マンションで塾を経営

養護だと思うほうがおかしい。そもそもが不当に塾を排除しようという主張から始まっているのだから、客観的かつ冷静に考えれたらそれは間違っていると言っているだけ。区分所有法や標準管理規約の趣旨を正しく理解すれば、営業目的だから塾はダメという結論が出てくるハズは無い。

そもそも横浜に塾なんてたくさんあるんだし
近隣の方からの反対意見もでているのに
自分勝手にマンションで経営しているようなところに
子供を通わせたくないですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

ほら、区分所有法や標準管理規約の趣旨を正しく理解出来てない。　

擁護するつもりは全くないが、スレ主のように規約を自身に都合よく拡大解釈して、相手に対
して強硬な態度で臨む姿勢には共感できない。そんなことすれば、当然相手も頑なになる。現
に割と早い段階で弁護士に依頼をされている。管理組合側も稚拙な管理会社の担当者の甘言に
惑わされることなく、マンションに詳しい弁護士に相談して見解を貰う必要性があった。
私の住んでいるマンションでは、揉めそうなケースは必要に応じて弁護士に相談して、その
見解も参考に相手と意見調整を行うようにしている。

また、営業行為だからダメというような意見を書かれている方も居るようだが、
共用部分での営業行為を禁止している規約はあっても、専用部分での営業行為を禁止している
ものは滅多に見たことがない。そもそも、専用部分での営業行為を禁止することなど現実的で
はない。

「不特定多数の来訪があると問題である」というのはほぼ共通の認識のようだが、塾などのよ
に予め来訪する人間が特定されているケースでは多くの場合、不特定多数の来訪には該当しな
いと判断される。マンションの1室で行う塾など、精々一度に5人程度のはずなので、行儀が
良ければ迷惑を掛けるという状態になるとも思えないのだが、問題になるほど躾が悪いのか？

まあ、お互いにどのような点が問題であるかを冷静に話し合って、その問題点を解消するため
の施策を実施すれば良いだけのはずなのだがね。

私には、タイトル文の
> 個人塾を経営している
> マンション名まで入ったホームページを作って生徒を募り、
> 三十人ほどを集めて自宅で勉強を教えて
の部分で、「専ら住居として」の範疇を大きく逸脱していると思いました。スレ主の意見は正当だと思います。

塾の所在をマンション名含めて掲示することに何の問題もない。
生徒が３０人なら規模としては極小さな部類ですよ。
毎日３０人全員が同時に通ってるわけないし。

居住者、その友人知人、宅配便業者など、マンションでは日に何人の人が出入りしてるんでしょうね。
部外者（居住者以外）でも相当な人数でしょうね。
そこの塾生が増えたことで共有部の使用や安全面でどれほどの影響がありますかね。
そこが理論的に説明出来ないと、スレ主や批判的な意見の方々の言っていることはただの感情論に過ぎません。

じゃあ、187の左右と上下の部屋は、明日から創価学会、＊＊＊、天理教、アレフの道場となって
それぞれ毎日、数十人の信者が出入りします。
皆、ほとんど決まった人です。

近所からは「宗教マンション」とよばれ、嫌な目で見られ、賃貸はだしても客が入らず、
売却などほぼ不可能。子供もいじめられ、信者と間違われて学校では毎日＊＊といわれ自殺。

というのは妄想でもなんでもなく、実際に宗教団体の互助会が何個も入ったマンションは
幽霊マンションになってみんな大損して売却して出て行くんだよねえ。

塾経営をみとめたら、もう、何も禁止できないよ。
一つみとめたら、マンション全体がそうなっても誰も文句言えない。

極端な例をあげて全て否定しますか（笑
）
やっぱり、反対派には理屈なんて通用しない人が多そうですね。
国交省のマンション管理センターも個別の基準を規約に盛り込むように言ってますよ。
それまでは現状の規約に則って判断するしかないのです。
つまりは、有無も言わさずに禁止することなど出来ず、認めざるを得ないのです。

>>189
結局、感情論だけなのですね。

そもそも、
> 道場となって
だと、
「専ら居住用に使用する」
という要件を満たせないからアウトです。

平穏さが損なわれている客観的かつ合理的な根拠（具体的な数字）などを示さない限りは個人の権利に対する組合の不当介入と考えられます。この場合ゴネているのはスレ主側にしか思えません。

>194
説得力ないよ。

別にあなたを説得しても意味ないですから。
あなたが納得しようとしまいとそれが法に則った手順というものです。
スレ主の場合も相手の塾経営者から弁護士を通して同様の要求があったようですが、当然のことです。

第１２条に基づいて規約違反を指摘されたのだから、その根拠を示せというのは当然でしょう。
何が根拠となるかは標準管理規約のコメントの通りですから。
それでは都合が悪いので条文の上っ面だけを捉えた理屈で押し通したいのがミエミエですよ。

「平穏さが保たれていれば例外」とは、どこをどう読んだらそういう真逆な理解が出来るのか？
「平穏さが損なわれる」ことが明らかな場合に規約違反に該当するのであって、グレーゾーンは違反には当たらない。

「平穏」とは、具体的な騒音（DB）や、騒音、騒動の発生する回数（頻度）といった
具体的な実証データの他に、その状況によって住民の心の平安が脅かされ
不安な状況におかれ精神的苦痛を味わうことが客観的合理的に支持されうることも意味します。

翻って、営利目的の塾の経営それ位自体が専ら住居として使用しその他の用途に用いないという
規約にそもそも反しているとの解釈が裁判で支持されれば、具体的な証拠を出せという
論点以前の次元で塾の経営に問題があると判断されることになります。

そう言う意味で、具体的な被害を出せと繰り返すのは、根本の問題をすり替えて
開き直る行動という点で誠意がない態度であり、裁判においては逆に裁判官の心象を害するでしょうな。

もちろん、平穏が乱されているということを、人の出入りの回数、音、会話、その他具体的な数字で
提示すればより有利にはなりますが、規約違反により現に塾が経営されており、HPで宣伝活動が行われ
実態として営業活動が成り立っていることに疑いの余地がないという状況について、
複数の住民が苦痛を感じ、不安を感じ、結果、平穏を乱されていると主張すれば、それ自体で
もう実証はされているのです。

よって、裁判となり複数の住民が原告となって申し立てすれば塾は負ける確率が極めて高いでしょうな。

それに、塾講師まで募集しているという事実はもはや「専ら住居として使用している」とはいえない有力な傍証となりえる。

一部の規制業種では、法令で定められる主たる業務以外を行ってはならないという規制があり、その他の業務については余剰能力の範囲内で行う付随的業務にとどめるよう厳しく制限されている。
例で言えば病院、銀行、一部教育機関など。

それでは、どこまでが付随的業務であり、どこまでが付随的とは言えず異なる業務を業として行っているか判断されるかという点は、先ほど言ったとおり余剰の範囲内という点が重視される。

本事案については、区分管理法における住居の使用の問題であり、上述の規制業務における付随的業務の範囲とは性質は異なるものの、余剰の範囲内であるかどうかという点は共通する判断基準であり、裁判においても解釈の難しい事例については類推適用して解釈する際に参考になる考え方となる。

とすれば、塾講師まで雇用して営業する塾はもはや完全な塾経営であり、住居として使用する余剰の範囲内たりえない。なぜなら、講師が住民自身であるからこそ、もっぱら住居として使用し、余剰の範囲内で塾をやるという論理が通用するわけであり、講師の募集を行った時点で、経営者がもっぱら住居として使用する範囲を逸脱したことは明らかであり、この点をもって、管理規約違反とすることが出来ると思料する。

という解釈になるかな。
※小生は某企業の法務部に勤務しています。

>201
複数の住人が原告となる確率は低いのではないだろうか？
普通に考えてみれば、居住者にとって、居住者の知人が一度に複数くることと、塾の生徒が先の例と同じ数一度に来るのではなんら変わりはないと思う。
それが塾の生徒だと思うから不快になっているだけで、普通の居住者は、なにも知らず、ただ居住者の知人が遊びに来たと思う人がほとんどである。

>201,202
ナイスです。見事です。
私も「規約にそもそも反しているとの解釈が支持される」と思うし、「具体的な証拠を出せという論点以前の次元」だと思います。

不特定の客相手の商売ならともかく、学習塾という地域性の高い職種だと、争いごとを起こすこと自体ビジネスに凄くマイナスだと思います。それに、万一、塾側が裁判に勝てたとしても、生徒が来なくなったら全く意味がありませんから。

＞複数の住人が原告となる確率は低いのではないだろうか？

え？
これが私のマンションでおきた話なら、必要であれば私も原告に加わりますよ。

例えば個人のピアノ塾で、防音設備や生徒数なんかについて管理組合と十分協議した上ではじめたって経緯なら、
塾経営側に同情もしますが、スレ主の説明を読む限り、この話の塾経営側に同情する要素は一個もありませんので。

講師を募集してるとか、ありえないでしょ。

まあ、スレ主のケースでは管理組合理事会の総意で管理規約違反と決めていますので、
普通に管理組合が原告になる方向で話が進んでいることと思いますが。

自宅で塾を開いたら、そこは住宅ではなくなるのか？答えはＮＯ。つまり、「専ら住宅として」に反していることにはならない。
それが、第１２条を根拠に規約違反を訴える人への答えとなります。

勿論、程度の問題はあるので、「居住の本拠地があるか」、「住宅としての平穏さがあるか」ということが問われます。
店舗に寝泊まりしているような状況であれば、規約違反と見做されるでしょう。

なお、講師が居住者かどうかは問題の本質とは関係ないと思われる。

やはり、意見の分かれるところのようですな。

少し条件を変えて、例えば塾ではなくて、自宅でインターネット通販
の業務をすると規約違反なんだろうか？
※インターネット通販ではなくて、アフリエイトで金を稼ぐための
書込み等の作業でも営業業務の一環だからその想定でも可

少し忙しくなってきたので、お客への対応や発送業務をするために、
パートさんにお願いして1日数時間自宅に来て手伝ってもらっている
という状況になったら規約違反に該当するようになるのかな？

どちらのケースでも専ら住居であることは間違いなく、住居として
の平穏も保たれると思われるのだが。

>209
住宅兼塾というのは戸建で一階が塾（専用スペース）で二階が住宅になっているような形態を言います。
店舗兼住宅なんていうのは個人商店では良くある形態です。
それに対して、住宅の一室（例えばリビング）で塾を開いても、そこがリビングであることには変わりません。形態は何も変わってないからです。

>208
住宅で塾を開いただけでは、住宅としての用途を逸脱したとは見做されませんよ。
あなたの理屈だと、自宅の庭で家庭菜園をした、その庭は農地と見做されるのですか？
そこでできた野菜を知人に無償で譲っている内はセーフで、ネットで売ったらアウトですか？
庭は庭ですよね。

このケースで、もし講師を外部から雇っておれば、ちょっとまずいでしょうね。でも、一般的には、家庭教師に毛の生えたような塾ならば許容範囲ではないでしょうか？

単に管理規約に専ら住居とあるだけでなく、管理組合理事会の総意で管理組合違反と定めた以上、
スレ主のマンションでは、現時点では管理規約違反状態です。グレーではありません。

それを解消するためには、当該マンションの管理規約に関して管理組合理事会以上の権威を持つ機関に、
管理組合理事会の決定を否定させる必要があります。具体的には、管理組合総会か裁判所です。
管理組合構成員（マンション住民全体）ないし裁判官への証明は、塾経営者側の責任ですが、
後者はともかく前者が塾経営者側に加担する可能性はほぼ０でしょう。

塾経営者側の姿勢は、管理規約違反状態を自分から正す気はまるっきりなく、
管理組合側が強制力を伴う措置がとれるようになるまで放置する作戦です。
罰則がなければルールを守る必要などない、という思考が根底にあります。
このような相手との交渉は時間の無駄であり、相手側の一方的な利益となります。
主張内容がどんなにもっともらしかろうとも時間稼ぎの言い逃れにすぎませんので、
管理組合側は、相手の主張にまともにとりあわず、法的な手続きを急ぐべきです。

>>215
管理規約の定めで付託されていないことを理事会で決議しても無効です。
この場合、管理規約で「専用部の使用方法は理事会で定めることができる」等が明記
されていること。
もし、それがないにも関わらず実力行使等を行った場合、理事会が規約違反をしてい
ることになります。

なお管理規約を変更するには、理事会ではなくて、総会を開催して、4分の3以上の
賛成を得る必要があります。

216
管理規約には、専有部について専ら住居と明記されています。条項としてはこれで十分です。
生徒30人程度の塾なら大丈夫なはず、なんてのはその条項の解釈のひとつにすぎません。

管理組合は、当該マンションの管理規約に照らし合わせて、その塾を違反と判断したのです。
管理規約の解釈に関するオーソリティは、

　法的な判断（裁判）>管理組合の判断（総会）＞管理組合理事会の判断＞区分所有者の判断

です。所有者と理事会だけで争っている間は、理事会が正です。

異議があるなら所有者が、12条の解釈に関して総会で議題にかければよろしいでしょう。
あるいは、総会飛ばして裁判でも構いませんのでお好きなほうで。

217のような理屈がまかり通るのであれば、理事たちはやりたい放題だな。

12条の解釈次第で、OKにもなるしNGにもなる、と。

>214
理解力に乏しいようで。

「自宅の庭で家庭菜園をしたらその庭は農地と見做されるか？」→見做されない。あくまでも庭（宅地）。

だが、あなたは農地だと主張してる。

同様に自宅の一室で塾を開いたらその一室は店舗と見做されるか？→見做されない。あくまでも住居。　

だが、あなたは店舗だと主張してる。

※どちらも、あなたの主張派間違っています。ボランティアでもお金を得ようと住居は住居です。店舗に改装したわけではありません。

>>219
自作自演？

>224
あなた方反対派、否定派が自宅で塾を開いたら店舗だと見做される（住宅とは見做されない）と主張してるかですか？

反対派、否定派は「専ら住宅として使用する」に反する＝住宅として使用していないと主張していますよね。
（>223は住宅兼塾だも断言しています。
）

誰がみても両者は同意ですよ。

その主張が違っているのです。

居住の本拠があれば住宅だと標準管理規約のコメントにもあります。

自室で塾を開いたらそこは住宅ではなく店舗（商業施設）だ　

という主張を

庭で家庭菜園を行ったらそこは庭ではなく農地だ　

と例えてあげたのですが本当に理解力に乏しいようですね。

放置していたが、227の主張は根本が間違ってるんですな。

自宅で塾を経営し、生徒が住居に通うことでその塾の営業拠点となっていることと
庭付き住戸の庭で農作物を作ることは、まったく比較対象にならない事象ですよ。

家庭菜園で作った作物をその自宅で販売開始し、HPで宣伝活動を行い、毎日固定した購入客がマンションをおとずれたら、
それは「野菜販売営業所」です。

農地かどうかというのは全く関係なく、営利目的の営業拠点となり、不特定多数の人が訪れ平穏が乱されること、
この一体的要素を総合的に判断してもっぱら住居として使用しているかどうかを判断することになるんですよ。

たとえば、
ケース１。
とある人間がマンションの住戸内で塾のテキストを日がな作って、それを他のテナントで経営する
塾で利用したとしても、それは自宅内で作業をしているだけで、規約に反する可能性は低いでしょうね。

それと同様に、
ケース２庭付き住居の庭でトマトを作って（もちろん肥料の匂いで他に迷惑がかかるといった
ほかの問題が生じていないことが前提）、それを誰かほかの場所で売ったからといって、それが
規約違反となる可能性は同様に低いでしょう。

同等に比較するならこのケース１とケース２を比較すべきです。

しかしながら、本事案は、
ケース３
「自宅を営利目的である塾の営業拠点として使用し、生徒が住居に定期的に通っており講師まで募集している」

という状況であり、

それと比較するなら、
ケース４
庭を農地にすることは全く関係なく、
「自宅で農作物を営利目的で販売し、購入者が定期的に住居を訪れる状況にし、しかも自宅が農作物販売所であることを
ホームページに掲載し、従業員まで募集している」

という状況と比較すべきです。


庭を農地にするのと同じだから、規約違反ではない、という反論は、全く的を射ておらず論理的整合性を著しく欠いています。

本事案は民法ですが、比較量刑の原則論から考えても全く比較対象ではない。
これ以上、「庭で家庭菜園を作る」ことと比較するようなくだらない主張はおやめなさい。