北日本銀行　預金連動型　家族愛について

先日相談に行きました。ここは条件が厳しいみたいですね。
都銀、地銀であれば優良顧客の扱いだったのが、年収・借入金を伝えると厳しい顔で返答をされました。仮審査を受けていないのでなんともいえませんが優遇も0.25〜0.5だそうです。
掲示板の他の方を見ていたのでもう少しいけるのかと思っていたのでちょっと残念です。
ここは保証金、繰上げ返済手数料がないのが凄い魅力なんですけど。
ちなみに当方合算所得で3倍弱です。
東京スターにするかな

繰上げ返済手数料がないのですか！？
どこに書いてありました？

>>82・83さん
横レスすみません。

>繰上げ返済手数料がないのですか！？

繰上返済手数料は下記のように、北日本銀行HPの家族愛の商品概要に載ってますね。
・一部繰上返済…3,150円〜5,250円
・全額繰上返済…借入経過期間により、1,050円〜3,150円

82さんの意図を推測するに、
家族愛（預金連動型）は預金する事自体が繰上返済効果と一緒なので、
手数料が掛からない事を意味したものと思います。

『手数料がない』という表現は確かに間違いだと思います。

82です。
84さんがフォローしてくださった通りです。間違った表現をして申し訳ありません。
ここの場合預金事自体が繰上げ返済効果となるので、
こまめに繰上げ返済することはあまりない＝繰上げ返済手数料があまり発生しないという
認識で書いてしまいました。
それでも繰上げ返済手数料は他行と比較しても安いですよね。お騒がせしました。

********************************************************************
ローン返済が1月から6月までのものをまとめて7月20日、
7月から12月までのものをまとめて1月20日に、
ご返済用口座にキャッシュバックいたします
（当該月の20日が銀行休業日の場合は翌営業日となります）。 【北日本HPより】
********************************************************************

キャッシュバックが入ってくるのは、年に2回で6ヵ月後にまとめてですよね。
そうなると、キャッシュバックが入ってくるまで預金残に影響を与える事が出来ず、
その分はキャッシュバック対象外になってしまうのですよね。
大した額じゃないかもですが、上手く出来ているなぁと思いました。

借入額＝預金額での返済シミュレーションをもらったのですが、
はじめは利息＞Ｃ.Ｂ.だったのですが、途中から利息＝Ｃ.Ｂ.になっています。
ずーっと利息＞Ｃ.Ｂ.だと思っていたのですが、何かの計算違いでしょうか！？
返済予定表をもらった人はいますか？

88です。
補足します。
借入額=預金額の場合、86さんがおっしゃる状況(C.B.されるまでの額が預金額に算入できない)が発生しないためです。

>８８、８９　レスありがとうございます。

８７です。
８６さんの文章がいまいち理解できませんでした。
わたしの予定表には、預金金利（Ａ）が書かれています。
なのでその分（Ａ）を差っ引くと、『利息＞Ｃ.Ｂ.』だと思いました。
実際、『利息＝Ｃ.Ｂ.』はうれしい誤算です。

89さん、86です。
ご理解頂けず残念ですが、自分が言いたかったのは、

このＣ．Ｂ額も当然預金額（ローン金利減額）に組み込めます。
振り込まれてから初めて、借入額に影響を与える事が出来ます。
（ここが一番大事なところです）

極端な例ですが、①借入期間終了後にＣ．Ｂを全額もらう場合と、
②毎月（前月の支払額のＣ．Ｂ）貰えた場合を想定してもらうと分かりやすいと思います。
②が優位である事は言うまでもありません。

89さんに補足して頂いたように、借入額＞預金額の場合であり、
預金額＝借入額であれば、このような問題は全く関係ございません。悪しからず。

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＞88さん90さん
ローン金利（利息）＝Ｃ．Ｂ　という表現は、
借入額＝預金額（自分限定）の場合のみですね。
家族に協力頂いている場合には、
普通預金利息はご家族のものですから、下記の表現が正しいと思います。

・ローン金利額＝Ｃ．Ｂ（自分へ）＋普通預金利息（自分へ）＋【家族】普通預金利息（家族へ）

家族の預金に頼っていなければ、
全額戻る認識（源泉徴収考慮せず）で問題無いと思います。

長々とすみません。

新しい商品ができたみたいです。

「“８つの安心”保障付住宅ローン」（三大疾病＋５つの重度慢性疾患）

家族愛の”両親”の範囲には、妻の両親も入るのでしょうか。
ローンを組むのは私＝夫です。

うちの親はまったく期待できないのですが、妻の実家には期待できそうなので。

>>93さん
どちらかの親だそうですよ。（両方の親はダメ）
なので奥様のご両親の口座でも大丈夫なはずです。

ところで、親に相談するとき北日本銀行について皆さん何て説明してます？
うちは親にこの商品を話したら、
「北日本銀行って何？つぶれたりしないの？
健全な銀行だったらこんな商品出す必要あるの？」
と聞かれてしまい返事ができませんでした…

私が担当者に聞いた限り、奥様のご両親でも大丈夫ですよ。
しかし、片方のご両親のみとなる為、その場合は旦那様のご両親は対象外になります。

>94さん、95さん　ありがとうございます。93です。

妻の実家に預金をお願いしてみます。
ちなみに、妻のお母さんの実家は岩手県なのですが、岩手県では有名な地銀だそうです。
東阪以外のエリアは意外と地銀ががんばっていますし、地方にご両親がいらっしゃる方は
ご理解が早いかもしれませんね。

連帯保証人をたてないと審査が通らないって言うのはどうなんでしょうか。
抵抗ありません？
あまり気にしなくてもいいものですかね。

>>97さん
預金連動は銀行側も相当なリスクを背負ってますから、当然かと思いますよ。

この北日本銀行でのローンを真剣に考えています。さっそく審査を通したいのですが
最初のアクセスはやはり窓口なのでしょうか？（当方都内在住）
それとも電話、ファックス、ネットなどからも可能なのでしょうか。

初歩的な質問ですみません。今まで事前審査をデベを通じてでしかしたことがなくて。。。

ちなみに：
年収620　借り入れ予定3000　預金2000　ですが、こんなには貸してくれないですかね。。

99さん
私も最初のアクセスは東京支店への電話で、そこでアポとって東京支店にいきました。
商品を直接説明して納得していただいた方のみ仮審査を受付けるという
スタンスのようです。
仮審査といってもかなり本審査に近いようで色々提出させられましたよ。

100さん
さしさわりなければ優遇幅を教えていただけませんか？
私は年収比約3.7倍35年で▲0.5でした。

>>98さん
97です。
銀行側のリスクはわかるのですが、なぜ保証会社ではだめなのでしょうか。
私は連帯保証人に抵抗があるため、保証料を払ってでも保証会社を通したいと
思ったのですが、北日本さんに確認したところダメとのことでした。
いくつかの銀行を検討していますが連帯保証人が必須なのは北日本銀行だけです。
（東京スター銀行もリスクはまったく同じだと思いますが保証人は不要です。）
連帯保証人にこだわる銀行について、どなたか理由がわかる方いましたら
教えてください。

まだ資料が届かないので詳細までわからないので想像ですが
連帯保証人が親でも可能なら「家族愛」を「子供に金を貸す」ことととらえれば
「普通預金口座から金を引き出さないこと」の証明として連帯保証を求めるのは
当然かと思います。親子喧嘩で親が預金を引き出したりすると子供が他の銀行よ
り少し高めの利息を払う必要が出るわけで、銀行側としてはリスクが高くなるで
しょうから昔ながらの堅実な資金回収方法かと思います。
それに、お金を貸すのは銀行の方だから銀行に都合のいいルールになるのは当然
でしょう。遠まわしに「気に入らないなら東京スター銀行へ行ってくれ」と言っ
ているんでしょうね。

102さん
保証会社付の住宅ローンは延滞が続いた場合、銀行は保証会社から代弁してもらい何の
リスクも負わない。その後は保証会社が競売なりの処分をしますからね・・・
ただ、家族愛については銀行独自で扱ってる商品だがら延滞した場合は直不良債権になっちゃう
んじゃないですかね〜
当然、死亡した場合は団信でローンはなくなりますけど銀行側のリスクを考えると病気・死亡以外
のリスクは連帯保証人の形でとるのが当たり前かと思いますよ。
逆に収入の無い妻でも連帯保証人可能らしいですから無駄な保証料払うくらいならOKですよ〜

11月から
まえまでは夫婦どちらか一方の両親しかキャッシュバック登録できなかったのが
連帯債務の場合は夫婦どちらの両親もＯＫになったらしいですよ!!

＞106さん、そうなんですか？初耳ですね。

こちらの商品はまだ未完品のようで、
少しずつ内容が変わっていくようですね。
変更は消費者にとってプラスで良いのですが、
悪い方向にならない事だけ祈るばかりです。

107さんへ
これは電話で確認しましたので確かな情報ですよ!!

あと融資額に対して預金額を設定したシュミレーションも作成してくれるみたいです。
これで実質レートを概算で教えてくれるみたいです。

今後普通預金金利が上昇していくと、キャッシュバック金額が減ってしまうのが大きなリスクだと思うのですが…？どうなのでしょうか？

例えば3%で借り入れした場合
今現在であれば、普通預金0.1%＋戻し利息2.9%=3.0%
普通預金が上がっても、普通預金0.2%＋戻し利息2.8%=3.0%
受け取り自体は変わらないからリスクとはならないですよ!!
むしろ未収利息と未収元金が発生した場合がリスクですよ!!

>>109
私も思いました。
この商品は、預金金利と貸付金利の差が大きければ大きいほど得なので
差が縮まってしまうとメリットが減ってしまいますよね。
今は預金金利がほぼゼロなので、おおよそ3％くらいの差がありますが、
この差はどのくらいまで縮まる可能性があるのでしょうか？
金融に詳しい方いましたら教えてください。

あと、将来預金金利が3％以上になったりしたらけっこう痛いですよね。
有り得ないとは思うんですけど…。バブル期ってそのくらいだったんですよね？

>むしろ未収利息と未収元金が発生した場合がリスクですよ!!
無知でごめんなさい。
できたら詳しく教えてください。

未払い利息(未収利息)とは、変動金利型ローンの金利見直しが半年ごとで、
返済額の見直しが5年ごとという見直し時期のギャップがあることによって
生じるものです。半年ごとの金利見直しで適用金利が上がっても、返済額
は5年間一定なので、本来支払わなければならない利息が返済額を上回って
しまうことがあります。この返済額を上回った利息部分が未払い利息とな
るのです。
未払い利息に対する利息は計算されないのが通常ですが、一度未払い利息
が発生すると、ローンの残高はまったく減らなくなるので、金利が下がる
か、返済額が増えない限り、未払い利息の発生は止まりません。また、
5年ごとに見直される返済額は、直前の返済額の1.25倍が限度になってい
るのが通常なので、金利が上がり続けると未払い利息も発生し続ける可能
性があります。

教えてください！未払い利息が発生した場合にも、金利０状態の分だけ預金しておけば、利息分は全額キャッシュバックされるわけだから、それで繰上返済していけば何とかなるんでしょうか？

>>112さん
なるほど！そんな落とし穴があったのですね。
家族愛以外で変動型はまったく検討していなかったので勉強不足でした。

たとえば、ローン残高＝預金額　だったとしても、未収利息が発生したら
その分は払わないといけないと言うことですよね？

毎月10万の支払い（利息6万、元金4万）だった場合、6万円がキャッシュ
バックされるわけですが、
金利が急激に上昇してしまい
毎月10万の支払い（利息12万、元金0万、未収利息-2万）になってしまうと
キャッシュバックは10万だけなので、2万円はいづれ支払わないといけない。
と言う考え方であってますでしょうか？

東京スターだとキャッシュバック方式ではないし、固定金利なので
未収利息の心配はいらないんですよね？
うーん…、難しい(>_<)

>>114さん
預金金利とローン金利が連動して上がるならいいんですけど、
そうとは限らないと思ったのでちょっと不安になりました。
とは言え、金利ばかりは誰にも予想できないですもんね。
運に身をまかします。^^

115さんへ
毎月10万の支払い（利息12万、元金0万、未収利息-2万）になってしまうと
キャッシュバックは10万だけなので、2万円はいづれ支払わないといけない。
と言う考え方であってますでしょうか？

その通りだと思います。ちなみに未収利息が残った場合は基本的には最終期日に
まとめて返済だったと思います。
家族愛では未収利息はキャッシュバック対象外とのことです。

>>117さん
どうもありがとうございます。盲点でした。

この商品はできるかぎり長く借りたほうが得かと思っていたので35年ローンで
検討していたのですが、期間を短縮して月の返済額を増やしたほうが安全かも
しれないですね。
もう一度シミュレーションしてみます。

最終期日に残った未収利息はキャッシュバック対象外ですが
返済途中の未収利息はキャッシュバックの対象になる、と説明を受けました。

また今から5年以内に5％以上くらいに金利が上がれば未収利息が発生する可能性がありますが
5年過ぎると未収利息の返済も合わせて最大1.25倍に返済金額が上がりますのでそこで返済できる可能性があります。
そこで無理でも次の5年でまた1.25倍に、またさらに5年後に1.25倍・・・と上がっていくので
返済期間を長くしたほうが、未収利息が最終期日に残る可能性がなくなり
リスクを減らす事が出来るような気がします。

また預金が充分あれば、どんなに返済金額が上がっても、すべてキャッシュバックの対象になるので
大きな問題にはならないと考えます。

>>119さん
そうですよね、自分もそのように担当から聞いた気がします。
少し弱気になってました。

119さんへ
返済途中の未収利息はキャッシュバックの対象になる、と説明を受けました。
とありますが
10万円返済で利率が見直し上がり未収利息発生した場合
元金0円、利息10万円、未収利息2万円だったとすると毎月の返済は10万円だから
実質キャッシュバックは10万円で2万円分は戻ってこないんじゃないですか?

返済途中の未収利息はキャッシュバックの対象になるということは12万円戻ってくるのですか?
これじゃ、支払いより受け取りが大きくなるからおかしいんじゃないですか?

　　　　　↑
4行目訂正です。
10万円返済で(利率見直しで金利が上がり)未収利息発生した場合
の間違いでした。

121さん、説明が悪くてすみませんでした。

10万円返済で(利率見直しで金利が上がり)未収利息発生した場合
元金0円、利息10万円、未収利息2万円だったとします。
わかりやすいようにその後は金利の変動はないということにします。

5年目までは121さんがおっしゃるように10万円返済でキャッシュバックは10万円で、
毎月2万円の未収利息が発生します。

6年目以降10年目までは返済額が1.25倍が上限、つまり12.5万円の返済になります。
金利額の12万円を超えるので新たな未収利息は発生せず、残り0.5万円が
いままでの未収利息の返済にまわります。
それでも月1.5万円の未収利息が残ります。
キャッシュバック額は支払った金利額、つまり12.5万円です。

11年目以降15年目までは12.5万円×1.25でだいたい15.6万円の返済になります。
金利+未収利息=12万+1.5万=13.5万円なので残りは元本の返済にまわります。
そして15年目で未収利息は完済することができます。
キャッシュバック額は支払った金利額、つまり13.5万円です。

この場合、15年以上のローンならばこのように最終的には未収利息は完済することができ、
キャッシュバックも受けることができます。
もし10年ローンだった場合は最終的に未収利息が残ってしまい、この場合はキャッシュバックは受けられません。
そういう意味でローンを長くしたほうが未収利息のリスクは減らせるのでは？と思っております。

今のような金利上昇局面では未収利息は確かに気になる問題ですよね。
No.123の内容は細かい数字等はともかく
大筋では私が契約前に北日本銀行の人に確認したことなのですが
本当に正しいかどうかは各自確認してくださいね。

最大５口座まで預金連動の対象ですし、
団信も金利の内数ですので、
東京スター銀行より有利だと思いますが、
どうして家族愛は、あまりメジャーではないのでしょうか？

あえて批判を受ける前提で言えば、
ネットをみて融資を決める方は選択肢が多岐にわたる都市圏の方が多いと思います
その都市圏を北日本銀行がカバーしてないからではないでしょうか。
東京圏でも小川町から電車で一時間圏内が融資可範囲ですよね。
商品的には良いと思いますし、正直私も色々な銀行さんを並べて悩む毎日です。

＞126さん
その意見は可能性大いにありだと思います。
対象が地域限定（特に首都圏では東京近郊限定）ですので、
広告の違いなのではないかと思われますね。
私も首都圏在住の者ですが、ネットで見て初めて知ったくらいです。
東北地方ではメジャーなのかも知れませんね。
取り扱いを全国区で対応したとしたら反響も相当有ると思いますよ。

私自身は色々な商品を見比べるにあたって、
家族愛に出会え申し込める条件であった事は非常に幸運だったと思ってます。

私の場合、５５００万円のマンション購入で
４０００万円のローン（家族愛）を組もうと考えてます。
自分自身の預金１８００万円、
妻の預金７００万円、
義父の預金１０００万円、
義母の預金５００万円で合計４０００万円の預金で
利息分は全額キャッシュバックしてもらうことになります。
住宅ローン減税の適用も受けられると思いますので、
大変お得に住宅ローンが組めると考えるのですが、
どんなリスクがあるか心配です。

こちらで住宅ローンを組みたいのですが、仮審査・本審査にどのくらいの時間がかかったか
経験者の方がいたら教えてもらえますでしょうか。

仮審査は１週間程度でした。
本審査はこれからです。
また、仮審査の段階で優遇金利の提示も受けられます。
私の場合は通常金利マイナス０．７５％の優遇金利のようでしたが、
最大で１％の場合もあるようです。