東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

>笑っているけど、違うよ。金利が大違い。なにを考えているのか。
「両建て」による節税も例えがちがうよ。

５２６さんの解釈の方が間違ってますよ。
５２３さんは、★に預金としておいている部分をローン金利で運用するか、自分で別の金融商品で運用するかの違いということをおっしゃっているのでしょう。手元に現金を残して提携ローンで借りても、現金を提携ローンの金利以上で運用できれば、ネットの収支では★以上のメリットが得られるわけです。この話は過去スレで数多く議論させていると思いますのでこれ以上は語りません。また、「両建て」についても、負債を抱えている分減税メリットが得られるという効果は一緒ですよ。特別減税で個人もメリットを享受できるようになったため、★がそれに対応した商品を出したのです。あとは５２５さんのコメントどおりです。

＞本当に人気があるなら他行も追随してるでしょう。

システムが複雑でややこしくなるので、メガバンクなどではおそらく対応は
難しいと思います。
規模の小さい銀行なら可能だと思います。
実際、北日本銀行などは追随してますし。

＞手元に現金を残して提携ローンで借りても、現金を提携ローンの金利以上で
＞運用できれば、ネットの収支では★以上のメリットが得られるわけです。

確かにそうですけど、

・確実にローン金利以上の運用ができるとは限らない
・元本割れのリスクを負う
・資産の流動性という意味で普通預金に勝るものはない

という点で、ここのローンは優れていると思いますよ。
まあ、リスクを取れる人たちは、わざわざ高い金利でここのローンを借りる
必要はないということですよね。
今までのご意見をまとめると、リスクの取れない、リスクを取る勇気のない
小金持ち・中金持ちのためのローンということでしょうか。

住宅ローン減税は総所得3000万円（給与所得のみの人だとだいたい税込み年収3400万円前後）以下であることという条件がありますから、まさにここでご指摘のとおり中金持ち向けの商品ということがいえるかと思います

>まあ、リスクを取れる人たちは、わざわざ高い金利でここのローンを借りる
必要はないということですよね。
>今までのご意見をまとめると、リスクの取れない、リスクを取る勇気のない
小金持ち・中金持ちのためのローンということでしょうか。

金利がいくら高くても、最初から金利0を前提に契約しているので関係なし。
私はここの預金を保険と考えているので、それを原資にゲームをするつもりもありません。
外貨預金のようなギャンブルは、別の資金でやります。
0金利目当ての利殖ゲーマーが、この銀行が狙う優良顧客。

434=456です。

別件で盛り上がってるところ、古いネタで申し訳ありませんが、ご報告します。
☆さんと売主でもめてた件については、無事売主さんが折れる形で決着しました。
既述のとおり、売主さんからは、恩着せがましく、火災保険は紹介するところで入れと言われましたが・・・

いろいろご回答いただいた皆様、ありがとうございました。

新築マンション契約済みで、当初は東京スターって決めていたのですが、最近メンテナンスパックというものが追加されていて、悩んでいます。

　２５００万で、頭金１０００万、１５００万借入の予定。親に借りて１５００万の預金をして、金利０、団信なしで、住宅ローン控除の恩恵（トータルで６５万くらい）を受けるつもりだったのですが・・・一番安いメンテナンスパック③にしても、トータル６０万を超えるので、いっそのこと現金で払おうかとも考えています。

　このサイトで知った、愛媛銀行の「愛のチカラ」という、似たようなシステムの資料請求をしているのですが、もし、この愛のチカラを利用された方や詳しい方がおられたら、東京スターと比べたメリット、デメリット、現金払いと比べたメリット、デメリットを教えて下さい。

>>５３３

住宅ローン減税の恩恵が「６５万」となっていますが、２０年度の合計最高控除額は１８０万のはず。
１５００万の借り入れをするなら、１００万オーバーの恩恵があるはず。
ローン金利０で始められるなら、３５年で１０年固定にして考えてみたら？
で、控除期間が終わったら完済してしまったらいいのでは？

確かにメンテナンスパックは高いな。１５００万の借入だと高いのだと月９０００円の保険料に
強制加入だもんな。でも、せっかく親に１５００万もの大金を借りられたのであれば、目先の
数十万円の損得にこだわって一括返済するよりも、多少割高な保険に加入されながらでも、
現金は手持ちに持っておくべきだと思うけどね。後、団信加入しないのは勿体ない気もするな。
　せっかくかけるならちょっとした生命保険だと思って、入っておくべきに思うね。ってか、
親から借りてって言うけど、下手に全額繰上げ返済すると贈与税対策の速度におっつかない
可能性もあるしね。

メンテナンスパックって強制加入なの？

533です

＞534さん
今回の源泉徴収税額を基準にシュミレーションしたら、６５万くらいになりました。最初の数年は扶養家族の関係で、源泉徴収税が少ないため、恩恵も少ない計算です。
控除期間15年で完済しても、トータル54万くらいのメンテナンスパック代（③）がかかります。

>535さん
たしかに、手持ちがなくなるのは心細いですね。
東京スターの担当の方に言われましたが、メンテナンスパックができて、私のような考え（金利０、団信なしで住宅ローン控除の恩恵のみを受けたい）だと、キャッシュの方が利口だって。

＞536さん
メンテナンスパック①〜③のどれかに必ず加入です。

>533さん

愛媛銀行の「愛のチカラ」は１１月に仮審査までしました。

東京スターと比較した場合の違いとしては
(1) 団信が金利に含まれているので、預金連動の対象となる。
(2) 保証料がかかる。一括払いでなければ、金利に0.2%上乗せ（預金連動対象外）。
(3) 家族の預金も連動の対象となるので、贈与とみなされるなどの心配がない。
(4) 普通預金の金利に税金が２０％かかるのと、後からのキャッシュバックなので
　 厳密には金利０にはならない。（普通預金の金利が高くなると影響が大きくなる）
(5) 東京スターだと外貨預金に金利が付く上に預金連動の対象となる。

５３３さんは、外貨預金をするつもりがないのなら、今の東京スターの
メンテナンスパックの最低0.3%払うのに比べ、保証料の0.2%ですむので、
愛媛銀行のほうがお得ではないかと思います。

へー家族の預金も連動させるなんてのは知らなかったな〜。良いやつがドンドン出来て来てる
んだな〜。
　東京スターの行員は、数年前の破綻再生後、がっちりした論理構築で損得をちゃんと教えては
くれている。しかし、預金連動性はついこの間までは年収２００万からでＯＫだったのが、今は
年収３００万からで無いと受け付けないと言っていた（電話確認）。
　まあ、行員としては「得します」「損します」とだけしか言えないわけであって、ここのスレッドにかれこれ数年在住していて久々来てみたが、やはり「住宅ローン控除」にこだわっている人が
後を絶たないというのは見ててかなしくなるものがある。過去スレで、討論になってた場面もみか
けたが、「住宅ローンとして」預金連動を組むのであれば、普通に２％位の金利は払ってでも、
株等に運用した方が儲かるという話を聞くと、まあ論理を唱えるためには「常に投資」を要求され
るために全部納得することは出来ないが、少なくとも「運用」を考えてる部分は賞賛できる。何も
運用というのは、投資だけではない。５３３も５３３の親も生活を送りながら別口で数千万円も
貯金出来て、しかも年収もそこそこ稼げるだけの実力を持っているのだ。スレ違いかもしれないが
「国保料負担」等の赤字財政に対して高額所得者層に累進負担を求めたときに、「＊＊＊のあがき」ととる人が後を経たないが、実際は年収や資産が上昇するほど国保料等は恩恵が大きくなるの
だから多少の負担増をしてでもこの仕組みを維持しないと目先のこまい数十万の損得で、結果的に
数千万円も損をしたなんて事になりかねないのだ。住宅ローン控除は「頑張って稼いだおこづかい」として旅行に行くなり、高級レストランに食べに行くなどして笑って使い、いざ収入がとぎれ
るかもわからないご時世現金を手持ちに持っておくというのは大事に思う。大体そこまでの資産を
持つ人間であれば、メンテナンスパック程度の負担を懸念して現金一括返済をするというのが、
ランニングコストの指す「ランニング」を考えたときに有効とは思えない。だからといって、賃貸
物件を借りて住めば管理維持費以上の家賃コストが発生するためにメンテナンスパックの負担など
笑えるくらいのものになる。バブル時代は、確かに無謀な投資家もいたが、月数百万も支払ってで
も自己防衛しようとする富裕層もいた。今は投資による自己防衛技術が劣化し、経済が逆に冷えこ
んできている。

あ、ここってＮＧワード的な言葉入れると×××ってなるんだね。
まあ、低所得者層を悪く言った言い方の意味でございます。

最近、このローンの資料請求をしたら、年末と年初めに早めに審査を受けないかと電話がありました。
借換は７月を予定しているので、まだまだ先でいいと断ったのですが、あんまり何度も電話してきたので、このローン、銀行は大丈夫なのかと逆に不安になってしまいました。
営業さんのノルマとかの関係でしょうか？
それにメンテナンスパックは繰上返済や一時的に支払いを減らすということをする予定のないものには、損な制度のような気がします。
借換の場合、１％の金利をひいてくれるらしいですが、金利を引かない替わりにメンテナンスパックをつけないという選択肢もあればベストなのにと思います。

まあ１％引いてくれるっていっても、固定で申し込むのであれば、トータルはメンテナンスパック以上の効果は期待出来るけどね。ただ変動で申し込んだ場合は、金利が０．５％でも引きあがれば
逆に損してしまうから、「見えない固定部分」を考えた場合５４１さんの指摘も考慮しないと、ただでさえ資本のある上客さんを取り逃がすことになるかもね。

ここのローンで1ドル110円の時に400万円分ドル仕込んだ。
今106.7円だから約24万の含み損だ。
住宅ローン控除すっ飛んだ。
いい仕込かと思ったんだけど。
ま、耐えるしかないかねえ。
1年くらい耐えれば何とかなるかな。

ドル買ってる皆さん、どう思います？

ドル円は恐らく１００円を割る。
その先どうなるかはちょっと分からない。
アメリカは超低金利政策を長期に亘り続けるしかなさそうな気もする。
ここからアメリカが立ち直るのに１０年はかかるかも知れない。

私も昨年末からの円高で\1,200万ほどの
塩漬け資金を\109/$平均ベースで分散して
米ドル普通預金へ変換しました。
含み損は、今日辺り\30万近いと思われます。

しかし、年利3%の金利が付くので
トータルはプラスです。
含み損は、計算上の残高であり
\+$の預金残高が借り入れ金額を
上回ってさえ居れば、
それほど神経質になることはないでしょう。

どの通貨でも、
必ず反発の波が起こりますから
\110/$程度の変換レートは普通でしょう。

まあ80円くらいまで行くでしょうね。
戻るのに10年くらい

まずならないと思うが、
\80/$になったら
さらに買いでしょう。
10年後に\115/$になったと計算して
年利4.3%

株も為替もギャンブルと一緒ですよ。
決断は後悔より重いですから、
ここでの意見はほどほどに。