ローンの仮審査

＞「○○銀行（提携先）または主要都市銀行」
まだ曖昧です、事前審査を受ける銀行のみにしてもらいましょう。
Ａ銀行の仮審査が通ったとしても、Ｂ銀行ではＡ銀行の結果は引き継がないので。
Ｂ銀行では他の銀行がどうであれ、０から審査しますよ。
譲歩できるギリギリは、提携銀行名（２，３行のみ）を具体的に記載してもらいましょう。
契約前には、その２，３行の仮審査を受けてくださいね。
つまり仮審査に通った銀行のみ、契約書の記載してもらえば良いのです。

質問した者です。
やっぱり、契約前に仮審査をしないうちのデベはおかしいんですね・・・。
勉強になります。。

デベには、すでにある住宅ローンの内容や残高がわかるものを渡しているし、
他に借金がないことも伝えてあります。虚偽の申告は一切していません。
昨年の年収も伝えてあります。

その内容から問題ないというのがデベの見解なので
事前審査しなくても大丈夫、って相変わらず言うんですー！
契約してからすぐに事前審査に出しましょう、だそうです。
どうも不信感がわいてくるのですが、
信じてよいのでしょうか・・・。

住宅ローンの内容や残高は、銀行に伝わらなければ意味がありません。
（もしかすれば、デべが銀行に詳細を伝えない可能性も。）
随分、契約を先急いでいるデベですね。
何かあると思って、間違いなさそうです。
一度引いて、様子見をお勧めします。

質問者です。
デベがどうであれ、うちとしては、そのマンションを買いたいのですが・・。

申し込み金を入れてから１０日くらいたってしまったので
デベとしてはとりあえず契約してほしい、ということなのでしょうか。

モデルルームがオープンしたばかりの物件で
うちのほかにも話が入ってくる可能性は大なので
デベとしても、うちが契約しぶっているなら別に他の方に・・という
くらいの気持ちなのかもしれません。

それでも、事前審査してー！と粘るべきでしょうか。
「何かある」とは一体何なのでしょうか。教えてください。

「何かある」とは、実際にデべとやり取りしなければなりません。
今の情報で判断できることは、先に契約となれば相応の理由があるのは確実だということです。
>デベあってのマンションであって、デベがダメならマンションもダメです。
まさに、その通りです。

>申し込み金を入れてから１０日くらいたってしまった
この１０日があれば、仮審査の２つや３つは出来たのに。
あきらかにデベの怠慢（購入を考えているのに、すみません）ですね。
その理由を突き止めるべきでは？
>うちが契約しぶっているのなら別に他の方に・・
法的な根拠がない申し込み金ですが、入れているのならデベも勝手に動けない？
申し込み金を意思表示（これは法的根拠あり）として捕らえれば、そうなるのかも。

仮審査は２〜３日で十分にできますよ＾＾
何故それをしないのか不思議です。
それと普通、申込み金を預け入れるときには、
「○月○日までに本契約に至らなかった場合には、全額返金のうえ
申込みをキャンセル」する旨の記載があるはずです。
そういった記載はありませんでしたか？

はい、
「○月○日までに本契約に至らなかった場合には、申し込み金返金の上、申し込み
をキャンセル」と記載されていて契約日を決めていました。
でも、その契約日の２日くらい前に、ウチが突然仮審査してくれ、と言ったもので
デベも困ってしまったようです。
（デベは、ウチのローンシミュレーションと返済率を計算した結果、全く問題なしと
判断したので、仮審査の話を持ち出さなかった）

仮審査なしですが契約書には、借入先の銀行名に提携ローンの銀行ひとつだけ
が明記してありました。
だから変なローンに回される心配はないと思うのですが・・・。

>デベも困ってしまった
困る理由はないはずですが、何かあるのですかね？
結果は２、３日で出るのですけど。。。
>ローンシミュレーションと返済率を計算した結果、全く問題なしと判断
問題なしと判断するのは銀行で、デベではないので。
もしかして、デべ自身がよくわかっていないのでは？
また銀行審査の審査項目はいくつかありますので、デべの単純なエクセル
計算表？とは、システムが違うのです。
>借入先の銀行名に提携ローンの銀行ひとつだけ
「他」とか、余計なことを書いていなければいいと思いますが、全文確認
してみましょう。
離れたところに、何か書いてあるかもしれないので。

（思うに、何か変ではありませんか？本当に大丈夫ですか？）

私の場合は、契約日２日前に、借入先を住宅金融公庫から銀行に変更したため、
デベの意向で、契約日を１週間延期しました。
私が契約したデベでは、銀行を利用する場合、事前審査がＯＫが、売買契約の
条件となっているようです。
事前審査は３日で無事通りましたが。

もともとの質問者です。
23番さん、教えてください。
契約後にすぐに仮審査したのしょうか？　それとも引き渡しの数ヶ月前に本審査
しただけでしょうか？

結果的にローンはとおりましたが、このスレをみてはっとしました。
私は契約前の事前審査はしてません。（デベが勝手にしてたんでしょうか？）
このスレをみるまで仮審査は契約後におこなうのが一般的だと思ってました。
ただし、私の場合デベの薦める銀行とは別に見つけたかったため、
自分でみつけます。って言ったからかもしれません。
結果、デベと提携している銀行が一番いいとのことで契約後にデベの提携している
銀行に頼んで仮審査をしてＯＫもらいました。
本契約は入居が来年初頭なので入居の半年ぐらい前に本審査らしいです。
２〜３日で結果がでいるとのことですが、私の場合、2週間かかりました。
仮審査が契約後でも契約前でも、
結局重要事項に皆さんのおっしゃるところの、
住宅ローンが通らなかったら手付は返される。（日付や銀行の数？）
旨うたっていれば、契約前でも契約後でも同じだと思う私がやばいのかもしれませんが・・。

我が家は販売中の大規模物件に当選した段階ですが、
登録時には公庫申込みの収入面の書類チェックだけで、
事前審査はなかったように思います。
契約時は公庫一本で申込み、ローン特約も公庫のみ。
ただ営業担当者には、金利面から融資実行前に非提携ローンに切り替えも検討中と相談しましたら、
「公庫キャンセルの前に必ず次の融資審査をパスしておいて下さい」と言われました。
提携ローンか否かで変わってくるのでしょうか？

どうして非提携ローンの場合はＮＧだったら契約の解除ができないのですか？
（すみません不勉強・ド素人で・・・）

デベの提携ローンがＮＧだったら白紙解約ができるということですか？

私は、契約が入居の4ヶ月前だったので契約後、早めに仮審査をして
一ヶ月ぐらいして本審査を始めました

本審査でも私が資料の提出を遅らせたため(面倒だったから・・)金消の3週間前に本審査が通りました
一応ローン金額が厳しくなかったと思うので事前に審査はしなかったもしれませんが
それでもカードを解約したりいろいろあり面倒でした

28さんの仰るとおり、営業からは「非提携ローンだとローン特約はつけられません」と言われていました。これはどこでも同じですよね、多分。
営業に言われる前からそのことは判っていたので、公庫を申し込んで特約を確保する形で、途中で乗り換えようと計画しています。

でも、借入する夫名義のカードは、これから色々解約しないといけないんですよね。

私が今話を進めている物件ですが、提携・非提携に関係なく、
ローンがＮＧなら解約できると説明されていますが？
（正式な手続きの際には特約をつけるそうです）
今候補が２物件あり、両方ともそうですが・・・？
ローンが組めなければ解約できるのではないのですか？

>提携・非提携に関係なく
これが曲者、ノンバンクに回される可能性あり。
または、手付解除か違約解除でという意味かなのか？
（でもデべもわからないし契約書も確認できないので推測、ご容赦願う。）

提携銀行を契約（書）に反映しているデべは、逆に献身的。
何故なら提携銀行故に、ローン特約がはっきりしているから。
（購入者にとっては、とてもわかりやすい。）
だからと言って、提携銀行が良いとは限らないが。

うちは、社内融資を使うつもりでいたら、融資のＮＧが出た場合社内融資はローン特約が
ないので、頭金・申込金は戻りませんと言われました。公庫、提携ローンに変更してということなので
しょうが。会社の融資担当者のアドバイスで、あまりにも誠意のない対応、不誠実ではということを訴え
たら、無条件で変換することをＯＫしてもらい念書をいただきました。
とりあえず、だめもとで相談してみたらいかがですか？

Ｄ京とＭ井の物件を検討中ですが、事前審査でＯＫで、
その後にＮＧであれば契約破棄はＯＫという話にしていたから
でしょうか？（事前審査ＮＧなら、そこで終わりますし・・・）
ＮＧなら破棄でないと検討しないと交渉したからでしょうか？
確かに、契約後（審査ＮＧではありません）にこちらの都合
でのキャンセルは手付けは戻りませんが・・。

我が家はＭ井の物件なのですが、33さんの検討なさっている物件は非提携ローンでもローン特約をつけられるのですね？だとすると色々可能性が広がって良いですよね。

ローン審査については、契約書を事前にもらっておいて熟読して確認しておきましょう。
契約前に仮審査をやってそうにないと思った場合は契約する前に必ず契約書のローン
に関する条項を確認しておくべきです。（売りを急いでいるデベは契約前に事前審査を
行わないことがある）通常はローン審査が通らなかった場合は手付金、申込金は全額
返ってくるように定めてあります。
また、そのように定めてなかったり、契約書で微妙な表現があったりした場合は契約時
の説明、重要事項説明の時にきちんと確認しておくことをお勧めします。この時の確認
は曖昧にせずに、審査が通らなかった時は手付金、申込金は返してもらえるのか、銀
行から条件付融資となった時に応じられなくても手付金、申込金を返してもらえるのか
確認しておくべきです。そして、その場でメモをしておくか、テープレコーダーで録音して
おきましょう。
曖昧なまま契約してはいけません。これは非常に危険です。
手付金、申込金を諦める覚悟でも契約したいと思ってる人は別ですけど・・・。
審査が通らない、条件付融資に応じられない、自己都合契約解除等の線引きをはっき
りさせておくことが大事です。
私の場合は、契約後に実際に物件をみてがっかりしたのですが、うまい具合に条件付
融資となって、それに応じられない場合は手付金を返してもらえるという確認をとってお
いたので、契約を解除して手付金を全額返してもらえました。
もっと詳しい説明がほしい方はレスしてください。

３８さん、こんばんは。
私はもうすぐ契約なので勉強中です。
大変興味深く読ませて頂きました。
一つだけ質問なのですが、条件付き融資とは
どのようなこと表現しているのでしょうか？
ご教授頂けたら幸いです。

３９さんへ
条件付融資とは、自動車ローンやその他商品購入等のためのローンがある場合、そ
れを完済しないと融資をしないということが一般的だと思われます。契約書は事前にも
らっているでしょうか。契約書の条項では、たいてい融資を承認するための条件を履行
しない場合は自己都合による契約解除と扱われ、手付金等は戻ってこないことと定め
られています。通常は契約前に仮審査を行うので、仮審査の結果、例えば車のローン
を完済しないと審査はとおりませんとなった場合に、完済しますということで契約し、そ
れを怠った時が該当してくると思います。このように通常の手続きで契約していれば、
あまり問題とならないのですが、契約を急いでいるデベは、仮審査を行わないで契約
をすることもあると聞きます。契約をしてから条件付融資となったら、この条項によって
買ったばかりの車のローンが２００万もあるのに、一括で返済なんかできないということ
になると自己都合契約解除として手付金等は戻ってこないということになかねません。
契約前に仮審査をしないということは、買い手やデベに様々な事情があるのでしょうが
、契約する前に契約書を熟読し、後々に起こるかもしれないあらゆる可能性を想定し
てデベに説明を求めることが重要だと思います。また、契約後の問題に対応できるよう
に記録を残しておくことをお勧めします。

私も契約前に、ローンがNGの場合の契約について確認をしました。
一般的には、事前審査でOKで本審査でNGということはないので、
事前審査OK→契約となり契約後の解約は手付金が戻らないという
話ですが、これはあくまで安易な契約・キャンセルを防ぐためであり、
契約者に責任がない場合には杓子定規には運用しないということでした。
ただし、デベの良心に任せることになるので、特約はつけてもらった方が
いいと思いますし、やはり大きな買い物なので信頼のおけるデベと話をすすめるべきだとは
思います。

>40さん
丁寧なご説明、ありがとうございました。
やっぱりデペの説明だけで銀行を選ぶのは危険ですね。
自分の足で各銀行の窓口で相談を行い、いろいろな優遇や比較の相談
をしました。皆様の書き込みを読んだおかげで、仮審査もしっかりと本審
査を見据えた銀行を選び、無事に通過することが出来ました。
マンションは高額な買い物なだけに、このような掲示板で沢山の相談相手
がいることは心強いですね♪

教えてください。
デベの提携銀行にしてはダメですか？
デベの提携銀行は、金利優遇などお得な面があるのではないのですか？
また、自分で銀行の窓口で相談してローンを申し込むより
デベの提携銀行の方がローン審査が断然有利に運ぶって聞いたので
すがどうなのでしょうか？

自分で調べてデベの提携銀行が納得したなら良いと思いますよ。
デベのが危険ってのは任せきりだと危険ってことで、自分でいろいろ調べてみて
納得が行けば十分だと思い間す。

私もデベの提携ローンです、やはり提携だけあってほかのより利点がありそれにしました
手続きも楽でしたしね

43さんへ。
金利優遇だからといってお得とは思わないほうがいいですよ。
内容はよくわかりませんが、その金利優遇は最初の２年や３年間が
固定金利の優遇なのか、それとも全期間金利優遇なのか、
どちらか解りませんが、当初の何年間が優遇のみって場合は、
その後、金利を高く取られる場合がありますよ。
ある大手は現在そのような形です。最初の数年優遇固定金利で、
残りの期間も通常金利から０．５％優遇されると言う場合もあります。
これも大手銀行で現在行われています。しかし、このような
優遇金利または、通常の固定金利では繰り上げ返済できない場合が
最近では多くでてきています。銀行からしたら、長く使ってもらったほうが、
手数料も入りますし。そこらへんをしっかり調べたほうがいいですよ。
デベに頼まず、自分で調べたほうがいいです。デベは絶対、いいことしか
言いませんから。４４さんの言うとおり、提携だけあって、利点もあるところは
もちろんありますが、落とし穴がある場合もあるという事だけ、
頭にいれといたほうがいいですよ。

44様、45様、
詳しいお話、どうも有り難うございました。大変参考になります。

「優遇金利または、通常の固定金利では繰り上げ返済ができない場合が最近
では多くでてきている・・」との話はびっくりです。勉強不足でした。

お聞きしたいのですが、
「自分で調べる」とは、
自分で銀行の窓口に出向いて、相談すればよいのでしょうか？銀行さんは
突然来た人にも何でも教えてくれるものなんですか？

また、提携銀行のローンの内容について詳しく知りたい場合も、
その銀行に直接出向いて教えてもらえるのでしょうか？（デベの営業マンを
通していると、ラチがあかないと思うので・・）
その際、○○マンションの提携ローンについて聞きたい、と窓口で話を
すればよいのでしょうか？

４５です。
説明が不足してたみたいで申し訳ないです。
私が、デベの提携銀行で優遇金利を利用し、その申込書を
書いてから、固定金利もしくは優遇金利をご利用されてる期間は
繰上げ返済はできません。と書いた書面をはじめて見たのです。
おそらく、最初から知ってる人は少ないと思いますし、最初から
デベの営業マンが話してくれるとも思いません。変動ではローンを
組めない人もでてくるので。
最初から、その程度の知識はあるって感じでデベの営業マン、
もしくはローン担当の人に聞いた方が良いですよ。
固定金利にした場合、繰上げ返済できますか。とか
優遇金利が終わってからの金利はどうなるか。とか
私も根掘り葉掘り聞いて、解った事もあります。
デベのローン担当の人に聞いたら絶対わかると思います。
もし、解りませんって回答が出てきたら、提携してる意味も無く
はっきり言って不安になるのが買主だと思います。
私の例ですが、３年固定で１．２５％（優遇金利）で組みました。
その後も全期間通常金利から、マイナス０．５％です。
大手のデベだとＵ●Ｊ銀行と提携していて、３５年間−１％となっていましたが、
この内容はよく調べませんでした。ただし、このように３５年間マイナス１％
といった場合は、銀行への保証料は２倍です。全ての銀行がそうかはわかりませんが。

便乗で質問させてください。
繰り上げ返済を毎年まとまった額でしたいのですが、
固定金利の繰り上げ返済手数料は高いですよね。
ソニー銀行の住宅ローンは、繰り上げ返済の手数料が無料と聞きました。
どんなもんでしょうか？　評判よいのでしょうか？

各銀行の住宅ローンのコールセンターに電話するといいですよ。
各銀行とも丁寧に教えてくれます。

基本的なベースはどこのデベでも同じです。
独自の優遇などについてはデベで確認を。
繰上返済のやり方や手数料は銀行へ。

自分は東京三菱とりそなのどちらに？と問われて、どっちでもいいなあと思ったのですが、
両銀行に問い合わせたところ、繰り上げ返済の条件が違ったので東京三菱にしました。
りそな・・固定期間繰上返済不可・期間終了後固定再選択の手数料5,250円・繰上返済手数料5,250円〜
東京三菱・・固定でも繰上返済可（ただし月１回に限る）・期間終了後固定再選択の手数料10,500円・繰上返済手数料5,250円〜（ダイレクトバンキングで手続きすると4,120円）
繰上返済手数料は両行とも100万円未満5,250円・100万円以上3,1500円。
つまり「100万円」や「500万円」を繰り上げ返済するなら、99万円や99x5回に分割したほうが手数料が安い。
（早いほうが金利が低いのはいわずもながなので）
りそなはそれができないので、東京三菱にしました。

自己レスですが、下のほうの試算は固定金利を選ぶという前提です。
変動はまったく魅力がないので、考えていません。

49様、
大変詳しい説明、有り難うございました。勉強になります。

さっそく、提携銀行の住宅ローンセンターに電話してみましたところ、
丁寧に教えてもらえました。
でも細かいことは、デベの担当者を通して、提携銀行の担当者に聞いてもらう
のが一番良いとのことでした。

ローンの本審査までまだまだ何ヶ月も時間があるので、じっくり調べて
考えたいと思います。
ちなみに、４９様は、何年間の固定金利にしたのですか？お差し支えなかったら
教えてください。

実はまだ契約前なのですが（来週契約です）、1年固定にする予定です。
「早く元本を減らす」ために、いちばん低い金利と繰上返済を併用することにしました。
（自分は35年間-0.4%優遇という条件で、あまりいいわけではありません）
長期的には安全とはいえないし、セオリーではないとは思います。

便乗させて下さい。
１０年間くらいで繰り上げ返済して完済するのが目標なのですが、
何年固定を選ぶのが賢明なのでしょうか？　

だったら１０年でしょうね。
１０年間安心して、繰り上げ返済に専念できますね。

10年の間にどれだけ金利が上がると予想するか？だと思います。
「安心」を重視するんだったら、54さんの言うとおり10年固定です。
以下のことはあくまでも個人の意見であって、お勧めはしません。

金利の先高感はいまにはじまったわけではありません。
ずっと先高と言われながらもほとんどかわっていません（一時少し上がりましたが、すぐに下がりました）。
まず誤解しないでほしいのが、公庫の金利は長プラベースの金利に、
銀行の短期固定金利と変動金利は短プラに連動しているということです。
銀行の人には常識のようですが、自分はこれがわかったときに疑問が氷解しました。
長プラは細かい期間で結構大きく動き、それに連動して公庫の金利も動きます。
しかし、短プラはずっと下がり続け、ここ数年は動いていません。
http://www.boj.or.jp/stat/kinri/prime.htm
短プラに連動する銀行変動金利もほとんど動いていません。
http://www.eloan.co.jp/home/rate_history.html
長期金利は景気の先を、短期金利は景気の足元で動くといいます。
「景気がよくなりそう」なので長プラは上がりますが、短プラが上がるのは実体経済が回復してからです。
１０年以内にバブルのような景気がくるかといえば、来ないんじゃないかと。
（期待してはいけないと思いますが、「景気がよくなりそう」では給料は上がりませんが、実体経済が
よくなれば景気も給料もよくなるでしょう（＾＾；））

長期と短期の金利には開きがあり、貸す側のリスクからすると開いていて当然と思いますが、
払う側としてはその時点での「○％」であって、いまの公庫2.6%は銀行1年1.175%(-0.7%優遇)よりも高い。

1年の固定金利は1.875%、10年は3.65%です。-0.7%優遇の場合で、1.175%と2.95%。
1,000万円を10年返済したとします。
1.175%が10年続くとします（こう予想するか！というところがポイントなのです・・）
繰上返済は考慮していません（ここがいちばん関心のあるところと思いますがすみません）。
◆1.175%
支払総額1,060万円・毎月支払額88,366円
1年後(12カ月目)：元本79,425・利息8,941(円)／残債954・残元本905・支払済利息12(万円)
2年後(24カ月目)：元本80,363・利息8,003／残債857・残元本817・支払済利息21
ここから先が比率しか試算してなくて
5年後(60カ月目)：元本83,245・利息5,121
7年後(84カ月目)：元本85,223・利息3,143
9年後(108カ月目)：元本87,249・利息1,117

◆2.950%：
支払総額1,156万円・毎月支払額96,330円
1年後(12カ月目)：元本73,711・利息22,619(円)／残債1,040・残元本913・支払済利息28(万円)
2年後(24カ月目)：元本75,729・利息20,415／残債934・残元本830・支払済利息52
5年後(60カ月目)：元本82,931・利息13,399
7年後(84カ月目)：元本87,965・利息8,366
9年後(108カ月目)：元本93,304・利息3,026
12ヶ月目を例にとると、1.175の場合は88千円払って元本を79千円返しているのに対し、
2.950の場合は、96千円払って元本は73千円しか返していません。

金利が1.175%が10年間平均で2.975%になるには、ゆっくり上昇したとして
毎年約0.4%ずつ短プラが上昇して10年後に4.775%(つまり銀行表示では5.475%)に
ならなければなりません。
こんなに上昇するほど景気がよくなるとは思えず（よくなったらよくなったでいいのですが（＾＾））。
仮にその通りになったとしても、先に元本が減る効果で総額は若干少ないはずです。
（少なくなることはわかるが数値が出せず）

「将来の金利上昇はある。しかし小幅（ここがあくまでも予想）。ならば低いうちに元本を減らそう」
というのが1年固定にした理由です。
ボーナス払併用にせず、早いうちからボーナスで繰上返済するつもりです。

｜金利が1.175%が10年間平均で2.975%になるには、ゆっくり上昇したとして
｜毎年約0.4%ずつ短プラが上昇して10年後に4.775%(つまり銀行表示では5.475%)に

毎年約0.4%ずつ短プラが上昇して、10年後に”10年固定金利が”4.775%(つまり銀行表示では5.475%)に
の誤りです。
今の短プラは1.375%です。いまから10年後に4.975%になる、ということです。
4.975%を超えていたのは、高度成長期と1989年から1992年です。
10年後に再び高度成長期やバブルが起きていた場合、予想がはずれるということになります。

49様、
目からウロコでした。
たしかに「10年の間にどれだけ金利が上がると予想するか？」ですね。
私も個人的には10年後に再びバブルのような経済状況になるとは
考えておりません・・。
49様のお考え、参考にさせていただきます。
有り難うございました。

４９さん
１年固定ということは、１年ごとの金利見直しですよね。
すると、金利がもし急上昇しはじめたとしても、３年固定の人より
早いうちに対策をうてるということですよね？

そう思います。
営業の人には3年固定が多いと言われましたが、なんか中途半端な気がします。
3年後にそれぐらいにあがってると思うんだったら、10年とかの長期固定にしては？と思うのです。
3年後も同じだ、と思うならば、1年固定にして元金を減らしたほうがいいと思います。

5年経ったいま、みなさまの予測はどうだったのでしょうか？