東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

足が出た分に金利がかかるだけなのに、利息分が吹っ飛ぶ？？？
よほどのことがない限り、んなことーないと思うけどなー。
　気をつけないといけないのは、円高と同時に外貨の金利が
下がった場合ですね。

>>300
為替変動は、10%くらいすぐ動く。120→90なら25%も下落していることになる。20％ぐらいのリスクはあるだろう。

ローン3000万円したとして、全額を全部外貨にして、2割毀損したら、
600万円損しつつ、600万円分の金利がかかりますがね。
1割の変動でも、300万円損しつつ、300万円分の金利がかかりますがね。

>>141だった

>>141

要するに、円高で2割も動いたら、円建てに戻したとき、虎の子の預金が2割も減って、ローン金利支払いも発生するわけで、もちろん逆もある。
外貨はめちゃくちゃギャンブルですけど。

こういう私も、たった300万円を外貨預金した経験があるのだけど、
120円で預けて、あっというまに100円台になって、50万円ほど含み損をずっともったことがある。3年まってようやく戻せたけど、やばかった。

1000万円も外貨預金するのはチャレンジャーですな。
目先の金利なんか餌ですよ。

また、米ドルから円に戻すとき、手数料ががっぽりとられますし。
その計算もした？

外貨預金初心者が多いから、忠告するけど、この銀行で外貨預金するのはばかだよ。ドル→円に戻すときの手数料が高い。ソニー銀行の2倍もとられる。この差はでかいよ。

>>145
東京スターの口座に外貨を置かないとローン金利相殺ができません。
外貨と円の交換だけ、他でやればいいですか？

東京スターから他行への国内外貨送金の手数料って、
いくらくらいなんでしょうか。

東京スターでの交換手数料＞他行での交換手数料＋送金手数料
であれば、他行で交換する方が得ですね。

他の銀行でやれって言われてもねぇ…。
ローン金利が3％ちゃらになって、その上外貨の金利が4％弱。
毎年7％の運用益だと円高で25％損しても、4年で元がとれますよ。
144さんもやばかったとはいえ、3年で為替は多少戻って損はしなかった
わけでしょう？こっちは、ローンが30年以上あるんで、長期になれば
なるほど為替リスクは低減できると思うのはおかしいでしょうか？
リスクがあるとすれば、外貨の金利が今の日本なみに1％以下とかに
なっちゃうことぐらいだと思うよ。

>>147
3年待って、元に戻せたのはラッキーだったが、やばかったよ。
ちょうど、ローンを実施する直前だった。もう少し遅かったら、ゼロ預金に間に合わなかったよ。

＞毎年7％の運用益だと円高で25％損しても、4年で元がとれますよ。

それも机上の空論だよ。さらに円高が進行したら？

毎年7％の運用益というのも、計算がおかしいけどね。
外貨の金利分だけでしょ運用益は。しかも金利は変動だし。
あまり自分の都合の良い計算ばかりしないほうがいいよ。

所詮、外貨はリスク資産という認識でいないとね。

おかしくはないでしょー。
スター銀行の普通預金を引き出して、他の銀行で外貨預金を
行う場合との比較なんだから。
外貨預金がリスクないとは言わないけど、ここのローンと
組み合わせると、他行でやったりＦＸでやったりするより
リスクが低いのでは？と思っているだけです。
なのに、外貨預金するなら他の銀行のほうが…とか言い出す
人がいるから？？？です。手数料だって、FXやるときみたいに
頻繁に行き来させるわけではないので、問題ないと思うけど。
あと、私は他行に外貨1000万ぐらいあったんですが、ローンの
時期に円高で円に戻したくなかったので、ドルのままスター銀行
に送金してローン金利をゼロにしました。
ソニー銀行は、手数料は安いが、他の銀行には海外を含めて
送金もできないし、外貨で引き出すこともできないはずです。
そっちの方がよほどリスク高いですよ。
もっと円高になったらについては、30年スパンで見たときに、
少子化も進んで、円高がずっと続くような将来は予測して
ないんで、その辺は私個人の考え方ですね。
将来、25％以上も円高になるかもと思ってる方は、今は
外貨預金始めないで、そのときに始めればよいだけかと
思いますよ。

みなさんなぜそんな外貨預金に熱くなるかなー？

私はローン金利０状態で２０００万円ほどを外貨にしています。
確かに今回の円高で、円換算した資産総額は１００万円ほど減ったけど、
逆に３ヶ月くらい前までは円安だったので、１００万円ほど資産総額が
増えていたこともある。
でもまあ、それはあくまで計算上の問題で、それほど気にしなくても
いいと思っています。要は円高のときに円に戻さなければいいだけ
ですし、どうせ長期間塩漬けになっている預金ですから、円安になるのを
気長に待つだけですよ。

それよりも外貨にすることで「毎月５万円程度の利息がもらえる」という
のはほぼ確実なわけです。これがけっこう楽しいんです。
為替変動でローン金利が０じゃなくなっても、毎月のローン金利が外貨預金
の金利を超えることになるのは、それこそ１ドルが８０円くらいにならない
といけないわけなので、長期的に見ればそんな可能性はい低いですよね。

でも、確かに、ローン金利支払い中の方は多少危険かもしれないですね。
せっかくせっせと円預金に入れても、円高に振れれば努力がムダになる
結果になることがありますから。

でもまあ、外貨預金にすれば外貨の額は円高だろうが円安だろうが
増えていくわけなので、外貨預金は、それぞれの方があまり負担に感じない
額で、遊びでやる感覚でのぞめばいいのではないでしょうか。

否定的な人は外貨にせずに円預金で地道に行けばいいだけですよ。

本契約しました。
今月から少しずつスターに預金を移し
借り入れ２５００万で預金２５００万＋団信等でぴったり金額あわせ預金予定。

外貨預金は殆んど経験が無く円預金のみ、金利０とローン控除だけの利点を受けるつもりです。

こちらの方は皆さん外貨預金、為替等知識豊富で、当方のように５０過ぎのサラリーマン、今までの預金で現金で買えなくはないが何かあったときの為と、金利がもったいない理由でスターにするという方はあまりいないのでしょうか？

>当方のように５０過ぎのサラリーマン、今までの預金で現金で買えなくはないが何かあったときの為と、金利がもったいない理由でスターにするという方はあまりいないのでしょうか？

自分も10年目の住宅ローンをこのローンに一本化して、預金をまとめて金利0にしています。円建て預金のみです。金利や為替の変動で一喜一憂したくないので、運用は別の資金でやっています。
金利0を達成したら、あえて外貨預金でリスクを負う必要などありません。
預金を塩漬にして、実質完済の状態で老後の資金計画に集中できるのは、心理的なゆとりになります。
ここの預金は、非常時の一時資金程度の認識ですが、残高を忘れないよう、団信保険料だけ毎月5千円程度を給振してます。

>>151

外貨預金はリスク資産。
2000万円投資して、5%リターンを目標にすると、年間100万円は欲しいところ、毎月5万円じゃ足りません。リスク資産ですからね。

外貨預金は、平気で１０％以上の上下をするわけなので、株式保有と感覚的には変わらない。むしろギャンブル性が高いとも言えるけどね。

外貨→円への手数料は、株取引手終料より高いし、外貨預金で喜んでいるのは銀行さんだと思うけどね。

円建てで、ゼロ金利を余裕で達成している人が、余裕資金でやるのが普通でしょうね。外貨の利回りで、ゼロ金利まで貯めようとするのは、ギャンブラーでしょうな。

>ここのローンと組み合わせると、他行でやったりＦＸでやったりするより
>リスクが低いのでは？と思っているだけです。

ここで論理が飛躍しているね。外貨のリスクは全くヘッジされてないけど、住宅ローンを低利で借りて、あまった金を運用するという意味なら、
どこでも同じじゃないの？
ここの銀行はむしろ金利高いし、論理矛盾があるね。

＞ローンの時期に円高で円に戻したくなかったので、ドルのままスター銀＞行に送金してローン金利をゼロにしました。

外貨1000万分のうち、いくら含み損をかかえているか知らないけど、問題を先送りしているだけじゃん。

>>154
本来支払わなければならないローン金利がちゃらに
なっているのだから、５％は達成しているでしょう。
（ローン金利２％＋外貨金利３％＝５％）
他行から２％でローンを借りて５％で運用しているのと
同じですよ。

>>155
株に例えるなら、配当目当てで電力株に長期投資するような
ものですかね。
外貨→円の手数料が高いことには同意しますが、
デイトレードするわけではないので、誤差範囲でしょう。

外貨預金はリスク資産ではないと思います。
むしろ円預金のみの方の方が世界的な視点から見てリスクがあります。

スタ銀で円預金によって金利を相殺している方はそのままでいいと思います。
スタ銀で外貨預金によりローン金利を下げるよりも
金利の低い金融機関でローンを組んでＦＸ（レバ１倍）で外貨を持つ方が
同じ貨幣であっても金利は高くなりますし、外貨へ換金する際の手数料は1/10以下です。（参考まで）

> 住宅ローンを低利で借りて、あまった金を運用するという意味なら、
>どこでも同じじゃないの？

だからー、外貨分もローンから相殺されるんですよ。
他でやるとローン分の3％損でしょう。

> ここの銀行はむしろ金利高いし、論理矛盾があるね。

外貨を含めて0金利になってるので、スター銀行の金利が高くても
関係ないし、まったく矛盾しないですよ。

> 外貨1000万分のうち、いくら含み損をかかえているか知らないけど、
> 問題を先送りしているだけじゃん。

海外赴任時代に外貨でもらってた給料が溜まったぶんなので
ご心配には及びません。
単純に、マンションを購入した時期が思ったより円安になって
なかったので、この銀行を選んだだけです。
ここを見て、利息のつかない円預金に全額塩漬けなんてもったい
ないなーと思って書いているだけなんですけどね。

>>"だからー"、外貨分もローンから相殺されるんですよ。
そんなこと判ってるでしょ。
その上でのコメント
他でやればローンの分3%が相殺されないが、3%以上金利が付く。
外貨預金は銀行系は金利が低いし両替手数料が高い。
スター銀行の外貨預金による金利相殺で満足ならばそれでいい。
計算して、他の方法も選べるという事。

>>156

勘違いをしていますね。この銀行の外貨預金分には住宅ローンはかからず、逆に金利が3％ぐらいつきます。
なので、実質5％位にはなるのでは、ということです。

外貨預金は、リスクの分散ということで私はやっています。
円、ドル、ユーロで均等にしています。

この銀行を使う人は、ただ円預金で塩漬けにしているのは面白くもなく、かりに外貨で損しても影響ないような人が多いのでしょう。

ちなみにローンは35年で全額借りています。

＞＞１６３

そうなんですよ。
このシステムは、本来使えないはずのお金で運用できるっていうところがすごいんですよ。
頭金大量に入れて物件を購入してしまったら手持ちのお金はなくなるわけですが、スター銀行なら頭金を少なくして預金を多く持つことが可能なので、確かにほかの銀行で同等のパフォーマンスを得るには６％以上の運用益が必要になるわけです。

みんなこのすごさがわかってないんだなーと思うと、人ごとながらもったいないなーと思ったりもします。

>海外赴任時代に外貨でもらってた給料が溜まったぶんなので
>ご心配には及びません。

作り話だろうな。

やっぱり株式投資の方がいい感じがする。

総資産かき集めても融資額の３分の２弱なので外貨に手が出しにくい。。
けれど銀行にいって話を聞いてみたくなりました。

金利は決して安くないけど、預金（繰上げ返済）がんばろう！
って人生のモチベーションを高められるローンですよ。

ただ、公務員や安定企業にお勤めの方には、あまり意味ないです。
がんばって収入が上げられる方、収入が若干不安定な方が、ある程度の余力（預金）を残して借り入れするには、すごくメリットがあると思います。

あるいは、ローンを借りなくても家を買える方が、ローン控除を使う節税として借りるのもいいですね、（ちょっと脱税っぽいですが、現時点では合法です。）

まぁ他に類を見ないユニークな商品です。

実際どれくらいの人がどのくらいの割合で外貨預金をしているのでしょう？
とても気になります。

このローンは、割とローンと資産運用について勉強していて，なおかつ資産もそこそこある方しか利用なさらないかと思うので、みなさんの見解はとても参考になります。

東京スターでは外貨はやっておらず、円のみです。

それとは別に、小遣い範囲の小額でＦＸでやってます。

円高がもっと進んだら、ＦＸを外貨のままで出金→東京スターに送金→海外旅行時にＴＣに変更して使う、という手を考えているんだけど、どうでしょう。

ＴＣへの変更手数料が1ドル1円、外貨送金手数料が3000円くらいかかり、さらに為替リスクがありますから、お勧めはしませんが。

>>170

小遣い程度なら、FXもいいと思うけどね。

ＦＸを外貨のままで出金→citiバンクに送金→海外旅行時にATMで引き出し
の方がいいですよ。citiバンクに口座つくるの日本でできるし。

どこかのファンドが東京スターにＴＯＢをしかけるとか？
もし、成功したらこの連動型システムってなくなってしまうの？

＞１７１

ありがとうございます。やはりシティバンク+ＡＴＭのほうが便利かな。

ＦＸは将来のリスク分散用と考え、練習しています。

円高がまた進んでいますね。今買いどきなのかな？外貨預金するか悩みます。

100円台になったらドル買いじゃないですか。

どうやらアドバンテッジへの身売り交渉がまとまった模様ですね。
東京スターは上場廃止になるというから、今後は一にも二にもアドバンテッジ次第。
一般人の目の届かないところですべては決定される。
銀行経営の目的は、アドバンテッジの利益の最大化、この一点。
しかし再上場後２年で上場廃止にするとは、えげつないな。

東京スターを考えていたのですが
なんか身売り交渉なんてする
銀行、大丈夫なのでしょうか？
他にしようかなと思ってしまいます。
このシステムも危ういですよね？
今まで契約した人たちも不安でしょうね

>>177

現契約者は安泰ですけど。契約は会社が変わろうが継続されますから。

外資の生命保険に入っているけど、社名がもう4回ほど変わってます。
でも契約内容は継続されてますね。

そうなんですね。
では今、契約を早くしてしまえばいいと言うことですかね？
それとも契約はやはり融資実行の時のことでしょうか？
うちは来春なのでそのときの保障は危ういかな？

>>179

私の場合、金消契約は融資実行の３週間ほど前でした。
銀行の方の話だと、融資実行の１ヶ月以内が契約の目安らしいです。

契約さえしてしまえば、なんとか逃げ切れるでしょうね。
買収先も、契約を反故にすることは、金融庁が認めませんよ。

契約さえしてしまえばもう大丈夫という考え方がちょっと甘いですね。ここに興味を持っている方々狙っているのが預金との連動でしょう。しかし、肝心の連動は銀行側が一方的にやめることができると理解しています。連動をやめても契約違反になりません。この辺のリスクが一番大きいと思いますよ。

>しかし、肝心の連動は銀行側が一方的にやめることができると理解してい
>ます。

そう思うのはキミだけだよ。
そんなことをしたら、絶対、金融庁から指導がくる。契約書を解釈すれば可能かもしれないが、日本の行政は裁量主義なので、そんなことはゆるされませんよ
きつーいお灸が据えられます。営業停止処分になるだろうから、買収先もそんなリスクはおえません。

買収されても、日本で営業する限り金融庁の監督下。銀行ははしの上げ下げも監督庁から監視されている。普通の民間企業のような自由はない。
バブル清算で国民の血税をつっこんでいるから当たり前。金を返したとしても、監視は続く。

ここが最大のポイント。

預金連動は簡単にはやめられませんよ。大々的にテレビ広告して客を集めた手前やめることをすれば、絶対に、金融庁から、営業停止処分が出るはず。最悪、銀行免許が取り上げられるよ。

買収される前に、預金連動ローンを契約した奴が勝ち逃げできる。
これが正解。

予想としてはアドバンテッジはどこか海外の金融会社に売る可能性がありそうですよね。シティバンクとかかな？
丁度シティには住宅ローンがないんですよね。
そうしたら日本の省庁の管轄外では？

>そうしたら日本の省庁の管轄外では？

日本で営業する企業がなぜ管轄外になる？
外資は治外法権とでも思っているのか。

>>186

シティーバンクなんか、金融庁に処分されて、日本でのプライベートバンク部門をつぶされているのだよ。
これ以上変なことはできないよ。

http://www.fsa.go.jp/news/newsj/16/ginkou/f-20050422-2.html

金融庁は恐いぞ。外資でも容赦はない。

キャンペーンで本日から11月末までに契約すれば金利0.6%優遇となるそうですね。当初数年間の優遇ではなく、融資期間中ずっと0.6%優遇です。先月とかに変動3%で融資実行された人はどうなるのでしょう？すでに金利ゼロの人はさほど気にされないと思いますけど。金利引下げの理由を聞いたところ「預金連動のサービス開始から約4年経ち、このローンの客層もそろそろ一巡した。次のステップとして、数年後に金利ゼロを目指す客層の獲得に力をいれたい。そのためには金利引下げが必須」とのこと。つまり、上流の獲得はほぼ完了したので、次は中流をターゲットにしたい、そのために金利下げないと新規契約がとれないということですね。金利引き下げは嬉しい限りですし、応対して頂いた女性担当者もかなり信頼できる感じの人でしたが、TOB疑惑の件もあって新たな動きは少し気になりますね。。