賢い繰上げ返済とは？？？

４０１さん

手数料は無料です。（１００万以上５０万単位）
全額繰り上げや固定期間中の繰り上げは、手数料がかかるようです。

手数料がかからないので、金利と手数料の計算をした事がないため、参考に
なるかどうかわかりませんが、年に２回５０万繰り上げることと、同じ状態
で繰り上げ用にまわせると仮定して年に１回９９万繰り上げることの、年に
１回の場合の金利と手数料等を計算すれば、どちらがお得か答えが出るの
ではないでしょうか？
まだまだ知識不足で、「こうですよ。」と答えられず、申し訳ありません。

繰上返済した際の保証料の戻りの計算方法のイメージを教えて下さい。

具体例を設定しますと、
・借入額3000万円
・期間30年の保証料：借入額1万円あたり200円
・期間20年の保証料：借入額1万円あたり150円
・繰上返済に係る手数料が保証会社分も含めて一切発生しない

期間30年で借り、借入直後に1000万円を繰上返済し、期間が20年になった場合
保証料は
①200円×1000＝200,000円
②150円×1000＝150,000円
③200円×3000−150円×2000＝300,000円
のどれですか？

保証料の意味合いからすれば③のような気がします。

利息だけだとお金が余ってるときにどんどん繰り上げるのが
ベストなんでしょうが、保証料の戻りを考えると
10万円×30回と300万円×1回ではどっちが得？
そういった自分でシミュレーションをしてみたいので、
ご存知の方お願いします。

銀行に聞いても、そのときにならないと数値は出せないと言われました。。

MIXにしてる俺だけど
6月に繰上げしたとき、変動の方を繰上げちまった。
あの時は上昇ムードと判断したんだが残念ハズレた(笑)
まぁ繰上げを300万としたのがまだ救いだな

素朴な(?)疑問なのですが、
同じ金額を借りた場合、
短期で返すのと、長期で借りて、繰上して結局短期と同じ期間で返し終わるのとでは、
どっちが総支払金額が安く済むのでしょうか?
(たとえば2000万を20年で借りて、繰上しないでそのまま返すのと、
35年で借りて毎年1回数十万円ずつ繰り上げて期間を短縮していって、結局20年で返し終わった場合)

今の所、定年までの期間ということで、20年で借りるつもりなのですが、
長期に借りておいて繰上した方が安くすむなら、そのようにしたいと思います。
いかがでしょうか?

「短期の金利」と「長期の金利」が異なるので、一概にはどっちかは決まらない。保証料なんかも借入期間によって異なる場合がほとんど。
それに、繰上返済手数料の有無も考慮する必要がある。

ただ、少なくとも
>長期に借りておいて繰上した方が安くすむ
って事は現実はありえない。短期借入の方がどう考えても安く済む。

とはいえ、短期借入と長期借入(＋繰上返済)で総支払額が変わらないケースもあるので(繰上返済手数料/保証料が無料、かつ変動金利にする等)、リスクヘッジという観点で長期にする事もありだろう。
でもそれはあくまでも定年後までに完済する前提の話で、定年以降を予定した借り入れをするのは間違い。

406様
どうもありがとうございます。
不動産業者に「定年までということで、20年ローンで考えている」と話したら、
「たいていの人は25〜35年で借りて、繰り上げて20年位で返し終わる」と言われたので、
ふと、どうなのかな、と思った次第です。

やはり基本的に、短期で借りる方向にしようと思います。

＞４０７
毎月の金利と元本の返済割合や繰り上げ返済の仕組みをきちんと理解してますか？　各手数料や保険料も一緒に考えなければ知らず知らず損をしてることになりますよ。まず基礎を勉強してからじゃないと、みんなのアドバイスに振り回されるだけですよ。
２０年で借りるということは、あなたが怪我をしても入院してもリストラにあっても必ず毎月の高い返済額は返さなければいけないんです。通常長くかりて余裕の分は繰り上げ返済するっていうやり方はそれを回避できるというメリットもあるんです。
基礎がわかったらこのスレを１から根気よく読んでみてください。　たぶん今の考えは１８０度変わると思います。

408、409様
ありがとうございます。
この掲示板でいつも勉強させてもらってます。

こちらのスレッドを以前読んで、返済額軽減型の繰り上げ返済がリスクを少なくするために良いと知り、
そうするつもりでおりました。

やはり、無理のない金額を定年前までの期間のローンで借り(405で「短期」と書いたのはちょっと語弊がありましたね)、
繰り上げは軽減型を中心に行っていこうと思います。

いい子だわ

良い子だね。うましかさんで、せっせと金利払って繰上してね

うましかなので、
412さんの言いたい
ことが分からない

説明を乞う

繰り上げ返済とは

期限の利益の放棄でしかない

軽減型でも？

同じです
今まで、払った利息は戻りません

意味が分からない。
もう少し分かりやすく教えて。

では、具体的に

５０００万円を３５年ローンで２．８％金利で借りた場合
最初の１年に払う費用は、保険などを除いて考えます

返済金額、２２４万円
利息　　　１３９万円
元本充当額　８５万円

利息の１３９万円は、５０００万円をすぐに払わなくてもよいための
１年分の費用です。（期限の利益に対する対価です）

１年目で繰り上げ返済した場合でも、今まで払った利息が戻るわけではありません
１００万円をここで払うと、１００万円分の期限の利益の放棄が発生します。
これは、期間短縮型も軽減型も変わりません。

これを、保険料ととらえる方と、もったいないと考える方両方います
毎年、これを繰り返すと約２０年で払い終えます

総返済金額は、６５９２万円　総利息１５９２万円

５０００万円を２０年（１０年固定）ローンで２．１５％金利で借りた場合
総返済金額は、６１５６万円　総利息１１５６万円

４３６万円の保険料ですね