく、
管理組合側が強制力を伴う措置がとれるようになるまで放置する作戦です。
罰則がなければルールを守る必要などない、という思考が根底にあります。
このような相手との交渉は時間の無駄であり、相手側の一方的な利益となります。
主張内容がどんなにもっともらしかろうとも時間稼ぎの言い逃れにすぎませんので、
管理組合側は、相手の主張にまともにとりあわず、法的な手続きを急ぐべきです。

>>215
管理規約の定めで付託されていないことを理事会で決議しても無効です。
この場合、管理規約で「専用部の使用方法は理事会で定めることができる」等が明記
されていること。
もし、それがないにも関わらず実力行使等を行った場合、理事会が規約違反をしてい
ることになります。

なお管理規約を変更するには、理事会ではなくて、総会を開催して、4分の3以上の
賛成を得る必要があります。

216
管理規約には、専有部について専ら住居と明記されています。条項としてはこれで十分です。
生徒30人程度の塾なら大丈夫なはず、なんてのはその条項の解釈のひとつにすぎません。

管理組合は、当該マンションの管理規約に照らし合わせて、その塾を違反と判断したのです。
管理規約の解釈に関するオーソリティは、

　法的な判断（裁判）>管理組合の判断（総会）＞管理組合理事会の判断＞区分所有者の判断

です。所有者と理事会だけで争っている間は、理事会が正です。

異議があるなら所有者が、12条の解釈に関して総会で議題にかければよろしいでしょう。
あるいは、総会飛ばして裁判でも構いませんのでお好きなほうで。

217のような理屈がまかり通るのであれば、理事たちはやりたい放題だな。

12条の解釈次第で、OKにもなるしNGにもなる、と。

>214
理解力に乏しいようで。

「自宅の庭で家庭菜園をしたらその庭は農地と見做されるか？」→見做されない。あくまでも庭（宅地）。

だが、あなたは農地だと主張してる。

同様に自宅の一室で塾を開いたらその一室は店舗と見做されるか？→見做されない。あくまでも住居。　

だが、あなたは店舗だと主張してる。

※どちらも、あなたの主張派間違っています。ボランティアでもお金を得ようと住居は住居です。店舗に改装したわけではありません。

>>219
自作自演？

>224
あなた方反対派、否定派が自宅で塾を開いたら店舗だと見做される（住宅とは見做されない）と主張してるかですか？

反対派、否定派は「専ら住宅として使用する」に反する＝住宅として使用していないと主張していますよね。
（>223は住宅兼塾だも断言しています。
）

誰がみても両者は同意ですよ。

その主張が違っているのです。

居住の本拠があれば住宅だと標準管理規約のコメントにもあります。

自室で塾を開いたらそこは住宅ではなく店舗（商業施設）だ　

という主張を

庭で家庭菜園を行ったらそこは庭ではなく農地だ　

と例えてあげたのですが本当に理解力に乏しいようですね。

放置していたが、227の主張は根本が間違ってるんですな。

自宅で塾を経営し、生徒が住居に通うことでその塾の営業拠点となっていることと
庭付き住戸の庭で農作物を作ることは、まったく比較対象にならない事象ですよ。

家庭菜園で作った作物をその自宅で販売開始し、HPで宣伝活動を行い、毎日固定した購入客がマンションをおとずれたら、
それは「野菜販売営業所」です。

農地かどうかというのは全く関係なく、営利目的の営業拠点となり、不特定多数の人が訪れ平穏が乱されること、
この一体的要素を総合的に判断してもっぱら住居として使用しているかどうかを判断することになるんですよ。

たとえば、
ケース１。
とある人間がマンションの住戸内で塾のテキストを日がな作って、それを他のテナントで経営する
塾で利用したとしても、それは自宅内で作業をしているだけで、規約に反する可能性は低いでしょうね。

それと同様に、
ケース２庭付き住居の庭でトマトを作って（もちろん肥料の匂いで他に迷惑がかかるといった
ほかの問題が生じていないことが前提）、それを誰かほかの場所で売ったからといって、それが
規約違反となる可能性は同様に低いでしょう。

同等に比較するならこのケース１とケース２を比較すべきです。

しかしながら、本事案は、
ケース３
「自宅を営利目的である塾の営業拠点として使用し、生徒が住居に定期的に通っており講師まで募集している」

という状況であり、

それと比較するなら、
ケース４
庭を農地にすることは全く関係なく、
「自宅で農作物を営利目的で販売し、購入者が定期的に住居を訪れる状況にし、しかも自宅が農作物販売所であることを
ホームページに掲載し、従業員まで募集している」

という状況と比較すべきです。


庭を農地にするのと同じだから、規約違反ではない、という反論は、全く的を射ておらず論理的整合性を著しく欠いています。

本事案は民法ですが、比較量刑の原則論から考えても全く比較対象ではない。
これ以上、「庭で家庭菜園を作る」ことと比較するようなくだらない主張はおやめなさい。

そこに住みながら、不特定多数を対象とした店舗等に改装することなく、何らかの事業を
営んでいたとしても、「専ら住宅として使用している」ということに変わりないのだが
どうしてそれが理解できないのかな。

もし、事業を営むことが一切ダメだったら、在宅勤務すらも抵触することになりかねない
のだがそのあたりは想定しているのだろうか？

＞２２８　
お詳しいようなので質問させていただきます。

まず住宅としての本拠があるかについてですが、

ＳＯＨＯなどのケースも考えると自宅専有部分を事業目的で使用すること自体は第１２条には抵触しないと思います。

これは着付け教室、ネイルサロン、ピアノ教室、学習塾などその事業の内容には関係ないと思います。
（ピアノ教室の場合の騒音など他の問題はない前提です。）

次に平穏さが損なわれたかどうかの判断ですが、

塾の場合、決まった子供が決まった時間に出入りするため、不特定多数の出入りとは考えられません。

また、塾とは関係なく、日に１００人を優に超える子供の出入りがあるマンション（ファミリー層の多い大規模マンションでは普通のことです。）

と、３０戸程度の小規模マンションで元々数人の子供しか出入りしていなかったマンションでは、

元々有していた平穏さ対する影響は大きくことなり、前者の場合、有意な差があるとは言えないとも考えられます。

ＨＰの件や講師募集の件は一旦おいておいて、此処までで規約違反に当たるかどうかの判断はどのように考えるべきなのでしょうか？

住民以外の人を、営利目的で出入りさせた時点でマズイと思います。
友達を自宅に呼ぶのにお金を取って、招きいれたりはしないでしょうし。

ＳＯＨＯの場合、毎日複数の方が打ち合わせ等で来社される様であれば
問題も出て来るでしょうが、居住者が出向くケースが多いと思われます。

↑こういう人がいるから話が見えなくなる。

>>230
それ人様に教えを乞う態度じゃないでしょ。
持論を先に述べ論戦に挑みなさいな。

論点を整理して考えたほうが良いでしょう。

規約の
「専ら住居として使用し、他の用途に用いてはならない」という部分を、
その部分だけで解釈するか、使用状況を外形的に見て影響度から総合的に判断するか、様々な解釈の仕方があります。

よって、実際の裁判の判例も実のところ、同じようなケースでも容認される場合や規約違反とされる場合もあります。

まず、本事案では、
・塾の指導に対価が生じており、ボランティアではない
・宣伝活動を行っており、「親しい親戚・友達を相手としているものではない」ことが明白である
・それを住戸の中で行っている

以上３点から、マンション住戸を営業活動の拠点として使用していることは間違いないと言えます。

よって、「親戚の子供を預かる」「ホームパーティーで多くの不特定多数の友人が出入りする」ことと比較すること自体無意味です。

あくまで、継続的営業活動を行う拠点として使用するケースと比較しなければなりません。

一方で、在宅勤務のケースもあります。
自宅で朝から晩までプログラムの修正を行うSEが規約違反になるでしょうか？
普通は問題にさえならないでしょう。でも、この場合も自宅で仕事をしていることにはかわりはないですよね。

しかし、大きな違いがあります。それは、自らが事業主となり、自宅を事業所として利用していることです。
そうすると、次にSOHOはどうか、ということになります。
たとえば他に自宅を持っていて、マンションの住戸はSOHOのオフィスにだけ使用しているのであれば、
厳密に言うと、規約違反なんですよ。いくら、そこに誰も訪ねてくることもなく、また、何らの騒音もなかったとしても。

でも、だれもそのことを知らず、広告もなくHPにもSOHOオフィスの場所など掲載していなければ、
実質的に被害が生じていないなら、だれもそれを規約違反だとして提起するにはいたらないでしょうね。

とすれば、本事案の大きな問題はなんなのでしょうか。
それは、やはり平穏が乱される可能性があることです。

マンション住戸を、自らが事業主となる営利目的の事業の拠点とし、そこに生徒を常時、継続的に招いていること。
HPにマンションを掲載していること。これについて複数の住民が苦痛を感じていれば、その時点で平穏が乱されているという可能性が高いと考えられます。

以上のように、本事案を他のケースと比較し、その特徴を確認したところで、再度、規約に立ち返えり、専ら住居として使用し、他の用途に用いてはならない、という規定に違反するかどうかを総合的に判断することとなるでしょうね。

そうすると、
・家庭菜園は営利目的の営業所として利用していないが、本事案は営利目的の営業拠点である
・在宅勤務は、自宅で仕事をしているが、別に本人が営む事業の事業所ではなく、また誰にも迷惑をかけてはいないが、本事案は自の事業所として営業拠点として使用している。

という違いから、家庭菜園や在宅勤務と同列にはならず、他の用途に用いているとされる可能性は高くなります。

なお、来客が多く平穏が乱される形でSOHOに使用していれば、当然ながら本件と同様に規約違反の可能性が高まります。

以上のとおり、少なくとも、家庭菜園、ホームパーティー、友達親戚の子供を何人もあずかる、というケースと比較することは全く無意味です。

ＨＰに載せただけで平穏さが害されるでしょうか、凄く飛躍しているように感じます。

逆に善意だとしても定期的に多人数の子供を預かっていたとしたら、程度問題ですが平穏さが害される場合もあると思われます。

専ら住宅として使用するとは営業目的での使用を禁ずと同意ではありませんよね。

一般論で言えば住宅で塾を経営しても、住宅としての用途を逸脱しているとは考えられない。

社宅では、塾は勿論、ピアノ、活け花、着付けなどのお稽古事に使用していた人は退去させられましたよ。

スレの冒頭にはっきり、

>最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、
>先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

って書いてあるんだけど。

それって主の主観でしょう。
仮に客観的にみてもうるさかったとして、静かにさせるように申し入れをするのが普通で、いきなり規約違反だから止めろとしたのはまずかったですよ。
再三、静かにさせるように申し入れをしても、改善がみられなければ次の手段に出るべきでしたね。

間違った対応が相手の態度を硬化させたのでは。

暴力団がマンションを事務所として使っているとして、逮捕されてますね。

暴力排除条項を設定していると、暴力団を契約違反で追い出せる。

塾の経営者は今後も同じマンションに住み続けるのかなぁ。
管理組合や他の住人と不仲になったことから居心地が悪くなって、自主的に退去することになりそうだけど。

そんな柔な神経の持ち主だったら、こんな事態になっていないって。

むしろ、規約違反で塾を廃業に出来なかったら、スレ主のほうが居づらくなるんじゃないの？

>247
そんなことあるわけないじゃん。管理組合もスレ主の主張を認めているのだから。

>245
マンション中の人が塾経営者と敵対しているとは思えない、この手の問題は受け止め方は色々だから、良いところ半々じゃないかな。

>247
理事会の多数決で違反と判断したに過ぎない。

↑>248でした

そもそも住人の誰かが言ってたけど、スレ主は居住者じゃない可能性が大。ばつが悪くなってだんまりを決め込んでるようだし。だとしたら、これまでのやりとりってむなしくない？

塾の生徒は塾にくる度にエントランスからインターホンを鳴らしてるのかなぁ。
塾経営者はその度にモニターで顔を確認してロックを解除してるの？
想像すると面倒そう。

自分の住んでるマンションで子供向け塾（30人規模・講師募集中）を経営されて、
管理組合理事会からの規約違反の指摘も無視して塾経営を継続中。

そんな話を例えば総会で聞いて、理事会ではなく塾経営者側に肩入れする住民なんているのか？

>>250
>理事会の多数決で違反と判断したに過ぎない。
塾の主張は最も効力のない区分所有者の判断に過ぎない。
理事会の判断が上。
覆す自信があるなら、裁判に臨めばよろしいのでは？

法的な判断（裁判）>管理組合の判断（総会）＞管理組合理事会の判断＞区分所有者の判断

＞250
＞理事会の多数決で違反と判断したに過ぎない。
スレ主の主張は理事会に受け入れられた。
塾側の主張は理事会に退けられた。
もう、負けてるんです。

>>254
>子供向け塾（30人規模・講師募集中）

講師募集中はまずいが、30人規模だと週6日として一日5人、それほど問題だろうか？

ちなみに関係者ではありません。

＞＞２５６
＞もう、負けてるんです。

何に？

>257
子供向け学習塾で、各生徒は週に1日しか通ってないなんて非現実的な計算されても困る。

>>259

マンションだと一日5人くらいしか面倒見きれないでしょう？

それとも毎日30人通っているのですか？

人数が多くなってきて面倒見きれないから講師募集かな？
経営者の息子も講師してるんですよね。

スレタイの説明自体が、ご自身で述べているようにノイローゼ気味の感情的な説明なので、実態も要点も不明ですね。こういうところに投稿するのであれば、単なる嫉妬と思われないように、もう少し冷静に要点をまとめて投稿された方が良かったように思います。

マンションを購入者の同居家族が暴力団であると、組員が来客として出入りするよ。

暴排規約があると『組員の出入りがある＝暴力団事務所』として使用したと逮捕されるよね。

塾も同じでしょ。生徒数ではなく塾として経営していたのは事実かどうか

皆さんはご存知でしょうか？スレ主さんは３月7日以降、今現在に至るまで一度もレスを書いていません。おそらくスレ主さんが書かれた翌日に当該マンションの住人からのレスが何らかの影響を及ぼしていると思います。もしこのスレを読んでいるなら何らかのレスがあってしかるべきなのだが、皆さんからのレスの多さをみて自分のたてたスレの影響に驚いてしまったのかもしれません。若しくはこのスレ事態に何らかの間違いがあってレスが出来ないのかもしれません。それとももうこのスレを見ていない可能性もありますが・・・。どちらにしてもここはスレ主さんに登場してもらい、各レスで疑問に思っている事に答えてもらいたいです。そうじゃないと今の様にレス事態が同道巡りになってしまいます。
皆さんはどう思いますか？

>>263
> 塾も同じでしょ。生徒数ではなく塾として経営していたのは事実かどうか
暴排規約と同等の塾の排除規則があるのならばね。

>>265、そうですね。
住居専用とあれば、判例からも塾経営は負け。

>>264さんの想像力には感心しますが、スレ主がいなくてもよくあるマンショントラブルですから閉鎖しなくて良いと思います。

>>266
> 住居専用とあれば
あるの？
「専ら」は「専用」とは異なるよ。

塾を経営してようとも住居は住居。

このスレで、いくら言い張っても裁判したら負け。

事務所探しは大変でしょうが、探しなさい。

戸建てでも塾の営業許可は必要です。
住居用マンションで、隠れて営業するのは、管理組合以外でも問題です。

>このスレで、いくら言い張っても裁判したら負け。
掲示板の独裁裁判長ですか？　マンションにより状況が異なるというのに。

＞269
＞塾を経営してようとも住居は住居。
違うってば。
そういう場合は『住居兼塾』
『兼』は『専ら』に抵触しているのでアウト。

そんな屁理屈を言ったところで、裁判では負けませんよ。

どな方、この当該マンションの管理規約をご存知な方はいらっしゃいますか？
今、論点になっているのは
＞区分所有者は、その専用部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない
ですよね。しかし、スレ主のスレッドにも　＞＞１９　＞＞５４　＞＞６０　にも書かれてはいません。

それなのに＞区分所有者、その専用部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供したはならない

の　＜他の用途に供してはならない　が規約に文言として記されているのが分かるのでしょうか？

もし、規約に文言として記載されていれば塾の営業は完全にアウトになりますが、記載されていなければ塾の営業は大丈夫なのでは。全ては当該マンションの規約の中身だと思うのだけれど・・・。

住居の一室を塾として使用することは
「住居として使用」の範囲を逸脱していことにはなりません。

>275
その一文の有無は判断に影響ありませんよ。

>そういう場合は『住居兼塾』
>『兼』は『専ら』に抵触しているのでアウト。
これでは裁判には勝てませんね。>275にしても勝てる材料は何もないですね。

何かノイローゼっぽい投稿が続いているようだけれど、規約よりも現実に不公平や被害があるかとうかにかかっているような説明が、ネット上では多いようなんだけれど。

30人が毎日がやがやと夜間に二度出入りしたらまずいだろうけれど、５人位が静かに出入りすのは別に問題ないように思うが、どうなんだろうか。

>271
>このスレで、いくら言い張っても裁判したら負け。
ノイローゼっぽい投稿の筆頭ですね。

＞280
必死だね、
自分が同じマンションに塾経営者を見つけたら、即座に税務署に通報するよ。

そうしたところで裁判と何か関係あるの？

住居用マンションでの、塾やエステの開業によるトラブルは少なくありません。

エステは塾よりも静かだが、問題はそこではない。

不特定の人の出入りがある防犯問題。他の居住者からの苦情がある。

管理規約違反（住居以外として使用）

仮に塾はよいとしたとする。
そうすると、マッサージは？エステは？託児所は？
結局、あらゆる業種を認めなければならなくなります。

マンション内で子供が傷害事件を起こした。マンション内の物を壊した。
経営者の責任で治療や修理をすることになっても、マンション内での事故に対する醜聞は消せない。

＞自分が同じマンションに塾経営者を見つけたら、即座に税務署に通報するよ。
もしかして脱税ありきですか？納税くらいするでしょう？日本国民ですもの。

住居用の分譲マンションで塾をするくらいですから、税務署に開業手続きはしてないでしょう。

収入を推測したり、脱税を疑ったりするって、あんまり品の良いことではないですね。

裁判に任せるより仕方ないでしょうね。

結果を見守りましょう。

裁判で勝てないから脱税容疑？

いるんですよね。税務署の人間でもなければ、税理士でもない。薀蓄だけ好きな人が。
納税している人間を何をどうするというのでしょう？　
　

住居用の分譲マンションで塾をするくらいですから、税務署に開業手続きはしてないでしょう。

>284
予め契約した子供が決められた時間に通っているのであれば、「不特定多数」とは考えせん。

>>289 脱税容疑の次は、手続き話ですか？

>住居用の分譲マンションで塾をするくらいですから、税務署に開業手続きはしてないでしょう。

分譲マンションで個人事業をしているのならば、普通は個人事業主として確定申告すると思いますよ。脱税しているとは思いません。

個人塾って、開業手続きを税務署でするものなの？

規模によるんじゃないですか？　この塾の方が幾ら稼いでいるのか知りませんが。

>>284　>>286

そういうこと。
事務所を認めても、人の出入りのある業種は認めないね。

エレベーターの利用や駐輪場の利用。汚れ。
事業所物件と居住物件では、使用も管理規約も違う。

居住物件で開業するのは、それら事業所としてのリスクやコストをを他の居住者へ負わせ、自分の利益をいかに多くするかという考えからだろう。

塾企業や賃貸を安易に分譲マンションで行い、無知なため税務署に開業手続きもせず脱税となる例もあるそうだね。

個人事業の開業ですから、所得税法第229条に該当して届出が必要です。
○国税庁のHP
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/04.htm

もっとも、確定申告をきちんとすれば、特段のペナルティ等は無い模様ですが。

子供を保育園に入れるために事業として届出を出して納税。
働いている証明にも使えますしね。
そういう情報も少し探せばネットにありますからね。

「個人事業＝脱税」とか、いつの時代の人なんだか？（笑）

>>296　巷の「個人事業開業の書」の方が遥かに役に立ちますね。うまく立ち回って、タフに生きましょうよ（笑）

初めから読むと既に解決済みスレッド。


>>10にある判例
>>295の説明で十分でしょう。

例の上野のマンションのにも学習塾がありました。
分譲住居専用マンションに学習塾を認証し、上野のマンションのようになると悲惨この上ない。

>>299
結局ケースバイケースってことですよね？

一律に認められないというように書かれたサイトはないように思いますが・・・。

ま、元々人の出入りの激しいマンションなら、塾の子供が増えたくらいでは有意な差は認められないでしょうね。　
大規模マンションで子供が１００人、２００人住んでいたら、そもそもうるさいから誤差の範囲。
逆に子供のほとんどいない小規模マンションで塾なんてやったら大問題ですね。

>295
塾の場合は予め契約した子供が決まった時間に通ってくるので「不特定多数」とは言えません。

＞３００、住宅用のマンションで塾経営を認めてるとしているサイトがあるのですか？

普通に考えたら、一部の金儲けのオーナーのために他の住宅オーナーが管理費や修繕費を支払うなど考えられないですよ。

それでなくても、自転車の問題は頭が痛い。
駐輪所に駐輪できないからベランダで保管した人の自転車が強風で電線に飛ばされた事件が台東区であったばかり。
塾なんかあると、よけいに駐輪問題できるだろう。
住民以外の自転車が、近隣に放置されマンション住民が悪く言われたり、マンション通路に止められたり。

エレベーターの使用回数が増えると修繕も増えるよ。
マンションは共同住宅なんだから金儲けはやめなさい。

程度問題で認められるとしているサイトなら沢山あるよ。

エレベーターの使用回数がどんだけ増えるのかね？
元々１０００規模の住人のいるマンションで３０人増えたからといってどんだけ影響があんの？

ベランダに自転車とか訳の分かんないこと言っちゃってさ。

住宅で塾を開くことは「住宅として使用」に含まれます。それだけでは規約違反とはなりません。