変動金利は怖くない！？その７

262さん、263さんへ

256です。

あくまでも投資より繰り上げの方が大まか得ではないかとざっくり解りやすくということを中心に話しただけです。

262さんも263さんもそういう状況はありえると思います。

>>金利を上げれば買い手不在で耐えられない不動産会社がバタバタ倒産する。失業者続出。
金利上がらなければ銀行がバタバタ倒産して、貸し手不在で耐えられない企業がバタバタ倒産する。失業者続出

マンション買い控えで不動産業界が潰れる程度の話ならたいしたことないが
銀行潰れて各企業に影響が出るのはこえーわな

あほか金利が上がったら銀行はさらに厳しくなだろ。

金利が上がると銀行が儲かるとか思ってるのか？たまに出てくるけどその程度の知識で変動危険とか
議論に参加する資格すらなし

>>278

とんでもない結果ってのはおそらく債務不履行を言ってるんだと思うが実は日銀の国債買い切りには
からくりがある。まず政策金利0.1に拘っているわけだが、本当は国債買いオペ増額をすると当然金利はゼロに
なり、さらに買い増すと日銀当座に資金が積み上がって量的緩和にならなければおかしいが、実際は0.1を
維持している。これは何故かというと、買いオペと同時に売りオペも行っているから。あくまで0.1の金利に
こだわっているわけだから長期金利が下がるわけがない。結果、民間金融期間は調達コストが上がり、
企業に資金が行き渡らず、倒産という現象が起きている。

その辺のからくりの説明が↓

http://d.hatena.ne.jp/Yasuyuki-Iida/20090321#p1

現実問題として、日銀が保有する国債は増えていない。

さらに企業に資金を行き渡らせるよう、実施したはずの社債買い入れは条件が悪く札割れ

http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=90003017&sid=aM4zJRbsMo5Y

金利の高止まり、企業倒産の増大はむしろ日銀によって誘導されているようにすら感じる。
素人ながら何故？と思ってしまう。今耐えられない企業はつぶしてしまったほうがいいとでも
思っているのか？

今回再びゼロ金利に戻すと日銀は3度目となる。ゼロ金利にすることは過去の政策の失敗を認める
事となり、それをおそれているのか？せっかく15兆円の財政出動を行っても金利が高止まりしていれば
効果は半減すると思うのだが？

年収７５０万くらいで３６００万を変動で決める予定です。
月々の返済額が少ないとかで、安易に決めたわけではなく、自分なりに調べて決めました。
決めた理由は以下の通りです。意見を聞かせてください。

①全期間優遇－１．６％で金利０．８７５％である。
②現在の金利水準において、変動と固定の差が大きすぎる。（過去の実績からみて）
③変動は単純に政策金利に連動しており、世界の不況から１％上がるのも２年以上かかるだろう。
④アメリカなどは景気が上向けば、また金利が上がることは容易に想像できるが、これは人口増加（労働人口増加）が前提であり、日本の人口減少の状況下においては、全く当てはまらず、緩やかな経済成長しか望めない。
⑤シミュレーションより、今後１０年の金利の動向が重要であり、１０年以降に４％になったとしても変動が有利である。
⑥優遇を考慮した上で、５年間加重平均１．５％、６～１０年加重平均２．８％、以降４％で問題ない。（繰り上げ返済あり）

このような想定は、甘いでしょうか。

>>285

今FRBは何でもアリな政策を行っていて、BOJは何でもアリには否定的ですが、実際の所どちらが
正しいかはあと何年か経ってみないと分からないと思われます。

http://anond.hatelabo.jp/20081223235800
http://anond.hatelabo.jp/20081224002406
http://anond.hatelabo.jp/20081224004222
http://anond.hatelabo.jp/20081224013124
http://anond.hatelabo.jp/20081224021305
http://anond.hatelabo.jp/20081224030222

この辺読んで見ると面白いですね。興味の有る方はどうぞ。

>>286

私には問題ないように見えます。

>年収７５０万くらいで３６００万
今の変動金利の水準に寄りかかる前提で成立
甘くないか？
将来の生活環境の変化には何も触れていないが、希望や見通しはあるのが普通だろう
家族が増えることや子供の成長のこと、自らの生き甲斐なども
考えていないとは思えないが
それそらないとして現状を維持した上での借入だとしたら安易
287みたいなのは真に受けない方がいい

>⑥優遇を考慮した上で、５年間加重平均１．５％、６～１０年加重平均２．８％、以降４％で問題ない。（繰り上げ返済あり）

本人がこう言っているんだから問題ないだろ。
将来や家族に関しては本人にしかわからんのだから。

子供いないのと5人いるのとでは大きく違うし自らの生き甲斐って、もしかしたら全くお金のかからない
生き甲斐かもしれんし大きなお世話。

本人はその辺を自分で判断して

>⑥優遇を考慮した上で、５年間加重平均１．５％、６～１０年加重平均２．８％、以降４％で問題ない。（繰り上げ返済あり）

が可能と言っているんだから概ね安全圏だと思うがね。

この時期購入、ローン借入する者にとって石橋を叩いて納得済で資金計算を組んだとしてもこの景気だから不安になるよ。
正直、夜中に目が醒めて計り知れない恐怖感に重い心境。どうにかなるさ。させるさ。
いやー戻るよ世界情勢日本経済・・・・・早く正常な社会蘇れkamisama

100年に一度の大不況が永遠に続くと思ってるのかね
今が年中当たり前のように金利優遇キャンペーンが行われている異常事態なだけ

100年に一度の不況と金利優遇キャンペーンは関係ないし、通期優遇選べば関係ないと何度言えば・・・

>④アメリカなどは景気が上向けば、また金利が上がることは容易に想像できるが、これは人口増加（労働人口増加）が前提であり、日本の人口減少の状況下においては、全く当てはまらず、緩やかな経済成長しか望めない。


◆ 人口問題の基礎知識
日本の人口は、2004年の1億2779万人をピークに下り坂に入った。
今後、非常に急角度で降下していく。今後、30年から50年の間に
関東一都六県の人口に相当する約4000万人の人口が失われる。
戦時中に比べても圧倒的にひどい。戦時中の人口減少は、140万人で、
これは総人口の２％だった。戦時中は、多くの人が亡くなったが、
生まれる人も多かったわけだ。減る分は、若い人が生まれてこないことに
よって生じている。毎年、労働力人口が70万人減っている。

現在総人口のうち、65歳以上が20％を占めており、5人に1人が老人だ。
これは先進37カ国中、最悪の数字だ。2050年にはこの数字が40％を
超えると思われる。老人も、65歳以上の前期高齢者ヤングオールドと、
75歳以上の後期高齢者オールドオールドに分けられる。
この比率が、現在は、後期高齢者は4割だが、長寿によってどんどん
増えており、10年から30年先には、6割を占める。つまり、全人口の
半分が年寄りで、そのうちの6割が後期高齢者となる。3人に1人が
80歳90歳ということだ。これらは、社会保険庁の外郭団体の社人研が
出している数字であり、ここが出す数字はいい加減なことが多いが、
それでもこれだけの悲惨的な予想値になる。

さらに財政赤字がひどい。社会保障費は、70年代に7兆2600万円
くらいであったのが、ものすごい勢いで増えており、2025年には140兆円
くらいになる。それをどうやって支えるのかという課題がある。

地道に、人口構造のバランスを取り戻さなければならない。恒常的に、
継続できる社会のためには、人間の再生産は常に行われていなければ
ならないのに、日本は失敗してしまっているということだ。

>>285
非常にわかりやすい解説ありがとうございます。

掲載記事の内容に沿えば、日銀の国債買い切りが半力程度ならまだこの長期金利上昇は逆に安心できます。
素人目にみてもいずれ日本経済は二回目の腰折れを起こして日銀がゼロ金利を導入させられるまで追い詰められるのは明らかに思えますが、半面低金利の持続も長引く訳です。しかし次は国債を大量増発したあとの不況なので、次こそやばいかも？

しかしこの期に及んで日銀が組織防衛に走ったとしたら驚くべき事ですね。そもそもリーマンショックなんて誰にもわからなかった訳ですし、３度目だろうが４度目だろうがゼロ金利を導入しても真剣さを褒められこそすれ、誰にも責められるいわれはないと思いますが。
まぁ世界経済が早めに復活して日本経済を引っ張ってくれる事を期待してるのかも知れませんが…

>>287
組織防衛というよりも、日銀のポリシーが今はデフレ容認、不況下での長期金利上げやむを得ずという感じ
なのでしょうか。
普通に考えて長期金利を下げることが何よりも優先されるようにおもうのですが･･･

不況下での高金利はない。

日本に高金利を維持できる余力は、財政的にみれば無理なのは明らか。


変動であと２％、固定であと２％あがって５％近辺になれば、デフォルトの危惧で一気にハイパーインフレに突入です。

既存の日本経済は焦土と化し、中国やロシアなどの外貨で服従しながら復活を目指すだろう。

結局、日本の不景気を歓迎しているってことか。
自分たちのローンの低金利を引き替えにした売国的な発想
本心は安いローンのためにこのままの低金利を望み、不景気が継続することを望んでるってことかな。
心情的には理解できるとしても
考え方は卑屈。まぁ。仕方ないのかもしれないけどさ。なんだかね・・・

>296
どっかおかしくないか。ニッポンの人？それとも正気？

歓迎なんてしてねーよ。
好景気は誰もが望んでる。好況下で金利が上がっても誰も困らない。

ただ現実に日本はすぐに好転する事は難しいと誰もが思っているはず。
財政破綻もね、好況になれば問題無いんだよ。税収が伸びるから。

>>297

楽観的すぎるのもどうかと思う。現実を直視しないと。

中国やロシアの外資←笑うところです。

軍事介入やマフィアの影響力ならまだわかりますけど。

>次は国債を大量増発したあとの不況なので、次こそやばいかも？

そもそも国債を大量増発するのは不況対策なので多少の底上げ効果が期待出来るわけです。
今受給ギャップは40兆円と言われていますが、財政出動は15兆円なので全然足りませんが・・・

そこで日銀にも金融緩和してもらい、景気対策をとなるはずなのですが、何故かならないですし、
誰一人政治家で騒ぐ人がいないのが不思議です。

中川秀直あたりは阿部総理時代から言い続けていますが。

http://ameblo.jp/nakagawahidenao/entry-10179701425.html

与謝野とか消費税増税とか緊縮財政を訴えていたくらいだから全く期待出来ないとは思いますけどね。
あと、財務相もちょっと・・・

やはり悲観的になっちゃいますねぇ。。。

デフレ突入を食い止める為なら手段を選ばないとするアメリカFRBと
すでにデフレが10年以上続いてる日本はこれ以上金融緩和しても意味が無いから放置。

こんな感じかな

単純に好景気で金利が上がったからって喜ぶ馬鹿いるか。単純幼稚園生（笑）
金利動向になんで各国が目を光らせてる。危うさが潜むからだよ。

言ってる意味がわからぬ。
幼稚園生にも分るように説明しろよ。

景気が良くなりゃみんな喜ぶに決まってるだろが。
景気以上に金利上昇すれば景気が悪化するんだから結局金利は下がるんだよ。
政策金利は中銀が決めてるんだから動向も糞もない

政策金利０を採用しているあいだは、短期・長期とも金利は上下しなかった？

幼稚園児には端から理解は無理。

一番理解してないのはおまえ
だから説明すら出来ない。理解してないなら仕方ないな。幼稚園児以下。

>金利動向になんで各国が目を光らせてる。危うさが潜むからだよ。

まずこれから。どんな危うさが潜むんだよ？それと景気と金利の関係の説明もよろしく。
好景気下でどうなれば金利上昇するか？どうなると好景気でも喜んでられないのか？
このスレに書き込むという事は最後に「だから変動は危ない」と言いたいんだろうから、
是非また低レベルな知識で恥ずかしい能書きたれてくれ。全部論破してやるから。>政策金利０を採用しているあいだは、短期・長期とも金利は上下しなかった？

期間が短いほど政策金利の影響を受けやすい。期間が長いほど市場の思惑に影響されやすい。
だから政策金利が上がりそうとの思惑が市場に出始めると長期金利は上昇しだすので短期金利より
先に上がりだす。逆に政策金利が下がりそうとの思惑が出ると長期金利は下がりだす。
しかし、思惑には色々な要素があるので、今は国債増発の懸念で上がっている。
あと、米国債相場にも影響を受ける。と、色々と細かな要素は有るが、簡単に言うと全て景気次第。
景気次第ということは資金需要次第ということ。お金借りたいという人が増えれば金利は上がる。
増えすぎてバブルを引き起こすのを避けるために政策金利を上げる。これで資金需要を制御する。
これが金融政策。

↑
熱くなりすぎ。

同じ内容で、見飽きたよ。
それに、俺は303とは別人です。

これだけむきになるところを見ると、
本人は気付いてないが本能で危険を感じているんだろう。

なるほど！
心理を突いてますね。

なんか、307の書き込み
ツバが飛んできそうな勢いだな。

偉そうに語っているわりに、
大した内容ではないですね。
だから、なんで変動が怖くないの？
金利が当分上がらないから？
上がっても、所得も連動して上がるから？
だけしか無いのかな？

そんなに自信があるなら、月単位で、今年中の金利予測を
書いてよ。毎月、検証するからさ。

はいはい、こわいこわい

1つの意見
ttp://money.jp.msn.com/loan/columns/columnarticle.aspx?ac=2009041700&cc=07&nt=07

一番安いとこでかりなさい。損はしませんよ。

>>312
では偉そうでなくてもよいので、語って下さい。なんで変動は危険なんですか？
あと金利予想は無理でしょう。大体給料も連動して上がっていくという考え方であれば、いくらになっても構わないしね。

変動は、100％怖く無い人って、
富裕層以外にいるの？

変動が怖い理由？
日本のバブル然り、
アメリカのサブプライム然り、
世界の金融不安然り、
現実の世界は、机上の論理、
人の思惑通りにはいかないから。

怖く無いと言い切る人達は、
今までの人生、全て思い通りの人生だったのかい？
それならそれで、素晴らしい。
今後も、思い通りの人生を歩んで下さい。

結局誰も変動金利が怖くないとは言い切れず

と。

リスクがないとは思わないが、だからといって固定にする気はなし。

期間満了までずっと一括固定の場合を除き、変動より固定の方が変動リスクが高い。
バブル崩壊からこの15年はそうだった。
もちろん過去のことだしこれから先はわからないんだけど。
漠然と変動＝高リスクは結果的に誤りでしょ。
ここ10年の変動と10年固定の利率の遷移を見れば一目瞭然。
あえてリスクを犯したくないから変動という選択肢もあることをお忘れなく。

私は、変動は怖いので、変動選択者の全員に、
固定にするべきだ、何て事は思っていないし、
そもそも、変動自体、リスクヘッジ出来ていれば、
非常に理にかなった、返済プランだと思っている。
ただ、変動のみが正しく、固定は間違いだと言い切る、
考え方は、間違っていると思う。

↑
その逆もね！

>日本のバブル然り、
>アメリカのサブプライム然り、
>世界の金融不安然り、

変動が怖い理由になってない。
日本がバブルになったら住宅購入者は地価高騰で万々歳！
サブプライム？奴らはみんな地価高騰をあてにしてローン組んでたから。
変動組は将来の地価高騰なんてあてにしてないし。
金融不安？固定さんは金融不安でも大丈夫なの？変動組はむしろ金利下がって楽になってますが？

固定さん、無理しないで認めなよ。変動にしておけば良かったですって。
まだ間に合いますよ！

私は変動選択者だよ。
何か勘違いしているようだが。

怖いのは、人の思惑通りにはいかないから、
どっちが正しくて、どっちが間違いだと決め付ける
考え方。
あなたのように。

・好景気により金利上がり、自分だけが払えないケースだったら、最悪家を売って借金終了。
・不景気なのに金利が上がり払えない、しかも不景気なので売り出した家が期待する価格で売れないケース。これが変動の怖いところだな。

ただ後者のケースって現実あるのか？日本破滅だから変動とか固定とかの問題じゃなく、日本から逃げたほうがマシ
だから俺は変動にしている。

家を売った後どうするの？
日本を逃げ出した後、どうしるの？

全て、その後の具体性がないね。
あなた一人なら好きすればよいが、家族に迷惑だよ。

家を売った後は、その時点では自分が家を買う資格がなかったと認めたレベルの生活をする。

日本から逃げた後は、その時点で自分が最適と思う国でスタート。最悪の日本から離れ晴々。

補足
変動は怖い。
ただ、怖く無くす（減らす）事は、できる。
怖く無くすには、個人にあった明確なリスクヘッジを
する事、出来る事。
それが出来なければ、ある意味、
運を天に任せる事になり、不確定要素が大きくなり、
変動は怖い事となる。

最後のリスクヘッジが家を売るだと思う。
別に生きるために持ち家である必要なし

329の家族は可哀想だね・・・

リスクヘッジをするのは、破綻しないためと、
家を手放さなきゃならない状況を回避するため、
家族に迷惑をかけないために、するものだよ。

>・好景気により金利上がり、自分だけが払えないケースだったら、最悪家を売って借金終了。

この場合、相当インフレが進んでいるはずだから、売却益がものすごく出るはず。
もともと安かった時に購入した家で、さらに周りは高金利でも家がばんばん売れる状態だから
高金利なのであって、その中で自分だけが払えない状態というのあまり考えにくいんだけど、
よほど地方の僻地に家を購入して価格が上がってないか、失職してるかかな？でも
そんな高金利時代ならどこも人手不足だろうから職が無い事は考えにくいので事業に失敗して
膨大な借金を別に負ったとか身体的な理由で働きたくても働けないとか？
いずれにしても過去の好況下の金利高騰時で払えなくなった例ってほとんど無いから問題無いと
思うけど。日本のバブル期もアメリカのサブプライムも皆バブルが来る前に買った人じゃなくて
バブル時に踊らされて買った人が破綻してるわけだから。

>・不景気なのに金利が上がり払えない、しかも不景気なので売り出した家が期待する価格で売れないケース。

これも考えにくいですね。通常不況下で政策金利が上がったケースは皆無っていうかあり得ない事なので
変動にしておけば不況時は安泰なはず。どちらかと言うと不況下で収入が下がる可能性のほうが高いでしょう。
でもそれは選択した金利には関係ないですし。唯一不況下での金利上昇があるならばデフォルトだと
思いますが、それを心配して変動かどうかを悩む事自体ナンセンスというか、恐らく円は紙切れに
なるでしょうし、今の私たちの生活は日本という豊かな国だから成り立っているのであって、デフォルトすれば
国民全員が生活水準を落とさなければいけなくなるわけです。先進国ではいられないわけですから。
まさに日本を捨てたくなるでしょうが、なってからでは手遅れなので、そこまで心配するならば今すぐに
日本を出ていかなければなりませんね。

そんなわけで有る程度（金利のブレ）の返済余力があれば変動は怖く無いという事に私はなりました。
都合のいい考えだという人もいるでしょうが、そう思ったならどうぞ固定にしてください。
当然私も都合の悪いパターンをいろいろ考えましたが本当に思いつきません。ここもずっと見てましたが
都合の悪い書き込みって皆無ですよね？せいぜい何が起こるか解らないからとかだけ。
私もはじめから変動派だったわけではないですよ。どちらかと言うと固定派でしたが、過去スレも含めて
全部時間掛けて読みました。本も買いました。ローン相談会にも何度か足を運びました。で、考えた末
固定派から変動派に気づいたらなってました。ただ、固定で安心を買うのも間違いではないとも思っています。
ようは好きなほうを選べばいいんですよ。でも私の結論は変動は怖くないです。

４月に金利を上げたから逆行。更に停滞。５月に下げなければ不況へ追風。
この苦境を打破するにはもう一段下げが必須。

長々と書いてあるが、要は、返済能力に余裕があれば、
変動は怖くないだよ。
これは、当たり前の事。
ここで問題なのは、返済能力の余裕の幅。
借入額によって、それこそ余裕の幅は変動するが、
そのところを、明確にシミュレーションして、
把握する事が、大切。
あと、完済計画も同じ。

返済計画のシミュレーションは過去に具体的な数値でいやってほど出てますがな。

参考までに長期の方、どんな返済計画ですか？
長期の方の計画って全く出てないので是非聞いてみたいんですが。
まさか３５年掛けて返すとか言いませんよね？？

>>334さん
たしかに完全固定派だった自分もこのスレッドや経済学の基礎の本、住宅ローンの本を読んで勉強したり、繰上げ返済ありでいろいろシミュレーションした結果、変動は怖くないって思えるようになりました。
何も知識もなく勉強もしていなかったら、おそらく変動は怖いと思い固定にしていたと思います。
かなり、このスレッドは自分にとってありがたかったです。

>>334
金利が上がると土地の値段や建物の価値が上がるとおもっている、まさにバブル時代の生き残りのような人ですね(笑)

金利と失業率は連動しないことも理解してないようですし

決まった額を、毎月、淡々と返すだけだよ。
プラス年に50万繰り上げてます。
予定では、20年前後の完済計画です。
因みに貯蓄も、年50万～ですね。

≫334
あなたの意見は私の考えに似ています。
好景気ー金利上昇ー住宅価格上昇
不景気ー金利低下ー住宅価格下落
とすると、住宅価格が下がっていて、金利も低い今はまさに買い時であって、
2007年のように好景気で金利が上がる時は、住宅価格も上がっているので、
ローン払えなくなれば、物件を売却して（売却益を出して）賃貸に戻ればよいだけ。

私は10年固定にするつもりでしたが、
過去の住宅ローン金利やプライムレートのトレンド、金利優遇幅を考えて、変動に決めました。
あとは、元利均等にするか、元本均等にするか、銀行と交渉中。

よく簡単に家売ればいいと書かれていますが、
家族への責任や、迷惑かける事については、
どのように考えているんですかね？
借金苦で、都落ちするわけだし、苦労して買った家を
手放す辛さとか、損得だけでないリアルな生活部分について。
そこまで、真剣に考えているんですか？

家族皆で最大限努力してもローン払えない状況なんだぜ、それでも家を売る選択を受け入れられない家族なんて、そっちの方がどうかしてる。

①好景気で金利下がる
②好景気で金利上がる
③不景気で金利下がる
④不景気で金利上がる

①③は変動が有利
②の場合は変動でも、自分の収入も上がるので脅威ではない。最悪自分の収入が上がらない場合は家を売る。
④の場合はそもそも企業が倒産するなど発生し、固定・変動に関わらずリスクが高い。

一体固定だとどんなケースでメリットがあるのだろう？

>金利が上がると土地の値段や建物の価値が上がるとおもっている、まさにバブル時代の生き残りのような人ですね(笑)

実際に日本は金利と住宅価格がぴったり連動してますが？

http://usa-rei.com/images/JapanInterestRates.gif

アメリカも連動してますね。

http://ameblo.jp/wakou1960/entry-10213134196.html

金利が上がると土地の値段や建物の価値が上がらないケースがいくら探しても見あたらないんですが
是非例を出して見てください。それとも過去に無かったから今後無いとは言い切れないとでもいいますか？

>金利と失業率は連動しないことも理解してないようですし

実際に日本は金利と失業率がぴったり連動してますが？

http://www2.ttcn.ne.jp/honkawa/3080.html

アメリカも連動してますね。

https://zai.diamond.jp/dfr/cms/files/upload/article/yoshida/16/JdNP8gg...

金利と失業率は連動しないことが理解出来ないのでご説明願います。

>よく簡単に家売ればいいと書かれていますが、
>家族への責任や、迷惑かける事については、
>どのように考えているんですかね？

でも実際評価額が1億で残債が2000万くらいだったら月々の返済が苦しくても舞い上がると思うんですが。
返済出来ないくらいの金利高騰ってバブル並って事ですよね？充分あり得ると思いますし、実際バブル期は
皆そうやって転売してさらに高額物件に手を出してそして投機目的に住宅購入とかになってまさにバブルで
崩壊って感じでしょ？結局踊らされた人が損するってオチではないでしょうかね？

>344
会社の業績がいくら良くなっても給料が上らないケースが増えてきているのに、それでも景気が良くなれば例外なく給料が上るとでも思っている人が多いなぁ。
終身雇用や年功序列型賃金も崩壊しているし。
俺は変動だけどそうなったら固定に分があるような気がするなぁ。

>給料が上らないケース

給料が上がらないと物を買おうとする人が増えないので、例えば輸出企業だけが儲かって企業が派遣とか増やして
賃金を抑えていると2，3年前みたいに結局物が売れず、物価が上がらず、金利も上がらなかったわけですよ。

周りみんなが賃金上がってるのに自分だけが上がらないなら金利だけ上がって給料が上がらないってケース
はあり得そうですが、景気だけよくて給料が上がらず、金利だけ上がるって考えにくいですよね？

家とかマンションは買ったと同時に価格の１０パーセントは確実に値段が下がります
これはデベの広告費やデベの営業費が入っているからです

我が家は買った直後（2006年）に値上がりして買った値段のプラス200万くらいで売りに出てましたよ。（即売でした）
直後と言っても買って完成までに約1年でしたので正確には住み始めた直後って事ですが。
今はマイナス200万くらいですけど。でも残債よりは高く売れます。

マンションの場合、建設予定地の買収額とか建設費とかで値段が大きく変動するので地価や材料が高い時は
当然分譲価格も高くなるでしょうし、地価や材料が下がれば安くなると思いますが？1年前の価格との今の価格を
比較すればよく解ると思いますが？というか、最近は売れ残って売れる前から値段下げてる状態ですね。

んで、中古住宅の場合、私は買い換えでしたのでよく解りますが、売る人は別に価格設定は自由です。
ようはその値段で買う人がいるかいないかだけで、自然と相場に有った価格で落ち着くんですよ。
ですから中古相場は立地条件に大きく左右されるわけです。

よって、買った直後に確実に下がるとは限らないんじゃないですかねー。

>>350
>我が家は買った直後（2006年）に値上がりして買った値段のプラス200万くらいで売りに

税金のことをよく知らないのですが、短期所有の不動産売買で益がでた場合は
納税するのでしょうか？

>344

②の場合は変動でも、自分の収入も上がるので脅威ではない。最悪自分の収入が上がらない場合は家を売る。
④の場合はそもそも企業が倒産するなど発生し、固定・変動に関わらずリスクが高い。

②＝まさか344は違うと思うが、家を売っても借金が残る人はどうするつもりなのか？
④＝企業の倒産の可能性をここだけに考慮するのはちょっとちがうんじゃないのかい？
　　前提をすり替えちゃダメだと思うよ。
　　それで、④は金利が上がるといった状況では変動の確実にデメリットでしょう。

この人甘いよ。自分には甘いタイプなんだろうと思うけど。

甘いと言うか、変動の方は基本的に、短絡的ですね、発想が。

>>353
固定の方は短絡的でないと思いながら、高いローンを払って下さい。
>>352
では、四つとも全て自分にはとてつもないリスクだと思って高い金利を払って下さい。あなたがそうしたからといって、誰もあなたの事を悪く言わないからね。

先が読める霊能者や予言者の発言乞う
公庫を信じて５年間３５００万円借り元本はたったの１００万減り。支払った返済金１０００万円
ろうきんで２年間２０００万円借り元本１００万円減り。支払った返済金３００万円
それ以来団信付き火災保険付き諸費用のリスク金利優遇に目がいく。

固定の人は胆略的以前に自分の考えが無いっていうか。。。

では具体的に変動が危険になるケースを上げてみてください。
例えば不況下で金利だけが上がるようなケースはどういった事が考えられるか？とか。

以前に固定で年50万繰り上げして年50万貯蓄して20年で返すみたいな人いましたが、
この方は変動でシミュレーションしてみなかったのですかね？変動でしたら年100万近く繰り上げ可能
だったわけですし、かなり余裕が有るわけですから変動有利と普通は思うと思うんですが。
胆略的に今は低金利でいずれは上がる物みたいなありがちな話を鵜呑みにして自分で計算もせずに
固定は安心と決めちゃった感じにしか思えないんですが。

固定の人でもギリギリな人は危ないというのは異論は無いと思うんですが、余裕有る人は変動も検討
したのでしょうか？はなから拒絶していたんじゃないのかなーと。

｢○○君、車の任意保険入ってないんだってな。入ってた方がいいよ。｣

｢全然平気っすよ。俺らのまわりみんな入ってないし、カネがもったいないじゃないスか。保険なんてバカらしいっスよ。｣

↑みんなこれ程リスクないとは思わないんじゃないの？大丈夫？

>>356
ギリギリなのかどうかは個人の感覚ではないだろう。
もちろん、いろいろな考えがあってもいいと思う。
ケースによっては変動は有利な借入であって、しかし、状況によって固定がいい場合もある。
要するに人それぞれの状況しだい。
356さんは変動のようだけど、どの程度の年収でどの位の借入していて、有利と判断できたの？
それによって、まともな考えなのかどうかはかれるというもの。
お金の話しをしているので、お金がないとしたらに何言っても説得性はないから。

354の人はいろいろ考えて変動でローンを組んだと思っているのはご自身だけで、
それはお金がない言い訳で、まさに何も考えていない典型みたいだけど。

>No.354
金利の変動のリスクを取り上げていると思えば
いつの間にか企業の倒産とかにリスクをすり替えちゃってるって。
完全に卑怯な発想だろ。仕舞いには、捨て台詞かよ。
固定がただ高いコストを払っているだけだと勘違いしてるし、
リスクをはき違えているのか、事実誤認してる。それとも現実を直視できなのかどうか。
なんだかしょうもないよな、こういうヤツは･･･。

いろいろ考えて変動で組みましたよ。すいません。頭足りないのも認めますよ。
どれくらいで組んだのか試しに聞いてみたい。あなたが一生懸命考えて固定を組んだのを否定しているわけじゃないから、勘違いしないでね。
ちなみに年収700万で2000万の変動ローンです。貯蓄は500万程。住宅ローン減税は満額とれますが、堅実にいきたいし早く返したいので、年100万繰上げ予定です。
では、359さん360さんお手前をよろしく。

よく車の保険に例えるヤツいるけど全然例えになってないんだが？
そんなのと比較して変動危険とか思ってるの？

例えば車ならば運転してれば信号無視する人がいるとか、居眠り運転する人がいるとか、明らかな危険要因が
有るから任意保険に入るのであって、自動車を運転する事による危険は誰でも答えられるでしょ？

つかそんなネタしかもう無いのかよ！もっとこう、こういったケースだと変動も危険だよみたいなの無いの？
危険危険といいながら何が危険なんだかさっぱり分からないんだが？
変動が危険な例を誰も出せないって、固定の奴らってどんな仮定を得て固定に決めたのか是非教えてよ。

361さんへ

私は359さんと３６０さんではないですがタイムリーな記事が出ていたので下記サイトは参考にしてくださいね。

http://money.jp.msn.com/columnarticle.aspx?ac=2009041700&cc=01&...

私は１６５０万のローンを固定金利３０年間　2.65％で組んで低金利と皆様の掲示板を読んで失敗したと思っていたが上記のサイトをみて固定金利にしてやはりよかったと思っています。

ただし３６１さんの場合は年収７００万もありますし繰り上げを返済するから大丈夫だと思います。

しかし一般的に変動金利の場合125％のルールがあっても結局は金利が上がるとかなり厳しいということが上記のサイトでわかりました。

そしてローンを組んだ最終月まで来ると一括で返さないという危険もわかったのでやはり低金利市場での金利の場合は、固定金利がいいと私は思うようになりました。

>>351

私は6年前に3年固定で購入しました。当時はまだ優遇が0．4とかでしたし、3年固定のほうが変動よりも
安かったので。で、3年前に冷やかしで入ったモデルルームでその気になり、試しに査定してもらったら
ほぼ買値で売れると言われたので、プラス50万乗せて売りに出しました。オープンハウスを何度かやった
のち、買い手が付きまして、残債を返してもかなりの余剰金が出来ました。

税金に関してはよほど高額で売れないと課税にはならないようです。（売却益が3000万以上）

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20051206A/

残債を考えると庶民には余計な心配なようです。

363です。


＞そしてローンを組んだ最終月まで来ると一括で返さないという危険もわかったのでやはり低金利市場での金利の場合は、固定金利がいいと私は思うようになりました。

×　一括で返さない
○一括で返さなければならない
でしたすいません

>>363

まさかその記事だけ読んで決めたわけではありませんよね？

http://www.sumunet.jp/loan/kiru/011.html

↑は2年くらい前の金利上昇局面の記事でしかも優遇を考えない例で出てます。このスレの常識は
長期分の差額は繰り上げですから、それらの条件を入れて試算すると変動が長期より多くなるケースは
5年以内に金利が急激に上がるようなケースのみとなります。

基本的にFPの方は長期を勧める傾向にあると思います。何故かって一番リスクの無いものを言っておくのが
無難だからです。

もうちょっといろいろと調べたり、実際に試算してみるといろいろな結果が出ておもしろいですよ。

363さんへ

例えば、3000万円を返済期間は35年・変動金利0.975％で借りると、毎月返済額は約８万4000円で、金利が低いため初回の利息は返済額のうち約３割である。
　仮にこのローンの金利が半年ごとに0.25％ずつアップすると、５年経過時、利息は返済額の約８割を占めるようになる。この間、返済額は変わらないため、通帳の引き落とし額だけ見ていると、利息額の増加に気がつかない人も出てくるかもしれない。

と、ありますが、半年ごとに、0.25%ずつUPなんて、実際あるのでしょうか。

現在 0.975
半年後 　　　　　1.25 1.21875
半年後(1年後) 1.25 1.5234375
半年後(1年半後) 1.25 1.904296875
半年後(2年後) 1.25 2.380371094
半年後(2年半後) 1.25 2.975463867
半年後(3年後) 1.25 3.719329834
半年後(3年半後) 1.25 4.649162292
半年後(4年後) 1.25 5.811452866
半年後(4年半後) 1.25 7.264316082
半年後(5年後) 1.25 9.080395103

それとも、この日本語は、0.975の25パーセント(0.24375)だけUPするということでしょうか

現在 0.975
半年後 0.24375 1.21875
半年後(1年後) 0.24375 1.4625
半年後(1年半後) 0.24375 1.70625
半年後(2年後) 0.24375 1.95
半年後(2年半後) 0.24375 2.19375
半年後(3年後) 0.24375 2.4375
半年後(3年半後) 0.24375 2.68125
半年後(4年後) 0.24375 2.925
半年後(4年半後) 0.24375 3.16875
半年後(5年後) 0.24375 3.4125

後者として計算してみましょう。

仮にこれで計算します。

現在 0.975
半年後 1.21875
半年後(1年後) 1.4625
半年後(1年半後) 1.70625
半年後(2年後) 1.95
半年後(2年半後) 2.19375
半年後(3年後) 2.4375
半年後(3年半後) 2.68125
半年後(4年後) 2.925
半年後(4年半後) 3.16875
半年後(5年後) 3.4125

比較の為、現在の35年の固定金利3.5％と比較すると

1)固定の場合


　月の支払い：123987円　元金：36594円　利息：87393円


　5年後の残元金：27611297円　

2)変動の場合

　
　月の支払いを平等にするために、固定と同じ、123987円を毎月支払うものとする。
　(支払額軽減の繰上返済とする)


現在 0.975　　　月の支払い：123987円　
半年後 1.21875　　月の支払い：123987円　
半年後(1年後) 1.4625　　月の支払い：123987円　
半年後(1年半後) 1.70625　　月の支払い：123987円　
半年後(2年後) 1.95　　月の支払い：123987円　
半年後(2年半後) 2.19375　　月の支払い：123987円　
半年後(3年後) 2.4375　　月の支払い：123987円　
半年後(3年半後) 2.68125　　月の支払い：123987円　
半年後(4年後) 2.925　　月の支払い：123987円　
半年後(4年半後) 3.16875　　月の支払い：123987円　
半年後(5年後) 3.4125　　月の支払い：123987円　


　5年後の残元金：25130306円　

つまり、同じ支払いをした場合は、
変動金利で支払った方が、元金が2480991円減ります。

次に、その後の30年ですが、どのような金利UPを想定しましょうか。

　・ずっと上がり続ける？
　・また下がる？
　・このまま同じ？

次は、30年で2513万のローンをどう組むかを考えることになりますが、恐らくこのまま変動金利
かと思います。

>361
どうも。2000万の借入なら負担感もなさそうですね。
自分も似たり寄ったりですよ。
年収1100万円で借入2500万円です。貯蓄が1000万程です。

固定にしたのは周囲ではお金がない人ほど変動で頭金の足りない分を補うことが目に付きました。
今後の返済のことよりも目先借入額にいっていたようです。
また、自分の場合、金融関係の知り合いの意見が影響したのかもしれません。
ただ、変動金利で評価すれば過大にコストを支払うことにになるでしょうね。
いろいろ考えても所詮は見通しがあたるか、外れるかは分かりませんので
保守的に今後の資金収支がより明確で確実性を取っただけのような気がします。
金利はこのまま低空非飛行を続けて行く可能性はないとは言えません。
反対に金利が動いたときに、最低の金利水準のイメージが抜けずに、少し上がったときにでも
なんだか損をしているような感覚にとらわれるとしたら煩わしいと感じたしだいです。


住宅ローンのことを語るにはどうすても、その人の収入や年齢、借入額しだいで
リスクの高低は違ってくるように思います。
単なる素人経済評論、ゴミのようなネットの情報をいくらかき集めても
なかなか変動金利が危ないかどうか、一般論として語るのは無理があるでしょう。

363さん
落とし穴って、金利変動リスクそのものについてかと思ったら、
金利変動リスクが如何に表面に現れにくくて勘違いしてしまうか、ってことなのね。

ところで。。

変動金利は銀行のプライムレートに連動し、プライムレートは政策金利に連動するってことだから、
変動が跳ね上がる条件としては、

１．政策金利が跳ね上がる
もしくは、
２．政策金利とプライムレートの相関性がなくなる

っていう認識でいいんでしょうか？２．のパターンってありえる？？

で、１．の場合は、そんなことすると上場企業が増資しまくりの今を考えると、
日本そのものが破綻まっしぐらになるので、よっぽどエネルギー価格が（去年を超えるような）高騰をしない限り
将来そう簡単に日銀はそういう舵を切るリスクが低いと思いますが、
一方で２．のパターンって、どんな状況になると有り得るのでしょう？
日銀が銀行をコントロールできなくるような状況って、どんな状況？？？やっぱ２．パターンは有り得ないのでしょうか？

どなたか、教えて下さい！

変動金利をいつ固定にしようか困っている者より。

366さんへ363です。

私は昨年１０月に契約しています。この記事は本日の記事です。

今住宅ローンのシュミレーションをしてみましたが、５年後に仮に3.5％上がったとしたら３０年固定金利2.6％の方が有利のようです。

そして実際には５年後にいきなり上がるわけでなく、じわじわあがるので５年後3％でも固定金利の方が有利のよう

です。

もちろん変動金利を熟知している人はいいですが、これから1年後まで経済が落ち着く方向になっていくと変動金利

で繰り上げ返済しない人はずるずるいってしまうと思うのですが違いますか？（日銀の金利は1％ぐらいまではすぐ持っていきたいと思っていると思います）

ただし繰り上げ返済を心がけていたりローン残高が少ない人なら問題ないと思いますが金利が上昇した場合、常に金利の心配しなければならないと思います。

370さんへ
３６３です。私もサイトを見て勉強しているだけなので確実なことは言えませんが、政策金利と変動金利の相性がなくなることはないでしょうね。

ただし１の可能性は十分あると思いますよ。

http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20070224A/
上記サイトによると2007年の1月に0.5％上げついサブプライムローンの破たん前までは政策金利も0.5％からさらに上昇したかったようです。
要は上場企業が通常な状態に戻ったときに金利も上がるというよりは、金利も通常の状態に戻したいのが本音だと思います。（本当は変動金利4％ぐらい戻したい）
もちろんすぐ金利が上がるわけではないですが、できれば１年後か２年後には政策金利を上げたいと思っていると思います。

３７０さんの場合はもう変動金利をしているので2％ぐらいになったら考えてもいいと思いますがしかしローン残高が少ないのであれば、基本的には繰り上げ返済をしていき全て変動金利で返済していくことがいいと思います。
借り換えするとお金もかかるし、金利が上がった時は優遇措置などもないと思います。

>２．政策金利とプライムレートの相関性がなくなる

最近のニュースで見た記事ですが、今企業の資金繰りが問題になってるわけですが、地方の信金で短プラを
弱みにつけ込んで不正に上げて利息を取り、摘発されたとかってのが載ってました。
政策金利とプライムレートの相関が無くなってしまったら政策金利の役割、中央銀行の金融政策自体意味を
なさなくなってしまうのであり得ないんじゃないでしょうか？実際有っても摘発されてますし。そういった意味では
地方銀行よりメガバンクのほうが有利かもしれません。


>よっぽどエネルギー価格が（去年を超えるような）高騰をしない限り

去年はその「よっぽどな高騰」がありました。今原油価格は40ドル前後ですが当時は150ドルとかでした。
でも政策金利は上がる気配が全く有りませんでした。以前にも書込が有りましたが政策金利は供給側のインフレ
ではなく、需要側のインフレが起きないと上がらないと思います。

>５年後に仮に3.5％上がったとしたら

確かにそこまで上がるのであれば固定が有利ですね。そこまで上がると言うことは優遇後変動が5%です。
一回の利上げが0.25とすると16回の利上げです。3ヶ月おきに利上げしていかないとこの金利にはなりません。

>日銀の金利は1％ぐらいまではすぐ持っていきたいと思っていると思います

日銀が利上げを急ぐと言うことは実体経済より早めに動くわけですから、結果的に金利上昇抑制になると思います。
アメリカの例ですと低金利を続けた事によってバブルが起きたわけですから、金利は多少上がったほうが高金利に
なりにくいって事になるのではないでしょうか？
もっとも日本は10年以上低金利なのにバブルが起きる気配すら無いですが。日銀も金利を上げ急ぐあまり、失敗して
結局今は0.1ですから。

前に誰かが書いていましたが、5年以内の金利上昇(元金が多い間)は、
変動より固定がお得という逆転現象が起きます。

しかし、5年以降であれば、半年毎に、0.25%程度の上昇であれば、固定金利3％
相当の支払いで余裕で払えてしまいます。

5年ごとの1％上昇で金利8パーセントまでUPしても、固定3％より楽な支払いで
終わります。

そもそも金利上昇が10年以降であれば、10年目から金利が5パーセントで推移されて
いても、今の3％より月の支払いは少なくて返済できます。
※元金が3/1以下まで減っている為


しかし、金利上昇などよりもっと怖いことがあるかと思います。

金利が上昇している場合においては、世の中には金余りと物価上昇の状況なので
家を売れば、元金を相殺できる可能性があります。

しかし、10年間、固定と同じ金額で変動＋繰上返済して支払いをした場合には、
変動は3/1の元金が減っているが固定は、5/1ほどしか元金が減っていない為、
借金が大きくのこる危険があります。

変動の人は金利上昇など特には恐れていないです。

固定の人は、最初の10年の利息支払額が馬鹿高く、後半元金が減っていても、利息
支払額が大きいという状況になります。

http://www.boj.or.jp/theme/seisaku/mpm_unei/giji/index.htm

↑の利上げ時期を見るとおもしろいですよ。利上げ時は必ず各経済指標を確認して、それなりの
理由を元に利上げしています。例えば、企業の設備投資が旺盛だとか、個人消費が好調とか、
失業率が低いとかです。また、数値として出ていなくても今後回復の期待が見込める場合にも
利上げの要因になっているようです。

日銀の金融政策決定会合では政府からも出席していますし、まさか景気が良くないのにいきなり
政策金利を上げるとかあまり考えにくいですよね？情報公開で議事録は全て公開されますし、
良く言われる、日銀は金利を上げたいから上がるみたいな意見がありますが、日銀だって、
日本の景気は良くなって欲しいはずですので、無理矢理上げる事は無いと思うのですが。

変動と固定の考え方

　金利上昇について
　　変動の人：ちゃんと対策があるので怖くない
　　固定の人：怖い

　借り始め5年以内の金利上昇
　　変動の人：未払い利息が発生する危険がある。
　　固定の人：最初から高金利で固定なので関係ない。

　10年低金利が続いた場合
　　変動の人：固定と同じ支払いで借金が1/3減っている。繰上返済しなければ、貯金ができてる。
　　固定の人：すでにかなりの高額の利子を支払っている。元金が5/4程残っている。


　10年低金利が続い後の金利上昇の場合
　　変動の人：元金が減っているから、支払いが楽
　　固定の人：固定なので関係ない。


　会社が破綻やリストラした場合
　　変動の人：元金が減っている為、借金を相殺しやすい
　　固定の人：売っても借金が残る可能性あり


　子供の教育費等の出費
　　変動の人：繰上返済をするか、しないかの選択でお金をコントロールできる。
　　固定の人：住宅ローン分は、同じ支払額をし続けるので他から用意です。

　元金3/1になってからの支払い
　　変動の人：金利が高くても痛くない。金利が安いとさらに返済スピードが上がる。
　　固定の人：金利は高いまま。返済額も同じ。

ちゃんと対策がある。
↑
ここが問題。

具体的には？

政府紙幣が実現したりして、
インフレに誘導されたらどうなるんでしょうね。
100年に1度の危機ですから、過去の経験通りに行くかどうか。

インフレになったら、みんながお金を消費して物を買う、結果給料が上がるので金利が上がっても返済できる。ということじゃないの。

結局360も359も、人が変動にしたのを短絡的だとかけなすだけけなして、自分の事は何もいわずとんずらか。根性なしだな。
10年固定にしないと危険じゃないですか？くらいしか言うことはないか。