東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

確かに６０にもなって、月１０万とか払うのは気分が悪い
しかし、その頃には１０万が１０万の価値でなくなったり

２年固定0.8％が終わるので、借り換えに使おうと思っているのですが、
固定終了後、変動で３年程返済しつつ貯金して、
ゼロ金利から始めたいと思います

>>04　さん

分からないので教えてください。
ゼロ金利で、固定を選ぶのと、変動を選ぶのとでは、
違いがないのかと思っていたのですが、
どう違うのでしょう？

期間を長く借りるなら分かる気はするのですが。

＞シミュレーションで一見お得に見えても実はトリック
＞他行の繰上返済がないものとして計算されるから

トリックなのでしょうか？
皆さんちゃんと理解してそれでもメリットがあると考えているから借りているのだと思っていました。

他行の場合貯金が500万あったとしてもすべて繰り上げすることは通常ありません。
300万手許に残し、200万繰上げするといった方が多いと思います。
たまに1000万近く手許に置いて、繰上げしないのと聞くと、「いざと言うときに・・・」という人までいて、
なかなか手元資金を薄くする勇気はないようです。
私も借り換え前はいくら手許に置きいくら繰り上げしようというのに頭を悩ませました。

他行で繰り上げした分はこの先どんなことがあっても決して返ってこないお金です。
これだけでも東京スターを選ぶにあたいします。

うちの場合、0金利に達成したあとも定年まではそのまま保険代わりに支払を続ける予定です。
0金利後支払額が増えていくも考え、支払い期間は長くとってあります。
団信だけがちょっとネックかな。
でも保険代わりなので小さな額だと思っています。

ゼロ金利は、預金とローンを相殺して達成する実質金利のこと。
固定や変動などの商品別に異なる金利は、ゼロ金利の場合は実際は払わない、名目的な金利ではあるが、ローン控除には影響する。

ローン控除は、ローン残高の1％分が控除される仕組みなので、
元金均等払いだと、名目金利が高い→元金分が少なくなる（金利分はゼロだけどね）→ローン残高が増える→ローン控除額が増える。

エクセルなどでシミュレーションしてみるとよくわかります。


要するに、ローン控除受けられる限界まで、高い金利で、たくさん借りた形で契約しましょうということです。（でも実際はゼロ金利状態なので支払い金利はゼロ、ロー控除分がまるまる懐に残るという節税策です。）

私の場合、既契約している生命保険や会社の団体保険がありますので、団信はあえてはいりませんでした。（既契約の保険金額で、融資額を全額カバーしてしまうので）
東京スターの場合、金利の中に、団信保険料が入っていないので、はいるのがもったいない感じがする。

もちろん融資額が数千万あるのだったらはいったけどね。1千万しかかりなかったら、入る必要なかった。

もともと住宅ローン控除狙いなので、10年過ぎたら返しちゃうかもしれない。
定年前の15年で完済する予定だし。

3000万円くらいローンしたら、外貨とかで遊べたということか。
でも為替リスクが恐いから、2000万円も預けられないね。

ようやく今の円安で、新生銀行で預けていた300万円相当のドルを円に戻せた
ところだよ。円安のおかげで、幸運にも差損はなかったけど、取り戻すのに、
3年もかかる長い道のりだった。

これが2000万だったら大変だったよ。。300万円が一時は250万円になっていたからね。2000万円だったらと思うとぞっとする。

毎月5万円＝年間60万ぐらいのおこづかいだとするとリスクが高すぎるね。

ローンを組んできます。
1割頭金の5年固定で4.15％です。
最初金利が高いけど、がんばればどんどん減っていく仕組みなので
無駄遣いしないようにがんばるつもりです。うまくいけば、5〜7年で
ローン＝貯金になりそうです。病気しなければの話です。
また何かあったときに金利は高いけど、貯金分で返していけばいいので
いいのかなと思っています。また、他の生活ローンに比較したら
住宅ローンは安いので、借りられるだけ借りてしまおうと思いました。

あとは団信をがんを入れるか入れないかで迷っています。
支払い金額が2倍以上になるので、どうしようかな？と。
何かあったら怖いしなと。

でもガンマではいる人は少ないらしいです。

5年固定で4.15％か高いけど、
5年でゼロ金利になればOKですね。ゼロ金利になると毎月に支払いは気にしなくなるから（預金＆ローン残が減っていくだけ）気がらくだよ。　毎月ローン払っている感じないよ。

でも東京スターの変動の金利高いよね。固定モノと差が少ない。
5年か10年にするよね普通。こんなので変動や3年で頼む人いるのかな？

今は変動は怖いかもですね。
固定も5年にしようか10年にしようか迷いましたが、順調に行けばローン＝貯金になるのが早いので、とりあえずは5年固定にしました。

でも困ったことに今度はお金を使うのがもったいなくなってしまうんですよね。無駄なものにはお金を使わないようにしてもけちにはならないようにしなきゃ。また人生を楽しむことも忘れないようにしなきゃなって思いました。

これで団信も不要なら、もっといいのになあ。
新生銀行みたいにならないのかな？

外貨預金は今、円安なのでもう少し状況を見てから考えようかなと思います。手数料が往復で1ドルに対して1円、計2円かかるので考えてしまいます。また円高が怖いです。何せ1ドル80円を経験しているので・・・。あのころは50円まで行くといわれてましたから。あのころにドルに換金しとけばよかったと後悔しています。今は状況がまだ読めないので考え中です。

それにしても銀行は損をしない仕組みができていますね。リスクは消費者が負う。まあメリットもあるので、世界情勢が読めればいいのでしょうけどね。

07です

外貨預金のリスクは確かに怖いですけど、ローン完済までに与えられた時間は35年ですよ。（まぁその35年間元本は減り続けるわけですが）。我々は時間を売って利息を得ているわけですよね。35年あれば円の価値が半分くらいになるような為替リスクでも、わずかな利息で取り戻せますよ。数年と言うスパンでなく、長期スパンで考えればいいと思います。

とはいえ，外貨は別の議論でしょうね。ここは住宅ローンのスレですので，他のサイトで勉強したり議論した方がいいと思います。

ただ、少なくともいえることは、
・外貨預金には預金保護がないけどローンを組むことで相殺されるため、結果的に銀行が破綻しても損しない形になる（2000万円借りて2000万円預けているという状態なら破綻すればゼロ）。
・もともとキャッシュで物件を買えば無くなる予定だったお金から利子が生まれる。
のは大きなメリットですので、ここでローンを組んでいる人は他で外貨預金をする理由はないと思います。絶対ココでやったほうがトクと言えます。

もともとスター銀行の住宅ローンビジネスモデルは私のような顧客を主として想定してます．実際にローンを組む人の半分は金利ゼロからスタートし、外貨預金を３割以上は保有すると銀行の人も言っていました。つまり典型例であり、カモとも言えます。

銀行はローンを組みつつ預金をしてもらって体力を得ると同時に，大量の外貨預金による手数料利益と利息の一部を手に入れているわけです。他の銀行とは顧客は競合しないはずです。逆に言えば、他の銀行と比較している人はその時点でスター銀行のビジネスモデルから若干外れています。（とはいえ、数年でローン残高と同じくらい預金ができるという見込みを持っている人を囲い込みするという意味ではサブの目的にはなっています）。

いずれにしても、普通はローンを組まない（キャッシュで物件を買う人）と数年で払いきる力のある人を対象としているので、金持ち狙いの銀行ですね。普通にローンを返すのに10年以上はかかりそうだなーという人は他行の方がいいでしょう。また、一方ではおまとめローンとかスターフィットのローンはお金のない人狙いのローンなので、真中ぐらいの人はホント対象にしていませんね。

>18
5年でゼロ金利になればOKですね。ゼロ金利になると毎月に支払いは気にしなくなるから（預金＆ローン残が減っていくだけ）気がらくだよ。　毎月ローン払っている感じないよ。

前にも書きましたが、
ゼロ金利になるまでは減っていく支払いも、
それ以降はあがっていくから、毎月のローン負担が高くなってる感は否めない。
私は、気がらくとは思えないです。
ただ、貯金も増えていくんで、問題はないのですが。

貯金をローンに当てていくって考えればいいんですかね？
利息が最小限になるのはうれしいです。
しかし、団信がなければもっといい。
銀行払いにしてくれればいいのに〜。

たとえ5年後にまだ貯蓄が元金の半分しか貯まってなかったとしても、他の銀行の長期金利に比べるとずっと有利な金利に相当すると思っていましたが、
>>18さんがおっしゃる「数年で払いきる力のある人を対象」という理由を教えてください。
10年後、元金＝貯蓄の予定ですが、それではこの銀行で預金連動をするメリットはまったくないのでしょうか？

>>23

18さんではないですが、10年後に元金＝貯蓄と考えると素直に新生銀行とかでローン組んで繰上げ返済した方が、金利が低い分得ということでしょう。
ただ住宅ローン控除を計算に入れてどっちがいいかということでしょう。

私ははじめ3割しか貯金なかったですが、予定では7年で残債と貯金が同じになるので、手元にお金があることやローン控除を考えて、スター銀行にしましたよ。

トースターの１０年固定金利で毎年貯金できる額と、
他銀行の金利で毎年繰上げできる額をシミュレーションですね。

他銀行の場合、
１０年で完済予定なら、１０年固定の金利で考えるのが実質的だと思いますし、
もし手元にお金がないと不安ならば、
繰上げ金と貯金は、わけて考えるべきでしょう。
さらにその場合、１０年で完済しそうにないならば、
１５年、２０年固定の金利で考えた方がいいかもしれません。

いくらのローンで、毎年返せる金額はいくらか、貯めれる金額はいくらか、
各金利はどれくらいなのか…
めんどうですねー

結局、リスクに対する考え方です。
5年間の年収は予想可能範囲だけど、10年間はどうでしょうか？
10年計画通りローン支払いをしつつ預金できるのか。10年先には、修繕費用とか、（大規模修繕ではなく、自分の専有部分のメンテナンス）とかいろいろと物入りになる可能性もあるし、10年間年収が安定しているかどうかも不確定。
5年先というのはあくまで目安。もっと短い方がいいにきまっているが、5年くらいなら予想範囲に収めることは可能だろう。

ここってお金も貸すけど貯蓄もするわけだから顧客じゃない。
なんで客がせっせとそこにいかんといけないんだろう？？
人数少ないから仕方がないのか。
それにしてもぐったりと手続きで疲れてしまった。
でもま、後は預金の移動のみ。

対応は悪くないけどね。
家を買うって本当に大変なんだな。病気になるのが分かります。

SMBCに借りたときもせっせと通いましたが。
デベ経由じゃなきゃそんなもんじゃないの？
SMBCと東京スターだけが殿様商売だということなんでしょうか。

＞おれは説明と金消の2回だけだなあ
＞郵送と電話は何度かした


私も、基本的は同じ。

書類を、郵送じゃなく、店に手で持っていったこともあるけど。
（重要書類を送るのに、郵便だと信用できないから）
勤務先のそばの支店で借りたから、全然、苦にはならなかったけどな。

金借りるわけだから、自分から支店に行くのは当たり前じゃねーの。
でも店に行っても、待ち時間はなかったし、（事前に約束の時間を決めているから）、質問事項はたいてい電話でOKだし、こんな簡単でいいの？という感じだった。東スターで借りたから、結局断った財形融資の方が、手続きが面倒だった。（書類も東スターより多くて大変）おまけに、融資を断ったら、断った理由を書けと書類を送ってきたのにはむかついた。
財住金だけど、お役所まるだしだな。

融資が実行されました。これでこれから借金返しの人生と貯金がんばりの日々が続きます。なのに今日は後輩に食事をおごってしまった。いいかっこしいをしてしまう自分が悲しい。でもま、いいか。節約はしてもけちにはならないようにしようっと。

明日またお金を入金しなきゃ。
月8回の出入金の手数料を新生みたいにもう少し増やしてくれるといいのになあ。ここをメインバンクにしようかと思ったけど、月8回までしか無料で利用できないので、メインは他にしようと思います。

ローン返済と日常資金は別管理にしないと預金などおぼつかない。
私は3年間預金だけで金利0達成。引き出した事は一度も無い。

>>32
別管理ですね。
3年間で金利0達成ですか。すごいですね。
毎月預金分を入金されているんですか？

>>33

給料の振込先を、二つにわけて銀行に入れてもらうことはできませんか？
勤務先に聞いてみれば？

うちはもうゼロ金利状態だから、住宅ローン返済で使っているわけではないけど、賃貸のときに家賃用の口座を別にしていました。
毎月定額を強制的に、東京スター口座に割り当てて、いけば貯金も進みやすいと思います。

日々の生活預金（メインバンク）を東京スターと分けるのは賛成です。
日々の経済管理上は、預金通帳があったほうがいいです。
それに、東京スターのゼロバンクは便利すぎて、ムダ使いしてしまうよ。

ＡＴＭは手数料かかるほうが、手数料かかるからもったないという意識も働くので、歯止めになると思う。

まだあまり仕組みが分かってないので教えてください。
３１さん！
スター銀行って月9回目から入出金で手数料がかかるのですか？
ローン借り入れ1000万円なのですが
スター銀行はいろいろ手数料がかかるのでしょうか？
横浜銀行などがいいかな？

>>35

横浜や東京なら、東京スターの支店があるから問題なし。
手数料うんぬん言っている人は、東京スター銀行の支店が遠い地方や郊外の人でしょう。支店が近くにあれば問題ないよ。
支店以外のATMの手数料の話です。

東京スター支店ATMで手数料がかからないのは当たり前か。。。
要するに、東京スターじゃない他行のATMでも、月8回も無料でATM使えるよというメリットことだと思うけど。
以下引用：


当行のATM時間外利用手数料、
国内提携金融機関・郵便局のATM利用手数料無料!

取引残高にかかわらず、当行ATM時間外手数料(1回につき105円) 、国内提携金融機関および郵便局のATM手数料が合計月間8回まで無料です。

※ 手数料は、ご利用時にいったん引き落とされた後、翌月同額をスターワン普通預金口座にキャッシュバックします。
※ キャッシュバックは、前月の預金平均残高の10%を上限とさせていただきます。

早速のご回答ありがとうございます。
そういう意味だったのですね。

あと支店がなくてもサンクスの提携ATMでも出入金できるよ。平日土曜の時間内手数料は無料だから、結構いい。

東京スターで借りてると現金が手元にあると入金したくなります。
サンクスだけでなく郵貯ATMでも入金だけなら無料なので便利です。

入金だけなら無料なんですか？
問い合わせをしたら、入金も手数料を取られるっていってたんですが・・・。でも今せっせとお金を移し変えてるんですが、手数料は取られてないです。9回目から105円引かれるのかな？って考えてるんですけど。どうなんでしょうね？

今までこつこつとためてきたお金をせっせと移してるんですが、合計金額が増えてくると利息が安くなると思って、がんばれる気がしています。でも欲しいものを買い控えてるので、これはいかがなものかと考えたりして・・・。

>>41

それは他行ATMの話でしょ。

サンクスのゼロバンクATMや東京スター支店のATMで、預金は只ですけど。

話を混乱させないでくれ。

郵便局のATMやサンクスのATMは手数料を入金の際も9回目からはとられるって聞いたんですよ。東京スターの場合は無料なのはわかっています。時間外手数料は別にして。別に混乱させたくてしてるんじゃないですよ。

地方なので郵便局やサンクスのATMしか通常は使えないんです。

>>43

よしわかった。
地方にいるなら、東京スターをメインバンクにはしないほうがいい。
月8回のチャンスをうまく利用すべきだね。

塩漬けする預金はいいとして、そんな状態で、給与なんか自動振込みしていたら不便でしょうがないだろう。

メインバンクは地元の銀行にして、給与振込みはメインバンクにして、
もし、給与振込みがふた口に分割できるなら、貯金目標額を東京スターに振り込むように勤務先に依頼すればいい。君は何も手を動かす理由がなくなる。

毎月あまった金を東京スターに預金するにせよ、月8回も必要ないだろう。

自分も最初の塩づけ分の預金をするとき面倒くさかった。

ATMだと一回に入れられる金額の上限があるから何回も入れないといけないから、最初の預金は、面倒でも、メインバンクの窓口で、振込み依頼をしたよ。大金だからこの1回分の振り込み手数料は必要経費と割り切ったよ。

>>44

ありがとうございます。
経理に聞いたら給与振込みは一つにしか出来ないそうなんです。
なので毎月必要な金額を残して、あとは貯金をしていこうと思います。
それと口座番号は極力、知られたくないので、メインは今までのところにしようと思います。

>>45
大金だから、そのほうがいいですよね。でもせこい私は今せっせと8回までを目処に100万ずつ移しています。来月もそうするつもりですが、階数が不足するので、結局は振り込み手数料が必要になりそうです。振り込み手数料は840円ですかね？

↑
階数→回数でした。すみません。

＞今せっせと8回までを目処に100万ずつ移しています。来月もそうするつも＞りですが、階数が不足するので、結局は振り込み手数料が必要になりそう＞です。


それなら始めから、振込み依頼した方がいいと思うけど。
新生銀行なら振込み手数料が節約できるけど、そのためだけに新生銀行の口座を開くのも意味ないか。。。。

新生銀行ならネットバンキングが便利ではあるが。。。

私は他の銀行から現金で引き出して、郵便局のATMから100万円づつ分割して振り込んだ。時間がかかるので、警戒も兼ね二人以上ですいてる時間帯に実行。最近はATMからの預金も手数料がかかるのかな？

やはり皆さんメインバンクと使い分けされてるんですね。
塩漬けできるならいいのですが、私の場合、借入額２４８０万円、当初預入額９５０万円のため、一日でも早く給与を振り込みたく、一日でも遅くクレジットの引き落としをするために東京スターをメインバンクとするものだとばかり思っていたのですが、確かに言われてみればセキュリティー上少し心配です。
こういう場合皆さんどうされているのでしょうか？
給与振込は第二口座が指定できますが、共働きですので小遣いを第二口座に直接入れようと思っています。

銀行口座なんかいくらでも開設できる。ネットバンクと都市銀に家族名義の口座を複数持てば、手数料0でかなりの応用がきく。最近は振込手数料が惜しくて、コンビニATMで都市銀から引き出してそのままネット銀行に預金する事が多い。ウィークデイの昼間はコンビニATM無料の銀行も多い。

新生銀行に口座を開設して、新生から東京スター銀行に振り込めばいいのかな？確か手数料は無料？新生の口座開設は簡単なの？

>>54

簡単だね。新生銀行HPで申し込み用紙をプリントアウトして記入して、郵便で送ればOK。店に行く必要はない。

地方在住だとネット銀行を持っていたほうがいいかもね。

ただし、新生銀行でもフィッシング詐欺事件とかもあるし、セキュリティーには気をつけたほうがいい。不特定多数の人間が使うPC（ネットカフェなど最悪）では、絶対取引しないこと。あなたのパスワードが漏れたら終わりだから。

新生銀行に限らず、ネットバンクはメインバンクにするのではなく（メインバンクは地元で店がそばにある銀行がいいでしょう）口座振込み用とかにして限定的に使えばいいと思う。

＞一日でも早く給与を振り込みたく、一日でも遅くクレジットの引き落と＞しをするために東京スターをメインバンクとするものだとばかり思って＞いた。


なるほどと一瞬思ったけど、クレジットカードに依存する消費だと結局、生活費を節約できない→なぜなら、安売りショップではカードは使えない、カードが使うこと自体浪費に直結する。

貯金を早くしたいなら、クレジットカードは最低の1枚にして、無駄遣いを防ぐほうが本質的だろう。

ゼロ金利達成までは、東京スター銀行の口座から金を引きおろすのはやめたほうがいい、もちろんクレジットカードは東京スターの口座にしない。


よくマイレージをためてということをしている人がいますが、あれは経済的にみても馬鹿げています。マイレージは消費しないと貯まらない。
消費を押さえ込まないと貯金は増えません。
貯金したかったら、クレジットカード払いは減らす、マイレージ遊びからは手を引いたほういいです。

年利で数パーセントの金利なのだから、数日間の金利など鼻くそ以下の話。そんな細かいことは無視して、生活費から無駄な省き、1000円節約して、月末に1000円多く貯金できるように意識を持っていった方がいい。

振込み手数料は完全にムダなので発生しないように気をつけるべきだけど、ATMの時間外手数料など本当に馬鹿げているから、普段から計画的に行動して、ATMの時間外使用などしないことですね。

>>58

共稼ぎなら、奥さんの給料分程度の金額を全額貯金する勢いで貯金すれば、５年以内にゼロ金利になるのでは？

>>77

>産休育休中は年間５０万くらいしか貯金できなさそうです・・・
>なのでシミュレーションでは９年後に金利０になる予定です。

普通に、変動で借りて、繰上げ返済するのと大差ないかんじがするが。

９年後じゃ遅い感じがする。共働きだと15年以内で完済してしまうのがほとんどらしいし。

>>51

塩漬け預金するのではなく、頭金に投入して、1500万円を二人で返せば、
10年で返済できそうだけど。

質問です
スター銀行では一部繰上げはせず、貯蓄が元金を上回ったときに全額繰上げをしたほうがいいのでしょうか？

ここの銀行は、金利が高いのが問題になります。

ここの銀行にしたらいい人
①最初から借入金相当の預金がある人
②住宅ローン減税分と他行との金利差を比較して得する人
③外貨預金にしてその運用利益が他行との金利差を埋められると思える人
④いつでも使えるお金があって欲しいと願う人
⑤お金はあるのに繰り上げ返済するのが面倒な人

それ以外の人は他行で借りて繰上げ返済していけば、結局、総支払額は金利の差分少なくなります。
って当たり前か。

私は④と⑤、7年で①になれるのでここにしましたけど。
でも④と⑤なら、新生銀行でもいいのか...

>>80

考え方次第だと思います。
団信を払うのが惜しかったら、全額返済する。
安心のために貯金を持ちながら、ローン分の貯蓄は確保する。
考え方はいろいろです。私は後者を選択する予定です。
安心できるほどの老後資金がたまったら、全額返済予定です。
団信は保険代として支払っていくつもりです。

私はローン額相当に、預金がなるのが7年目なのでそのときに全額返済して、スター銀行は預金連動型だと預金の利息が０％なので
さっさと他の金融機関に移すつもりです。
借り入れ実行が来春なので今でもスター銀行は金利設定が高めなので
どのくらい上がるかが不安です。

ちょっと前のスレで
契約後でも、銀行側からいつでもやめることができる
と契約書に書いてあると載っていたのですが
もしこの事項が発生した場合は（つまり銀行が危なくなった場合は）
契約者全員が対象者となると言うことですよね

大きな理由もなしにあなただけ止めますと言う可能性も
あるのでしょうか？

>>84

それはないと思いますよ。契約者全員が対象です。
1000万以上の分はローンと相殺されるので、心配要らないそうです。
またそういう事態になったら、他の銀行に借り換えをすれば言い訳で
大丈夫だと思います。実は私もその点を心配していましたが、しつこく
確認をして、納得してここに決めました。うまくいけば4年後には金利0
になる予定です。それまで、欲しいものを少し我慢したいと思います。

>>83さん

>私はローン額相当に、預金がなるのが7年目なのでそのときに全額返済して、スター銀行は預金連動型だと預金の利息が０％なので
>さっさと他の金融機関に移すつもりです。

そのつもりなら、新生銀行などで繰上げ返済した方がいいと思いますよ。
おそらくスターで借りる人のほとんどが満期まで借りると思います。
余計なお世話ですが、スターで借りる意味がどこにあるかもういちど考えたらどうでしょうか？

>>83さん

先日契約しました。私の場合、当初から金利０達成ですが、
満期（２５年）まで借りるつもりです。
スターで借りるメリットとは、こういうことです。つまり、
大金が必要になったとき、自分のスターワン預金を使うことで、
低金利でお金を借りるのと同じ効果が得られるのです。
（消費者金融ではありえないくらいの低金利で、です）

あと、ローン残高をこえた分の預金には、ちゃんと利息がつきますよ！

金利0で借りた人には本当にメリットですよね。
私のように不足している場合、折角新築マンションに越してきても
早く金利0にしなきゃって思って、欲しい高額なものを我慢してしまいます。でもま、人を呼ぶとかしなければ、生活用品は一通り、揃っているし、いいのかもしれません。かっこいいアーバンライフ、マンションライフはまだまだ先ね〜。まああんまり見栄を張ることもないのでいいですかあ。

うちの場合は預金は少ないですが、やや割高な金利でも預金との相殺で、すでに以前借りていた銀行より月々の支払額が少ないです。
ボーナス払いをなくしたにも関わらず！
年支払額がかなり減っているため預金ペースも順調すぎるくらいですし、毎月支払額が減っているのがものすごく楽しいです。
浪費家の夫も「無駄遣いはするなー」とか言って張り切ってますよ。

>>８９

借入額と預金額を具体的に、書いてもらわないと言っている内容が理解できませんでした。

借入残高の何割まで預金額が到達すれば、割高な金利でも支払いが安くなるのですか？

結局、８９さんも預金は少ないといいつつ、かなりあるのではないですか？

>>89さん

私も預金少なかったですよ。
借りてわかったことは、ここのメリットのひとつに預金したくなるということがあります。

しかし他行で低金利で借りて繰上げ返済していったらどうなるか、結果ここより総額は確実に少ないです....

でも案外、繰上げ返済面倒なのでなかなか進まず結局ここの方が得って人多いと思います。あとはローン控除も多いしね。

私がここに決めた理由は、手元に使えるお金があるっていうことが一番です。
早くゼロ金利にしたいです。でもあと5年ぐらいかな。

>借入残高の何割まで預金額が到達すれば、割高な金利でも支払いが安くなるのですか？

これをきちんと説明するには借り換え前の金利等の条件、今回東京スター銀行でいくら借りていくらの金利でいくらの預金をしている等の情報が必要となりますので、>>90さんにとって得であるかどうかは私にはわかりません。
私の場合は、以前の借り入れは長期固定、現在の預金は借入額の1/10程度です。

もし4000万借り入れであれば、400万の預金、金利がかかるのは3600万ということになります。
そこに契約した金利を掛け合わせれば、今現在他行で借り入れしている（もしくは検討している）住宅ローンとの比較が簡単にできますよ。

>>92

預金が少なすぎませんか？
スターで借りているメリットってありますか？

>>93
人それぞれ条件が違うので一概には言えませんが、我が家には>>89に書いたとおりの目先のメリットがありました。
たとえ他の銀行と支払額に変わりがないとしても、手元に預金を置いておけるということもはずせません。
繰上げだと手元資金全部を返済しちゃうなんてこと、よほどのチャレンジャーじゃないと出来ないですしね。
でも一番のメリットは夫が喜んで倹約家になってくれたことかな。

皆さんおっしゃるようにこのローンを借りることによる節約効果というのはあると思います。

一軒目のマンションは普通のローンで繰り上げ完済。
二軒目（現在の家）はこのローンで借り替えし、３年後の金利ゼロを目指しています。

ここのローンの特徴は「借金が借金として見える」ということかな。
借りている側の心理が一軒目のときとまったく違います。

一軒目のときはローンなんて普段は忘れて過ごしていて、家賃感覚で、お金が余ったら繰り上げすればいいかな？なんて考えでした。

東京スターにしてからは、借金！という感じになりました。「まだ借金が××円あるじゃない・・・早く金利ゼロにしなくては」とプレッシャーを感じてケチケチしてしまいます。

ローン返済額がいくら節約できたか見えるのも大きいですね。

＞かっこいいアーバンライフ、マンションライフはまだまだ先ね〜。まああんまり見栄を張ることもないのでいいですかあ。

お気持ちはすご〜くよくわかります。
新居には自分の好きな物を置きたいし
お部屋の雰囲気に合った家具にしたいし、
家電は新品にしたい。
（新居に古びた家電は合わない！）
賃貸のときは安いカーテンで我慢したけど
分譲となればそれなりのものにしたい、等
あげれば限がありません、
が、
一方で

＞ローン返済額がいくら節約できたか見えるのも大きいですね。

というのがあるので
なるべく預金額を減らさないようにしてます。
要は自分なりのバランスでしょうか。

固定で組んでしまったのですが、変動に変更するのは可能でしょうか？いろいろと悩んだ割には、馬鹿なローンの組み方をしているような気がします。

ゼロ金利状態で、借りたから、節税効果が最も大きい（即ち金利が最も高く、元本が減らない）固定10年で組みました。

ゼロ金利じゃないと、固定は金利が高いだけだと思うけど、さっさと預金してゼロ金利になるまでがんばりましょう。

金利タイプを変えるのは、契約をしなおすことになるから借り換えになってしまうのでは？

ところで、急激な円高で、外貨預金をしている人は、瀕死じゃないですか？
自分も外貨預金の為替差損に苦しんだ経験があるので、（損をとり戻すまでに3年預金を寝かして、元にもどした）外貨預金はここではやらなかった。
為替差損がでてゼロ金利がおじゃんになったら困るから。

No.87を書き込んだ者です。
私も０金利スタートですが、変動にしました。
（ちなみに、ローンは借り換えで、税控除期間は７年残っています）

87でも書きましたが、スターのメリットは、
低金利でお金を借りる（のと等価の）権利を得ることで、
キャッシュフローを確保できることです。
（人生、いつ大金が入用になるか、分かりませんからね）
このメリットを最大限享受するため、一番金利の低い変動に
したわけです（税控除はおまけ程度に考えております）。

ただ、98さんの考えも、ありだと思いますよ。預金を１０年
塩漬けにできるのでしたら、節税効果が高い方が得ですからね。

ところで、金利タイプの変更ですが、
金消契約を既に結んでしまったのであれば難しいでしょう。
もちろん、固定期間が終われば、変動に変更できます。
逆に変動から固定への切り替えも可能です。
（変動は、６ヶ月固定、のようなものです）

98さん>
どこまで円高が進むのか、先が見えませんね。
円預金を外貨預金に回すチャンスのようにも思えますが、
もう少し様子を見たほうがよさそうです。
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-27426220070817

>円預金を外貨預金に回すチャンスのようにも思えますが、

金利の先は見えないから、チャンスの入り口が、地獄の入り口ということもあるから気をつけましょうね。

外貨でチャレンジするなら、東京スターは薦めないけどね。
手数料が高い。ソニー銀行などがいいだろうね。

本当にここでローンを組んで失敗だったかも。
それも固定を選ぶなんて。営業の人は客のことを考えたりしないもんね。
大きな失敗だったわ。

>101

まあそういわずに、早くゼロ金利状態にすればいいのですよ。

ちなみに最初からゼロ金利の人は、節税面から固定を選ぶ人が多いと思います。

ここで借りたからには、がんばって預金してください。めざせゼロ金利。

>>101

失敗だったかどうかは、まだわからない。

正直、２、３年先の金利情勢など、誰もわからないのだよ。

今は変動が得な様だが、2年後、金利がどうなっているかあなたは予想でき

できるのかな？　もしできる力があるなら、あなたは金融で大もうけでき

るから、住宅ローンをちまちま返す必要なんかなくなるよ（笑）

固定を選んで失敗などと判断する根拠を書いてみな。書けないと思うよ。

銀行員も変動か固定かどちらかがいいかなんて判断できない。

証券会社に絶対もうかる株を売ってくれと頼むのと同じだよ。

全て自己責任。

今回の米国のサブプライムローン問題に端を発した、世界同時株安により急激な円高にはびっくりしました。私は、約１年前に借り換えを実施しました。当時は外貨預金をするつもりはなかったのですが、ドルで約３．７％、ユーロで２％の金利は魅力的でしたので、思い切って外貨（ドル５割、ユーロ３割）で運用しています。
ＦＸのスワップ金利に比べると見劣りするのですが、預金連動のメリットと合わせてこちらを選択しました。
（ローン金利を支払いながら、ほかで運用するというのはムダな気が
　したためです。）

今後の為替動向は予断を許さない状況ですが、ＦＸと違い現物取引ですので、追証を請求されることもなく何年でも円安局面になるまで待てばいい
わけですし、そういう目的の資金運用ですので、心配する必要はない思います。

No.87,99の者です。

今回の円高は、一時的なものだと思いますよ。
円＜ドルの金利差がある限り、ヘッジファンドの
円キャリートレードは止まらないでしょうし、
個人資産の外貨建て投資も増える方向でしょうから、
円安トレンドが続くような気がします。
円の金利が上がるかどうかは政策次第だと思いますが、
簡単には上がらないと踏んでいます。

＃私は６年前に公庫固定金利でローンを組みましたが、当時から
＃金利は上昇すると言われていました。でも結局この６年間
＃低金利のまま推移しています。

以上は私の勝手な予想ですので、真に受けることなく
自己責任で御願いします。

>>105

素人の戯言に耳を傾ける人はいませんよ。

外貨預金は、余剰資金でやるのが鉄則。

もし、2000万円のローンと預金を残して
当銀行に事故があった場合は双方が相殺されるのか？
それとも、預金補償額は1000万円で残りは貸し倒れになるのか？
ご存知の方がいれば教えて下さい。

→過去のレスに書かれているかもしれませんが
　長すぎて...

ローンと貯金が同額の2000万の場合は、1000万が保護されて、残りの1000万が相殺されますので、大丈夫です。何度も確認しましたので間違いはないです。

>外貨預金は、余剰資金でやるのが鉄則。

今更ながらの御忠告、有難う御座います（苦笑）