東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

>①田舎で県内に支店がないけど（1時間位で県外の地方都市には行ける）利用できるのか?
漠然としすぎていて想像できない。
何県?

>②1500万で家のみ新築する。500万を現金で支払い1000万をスター銀行に預金し1000万借りる。
控除狙いなら早くしないと終了ですよ。
なぜ500万頭金で支払う?
上限枠ギリギリまで狙うのがゼロ金利・控除目的組のやる方法です。

NO.549の②
　ペイオフで預金保証が1000万までだからという単純な理由です。
　ローン控除っていつまで大丈夫なんですか？

　勉強不足ですいません。だからこそいろいろ教えて下さい！！！

>>552

勉強不足とわかってるなら、自分で勉強したら？
東スタに聞いたら教えてくれるよ。

こんなところで
>だからこそいろいろ教えて下さい！！！
は、禁句だよ。

大金が動く買い物だから、
自分で色々調べて納得してから
買うのが普通です。

ここでのコメントは、
その上で様々な事例として参考にしたほうが
良いですよ。

条件も開始時期も
千差万別ですから、
きちんとラウンジで相談して下さい。

今日東京スター銀行に問い合わせしたら、メンテナンスパックなるものが登場してて(以前資料請求した時には、単なる団信で177円/100万だったのに420円/100万になってた！！事務手数料も3万もUPしてた！ハウスメーカー選びに半年もかけてもたもたしてたら時代は変わってた・・・・

でも1％のローン控除を考えたらトータル的には、1500万10年固定の30年ローンで預金・借金し10年後に一括返済の方がキャッシュで払うより得の気がするんですけど・・・？

ご意見聞かせてください。

100%の借り入れは不可

10年後に一括返済するのは自由

メンテパックが不利なのは正解

でも塩漬け預金を外貨に変えるのは円高が良い

外貨には金利が付くのでおいしい。

それより現金購入するつもりだったなら、
団信やめる方法考えたら?

アドバイスありがとうございます。

2割頭金で検討します。

団信やめたいのですが、当方40代独身（親は高齢）で保証人になってくれる人がいません。。。

1500万程度なら、他の銀行でもいいのではないですか？
ここは金利が高いですよ。手数料も高いしね。
団信も自分で負担しないといけないし、メンテパックって言うわけのわかんないのも
始めてるしね。

まあ、ここで借りるなら全額借りるか、借りれなかったら1割負担するかでなるべく多く借りて
住宅ローン控除の返りを待ったほうがいいと思います。

それにしてもここって金利が他に比べると高いわ。貯金が凍結状態だ。
腐るほど金がない人はここはやめたほうがいいかも。

>558
アドバイスになってるの?
557さんは現金購入か☆か検討しているわけで、
金利は無関係です。

それに腐るほどの金持ちではなく、
小金持ちの利用するところ・・・
と過去スレで分ると思いますが?

銀行がそんしない方法ばっか考えてるようじゃねえ。
誰か紹介してくれって電話をもらったけど、紹介できるわけない。
以前はいいと思った預金連動だけど、今はどうなんだろうと思う。

話は変わるけど、外貨預金しなくてよかったわ。

何年か前に他の公的ローンをまとめてここで借り替え、
不急の金や転職時の退職金をまとめて4ヶ月後に0金利にしました。

このローンは、まとまった資金需要時のリスクヘッジ手段と考えています。
金利が高いと考える方は、金利0になるまで時間がかかるからでしょう。
短期に金利0に出来る方には金利など無関係ですね。

預金すれば、月々の金利負担額は安くなりますがそれでも高いでしょうか？
私は名目金利が高くても、当初から借り入れの７割を預金したのでどこよりも低金利でした。

最近出たメンテナンスパックなるものが、やたら高い気がする。

金利ゼロ＆ローン控除目当ての客から、“儲けの一部を貰いますよ”感覚がムカツク。まあ、こっちも税法を利用してキャッシュバックを期待しているんだから大きな事は言えないけど。。。

>>561

私も7割を貯金したけどさ。あと数年後には0金利になる予定だけど、買いたいものがあってもその分をおろすときに金利がかかると思うと、自分のお金なのに使えないのよね。何が得なのかわかんなくなってるんだわ。みんな凍結金以外も余裕資金があるのかな？

>>563

生活資金は別預金にすべきです。
欲しいものは、凍結資金以外の資金の中で購入しましょう。
このローンの預金は、緊急にまとまった金が必要な場合のみ使うものだと思います。
7割預金できてるなら、金利0の目処も立てやすいでしょう。
不要不急の金を使わないようになるのもこのローンのメリツトです。

>>555さん
似たような状況でした。（独身、35歳、メンテナンスパック登場後のスター検討、マンションと同額の貯金あり）
私の場合、迷った末にキャッシュ購入にしました。最大のネックは、やはり団信でした。

・ローンと同額の貯金がある（いざというときは全額繰上げできるので残債が発生しない）上に、特に資産を遺さなければならない相手がいないため、団信は不要。なのに団信が高い。
・私の場合はシングルゆえに購入物件がコンパクトで高額ではなく、ローンは積んでも2000万がＭＡＸ。さらにＨ20年入居で還付によるメリットが少ない。
・還付される税金と、団信＋事務手数料等が、何度計算しても微妙なライン。
・↑10年きっちりローンを組めば、黒。しかしシングル故に途中で売却する可能性もあり、売却が早いと完全な赤。

団信がなければ、手数料を考えても２〜３年目以降黒になるのでローン組みたかったですが、団信が入ってくると黒になるまで数年かかるので、やめました。

個人的には、同じような状況でもローンを組んだ方が成功する方がいると思います。それは、物件価格以上の資金を持ち、なおかつ預金を外貨にすることで運用できる人です。どうにかしてこのローンを活用したかったのでいろいろ考えましたが、結果的に私には無理だと思いました。

・貯金が物件価格とほぼ同じ。円安になると追加で預金しないと、ローン額＞貯蓄額　になってしまう。
・小心者で、性格が資産運用に向いていない。（以前株を持っていましたが、売り時買い時に踏ん切りがつかず、いつも遅かったです。）

以上から、このローンは
・団信を外せる人
・いざというとき住居を残した方がいい相手がいるので団信ＯＫの人
・外貨預金による資産運用が上手な人、円安時に追加で貯金できる人
・物件価格および所得税がそこそこで、税金の還付が多い人
ローンと同額の貯金があるという前提で、かつ上記４つのうちどれか１つ（もしくは１つ以上）が当て嵌まる人にとって、最高のローンなのだと思います。あくまで個人的な意見ですけど……。

５５５です。
まこと的確なアドバイスありがとうございます。
似たようなどころか全く同じ状況で同じ心境です。

メンテパックさえなければ何とか利用したいのですが、納得がいかない。
あらゆる貯金を集めてローンと同額にし、控除額で固定資産税を賄おうともくろんでいたのですが・・・・

私も老後用（！？）のシンプルな1500万弱の物件なので、きれいさっぱりキャッシュで購入の方向に向いてます。
小心者で産運用や大きな事は出来ないので、家賃（現在賃貸）がなくなった分せっせとまた貯めまくることになりそうです。。。
得体の知れない銀行で損得考えながら過ごすより、精神的にはこの方が楽かもな。

565さん、および他の皆さんありがとうございました。
まだ入居（支払い）まで期間があるので、さらに調べて決めたいと思います。

そろそろ外貨も下がってきたので、塩漬け預金の一部を外貨にしようかと検討中です。

ドルとユーロはもうちょっと下がるかなとも思いますけど、豪ドルとＮＺドルはそろそろいいんじゃないかと・・・。

みなさんどう思われます？

>>565

独身なら保険はいらない。
団信などはじめから入る必要なし。

外貨ですが、最近変動が激しく方向感が見えないので、
少しの単位ずつ買っていくのが安全な気がします。
（1000単位とか）
うちはそんな感じでやっていますよ。

円が暴落したときのささやかなリスクヘッジくらいの気持です。

すみません、ちょっと伺いたいのですが、
みなさんの中には、
「外貨預金をやってこんなに得をした」
「こうやったらすごく儲かった」
という方いらっしゃいますか。

うまいやり方をすればそれなりに儲けられる
気はするのですが、
実際に外貨預金をされている方たちは
どうなのかなと気になります。

>>571
そんな心構えでいる時点であなたは手を出さないほうがいいと思う。
預金保険のついた国内預金で少しでも条件の良いところを探すことをお奨めします。

>>572

さんざん既出だが，外貨預金は通常ペイオフ対象外。
しかし，預金連動のための塩漬け外貨預金なら，ローン残金と預金が相殺されるだけなので，ほぼノーリスク。
つか，「国内預金で少しでも条件の良いところを探す」時点で，預金連動の対象外になるんで意味がない。

ローンと連動する外貨預金を論じているわけであって，一般的な外貨預金を論じているわけではないということを念頭に置いていただかないと，議論が噛み合わない。

>>571

やはり，円高の時に外貨を仕入れて円安になったら売る・・・というのが一番手っ取り早い。
地道に預金金利を稼ぐ以上の為替差益が得られる。

なんで預金連動ローンの塩漬け預金で、外貨預金なんかするのか？
資産を増やすのが目的なら、別の資金でやればいい。

本当は円高の時はトヨタ株でも買った方が外貨預金なんかよりはるかにましなんだけど。

だ・か・ら・あ・・・。
余剰資金があったらそりゃあトヨタ株とか新興国投資とかしたほうがいいだろうさ。
ローンと預金が連動するかどうかが問題で、その預金連動になってる円預金には利息がつかないけど、外貨にすれば利息も得られる・・・っていう話でしょうがあ。
なんでその話からズレて、金融商品の優劣の話になっていくんでしょう？
東京スター銀行の預金連動住宅ローンとその関連以外の話をされても意味がない。
余剰資金の運用相談＆運用アドバイスは、ほかでやってくれ。

>>576

だからあ…。
それりゃ外貨の方が金利がいいに決まっていいだろうさ。
でも、ゼロ金利を達成するために、ローン残高ぴったりに円預金しているのに、外貨にして為替差損が出たら金利負担がでてしまうじゃないでしゅがあ。
なんで小心者のための銀行ローンなのに、投機的な外貨預金の話になっていくんでしょう？
為替の変動なんか誰も予想できないのに、投機やギャンブルの話は他でやってくれ。

>>576

だからあ…。
それりゃ外貨の方が金利がいいに決まっていいだろうさ。
でも、ゼロ金利を達成するために、ローン残高ぴったりに円預金しているのに、外貨にして為替差損が出たら金利負担がでてしまうじゃないでしょうがあ。
なんで小心者のための銀行ローンなのに、投機的な外貨預金の話になっていくんでしょう？
為替の変動なんか誰も予想できないのに、投機やギャンブルの話は他でやってくれ。

>>577

そもそも、ここの外貨預金はそんなに投機的なものなのか？よく考えてみましょうよ。
預金分にローン金利がかからない、預金金利がつく。それだけで充分な気がしませんか？
資産をドルやユーロに分散しておき、めまぐるしい世界情勢に対応することが、真の小心者がやるべき行動だと思いますよ。
そう思わなければ、円預金だけにすればいい話です。

>>569の言ってる意味がよくわからない。
東スターは保証人をつけるor団信加入がローンの条件になっていて、この保証人が親か子に限られているため独身者の大半は団信に加入せざるを得なかった記憶がある。（マンション買う独身＝親が高齢かつ子がいない）
ルールが変わったの？

一般論として独身に団信は必要ないと言ってるなら、東スターのスレに書き込む内容じゃない気が。現に555も565も団信はいらないと思ってるのに、加入が条件付けられている上に高いと嘆いているわけなんだし。

>そもそも、ここの外貨預金はそんなに投機的なものなのか？よく考えてみましょうよ。

外貨預金より、そこに介在する為替レートがギャンブルなのです。
原油価格同様、投機資金の動向で決まる。

現在ローン残債3650万円、余裕資金（自己資金+親資産名義書き換え）にて0金利達成中。
毎月の引き落としは3%変動金利で約5万位＝給与から振込して毎月引き落とししています。

でTSBでの外貨預金ですが、米ドル107円（手数料込）で20万ドル（自己資金分）預金し
10年間手をつけないでいるとどうなるか？試算してみました（優遇金利2.9%)
で結論ですが、1ドル85円になっても8年目から+αになります。

【10年後】
受取利息：120万、支払利息（預金の残債割れ分*0.03/年）：23万で約100万円プラスになります。
＊107円でドル預金実施した翌日に85円になった場合を最悪の状況として想定し
　試算しています（ローン金利は3%、預金金利は2.9%、元金は毎年60万減っていく）


なんか、10年スパンとしてみると塩漬けで金利0のお金が円がお金を生み出す結果になり
凄いことだと思います。　まちがってるかな？どなたか似たような計算された方
いらっしゃいませんかね？（預金金利はどうなるかわかりませんが。。。）

昨年の12月1日からのメンテナンスパックのおかげで、計算がくるった。
これじゃ、最大控除が160万円でも、メンテナンスパックのおかげで
控除が80万円程度しか受けられなくなる。

騙されやすい人は注意しましょうね・・・

>582
面倒な計算に突っ込みする人は少ないと思います。

既に実施済み組の意見としては、
1.利息は毎月計算されて$預金なら$として元金複利になります。
　よって\85/$の最悪のシナリオは現在発生していませんが、
\85/$になったらさらに買いでしょう。
2.借り入れ返済分は円預金から返済されます。
3.$預金が毎年60万減る計算は予想する借入れ年数からしてまだまだ先の事と思われます。
4.ゼロ金利を維持する為に、レートの変動吸収に円預金の増額預金で調整する事は必要かと思います。
5.$預金での借入れ返済になった時点でレートの影響を受けるようになります。
6.$預金の3%は保証されている数値ではないので、$預金の動向は気にしないといけません。

わたしは遊びで各通貨１０００通貨単位づつ外貨預金にしています。
１０００通貨単位でもけっこう利子がついてくるので、ちょっと楽しいですよ。

・・・でも為替損益がこわくて、これ以上外貨の額を増やすのは躊躇しています。
円高ももうちょっと進むかもしれないみたいなので、確実に円高の状況になったら、
ていうか外貨が割安な値段になったら、外貨を増やそうとは思っているのですが。。。

グローバルに考えても
現実は、塩漬けした資金が
毎月返済されるのをただ見ているだけ。

塩漬けしている物をきゅうりからナスに変えただけに過ぎない。
ちょっぴり二味楽しめて得した気分と為替のハラハラ感で、
のほほんとしていた平和な日々が一転して
ニュースに目をやるようになった。
アメリカ合衆国の大統領選挙の動向も気になるようになったりと
ある意味グローバルな勉強料としては妥当かな。

結局最後に残るのは日本で買ったマンションだけ。

>>598さん

あなたの言うとおりです。
外貨預金の本質は、資産の分散の方法でしょう。
預金金利はある意味おまけみたいなものです。まああればより素晴らしいですけど。
日本が世界的に見て、このままの地位を保てるか？
日本円に運命をゆだねるのか？
この銀行が、他の預金連動性を行なっている銀行に比べていい所は、この一点なのではないでしょうか？

外貨預金を始めたいなと思ってはいるのですが・・・

●ユーロや豪ドルは今のレートでもじゅうぶん円安水準なので、まだ下がるかもしれないと考えると怖くて買えない。
●米ドルは、崩壊説がささやかれていて、なんだったら１ドル＝８０円くらいまで行くという話を聞くと、怖くて買えない。
●１０万ドルに替えるだけで１０万円の為替手数料が取られるから、実行時よりも１円円安になってくれないと損した気分になる。当面円安になりそうもないから買えない。

・・・なんて考えていると、踏ん切りがつきません・・・。
・・・ああ、いったいいつ始められるのでしょう・・・。

>591
あなたは、やめなさい。

黙って日本円で塩漬けしていたほうが無難です。
為替レートは毎日変わるもので、しかも限度もありません。
その度に損した・得した!と落ち着かない日々を過ごすことになりますよ。

現状でドル預金に変換したとして、
\80/$になってもゼロ金利が保てるような円預金を増資してから
実行すれば多少は落ち着くでしょうが、
ギリギリゼロ金利確保状態なら、
変換した直後に手数料分目減りして
金利対象になってしまいますよ!

おやめなさい。

なんか、どっかのファンドに買われるみたいだけど
この商品には影響ないのかね？

預金連動は好評なので継続する、現経営陣もそのままみたいな記事が
日経に出てましたね。
２〜３年はじっくり保有して、利益を得るみたいなインタビュー
でした。まぁ、どこまで本気かは判りませんが。

３６万円でTOB成立→上場廃止ということは、
４３万円の公募に応じた一般投資家は
為す術もなく撃沈ということだな。
このような一般投資家をバカにしたTOBが認められるとはなあ。

しかもだ。無配のお知らせとは。

> 本公開買付けが成立した場合、剰余金の配当により株主への利益の還元を行うよりも、
> 内部留保を充実し高い収益性の見込まれる新規投資を行うことなどにより当行の企業
> 価値を高めることが株主の意思に適うものと判断し、本公開買付けの成立を条件とし
> て、今次期末配当を行わない旨を決議したものです。

ここに言う「株主の意思」とはアドバンテッジの意思のことであって
一般株主の意思では全然ないんだな。
こういうことが認められるんだったら株式投資はもう止める。

みなさんは、いくらくらいの物件を買われて、いくらくらいのローンを組んで、いくらくらいの預金をされているのでしょう？

私は、
物件額　４５００万円
借入額　３６００万円
預金額　２５００万円

を予定しています。
ちなみに変動金利にしようと思っています。

物件額　8500万円
借入額　3000万円
預金額　3002万円
金利は固定か変動か忘れた。

私は
物件価格：４１００万
借入：３６５０万
預金：３７００万
金利：変動３％（メンテナンスパックとかがない時期に契約）

しかしアドバンテッジというのはどう見ても詐欺師軍団にしか見えないんだよね。
カネボウとかポッカとかの経緯を見ると、アドバンテッジは一般株主に強制的に
損をさせているんだよね。
今回の東京スターも同様の手口。
http://blog.livedoor.jp/advantagehigai/

私は１年半前に
物件額　6000万円
借入額　4200万円
預金額　3800万円
変動金利で始めました。

でもその半年後には借入額＝預金額を達成してしまったので、こんなことなら10年固定にしておけばよかったと、ちょっと後悔していますorz