東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

＞＞419さん

４１８です。
有難うございます安心しました。

＞＞420

私のことなので参考になるかわかりませんが、
私は物件価格の８割の３５００万のローンを変動金利で組みまして、
当初は２６００万円の預金をする予定でした。
残りは９００万円だから、ローン＝預金になるのは６・７年先かなと
考えていました。

でも、いざローンが始まると、ビックリするくらい
「預金額を増やさねば！」と思うようになります。
生命保険を解約したりとありとあらゆるところからお金をかき集めてみると、
＋２００万円くらいになりました。
また、預金額を増やすことに躍起になっているとお金もたまるもので、
前年より１００万円ほど多く預金できました。

そんな状態を見ているからか、両親も５００万円ほど貸すと申し出てくれたりもしまして、
その結果、ローンが始まって１０か月後にはローン金利０を達成してしまいました。

こんなに早く金利０になるんだったら、物件の９割を借りて、
10年の固定金利にして、もっと多く住宅ローン減税の還付金を
もらえるようにすべきだったなと、ちょっと後悔しています。

>>420

●できるだけ多くの額を長期間で借りたほうが有利な理由
・頭金の額を減らして、その分だけ預金額を増やせる
・毎月の支払額を低くできるからその分だけ預金額を増やせる

●できるだけ高金利で借りたほうが有利な理由
・金利が高い分、初期段階では元本分の支払が少ない
　→元本が減らない＝住宅ローン減税の還付金を多く受け取れる
※これは「ローン残高＝預金残高」かそれに近い人のみが当てはまる

・・・しかしローン契約が来月とは。
１年分の住宅ローン減税の還付金分を損するようなものだな。

421さん、回答ありがとうございます。金利ゼロ達成おめでとうございます。よかったですね！6,7年の予定が10ヶ月とは、素晴らしいですね〜

422さん、回答ありがとうございます。
確かにできるだけ多く借りた方が、預金額が増やせますが、最終的な総支払利息＋手数料等-減税は高いんですよね。6割と比べて。元手資金、年支払可能額（返済額＋預金額）を同じ条件にすると。同条件では、団信や手数料がローン額に比例するので、当たり前といえば当たり前ですが・・・
ローン契約の日は、こちらではどうしようもできないのでしょうがないですね。ご指摘ありがとうございました。

すみません。↑421は422、422は423の間違えでした。

>>420
スター旧ローンで、

借入 1900万（６割以内満タン）
頭金 1300万
預金 900万

がベストだと思いますが、150万／年で返済できるのなら、低金利な５年固定タイプにして預金増大を加速したほうが良いような気がします。

返済期間については必要な団信期間など、人それぞれ事情や考え方があると思いますが、私なら最長にして期限の利益を最大限享受したいですね。

426さん、ご回答ありがとうございます。

そうですね〜。10年固定にこだわってたんですが、だんだん5年固定、変動の低金利も魅力的に思えてきました・・・。
余裕資金をかなり大目に見てるので、実際は10年かからないと思いますし・・・
いざという時の固定金利の選択手数料もさして高くないですし・・・
・・・悩みが増えますねー・・・

>422
現在の住宅所得控除の上限は
2500万までです。
最大控除でも年1%の25万です。
しかし、所得税と住民税の負担割合変動で、
年間所得税を支払う額が強制的に
減らされてしまいました。

よって年間25万以上の所得税を支払っていなければ
住宅所得控除の最大枠を控除出来ない形になります。
これらの処置で15年に期間を延長できる方法も
あるようですが、どうにも政府の策略がミエミエで
困りますね。

422さんのように、
親から借りた500万は
税法上問題ありませんか?
調べられたりしませんか?

４２２です。

税務署からいろいろ言われないように、ちゃんと借用書も作り、
金利も設定し、一定額を返済しているよという証拠作りのために、
親の口座に毎月振込をしています。
でも今のところ、税務署からの問い合わせはありません・・・。

この銀行のこのローンだと、お金を借りるといっても、
親の口座じゃなくて私の普通預金口座にお金を移すだけなので、
使いたいときはいつでも引き出せる・・・というところを理解してもらうと、
余剰資金程度は割とすんなり貸してくれると思いますよ。

１％程度の利息を親に払っても、私は２％得するので、両方ハッピーですし。

親の口座じゃなくて私の普通預金口座にお金を移すだけなので、
使いたいときはいつでも引き出せる・・・というところを理解してもらうと、
余剰資金程度は割とすんなり貸してくれると思いますよ。

１％程度の利息を親に払っても、私は２％得するので、両方ハッピーですし。


うーん
親の口座じゃなくてのところと私は２％得するので
意味がわからなかった。教えて？

>>431

住宅ローン金利を約３％としての概算だろう。

両親から資金を借りることで、この借入金分の金利３％が０％になる。
見返りに借入金に対して１％の金利を両親に払ったとしても、２％の金利分は得をしたことになる・・・ということ。

市中銀行で普通預金金利が１％というところは存在しないから、両親にとっても自分達にとってもオイシイ・・・ってことだろう。

>>431

>>親の口座じゃなくて私の普通預金口座にお金を移すだけなので、
>>使いたいときはいつでも引き出せる・・・というところを理解してもらうと、
>>余剰資金程度は割とすんなり貸してくれると思いますよ。

これは両親の普通預金口座に入っていた資金を、自分達の普通預金口座に移すだけ
＝「貸す」といっても、自分達の普通預金に入れておくというだけで、使ってしまうわけではない
＝両親が資金を必要になったらすぐにでも返済可能
＝以上のことを考えると、両親としても貸し出した後に都合の悪いことはない
＝よって、以上を理解してもらえれば、すんなり貸してくれる
・・・ということが言いたいのだろう。

いずれにせよ、流動資金に余裕があって、なおかつ物わかりのいい両親でないと無理だな。

教えてください。とっても困ってます・・・
東京☆のローン実行の方で、融資実行日とマンション引渡し日がズレていた方いらっしゃいませんか？
売主側からは、引渡し日の1週間ほど前の入金が指定されたのですが、☆からは、引渡し（登記日）と同日で無いと融資ができないと断言されてしまいました。
売主側としては、100件以上の物件の新築マンションなので同日にならない、マンション販売ではよくあるケースだと言われ、☆からは引渡しより前にローンを実行することなど、どの銀行でもありえないと言われました。
自分が調べた限りでは、提携銀行ではそういったこともあるみたいですね。ただ、売主からは提携銀行はあるものの、どこの銀行のローンでも良いと何度も言われてたので、自分としては、数年で借入額＝貯金額になりそうなこともあって☆に決めたのですが・・・今のところ、売主、☆両方とも一歩も引かぬ構えです。
土壇場になっての全く想定外の事態に、うんざりしております。
引渡し日が多少ずれたりするのは構わないのですが、つなぎ融資とか、今更検討はじめなければ、ダメでしょうか？
売主側も、そういう問題があるなら、最初から提携先しかダメと言って欲しかった・・・。☆側からも、何の問題もありませんなんて言われてたのに・・・トホホ・・・
とりあえず、売主デベと☆でもう一度話してもらうことにしてますが・・・

>>434

スターのいい分はもっともだ。
もし自己資金１００％でも引渡し１週間前に払えということでしょうか？
私なら拒否しますね。
売主には、引渡し日同日じゃないと残金は払わないよと言い切る。

不動産取引では、引渡し当日の支払いが常識。
瑕疵が見つかった場合、手直しで引渡しが伸びることもありうる。
事前に支払う必要なし。

＞＞434

鍵の引渡し日は決まっていますよね。
それにあわせればいいんじゃないでしょうか。
それをごねるデベがおかしい。
鍵渡しより1週間早いってのは変だ。
あとは銀行とデベ間で話し合ってもらったらどうでしょうか？
私はそうしてもらいました。デベも支払わなければ困るでしょうし
どうにか折り合いがついていきますって。手数料も両方から
取られるんだから、働いてもらいましょう。

>不動産取引では、引渡し当日の支払いが常識。

私もそう思います。それでも、デベがごねるなら、国土交通省か県の不動産業者の指導課に訴えるといいなさい。
事前に支払う必要なし。

＞＞434さん

私も同じことを言われました。
提携銀行でない場合、つなぎ融資がなければ無理だとも。
営業などの担当では話にならなかったため、支店の責任者？と話をつけて
了解を得ました（筈？来年の3月引渡しでその後話はないのですが‥）。

某財閥系です。

>>440

あなたの言うつなぎ融資とは、財形融資や公庫などの、公的融資で、登記終了時まで融資がされない場合、引渡し日と融資実行日（登記時）のギャップのひと月くらいのギャップを埋める融資のことで、一般的によくあるはなしです。つなぐ期間は短いし、低金利の今は、支払い利子も大したことないです。

スレ主さんはそうではなく、引渡し前に金を払えと言われているのです。
そういうのをつなぎ融資ではなく、スレ主さんは一円も支払う義務のない
いわば、いいががかりのような話です。

>>440

逆に質問したいが、あなたの話が本当だとすると、引渡し前に融資する銀行があるということか？　そんな銀行は存在するのが不思議だが、提携銀行というのはそういうことをするのかもしれないが、一般の銀行でそういうことをするところがあるのか？

440です。

記載はしていませんが、引渡し前に金を払え、と言われました。提携銀行では出来るとのことですので、提携先と契約させたいのでしょうが。
ちなみに東京スターはつなぎ融資は出来ません。

>>440

４４０が言っているのは、引渡し前に金を払ってくれということだが、
そういうことをいうデベはおかしいし、まして、つなぎ融資とはいわない。つなぎ融資は、あくまで引渡しと登記の間をつなぐもの。

>>434

不動産取引では、引渡し当日の支払いが常識ということで、引渡し前には、払うことは絶対にしないと、強気で交渉してください。

もしくは、内覧会で、ごねるだけごねて、引渡しまで直し工事を要求するとかして、時間切れを狙えばいい。

今の住まいのローン借り換えとして、こちらで組もうと思いましたが、
いずれ貸して、住み替えようと思っています。
そうなると、長期のローンを組んでも意味無い、といいますか、
他人に貸す時点で、全額返済しなければならないのでしょうか？

どの銀行も、住宅ローンとはそういうものでしょうが…
みなさんは、今の住まいに長く住むという前提で、
こちらに決められたのでしょうか？

434です。
皆さん、熱いレスありがとうございます。
月曜に売主の担当と話したんですが、銀行側と話し合って、今週中にはご迷惑かからないよう回答できると思います、といっておりました・・・。
でも、その時、100軒以上のマンションでは良くあること、マンション業界の常識だとまで言い切ってました。その売主と関係のある銀行10数行は、皆やってくれるといってました。
ちなみにその売主の提携銀行でも聞いてみたんですが、提携デベに無理に言われやらされることはあるが、通常はありえないとおっしゃってました。
売主は、この無理にやらせたことを当たり前だと思ってる節がありますね。

今現在、回答無しですが、金曜まで我慢して待ちたいと思います。
皆さんの回答を読むと、やはり売主側に問題ありのようですね。
結果については、皆さんにご報告いたします。問題ありの場合、実名公表するべきかもしれませんね。

ちなみに、ユーザー検査前に自己資金・諸費用を支払うように言われてるのですが、これもおかしくないでしょうか？
この売主、相当問題ありのような気がしてきました・・・

胃が痛い・・・

>ちなみに、ユーザー検査前に自己資金・諸費用を支払うように言われてるのですが、これもおかしくないでしょうか？
>この売主、相当問題ありのような気がしてきました・・・

おかしいです。問題ありです。
売主（一部伏字でも良いので）公開希望。
（無理だとは思いますが）ついでに物件名もできれば。

ようやく話がまとまったようだね。年内にも買収・上場廃止へ。

http://www.asahi.com/business/update/1214/TKY200712140043.html
国内投資ファンドのアドバンテッジパートナーズ（ＡＰ）が、米投資ファンド、ロー
ンスター傘下の第二地方銀行、東京スター銀行（本店・東京）を買収する方向で最終
調整に入ったことが、１３日わかった。買収金額は約１７００億円前後で、年内にも
合意する見通しだ。

これまでの、スレをみると買収・上場廃止も、借り手には具体的な影響が無いという、意見が多かったですよね？

☆さんのコメント

http://www.tokyostarbank.co.jp/profile/pdf/071214.pdf

この対応が外資っぽいね。

日本の銀行だと「ご心配にはおよびません」くらい書きそう。
今は、日本の銀行だけど。

何か、大きな問題が起こった時もこういう対応になるんだろうな。
日本的なウェットな対応を望む人はこの銀行はダメだろうね。
上手く言えないが、客側も銀行のドライさに対応できる財力と能力が必要かも。

「コメントする立場にございません」か。
タッド・バッジは完全に蚊帳の外ってことだろうな。
恐らくこの外人社長ともお別れだな。

なんか「１ドル＝１０５円」になるまでもうちょと待とう・・・って思っていたら、どんどん円安になっちゃってるんですけどー！

ああ、１０７円のときにドルに替えておけばよかった・・・orz

>>434さんの例は、融資実行と引渡しは原則どおり同日で、現実の入居は引越しの順番の都合で数日後という意味じゃないかな？　それなら普通です。

>>454
その後書き込まれていないので事の顛末とおかしな売主の正体を知りたいのですが、>>434を読む限りではそこまでの勘違いはされていないと思います、、、続報に期待しましょう。

454さん、回答ありがとうございます。
ご心配には及びません。そこまで勘違いしてませんよ。

455さん、回答ありがとうございます。
売主側（の代理店）から、中間報告として、たぶん上手くいく（売主側が折れる）との回答がありました。今は、最終報告待ちです。
検査前の入金要請については、入金前に検査できるよう調整してくれることになりましたので、一安心です。当たり前のことですが。

次の不可解な点として、売主から火災保険の契約先を指定されました。ローン契約する銀行から指定されるなら分かるのですが、何の債務関係もない（全ての代金は、自己資金+銀行ローンで支払ってしまうので）売主に指定されるのは、なんかおかしい・・・と思いましたが、良心的なお値段だったので、この件については、黙っておくことにしました。

なんかおかしな売主で、名前を公表したいところですが・・・
自分以外にそういうことを指摘してくる客が今までいなかったとのことです。地元では、それなりに名の通った大手の業者なのですが。
代理店の方は、こちらの言い分が世間一般的に妥当であること理解してくれてますので、いろいろ何とかしようとしてくれてます。
結局、何も言わない、疑問にも思わない無知な消費者が、こういった業者を成長のないまま、生き延びさせ手しまうのかもしれません。
自分を含め、消費者の責任を感じてしまいました。

また、報告します。ご回答ありがとうございました。

何かと問題の多い消費者金融の多重債務の一本化を宣伝してますね。
体質的に疑問を感じる銀行です。

>売主から火災保険の契約先を指定されました。

これもおかしい。私は、東京スター銀行紹介する火災保険が安かったのではいりましたが。もちろん東京スターは、特定の会社を強制しません。

>>456
契約書に「買主は売主が指定する銀行及び保険会社と第一位に優先し契約交渉するものとする。」と盛り込まれてないですか？

>>459

そんな奇妙な契約は許されるのか？　もしそんなことが書いてあれば、監督官庁にタレこんで、撤回させることは簡単。

>>460
売主が、銀行や保険、インテリアや電気屋・引越し屋を紹介するためあらかじめ承諾をとるのは普通のことでしょう？

その内容が、好意的なものであれば納得できるが、
どれも皆裏で繋がっていてキックバックされているようです。
今更ですが、腐った体質は一気には改善しませんね。

>>461

紹介と強制（抱き合わせ販売）は違う。引渡し前のオプション工事は、
指定業者になるのは仕方ないにせよ（品質管理上必要）保険やローンの抱き合わせ販売は、違法に近い行為。明らかに消費者に不利益を与えている。監督官庁にタレこんでやめさせることは可能と考える。

紹介は本来、ありがとうといって断ることができるもの。

紹介のふりをして抱き合わせ販売を強制することは違法性が強い商行為。

ローン、保険、引越屋、みんな紹介することはユーザーにとっては便利なこともあるが、断れないのはだめなんだよ。

>>434さんへ
同じこと言われました。
ちなみに、


阪急不動産


です。
わたしはあきらめて提携銀行にしました。。。。。。
ねばればよかった。。。。。。。。。。。

振込みが遅れると引渡しが、スムーズに行えませんので、
提携の方が楽ですよ、と販売会社に言われました。

提携じゃない信用金庫にしたら、振込みがぎりぎりで焦った
とか言うブログを最近見かけましたが…
スムーズでなくとも、金利が安いほうがいいわなぁ。

>振込みが遅れると引渡しが、スムーズに行えませんので、
>提携の方が楽ですよ、と販売会社に言われました。

また奇妙な奇天烈なコメントだね。
振込み終了までまてやとかましておけばいい。
どんな金融機関でも、当日の真夜中になるわけじゃあるまいに、売主の方で勝手に、時間決めるなよ言ってやれ。

業者は入金確認できるまでいつまでも待つだけですが、買うほうは法務局が閉まると登記できないリスクが伴いますね。

>>468

登記？　引渡しと登記は同時じゃないでしょ。ふつうは後。
リスクってなんだ？

>>469
お金払って登記できなければ、その間にデベが倒産したらどうするの？？？　普通はというかほぼ例外なく同時だし。

そんなレベルで「言ってやれ。」 なんて息巻いてるの？