賢い繰上げ返済とは？？？

>>318さん

ありがとうございます。

私はこれで試算した結果、元金均等、期間短縮と返済額軽減の併用で

いくことにしました。

実行が来年三月で、ローンの勉強を始めて１ケ月の初心者です。
私の疑問は、長い期間でローン契約しておき繰り上げ返済で期間を短めた場合の
利息の総計結果についてです。

例えばＡ）最初から期間20年でローンを契約。Ｂ）契約時は期間３５年にして
おいたが、繰り上げた結果20年で返済できた、を比較したとき金利その他の条件
が同じであれば、結果的にかかった金利は大きく違わないのでしょうか。
もちろんいつ繰り上げるかによっても違いますが、話を簡単にするために全期間
固定金利、返済開始直後に繰り上げ返済して期間短縮し合計期間が２０年となった
とします。（家庭事情リスクにより、返済開始時には貯金をキープしておく必要が
あったという設定。直後にそんなに返せるなら、借入を減額すればいいという議論
は置いておきます。）

疑問が発生した理由は、1）契約期間が長いと支払い開始時、返済額中の利息割合
が大きいと思われる事、あるいは2）３５年複利の計算で返済開始が始まる？場合と、
２０年複利で返済開始の場合では、全体に掛かる利息計算が異なるので、何か
大きく違ってくるのではないか

というものです。もしよろしかったら、この辺の仕組みをご教示お願いします。

Ａ）最初から期間20年でローンを契約。Ｂ）契約時は期間３５年にして
おいたが、繰り上げた結果20年で返済できた、を比較したとき金利その他の条件
が同じであれば、結果的にかかった金利は大きく違わないのでしょうか。

大きく違いません。

1）契約期間が長いと支払い開始時、返済額中の利息割合が大きいと思われる事

利息は、残債に対しての翌支払い月までの利息になります。
借入期間が長短は関係ありません。
正確には、利息の割合が多いのでは無く、
長期間返済契約だと元本減（の割合）が少く
短期間返済契約だと元本減（の割合）が多いと言う方が正しいと思います。

2）３５年複利の計算で返済開始が始まる？場合と、
２０年複利で返済開始の場合では、全体に掛かる利息計算が異なるので、何か
大きく違ってくるのではないか

・・・？複利の意味が理解できないのでアドバイスできません。

昔のディーラーのカーローンのように最初に期間中の金利総額を支払い月で割って
月々の支払い額に含めるようなあくどいやり方と勘違いしてるのでは？

>>298さん
＞ローン控除を考え、来年３００万　再来年２００万のみ
＞を繰り上げ返済しようとおもっておりました。（残金を２５００万以上にするため）
＞
＞この場合も返済軽減を選択すべきでしょうか？

もうみてないかもしれないけど、単発なら、期間短縮の方がいいですよ。


さて、私の場合、当初は短縮でいくつもりです。具体的には返済が60歳（定年）までに終わるようになるまでは。その後はたぶん軽減。
その理由は、
・例えば100万を軽減で繰り上げたとして、当初は月の返済額は3000円程度しか変わらない。
　これでは、リスク回避を実感できる額ではない。
・２馬力なので、収入がゼロになることは考えにくい。
・収入減少などのリスク回避としては、
　まず各種の積み立てをやめる→家計を緊縮財政にする→貯蓄を取り崩す。
　それでもだめなケースは、もうローンの支払いがどうのとかいうレベルではないはず。
・定年後にもローンが残るという現状から早く脱却したい。
　（退職金をあてにしたくはない。）
・同じ100万を短縮で繰り上げると、当初は約１年半短縮される。
・というわけで、現状では感覚的に短縮の方がうれしい。（気が楽になる）

・残高、残期間がある程度減れば、軽減の効果は大きくなる。
・修繕積立金は、いずれ上昇する。
・というわけで、最終返済日が定年までに収まるようになったら、軽減です。

ちなみに最初から25年とかではなく35年にしたのは、25年では返済額が大きく、収入減少に対するリスクが大きすぎるからです。


でも、本当にリスク回避というなら、東京スター銀行がいいのかもしれませんね。
繰り上げ返済しちゃったら、そのお金、使えないけど、東京スター銀行なら、繰り上げ返済せずに預金するだけで繰り上げ返済と同じ効果が得られるし、いざとなったらそのお金を使うこともできるから。
そういう私はソニー銀行ですが。

>>298
この一年、金利が上がることはないという空気なので
軽減でいいんのではと
　
なんかいま天の声が聞こえてきたが
駄目理科が0.75金利引き下げ?
この様子だと夏には追加利下げ0.5は堅そうだが
今回1%の利下げにしなかったのは
かえって不安が蔓延するからだろうかな

このシミュレーションは使いやすいですよ。

http://makiloan.com/loan/

特に複数回の繰り上げ設定が簡単だし、結果表示もわかりやすいです。

>>326さん、
ご返答有り難うございます。
単発でも複数でも軽減が総合的によいという方もおられ
迷っておりました。
また、当方の場合変動金利という違いもあり分けがわからなくなっていました。
有り難うございます。


>>327さん
変動で長期のリスクをさげたいので本当は短縮がいいけど
当面は金利が上昇しなさそうなので軽減でもいいんじゃないか
、という理解でよろしいですか？
でも金利が上がらないとすると、うちの場合半年に一回の見直し金利なので
変動で下がってくれれば、軽減しなくてもよかったりしますか？

>>298=329さん

326です。
＞単発でも複数でも軽減が総合的によいという方もおられ
軽減が良いというのは、
・軽減分は繰り上げることが前提
・将来の収入減少などに対するリスク回避
だと思います。
10年で売却予定であれば、残債は減らしておいた方が良いですよね？
また、収入から考えて、今の返済額が多少増えたとしても、問題ないのでは？と思うのですがいかがでしょう？

変動ゆえに、将来の返済額上昇が気になる、ということであれば、軽減をお薦めしますが、そうでないなら、短縮をお薦めします。

繰上返済で悩んでいます。
選択肢は新生銀行かUFJなんですが、現在財形と信託銀行で700万づつ借りてます。

新生銀行の変動で財形合わせた1400万を借りるべきか、
信託銀行の700万だけUFJの5年固定にして借換するか、で迷っています。
財形も銀行のキャンペーンと変わらない金利（2.0％）なので、メリットがないとは思うのですが。
今後の金利が読めないので非常に迷っています。

どちらにしても10年〜12年で返済完了する予定なのですが、
これからの10年の金利ってどう読めばいいのか・・・
詳しい方、よければ助言いただけませんか？

悩んでいるのは、借り換えのことですよね。
でも金利動向なんてどうにも読めないですよ。
今が底だからもう上がる、と言われ続けて何年たったでしょうか。

結局のところ、ご自身のライフプラン（収入見込み、家族計画など）から
どれだけ金利変動リスクをとれるか、ということにつきると思いますが。

まぁ、金額もそれほど大きくありませんので
低金利のうちに繰上返済を進める方がよい、という意見が大勢でしょうけどね。

332さん、そのとおりですね。
レスありがとうございます。
今は財形が1000万あり、借換時に300万返済しつつ、乗り換えも考えているという感じですが、
変動にして低金利のうちに繰上を頑張りたいと思います。

２月に住宅ローンを組んだ者です。家ももうすぐ建ちあとは繰り上げ返済で借金をいかに少なく返せるか検討していましたがこのスレを見て期間短縮型ばかり考えていた自分に期間短縮型もメリットがあることがわかり参考になりました。ただ、借金は早く返すというのは鉄則だと思いますが、住宅ローン控除が関わってくると返し方も違ってくると思います。このスレでは期間短縮と返済額軽減の議論は活発にされてましたが、ローン控除の話はあまり出ていないと思います。住宅ローンの利子とローン控除のメリットの関係で一番良い返し方はどういった方法か知りたいです。詳しい方よろしくお願いします。

↑失礼しました。期間短縮型のメリットではなく返済額軽減型のメリットです。

ローン控除って、残高の１％だよね。
所得税の支払額がそれより少なければ、結果はもっと低い％になるよね。

ローンの金利がそれより低いなら、控除のことも考えてもメリットはあると思うが。。

＞336さんに激しく同意
住宅ローン減税を考慮すると繰上げ返済は年明けが効果的
と言うのが定説ですが、それは超低金利で借りている人の
ことですよね。

単に、還付額の大小だけでいうと正解ですが、トータル的に
みると全くのデタラメですよね。

金利２〜３％で借りている人は、１％の還付のために、
２〜３％の利息を数ヶ月余分に払うということでしょう。

冬のボーナスでの繰上げ返済を１２月か１月かというのなら、
１月でしょうが、
夏のボーナスでの繰上げ返済を住宅ローン減税のために
１月まで待つというのは？？？

まあ、きちんと計算すればボーダーラインははっきりと
わかるから各人自分にあったタイミングでとしかいえないですけどね。

教えて下さい。

利息支払方法：元利均等
繰上返済：期間短縮型、ボーナス払いより充当
という銀行で、

3,000万円借入、10年固定、35年払い
支払額：毎月12万円/ボーナス時10万円程度
繰上返済：150万円/年

を予定し、15年位での完済をと考えて申込をしたところ、
銀行側から、

支払額：毎月5.9万円/ボーナス時30万円程度

に設定し、150万円/年の繰上返済をすれば
約10年後には、毎月分のみの支払となり、
負担が軽くなりますよ、と言われたのですが・・・

(1)総支払額は、どちらの方が多いのでしょうか？
(2)支払期間は、どちらの方が長いのでしょうか？
(3)そもそも、ボーナス分から先に繰上返済分を充当するのは、おトクなのでしょうか？

私は、なるべくボーナス払いは避けるのがセオリーだと思っていたので、
初めはどうかと思ったんですが、
この銀行では返済額軽減はできないので、そういう支払方法でも
ありなのかな・・・と、ちょっと迷いが生じています。

各種シミュレーションや、Excelで計算してみたんですが
うまく答えが出せなくて・・・。
教えて頂けると助かります。。。すみません。

>>334さん
336さん、337さんのおっしゃるとおりですね。

今年の２月にローンを組んだようですから、
残債が2000万になるまでは、無条件で繰上です。

残債が2000万を下回るのなら、仮に控除率１％（10年）の方を選択するのであれば、
例えばローン金利２％なら、６月までならすぐ繰上、７月以降なら翌年１月に繰上です。
例えばローン金利３％なら、８月までならすぐ繰上、９月以降なら翌年１月に繰上です。

>>338さん

＞3,000万円借入、10年固定、35年払い
＞支払額：毎月12万円/ボーナス時10万円程度

＞支払額：毎月5.9万円/ボーナス時30万円程度

前者は、年間返済額 12*12+10*2=164万
後者は、年間返済額 5.9*12+30*2=131万

ボーナス払いの比率を変えても、年間返済額はほとんど変わらないはずですが、
何か間違っていませんか？
あるいは、後者は10年固定ではない？

＞(1)総支払額は、どちらの方が多いのでしょうか？
＞(2)支払期間は、どちらの方が長いのでしょうか？
上記が不明なので正確な答えは出せませんが、
年間返済額に対する月払いとボーナス払いの比率で、
「月払いローン」と「ボーナス払いローン」の２本のローンを組んでいると考えれば、
シミュレーションは難しくないと思いますよ。
例えば前者であれば、
　月払いローンは、3000×（144／164）＝2634万
　ボーナス払いローンは、3000×（20／164）＝366万
ですね。

＞(3)そもそも、ボーナス分から先に繰上返済分を充当するのは、おトクなのでしょうか？
お得ではないです。
「月払いローン」と「ボーナス払いローン」は、利率が同じ２つのローンなのですから、
同時に繰り上げしていくのが、一番お得です。