東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

最初の頃のシミュレーションは、普通預金の相殺分が加味されて
いなかったような気がするので、気にしなくてよいと思いますよ。
詳細は不明ですが、過去３ヶ月分の平均とか、２ヶ月前の預金残高
を元にしているのかなーとそのときは思いました。
(同じように、本当に相殺されるのかなーと引き落とし日まで
どきどきしてましたが、大丈夫でしたよん。)

>>119さん

実際にシミュレーションの２倍くらい口座から引き落とされているのでしょうか？
東京スターの東京スターダイレクトのページで今後のご返済予定を見ていただき、一番右側の欄がお支払い予想金額となります。
一番左側の欄は、普通預金がゼロの場合の支払額です。

もう既にご存知でしたら、ご容赦下さい。

いろいろと考えてみたのですが、借りたローン額の半額程度を外貨預金にすると、ローンの金利が実質的に相殺されてしまいませんか。

たとえば，３０００万円のローンを組んで、１５００万円の預金をする場合、ローンの金利がかかってくるのは１５００万円分ですよね。
ローンの金利も外貨預金の金利もだいたい３％くらいだと考えると、

１５００万円外貨預金で得られる利息−１５００万円のローンで失う利息＝０

ということですよね？

利息には税金がかかるので厳密にはそうはいえないのでしょうけれど、それほど自己資金がないような人でも「実質ローン金利０％」にできるのでは？と思ったのですが、なにかまちがっていますでしょうか。

>>124

為替レートの変動がなければそれでいいと思います。
この為替というのが曲者なんですよね。

>>123さん

ありがとうございます。
これからの予定金額は、普通預金が0のときの金額なのですね？
安心しました〜。

カーディフ生命保険は信頼できる会社ですか？ここの団信の引受保険会社はカーディフのみですよね？2500万借り入れで金利ゼロ状態の場合、月額4千円ほどで死亡時2500万の生命保険に入っているのと同じであり、とってもお得な気がするのですが。

私の友人は夫が今年亡くなりましたが
残債1000万が保険でまかなわれたそうです。
それが唯一の遺産と言ってました。
・・・・・・・・・
これまで10数年支払った保険金額よりは多いのでしょうが、、、、
ビミョウです。

ローン残高と預金をバランスさせ金利0にしています。
万一の場合、ローン残債は保険で担保され、預金はそのまま
返ってくるんじゃないかな？
ここの団信保険料は、他の保険に比べて特に高くはないと思う。
（3000万円の借り入れで保険料は月6000円くらいだったかな？）

一時途中で掛け金が上がるという珍事はあったけど・・・・・・・・。

預金連動型住宅ローンを比較検討をしていると，北日本銀行の預金連動型住宅ローンのほうが
　・金利が低いし金利優遇制度がある
　・団信コミコミ
　・両親など家族の預金を合算できる
ってことで，東京スター銀行の預金連動型住宅ローンよりもいいように思えるのだがどうだろう？

ただ，東京スター銀行の預金連動型住宅ローンは，外貨預金も連動できてなおかつ利息がつくってのがオイシイ。
塩漬けの金（いってみれば銀行の金みたいなもの）で運用できちゃう。

ということは
　堅実派向き＝北日本銀行で費用を極力抑える
　攻撃派向き＝東京スター銀行で外貨を稼ぐ

ってことになる？

外貨預金でヤケドすると預金連動もパーですけど。

円預金を全て外貨預金に回した場合、
毎月の返済は、外貨預金から引かれるのでしょうか？
そのときのレートはTTBでしょうか？
相殺計算のレートは仲値、と説明書に書いてありますが、
返済時のレートが書いていないもので・・・

それとも、返済不能で遅滞扱いになってしまうのでしょうか？

毎月の返済は円預金からでないとダメなので、円預金残高が足りないと返済不能で遅滞扱いになりますよ。

思いますけど、１０００万円を１０年間円預金で塩漬けしておいても１０００万円でしかないわけですが、１０００万円を外貨にしておけば毎年３％程度利息がつくから単純計算で１３００万円になりますよね。
ということは、換金時に５円くらい円高になっていても損はしないと思います。

当然、そのときどきによって円高のときもあれば円安のときもあるわけなので、どうせ塩漬けしているお金だったら、長期で外貨預金に入れて利息を稼ぎつつ、円安のチャンスをうかがえば、それほどリスクはないのではないでしょうか。

>133
御回答ありがとうございます。
＃東京スターさん、ちゃんと説明書に書いてください！

>換金時に５円くらい円高になっていても損はしないと思います

5円どころではないような・・・

もう少し厳密に計算すると（１ヶ月複利、分離課税２０％）、
1000*(1+0.03*0.8/12)^120 = 1270万
115円/ドルでスタートした場合、
115/(1270/1000) = 91円/ドル
までは、元本を保てそうです（手数料除く）。

来月からローン開始されるモノです。
すべて円預金でひたすら０金利を目指して、、、と思っていたけれど外貨魅力的ですね〜☆
ちょっと冒険したくなってきましたｗ
為替以外に気をつけることってありますか？

>>No.127
カーディフ生命保険が信頼できるかどうかはわかりませんが、
うちはここに借り換える前、三井住友銀行で住宅ローンを組んでおり同じくカーディフでの団信でした。
他大手の銀行で採用されてるなら少なくとも怪しいということはないと思いますよ。

円高になって円換算したときにローン残高を割ると金利が発生しますがね。預金利息も吹っ飛びます。

>>134

計算間違えているよ。円高になった時点で、塩漬け預金（円換算）＜ローン残になれば、支払い金利が発生する。ドル91円なんてのが続けば、よほど預金に余裕がないとゼロ金利がパーになる。

外貨で遊ぶときは、円建て預金＞ローン残にしておくために、為替リスクを見込んで預金することになるな

外貨そう簡単ではなさそうですね涙　
先月金利が少々下がっていたのでここが決め時かなと１０年固定にしたら今月すごく下がっていましたね、、がっかりです涙

134です。
>>138
そうですね。
０金利スタートできて且つ、
追加で270万（外貨1000万の場合）預金できる人向け、
ということで。
というか、91円を予想するなら外貨にする意味ないですが。

>>135
為替以外に気をつけること、
東京スターの心変わり、かな。
大株主も代わる様ですし。
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-27778420070907
外貨連動廃止、とかされると困りますね。

足が出た分に金利がかかるだけなのに、利息分が吹っ飛ぶ？？？
よほどのことがない限り、んなことーないと思うけどなー。
　気をつけないといけないのは、円高と同時に外貨の金利が
下がった場合ですね。